【文章內容簡介】 家莊 鄭州 太原 武漢 呼和浩特 長沙 沈陽 廣州 大連 深圳 長春 南寧 哈爾濱 海口 上海 成都 南京 貴陽 杭州 昆明 中國房地產行業(yè)季度分析報告 市場運行情況 19 寧波 重慶 合肥 西安 福州 蘭州 廈門 西寧 銀川 烏魯木齊 數據來源：國家統(tǒng)計局 （以去年 同期價格為 100） （一）房屋銷售價格上漲 % 今年 二季度， 全國 房屋銷售價格比去年同期上漲 %，比一季度上漲%。全國有 8個城市房屋銷售價格同比漲幅超過 10個百分點。其中，具體漲幅分別是上海 %，寧波 %，天津 %，南京 %，重慶 %，杭州 %，沈陽 %，青島 %。昆明和烏魯木齊房屋銷售價格一季度與去年同期持平，二季度比去年同期分別上漲 %和 %，長春房屋銷售價格今年二季度比去年同期下降 %。 表 25：主要城市房屋銷售價格指數變 動情況 單位： % 2020年 1 季度 2020年 2 季度 上半年累計 同比增長 環(huán)比增長 上海 寧波 天津 南京 重慶 杭州 沈陽 青島 數據來源：根據《中國經濟景氣月報》整理 分 類別看，在商品房銷售價格中，住宅價格比去年同期上漲 %，比一季度上漲 %。其中，經濟適用房和普通住宅銷售價格比去年同期分別上漲 %和 %，豪華住宅價格上漲 %；非住宅用房銷售價格比去年同中國房地產行業(yè)季度分析報告 市場運行情況 20 期上漲 %。其中，寫字樓和商業(yè)用房銷售價格分別比去年同期上漲 %和 %，其他用房銷售價格上漲 %。 表 26：全國房屋銷售價格指數變動情況 單位： % 2020.Ⅱ 2020.Ⅱ 2020.Ⅱ 2020.Ⅰ 2020.Ⅱ 房屋銷售價格指數 其中：商品房 其中：住宅 經濟適用房 普通住宅 豪華住宅 非住宅 寫字樓 商業(yè)用房 數據來源：根據《中國經濟景氣月報》整理 盡管中央政府做了一系列的努力以抑制房地產業(yè) 等發(fā)展過熱的部門，但今年以來的房屋售價平均漲幅仍高達 10%以上，分析認為，主要有以下幾方面原因： 第一，今年以來，我國出現(xiàn)了通貨膨脹苗頭。 6 月份，各類物價指數全面持續(xù)上漲 ， 而且大部分達到了 1996年以來的最高點 。若計算其累計漲幅，僅近 5個月來物價指數上漲幅度將超過 20%。正是基于這種判斷，分析認為，我國已經出現(xiàn)了類似 1988 年通貨膨脹特征的苗頭。事實上，中國人民銀行宣布于 4月 25日將存款準備金率從 7%上調至 %，在一定程度上也是為了對短期可能出現(xiàn)的通脹趨勢進行宏觀調控。這種形勢使很多人紛紛將資金投向 房地產，導致了房價的上漲。 第二，地價的上漲直接推動了房價上漲。 2020年國家五部委聯(lián)合對全國土地市場秩序進行整治，最近又開始了土地市場秩序的檢查驗收，其重要內容是要推行土地公開交易，即經營性建設用地實行“招拍掛”。土地公開交易必然導致地價的上漲。地價是拉動房價上漲的一個剛性因素，今年二季度地價平均漲幅達 %，所以，地價上漲必然直接推動房價上漲。 第三，上半年 房地產開發(fā)投資、新開工面積 和竣工面積 增速 同時 回落，中國房地產行業(yè)季度分析報告 市場運行情況 21 導致 了 房地產市場供需矛盾進一步加劇的預期，推動 了 價格上漲。 另外，鋼材、水泥等主要建筑原材 料價格的大幅上漲，使企業(yè)開發(fā)成本上升，在一定程度上增加了房價的上調壓力。拉升房價上漲的其他因素還包括在投機氣氛影響下，部分消費者跟風買房。如所謂的“溫州炒房團”所到之處抬升了區(qū)域內的房價，并可能帶動一些居民提前做出購房決定。而最近幾年房地產市場持續(xù)快速發(fā)展的穩(wěn)定因素、居民對住房潛在的龐大需求，也是影響房價“向上”的一個重要因素。 （二）土地交易價格上漲 % 二季度土地交易價格比去年同期上漲 %，比一季度上漲 %。分類別看，居民住宅用地交易價格比去年同期上漲 %，比一季度上漲 %。其 中，豪華住宅和普通住宅用地價格分別比去年同期上漲 %和 %。商業(yè)旅游娛樂用地交易價格上漲 %，工業(yè)用地交易價格上漲 %，其他用地交易價格上漲 %。除豪華住宅用地價格與一季度走平外，其他各種用地價格比一季度均有不同幅度的上漲。分地區(qū)看， 35個大中城市中，土地交易價格與去年同期 相 比漲幅超過 10%的 6 個城市是：杭州 %、南昌%、上海 %、沈陽 %、天津 %、成都 %。 