【文章內容簡介】 度供求比走勢圖 縱觀 2020 年，南昌樓市可謂是 “ 云起云落 ” —— 一路飛漲有之，迅速回落亦有之。 2020 年 1 月份，南昌樓市整體價格為 7055 元 /㎡，經過一年市場催化和政策調控作用下， 12 月份整體價格上漲至 8099 元 /㎡，相比上漲 %。 數(shù)據(jù)來源：愛房網 就全年樓市價格來看，隨著 2020年下半年豪宅及高端樓盤的相繼入市，第一季度房價持續(xù)上漲，然而新 “ 國八條 ” 和南昌限購令的實施，為抑制房價過快上漲起到很好的作用，限購后的第一個月，南昌樓市整體價格為 7364元 /㎡，環(huán)比僅上漲 12元 /㎡，漲幅為 %，漲幅環(huán)比下降 %。然而好景不長，南昌樓市經過數(shù)月的觀察 期后，在高端樓盤和區(qū)域標桿樓盤的雙重推動下，樓市價格迅速飛漲， 10月份樓市價格飛升至 8435元 /㎡，一方面是樓盤價格飛升，開發(fā)商硬抗不下，另一方面是購房者加大觀望情緒，等待房價下跌。開發(fā)商和購房者誰能勝出？ 11月份給出了答案。一則數(shù)十字的短信在洪城掀起了一片浪潮， “ 6折優(yōu)惠、直降 4000” hold 住整個洪城。隨后南昌樓盤紛紛 “ 跳水 ” ，特價房、 75折、買房送車和直接降價拋售接踵而至，前期業(yè)主因樓盤大降價而 “ 維權 ” 也為洪城增添 “ 調料 ” 。11月，南昌樓市整體價格迅速下跌 277元 /㎡，跌幅達 %。 12月份，樓 市價格再次下跌至8099元 /㎡，跌幅約 %。 在限購令、房價調控目標、限貸等調控政策不放松和房貸利率上調、保障房供應加大等多方面影響下，開發(fā)商想硬抗房價不降是不可能了。正如某專業(yè)人士所言：在樓市冬天，誰先降價，誰就擁有主動權。而某房地產老總也說： 2020年房地產市場不會太差， 2020年也不會太好。面對 2020年，開發(fā)商走出困境的最好方法是：適度降價，迎合需求，快速出貨，謹慎拿地。 從各版塊在售樓盤價格來看，市中心、紅谷灘、青山湖、朝陽洲和紅角洲等板塊價格依然懸高。市中心板塊的濱江一號、央央春天和濱江首府等高價樓盤為其高價增添籌碼，而紅谷灘板塊的聯(lián)發(fā)廣場、世紀中央城，青山湖的萬科青山湖、香溢花城，朝陽洲的力高濱江國際、萬科金域藍灣，紅角洲的新地阿爾法國際社區(qū)、地中海陽光等少降、甚至未降樓盤均未能拉低各板塊價格。 不過，與 11月份價格相比，市中心、紅谷灘、紅角洲、朝陽洲、象湖、昌南和新建灣里共七大板塊價格出現(xiàn)下跌，其中象湖板塊跌幅最大 。數(shù)據(jù)顯示， 12月份象湖板塊價格為5494元 /㎡，環(huán)比 11月份下跌 362元 /㎡，跌幅達 %；跌幅最小的為青山湖板塊，從 11月份的 9521元 /㎡下跌至 12月的 9450元 /㎡，跌幅為 %。京東板塊和紅谷灘板塊價格卻出現(xiàn)反彈上升。受達觀國際高價入市影響，京東板塊 12月價格為 6996元 /.㎡，環(huán)比上月上漲%； 12月份，紅谷灘板塊價格為 9681元 /㎡，環(huán)比 11月上漲 125元 /㎡，環(huán)比上漲 %。 第七部分： 板塊 房地產市場 分析 一、 2020年南昌樓市市中心板塊分析 作為城市核心地帶的市中心板塊， 交通、教育、市政、娛樂、購物、醫(yī)療、飲食發(fā)各方面都十分醇熟。遵循著房地產界 “ 房子的升值潛力在于地段，地段，還是地段 ” 的金科玉律，這一板塊，永遠是房地產開發(fā)商們爭奪的黃金寶地。所以，市中心板塊理所當然地在購房者心目中奠定了難以動搖的 “ 王者 ” 地位，而目前市中心板塊可供開發(fā)利用的土地日趨減少，稀缺的資源自然會導致房價高企。 