【文章內容簡介】 銷售面積同比下降趨勢加劇，其中， 8 月份的銷售面積和銷售金額同比下降最大，分 別達到 %和 %。 10 月份全國房地產(chǎn)銷售面積僅為 44022 萬平方米，同比下 降了 %；全國房地產(chǎn)銷售金額僅為 億元，同比下降了 %。截止 10 月，全國商品房累計銷售面積同比下降 了 %。 25B 圖 7 20xx 年每月商品房銷售面積同比情況 圖 8 20xx 年每月商品房銷售金額同比情況 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 商品房每月銷售額 (百萬元 ) 20xx年 商品房每月銷售額 (百萬元 ) 20xx年 商品房每月銷售額 (百萬元 ) 20xx年同比增減率 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 商品房每月銷售面積 (千平方米 ) 20xx年 商品房每月銷售面積 (千平方米 ) 20xx年 商品房每月銷售面積 (千平方米 ) 20xx年同比增減率 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 資料來源： CEIC、東興證券研究所 資料來源： CEIC、東興證券研究所 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 Copyright 169。20xx 東興證券 第 6 頁 共 25 頁 20 06 年 1月 20 06 年 3月 20 06 年 5月 20 06 年 7月 20 06 年 9月 20 06 年 11 月 20 07 年 1月 20 07 年 3月 20 07 年 5月 20 07 年 7月 20 07 年 9月 20 07 年 11 月 20 08 年 1月 20 08 年 3月 20 08 年 5月 20 08 年 7月 20 08 年 9月 商品房開發(fā)進入全面調整中 行業(yè)研究／年度報告 20xx 年以來，除商品房每月銷售面積同比大幅下降外，商品房每月的新開工面積、 施工面積和竣工面積的同比也都月月一路走低。 10 月份，商品房新開工面積、施工面 積、竣工面積和銷售面積同比增速分別為 %、 19%、 %和 %，遠低于 20xx 年至 20xx 年八年間同月份平均值的 %、 %、 %和 %，并處八年以 來的最低增長水平。 26B 圖 9 20xx 年以來商品房新開工面積同比增 長情況 圖 10 20xx 年以來商品房施工面積同比增長情況 46% 41% 36% 31% 26% 21% 16% 11% 6% 1% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 商品房累計新開工面積同比增長 20xx 商品房累計新開工面積同比增長 20xx 商品房累計新開工面積同比增長 20xx 商品房累計新開工面積同比增長 20xx 商品房累計新開工面積同比增長 20xx 商品房累計新開工面積同比增長 20xx 商品房累計新開工面積同比增長 20xx 商品房累計新開工面積同比增長 20xx 42% 37% 32% 27% 22% 17% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 商品房累計施工面積同比增長 20xx 商品房累計施工面積同比增長 20xx 商品房累計施工面積同比增長 20xx 商品房累計施工面積同比增長 20xx 商品房累計施工面積同比增長 20xx 商品房累計施工面積同比增長 20xx 商品房累計施工面積同比增長 20xx 商品房累計施工面積同比增長 20xx 資料來源： CEIC、東興證券研究所 資料來源： CEIC、東興證券研究所 27B 圖 11 20xx 年以來商品房竣工面積同比增長情況 69% 59% 49% 39% 29% 19% 9% 1% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 圖 12 20xx 年以來商品房銷售面積同比增長情況 103% 83% 63% 43% 23% 3% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 17% 商 品房累計銷售面積同比增長 20xx 商品房累計銷售面積同比增長 20xx 商品房累計竣工面積同比增長 20xx 商品房累計竣工面積同比增長 20xx 商品房累計竣工面積同比增長 20xx 商品房累計竣工面積同比增長 20xx 商品房累計竣工面積同比增長 20xx 商品房累計竣工面積同比增長 20xx 商品房累計竣工面積同比增長 20xx 商品房累計竣工面積同比增長 20xx 商品房累計銷售面積同比增長 20xx 商品房累計銷售面積同比增長 20xx 商品房累計銷售面積同比增長 20xx 商品房累計銷 售面積同比增長 20xx 商品房累計銷售面積同比增長 20xx 商品房累計銷售面積同比增長 20xx 資料來源： CEIC、東興證券研究所 銷售量下降嚴重，迫使房地產(chǎn)企業(yè)收縮投資 資料來源： CEIC、東興證券研究所 截止 20xx 年 10 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 %，增長率已低于去年同期水 平 ， 比 9 月 %的增長率也有較大回落。從分月情況來看，上半年由于 20xx 年已 開工項目或者已購土地仍需要投資，同比增長仍很高，但進入下半后房地產(chǎn)開發(fā)投資 同比增長出現(xiàn)大 幅下降，同比增長已從 6 月份的 %下降到 10 月份的 %，四 個月中下降了 個百分點，同比增長下降了三分之二多。房地產(chǎn)開發(fā)投資減少， 一是因為在建工程主體已在逐步完工，二是開發(fā)商新投入建設的項目數(shù)量在減少。 