9698100102104106108110112114全國 居民住宅 豪華住宅 普通住宅 工業(yè)用地 商旅用地2020.Ⅰ2020.Ⅱ 圖 27： 2020年全國土地交易價格指數（ %） 中國房地產行業(yè)季度分析報告 市場運行情況 22 導致土地價格上漲的主要原因是 土地資源供應的減少。在去年國家對房地產市場用地實施清理整頓措施的基礎上，今年 4月以來積極調整土地供應結構，使房地產企業(yè)的土地開發(fā)與購置面積增長勢頭明顯減緩，特別是土地購置面積的增幅已經接近零增長。上半年，全國完成開發(fā)土地面積 7920 萬平方米，增長幅度分別比今年一季度和去年同期下降 ；本年土地購置面積 15489萬平方米，與去年同期相比回落了 ，其中 6 月份完成土地購置面積 3109 萬平方米，比去年同期減少 680 萬平方米，同比下降 %。土地開發(fā)面積與購置面積增幅的急劇下降 ，使房地產新開發(fā)項目受到約束，抑制了房地產開發(fā)規(guī)模。 （三）房屋租賃價格與一季度持平 二季度， 全國 房屋租賃價格比去年同期上漲 %，但與一季度價格持平。受季節(jié)等因素影響，住宅租賃價格上漲 %，漲幅比一季度減小 1個百分點。其中公房和私房的租賃價格分別上漲 %和 %。商業(yè)用房和廠房倉庫租賃價格分別上漲 %和 %，辦公用房價格則與去年同期持平。 房屋租賃價格經過 2020年下半年大幅上漲之后，今年以來漲幅回落，價格趨勢平穩(wěn)。 961001041081121162020.Ⅰ 2020.Ⅱ 2020.Ⅲ 2020.Ⅳ 2020.Ⅰ 2020.Ⅱ住宅租賃 辦公用房租賃 商業(yè)用房租賃 廠房倉庫租賃 圖 28： 20202020年二季度房屋租賃價格指數（ %） 數 據來源：國家統(tǒng)計局 中國房地產行業(yè)季度分析報告 熱點問題分析 23 Ⅲ 熱點問題分析 一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結構調整 從 2020年 2月起至今共計出臺了約 40項全國性的關于房地產市場的政策法規(guī)，如“ 121 號”文件、“ 18 號”文件、“ 4號令”等從信貸、土地兩方面對行業(yè)進行宏觀調控，至今年 4月底，上至國務院下至地方商業(yè)銀行，調控政策接踵而至。而令房地產企業(yè)更為憂慮的是，央行目前正在密切關注物價指數，隨時有可能做出 9年以來的首次加息決定，這將極大抬高房地產企業(yè)的資金成本，至此，房地產開發(fā)的兩大命脈土地和資金均被納入調控范圍。 （一）土地政策成為重要宏觀調 控手段 國土資源部調查顯示， 2020年，冶金、化工、紡織等行業(yè)全年固定資產投資增長了 50%以上，帶動建設用地比上年增加了 49萬畝，增幅達 17%。不僅造成某些行業(yè)投資過熱，同時還因為占用耕地，直接威脅糧食安全。針對這些情況， 2020年國土資源部根據新的職能定位，決定將建設用地指標壓減%，占用耕地指標調減到 180萬畝，壓減 %。這是國土資源部第一次通過土地供應對國民經濟其他領域進行宏觀調控。 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020全國耕地面積（億畝） 圖 31： 19962020年 全國耕地面積變化 情況 數據來源：國土資源部。 中國房地產行業(yè)季度分析報告 熱點問題分析 24 圖 32：我國糧食作物播種面積 變化情況 （單位：千公頃） 數據來源：國家統(tǒng)計局。 與此同時，黨中央、國務院于去年 2月開始了以開發(fā)區(qū)清理整頓為重點的全國土地市場治理整頓。 2020年的土地市場在 其 基礎上，繼續(xù)加大力度，對土地供應嚴格把關、從源頭入手，規(guī)范房地產市場。 表： 2020年我國出臺的 主要 土地市場政策 法 規(guī) 頒布單位 《關 于停止經營性項目國有土地使用權協(xié)議出讓的補充規(guī)定》 (4 號令 ) 北京國土房管局 《關于進一步治理整頓土地市場秩序加強土地管理工作的意見》 北京市政府 《國務院辦公廳關于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設用地管理的通知》 國務院 《國土資源部土地利用司關于建設用地備案制度執(zhí)行情況的通報》 國土資源部 《國土資源部關于下達 2020 年全國土地利用計劃》的通知 國土資源部 《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》 國務院辦公廳 一年多的治理整頓行動，使一些地區(qū)盲目設立開發(fā)區(qū)、亂占濫用土地的熱潮逐漸 降溫。