2020年全年，市中心板塊的均價都位于萬元以上，雖然下半年南昌市掀起了一股降價潮，但市中心板塊均價依然堅挺，絲毫沒有跌破萬元的跡象。 商品住房成交價格分析 數(shù)據(jù)來源：愛房網 回顧整個 2020年，南昌市市中心板塊房價從 1月的 10156元 /㎡到 3月的 12269元 /㎡，到 8月的 10980元 /㎡ ,再到 12月的 12205元 /㎡，可謂是一波三折。據(jù)愛房網數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 2020年，南昌市中心板塊每月的新房入市均價都高于同期南昌市的整體均價。從市中心板塊的價格走勢圖中可以看出，從 2020年 12月開始到 2020年 2月，價格走勢圖呈緩慢上漲趨勢， 3月出現(xiàn)一個明顯的拐點，這與 3月 1日南昌 “ 升級版 ” 限購令正式實施是密不可分的。 4月開始，市中心板塊房價有明顯的下降態(tài)勢， 5月、 6月、 7月、 8月均價態(tài)勢較為平穩(wěn)，沒有太大起伏。9月開始房價再次上揚， 9月歷來是樓市的傳統(tǒng)旺季，南昌市市中心樓市均價自 8月連續(xù)下跌之后，在 “ 金九 ” 時節(jié)迎來了又一輪的回升。進入 11月，南昌市房地產市場掀起了一陣降價潮，市中心板塊均價自 10月上漲后，小幅下降，這種降價潮一直延續(xù)到年末。 商品住房供應量分析 2020年中心區(qū)板塊新建住房供應量柱狀圖 數(shù)據(jù)整理：愛房網 從供應量看， 2020年南昌市中心板塊總計供應量為 ㎡， 1月供應量為㎡， 3月供應量為 0， 4月開始小幅回升，在 7月急劇下滑后，再次放量， 9月達到本年度的巔峰值 —— ㎡，之后供應量繼續(xù)減少，到 12月再次增加。從成交數(shù)據(jù)來看，受宏觀政策影響， 2020年上半年，南昌市中心板塊成交較為低迷， 9月新增房源供應量的大幅增加使得該月成交量較前幾月有一定的上升幅度。 10月開始至 12月，市中心板塊由于房源供應空間有限，開發(fā)商對樓市走向預期不看好，市中心新建住房供應量表現(xiàn)大幅縮減。 商品住房成交量分析 2020年以來，政府不斷出臺調控政策，市場對房價下跌預期加大，南昌樓市成交量銳減。南昌房地產信息網統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2020年南昌的成交量高峰出現(xiàn)在 1月份，新建住宅成交量 3200余套，為全年最高。受限購政策等影響，南昌 2月、 3月、 4月份樓市低迷， 5月份，隨著市場集中推盤，剛性需求的釋放和房源供應量的上升促成了短 期交易量的迅速反彈。進入下半年，南昌樓市成交量持續(xù)疲軟，新建住宅的月平均成交量僅為 1400套。 愛房網認為，由于今年下半年，南昌市房地產市場掀起了一陣降價潮，市中心板塊均價自 10月上漲后，開始小幅下降。可以看出，本輪全國性的降價潮已經明顯地影響到了南昌市的整體房價，預計 2020年度，南昌市中心板塊還將有一定的下浮空間。但市中心板塊畢竟地塊稀缺，下跌空間不會太大，跌破一萬元的可能性很小。 2020年青山湖板塊市場分析 2020 年在萬科青山湖的進入后，青山湖整個板塊的價格一直向上攀升。雖說 2 月出 臺了限購令，但對于有錢人來說，買房依舊是規(guī)避通貨膨脹的主要方式，特別是選擇穩(wěn)妥、保值性強的高端產品。在經歷了年初的 “ 倒春寒 ” 之后， 6 月份綠都丹石街區(qū)的表現(xiàn)值得一提， 300 余套房源，五千多的均價。 