【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 這樣的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)大大增加今后幾年內(nèi)的外環(huán)外的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量。中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023年 土地面積（萬(wàn)平方米） 可建面積（萬(wàn)平方米） 可建面積百分比內(nèi)環(huán)內(nèi) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析辦公：兩極供應(yīng)，郊區(qū)為主中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023年5從辦公用地的環(huán)線分布來(lái)看，呈現(xiàn)兩極分布的格局，主要分布在外環(huán)外和內(nèi)環(huán)內(nèi)，其中外環(huán)外的供應(yīng)量所占的比重超過(guò)了 70%，按照建設(shè)周期來(lái)計(jì)算，這批土地將在 0 07年形成供給，從而今后兩年的辦公樓供應(yīng)可能將呈現(xiàn)自中心向外逐步增加的趨勢(shì) 中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023年區(qū)域 土地面積（萬(wàn)平方米） 可建面積（萬(wàn)平方米） 可建面積百分比嘉定 %青浦 %普陀 %松江 %奉賢 %金山 %浦東 %虹口 %楊浦 %長(zhǎng)寧 %寶山 %閔行 %徐匯 %閘北 %南匯 %中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023年1從 2023年的土地供應(yīng)情況看，以嘉定、青浦為首的西部郊區(qū)成為主要的供應(yīng)來(lái)源地，所占比重接近 55%，其中嘉定軌道交通11號(hào)線沿線成為該區(qū)土地集中供應(yīng)的焦點(diǎn)地段，土地用途為綜合，與之不同的是青浦的土地供應(yīng)用途則主要集中在商業(yè)配套方面。 中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023年用途 土地面積（萬(wàn)平方米） 可建面積（萬(wàn)平方米） 可建面積百分比住宅 %商業(yè) %辦公 %綜合 %土地用途分析結(jié)論：非住宅用地占絕對(duì)主導(dǎo)中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023年2從 2023年出讓土地的用途來(lái)看，與 04年相比呈現(xiàn)出完全不同的格局，其中非住宅項(xiàng)目成為主流，而單純的住宅用地則供應(yīng)甚微，綜合用地中主要也是以商業(yè)和辦公的混合為主，包含住宅用途的綜合用地項(xiàng)目則非常少。 中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023年 土地面積（萬(wàn)平方米） 可建面積（萬(wàn)平方米） 可建面積百分比內(nèi)環(huán)內(nèi) %內(nèi)中環(huán) %中外環(huán) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析商業(yè)：外環(huán)外持續(xù)供給中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023年3從商業(yè)用地的環(huán)線分布來(lái)看，本年的土地供應(yīng)延續(xù)了前一年以郊區(qū)為主的趨勢(shì)，外環(huán)外商業(yè)用地的供應(yīng)所占比重比上年還有所增加，主要分布在青浦、嘉定、奉賢、松江等西部郊區(qū)，結(jié)合 2023年商業(yè)用地的區(qū)域分布我們可以發(fā)現(xiàn)，近兩年的商業(yè)用地的供應(yīng)集中郊區(qū)，因此預(yù)計(jì)未來(lái)兩三年內(nèi)，商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)在外環(huán)外出現(xiàn)放量。 中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023年 土地面積（萬(wàn)平方米） 可建面積（萬(wàn)平方米） 可建面積百分比內(nèi)環(huán)內(nèi) %內(nèi)中環(huán) %中外環(huán) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析辦公：環(huán)內(nèi)供給大增中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023年42023年的辦公用地供應(yīng)與 2023年相比呈現(xiàn)完全不同的格局，今年的供應(yīng)主要集中在中環(huán)以內(nèi)，所占比重接近 70%，而外環(huán)外的供應(yīng)量與去年相比有所減少。分析出現(xiàn)這種局面的原因，我們認(rèn)為是由于近年來(lái)上海市場(chǎng)對(duì)中心城區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求大增，從而推動(dòng)其租金水平一路上揚(yáng)，為了緩解供不應(yīng)用的壓力，政府大大增加了中心城區(qū)的辦公用地供應(yīng)量。