截至 2020 年 6 月 17日，除內蒙古自治區(qū)以外，全國 30個?。▍^(qū)、市）共清理出各類開發(fā)區(qū) 6741個，規(guī)劃用地面積 ，超過了全國現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設用地 萬平方公里的總面積；核減開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積 ，占原有規(guī)劃面積的 %；目前已退出開發(fā)區(qū)土地 2617平方公里，復耕 1324平方公里。 由于土地是企業(yè)擴張投資的首要因素，企業(yè)沒 有 土地，就沒法上項目。所以這次調控，從清理土地開始，對抑制投資擴張起到了很大作用，新增投中國房地產行業(yè)季度分析報告 熱點問題分析 25 資項目的下降與項目清理也有很大的關系。 而土地政策對房地產影響 具有雙重性：一是 對于開發(fā)商來說，取得土地將變得越來越困難，在土地供應逐漸收緊的情況下，相當一部分房地產開發(fā)商將沒有可開發(fā)的新項目， 這在一定程度上抑制了房地產企業(yè)的開發(fā)規(guī)模；二是由于土地供應量的減少導致了土地價格的持續(xù)上漲，尤其是一些大中城市的地價大幅度上漲，而地價的上漲必然會推動房屋價格的上漲。 但是，從中長期來看，土地價格上漲對房價走勢的影響將以平穩(wěn)為主，主要是由于：一是短期內雖然土地供應趨緊，但是鑒于前幾年釋放的土地會經過一段滯后期才能開發(fā)完成并推向市場，由此土地市場供應量顯著減少的可能性不大；二是由于 政府對住房市場的干預，尤其是大規(guī)模經濟適用房的推出，將會分流部分市場需求，從而抑制房價上漲；三是隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應計劃等的落實以及政府根據經濟發(fā)展狀況和市場需求進行的宏觀調控，也將平抑房地產市場價格的大幅波動。 （二） 信貸緊縮杠桿重整房地產業(yè) 年初以來，國家陸續(xù)出臺了上調銀行存款準備金率、提高房地產開發(fā)固定資產投資項目資本金比例、對房地產行業(yè)貸款進行重點檢查等緊縮信貸的調控措施。 其中， 控制房地產信貸規(guī)模 的政策主要有兩項： 4月 11日央行宣布，從 2020年 4月 25日起，資本充足率低于一 定水平的金融機構，將執(zhí)行 8%的存款準備金率，國有獨資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機構將執(zhí)行 %的存款準備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴張。房地產業(yè)是信貸調控的首要對象之一。 4月 27日，國務院發(fā)出通知，提高部分行業(yè)固定資產投資項目資本金比例，通知要求，房地產開發(fā)（不含經濟適用房項目）固定資產投資項目資本金比例由 20%及以上提高到 35%及以上，比“ 121號”文件規(guī)定的 30%項目自有資金的要求又向前邁進了一大步， 5 個百分點對于大項目啟動的壓力可想而知。 隨著中央對房地產開發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后 ， 各大銀行紛紛采取相應措施提高個人住房按揭貸款門檻，歸納總結主要是限制個人購買 2套（及 2套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機，平抑房價。 一系列信貸緊縮政策對房地產行業(yè)造成了較大的沖擊： 首先，把房地產業(yè)列為過熱行業(yè)之后，房地產業(yè)從商業(yè)銀行取得信貸明中國房地產行業(yè)季度分析報告 熱點問題分析 26 顯困難。如去年的“ 121 號”文件以及今年的提高房地產業(yè)的貸款資本金就為房地產業(yè)設立了較高的信貸門檻，一般情況下，銀行信貸資金占房地產開發(fā)資金的比例在 80%左右，如果將這作為平均數，就意味著相當一部分開發(fā)商對