8 月份香溢花城再次延續(xù)旺銷傳奇， 200 余套房源勁銷 85%。且從 7 月份起，萬科青山湖開始推出 160—— 240 ㎡的高層產品，對青山湖板塊整體成交價格以及供應量，都有大幅拉伸。 商品住房成交價格分析 據(jù)愛房網數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 2020年 12月青山湖板塊價格為 9450元 /㎡，較上月下降了 71元 /㎡，環(huán)比降幅為 %；同比 2020年 12月價格下降了 422元 /㎡，同比降幅為 %。 2020年 1— 12月成交均價為 /㎡，較 2020年全年成交均價 7004元 /㎡，上漲幅度高達 50%。主因是兩大高端產品，萬科青山湖和香溢花城豪宅產品的抗跌性，再加上青山湖湖景資源的稀缺性。明年隨著萬科青山湖和香溢花城兩大樓盤的收官，成交均價或在 2020年出現(xiàn)明顯下滑。 商 品住房供應量分析 2020年青山湖板塊新建商品住房新增供應量柱狀圖 數(shù)據(jù)整理：愛房網 2020年 1— 12月青山湖板塊新增供應量 ㎡， 2020年新增供應量為 ㎡，同比上漲 %。本年除了老盤萬科青山湖、香溢花城、滿庭春 MOMA 集中放量，新盤御湖國際、綠都丹石街區(qū)、中大湖景也推出不少。縱觀全年，萬科青山湖幾乎月月都 有新增供應量，滿庭春 MOMA 則緊隨其后，其次 7月份御湖國際推出大量房源。萬科青山湖全年整個銷售節(jié)點還是很緊湊的，在行情不好的情況下，也許快銷也正是一條應對之道。 商品住房成交量分析 2020年青山湖板塊樓市受政府調控限購影響，上半年表現(xiàn)低迷，進入下半年，成交量持續(xù)疲軟。 6— 8月平均成交量 ㎡， 9月到 12月成交量大幅縮水， 9— 12月月平均成交量僅有 ㎡。 年初，受限購令以及春節(jié)長假的雙重影響，上半年的成交量明顯下滑， 7月份青山湖板塊幾大樓盤相繼推盤，供應量大翻番，促進了市場 的活躍程度。在傳統(tǒng)淡季的 8月，青山湖板塊卻異常 “ 活躍 ” 。進入年終，一方面是受降價潮影響，另一方面萬科青山湖和香溢花城也相繼將收官，成交量又再一次進入低谷。 2020年南昌樓市紅谷灘（含昌北）板塊分析 紅谷灘是南昌市一江兩岸發(fā)展戰(zhàn)略中的新區(qū)，地處贛江邊上，與城中板塊僅一江之隔。是集行政、商務和居住于一體的南昌新中心。良好的道路規(guī)劃、逐步完善的各項配套設施、優(yōu)惠的政策傾向，促使該片區(qū)中高檔樓盤集中。 2020年度，南昌市紅谷灘板塊新增了多個住宅項目 —— 名門世家、聯(lián)泰香域中央、九頌山河、世茂天城。下半年， 在九頌山河率先降價的潮流影響下，多個樓盤都開始打折降價，與此同時，今年紅谷灘區(qū)的發(fā)展重心開始悄悄向商業(yè)進行轉移。 商品住房價格分析 圖： 2020年紅谷灘板塊新建商品住房成交價格走勢圖 數(shù)據(jù)來源：愛房網 據(jù)愛房網數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，除 3月外， 2020年南昌紅谷灘板塊房價均高于同期南昌市整體均價。相比南昌市整體房價在平穩(wěn)中緩慢上升的態(tài)勢 ，紅谷灘板塊均價有些 “ 波瀾起伏 ” ，經歷了先升后降、再升再降，一波三折的過程。由年初的差距不大，到漸漸拉大， 8月差距達到最大值， 8月之后，差距逐漸變小。