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 Copyright 169。2008東興證券 第 7 頁 共 25 頁 28B 圖 13 20xx 年至 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2,400,000 1,900,000 1,400,000 900,000 行業(yè)研究／年度報告 圖 14 20xx 年每月的房地產(chǎn)開發(fā)投資及同比增長情況 400000 40% 350000 35% 300000 30% 250000 25% 20xx00 20% 400,000 1 0 0 ,0 00 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 150000 100000 50000 0 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 15% 10% 5% 0% 房地產(chǎn)開發(fā)投資（百萬人民幣） 20xx年 房地產(chǎn)開發(fā)投資（百萬人民幣） 20xx年 房地產(chǎn)開發(fā)投資（百萬人民幣） 20xx年 房地產(chǎn)開發(fā)投資（百萬人民幣） 20xx年 房地產(chǎn)開發(fā)投資（百萬人民幣） 20xx年 資料來源： CEIC、東興證券研究所 每月房地產(chǎn)開發(fā)投資（百萬人民幣） 20xx年 每月房地產(chǎn)開發(fā)投資（百萬人民幣） 20xx年 20xx年同比增長率 資料來源： CEIC、東興證券研究所 在房地產(chǎn)開發(fā)投資增 速下降的同時，土地購置和土地開發(fā)已出現(xiàn)負增長。雖然上 半年每月的購置土地面積和開發(fā)土地面積同比增長還處在較高水平，但下半出現(xiàn)了大 幅下降，并從 9 月份開始雙雙出現(xiàn)負增長。 購置土地面積從上半年同比增長 35%以上直降到同比負增長 %，開發(fā)土地面積 也從上半年同比增長 20%以上直降到同比負增長 %。 10 月份，土地購置面積和土 地開發(fā)面積及其增速仍在下降，其中：全國土地購置面積 27537 萬平方米，同比下降 %，環(huán)比增長 %，但增速低于上月 3 個百分點；土地開發(fā)面積為 17888 萬平 方米，同比下降 %，環(huán)比增長 %，增速低于上月 個百分點。 土地購置和土地開發(fā)出現(xiàn)負增長說明企業(yè)已在轉變策略。如果商品房銷售市場不 暢持續(xù)下去，商品房存貨就得不到及時、有效的流通和變現(xiàn)，這將嚴重影響企業(yè)的正 常經(jīng)營并可能引發(fā)危機。隨著縮減新開工計劃，公司已開始將銷售存量房屋資產(chǎn)作為 今后的主要任務。 29B 圖 15 20xx 年購置土地面積同比情況 350000 300000 250000 20xx00 150000 100000 50000 0 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 5% 10% 圖 16 20xx 年土地開發(fā)面積同比情況 250000 20xx00 150000 100000 50000 0 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 25% 20% 15% 10% 5% 0% 5% 購置土地面積（千平方米） 20xx年 購置土地面積（千平方米） 20xx年 20xx年同比增長率 資 料來源： CEIC、東興證券研究所 全國國房景氣指數(shù)已創(chuàng)近五年新低 開發(fā)土地面積（千平方米） 20xx年 開發(fā)土地面積（千平方米） 20xx年 20xx年同比增長率 資料來源： CEIC、東興證券研究所 20xx 年國房景氣指數(shù)持續(xù)回落，進入三季度回落加快。目前的 “國房景氣指數(shù) ” 已跌破 100，截止 20xx 年 10 月為 點，比 9 月份下降 點，同比下降 %。 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 Copyright 169。20xx 東興證券 第 8 頁 共 25 頁 行業(yè)研究／年度報告 從 10 月份的數(shù)據(jù)來看，在全國國房景氣指數(shù)跌破 100 的同時，其它各項景氣指標加速 下滑，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資景氣指數(shù)同比下跌幅度最大，同比為 %，較上月的 %下跌了 191%；其次是房屋施工面積景氣指數(shù)，同比為 %，較上月的 % 下跌了 138%；商品房空置指數(shù)同比為 %，較上月的 %下跌了 57%；房屋銷售 價格指數(shù)同比為 %，較上月的 %下跌了 45%；土地開發(fā)面積景氣指數(shù)同比為 %，較上月的 %下跌了 36%。 30B 圖 17 全國房地產(chǎn)景氣指數(shù) 116 111 ` 106 101 96 91 國房景氣指數(shù) 國房景氣指數(shù) :房地產(chǎn)開發(fā)投資 國房景氣指數(shù) :土地開發(fā)面積 國房景氣指數(shù) :房屋施工面積 國房景氣指數(shù) :商品房平均銷售價格 國房景氣指數(shù) :商品房空置面積 房屋銷售價格指數(shù) 資料來源： CEIC、東興證券研究所 圖 18 北京、廣州、上海和深圳房屋銷售價格指數(shù) 125 120 115 ` 110 105 100 95