預(yù)計(jì)今后兩年內(nèi)中心城區(qū)高端寫(xiě)字樓供不應(yīng)求的現(xiàn)象有望得到緩解，整體將呈現(xiàn)供需兩旺的良好態(tài)勢(shì)。 中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023年 土地面積（萬(wàn)平方米） 可建面積（萬(wàn)平方米） 可建面積百分比內(nèi)環(huán)內(nèi) %內(nèi)中環(huán) %中外環(huán) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析綜合：城市規(guī)劃引導(dǎo)供應(yīng)中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng) ——2023年5從綜合用地供應(yīng)的環(huán)線分布來(lái)看，一個(gè)突出的特點(diǎn)就是土地供應(yīng)集中在那些有較長(zhǎng)期城市規(guī)劃的區(qū)域，其中外環(huán)外成為供應(yīng)的主力區(qū)域，所占比重接近 55%，幾個(gè)比較大的地塊供應(yīng)包括松江九亭鎮(zhèn)的商辦住綜合項(xiàng)目，青浦趙巷鎮(zhèn)的商業(yè)和辦公的綜合項(xiàng)目，以及嘉定區(qū)軌道交通附近的綜合項(xiàng)目。而環(huán)線內(nèi)的綜合項(xiàng)目用地則主要集中在普陀區(qū)，主要供給在普陀金光商業(yè)區(qū)和長(zhǎng)風(fēng)地塊。 2023年綜合用地供應(yīng)的另一個(gè)特點(diǎn)就是商業(yè)和辦公綜合為住，而包括住宅的綜合項(xiàng)目供應(yīng)則相對(duì)較少。中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng)結(jié)論由于郊區(qū)住宅和商由于郊區(qū)住宅和商業(yè)的大規(guī)模供應(yīng)業(yè)的大規(guī)模供應(yīng) ,其其未來(lái)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)未來(lái)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)04年以郊區(qū)住宅為主05年以郊區(qū)商業(yè)為主商業(yè)配套緊跟住宅發(fā)展郊區(qū)化進(jìn)程城市發(fā)展中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)一級(jí)市場(chǎng)分析三大方面全面透析房產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)二級(jí)市場(chǎng)分析住宅 商業(yè) 辦公中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)住宅市場(chǎng)全年走勢(shì)二級(jí)市場(chǎng) ——住宅中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)二級(jí)市場(chǎng) ——住宅9— 12月份 4— 8月份 1— 3月份 量升價(jià)跌 量齊價(jià)跌量?jī)r(jià)齊升 中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)二級(jí)市場(chǎng) ——住宅第一階段 第二階段 第三階段2023年初，以上海為代表的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了 04年末的大漲局面，成交量和價(jià)格都保持在高位運(yùn)行，在這樣的情況下，為了抑制投機(jī)性需求的增加所可能導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫危險(xiǎn)，政府開(kāi)始采取一系列宏觀調(diào)控措施以期能夠擠出房地產(chǎn)泡沫，使整個(gè)市場(chǎng)回到穩(wěn)步增長(zhǎng)的軌道上來(lái) 全市住宅成交量從高位急劇回落， 7月份進(jìn)入谷底。整個(gè)自主市場(chǎng)進(jìn)入觀望期，市場(chǎng)處于有價(jià)無(wú)市的態(tài)勢(shì)，經(jīng)過(guò) 5兩個(gè)月的對(duì)峙后，部分開(kāi)發(fā)商受資金鏈吃緊的影響，開(kāi)始采用各種促銷降價(jià)手段進(jìn)行銷售，而消費(fèi)者則出與對(duì)后市繼續(xù)走弱的預(yù)期，不愿進(jìn)場(chǎng)，使得成交價(jià)格進(jìn)一步下滑，中低價(jià)房成為這段時(shí)間內(nèi)的去化主力 進(jìn)入 9月份以后，開(kāi)發(fā)商基于以往 “金 9銀 10”的經(jīng)驗(yàn)，而大幅增加了推盤(pán)量，希望能利用傳統(tǒng)的銷售旺季來(lái)加快去化速度，同時(shí)消費(fèi)者壓抑了近半年的自住需求有有所釋放，這直接反映在了成交量的回升和成交價(jià)格的小幅回升上，但今年的旺季不旺似乎成為主題， 10兩月的成交量還不到去年的一半中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)二級(jí)市場(chǎng) ——住宅配套商品房中低價(jià)房自住需求１１月份全市新房住宅成交面積為 平方米，成交面積環(huán)比增加２４％，成交面積、成交套數(shù)均已反彈至今年三月份水平 　 １２月份住宅成交面積達(dá)到 ，環(huán)比大幅上漲