從紅谷灘板塊的價格走勢圖中可以看出，從 2020年12月開始到 2020年 5月，價格走勢圖一直呈現(xiàn)出攀升的態(tài)勢， 6月均價小幅下跌， 8月再次攀升， 9月有明顯的下降態(tài)勢， 10月開始轉折，出現(xiàn)回升， 11月再次下跌， 12月再次上升。 商品住房供應量分析 圖： 2020年紅谷灘板塊商品住房供應量柱狀圖 數(shù)據(jù)整理：愛房網 從供應量看， 2020年南昌紅谷灘板塊總計供應量為 ㎡，在南昌市九大板塊中，位居榜首。全年的供應量走勢出現(xiàn)了三個波峰和兩個波谷，第一個波峰出現(xiàn)在 4月， ㎡，第二個波峰出現(xiàn)在 6月， ㎡，第三個波峰出現(xiàn)在 9月， ㎡。第一個波谷出現(xiàn)在 2月， ㎡，第二個波谷出現(xiàn)在 5月， ㎡。不難看出，限購令和一房一價的 出臺都造成了供應量的縮減。整體來說，紅谷灘板塊的房源供應量較大，未來供應空間仍然巨大。 商品住房成交量分析 從成交數(shù)據(jù)來看，整個 2020年度中， 7月和 11月的成交量比較大， 7月名門世家、綠地中央廣場、聯(lián)泰香域中央、豐和新城均有新推房源，房源銷售狀態(tài)較為火爆。 11月紅谷灘板塊自經歷 “ 金九銀十 ” 的慘淡后，不少開發(fā)商為破除樓市寒冬的低迷態(tài)勢，開始打出破冰價促成成交，極大地刺激了購房者的購房需求，大大拉升了本月的成交量。 愛房網認為，由于紅谷灘板塊住宅項目屬于限購范圍，而商業(yè)、別墅項目由于未被列入限購范圍，且并未有貸款限制，由此可見，商業(yè)項目或將成為紅谷灘板塊成交主力軍。隨著綠地中央廣場、洪客隆國際金融中心、博能佰瑞琪、時間廣場、紅谷灘萬達廣場、唐寧街等商業(yè)項目的加入，紅谷灘區(qū)興起了一股 “ 商業(yè)風 ” ， 可以預見，在商業(yè)綜合體建成之后，紅谷灘未來的升值潛力將再度提升。 對于昌北，人們往往有著較為復雜的心理感受。這里距老城區(qū)有一段距離，交 通、市政、娛樂、醫(yī)療、生活配套等都較為欠缺。與此同時，這里也是南昌的重工業(yè)集聚帶，是南昌空港所在地。這里山林并立、河湖密布，是南昌市重要的教育教學基地之一，有著濃郁的文化氣息。優(yōu)劣并存，使得本區(qū)房產開發(fā)始終不溫不火，形勢微妙。雖然目前昌北板塊在售的項目不少，但真正有影響的大項目卻不多。雖然均價較南昌市其他幾個板塊來說更為便宜，但很難吸引更多的南昌人到此處置業(yè)。整體來說，如果昌北板塊的道路交通條件有所改善，相應地跟進一些生活配套設施，并充分利用周邊山脈等自然景觀優(yōu)勢，昌北板塊房源也將具有一定的升值潛力。 2020年紅角洲板塊市場分析 如果要總結 2020年南昌各個區(qū)域房地產走勢，紅角洲板塊無疑是最大的黑馬。前期的樓盤如聯(lián)發(fā)江岸匯景、紫金園、綠地梵頓公館均已收官。但依舊還有地中海陽光、聯(lián)泰香域濱江、奧克斯盛世經典、綠地香頌、綠地海域香廷、華南城、新地阿爾法、中央香榭等一系列大盤林立。在 2020年最后，整個大環(huán)境并不太好的情況下，紅角洲依舊以成交量和成交均價交出了一份較不錯的成績單。 2020年，紅角洲的潛力不容低估，依靠獨特的地理優(yōu)勢和日漸成熟的周邊配套，剛性需求將會在這里繼續(xù)釋放。 商品住房成交價格分 析 根據(jù)愛房網數(shù)據(jù)可看出 12月份紅角洲板塊均價為 9163元 /㎡，環(huán)比 11月價格下降 196元 /㎡，環(huán)比跌幅 %；同比 2020年 12月，價格上漲 730元 /㎡，同比漲幅為 %。受整個大環(huán)境影響，總體住房成交價格略有下降。但是同比 2020年底，價格上漲幅度仍舊沒有受到限購的太大影響。 2