【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 新建商品住房成交量表現(xiàn)較 2021年表現(xiàn)大幅度上漲，其中紅谷灘漲勢(shì)最為明顯。二手房住宅自 3月南昌樓市的回暖后，走勢(shì)一路飄紅，其中東、西湖兩區(qū)仍是首選，全局看來(lái)，南昌住宅整體市場(chǎng)整體一片大好。 附表： 2021年 6月 12月南昌市各板塊新建商品住房成交量一覽表 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛(ài)房網(wǎng) 附表 2： 2021 年 6 月 12 月南昌市各板塊二手住房成交量一覽表 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛(ài)房網(wǎng) ◎ 2021年度南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ◎ 2021年 1月 12月江西（南昌）房 地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告 未經(jīng)出品機(jī)構(gòu)許可，不得抄襲、轉(zhuǎn)載或剪輯本文資料 14 四、 2021年南昌房地產(chǎn)供需關(guān)系分析 年度供求分析 2021 年，南昌市新建商品住宅供應(yīng) 萬(wàn)㎡，較 2021 年增長(zhǎng) %；新建商品住宅成交面積 ㎡，較 2021年增長(zhǎng) %。年度供求比為 ，樓市供求接近于平緩狀態(tài)。 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛(ài)房網(wǎng) 從 2021 年至 2021 年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求比走勢(shì)圖可以看出，南昌樓市自2021 年 起，保持了一個(gè)較為平穩(wěn)的走勢(shì)，而 0 09 年受到金融風(fēng)暴的影響，南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)一度陷入悲觀的寒冬。在此之后，開(kāi)發(fā)商吸取了過(guò)去的教訓(xùn)開(kāi)始針對(duì)性的提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因而即使是面對(duì) 2021 年 3 月以后出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策以來(lái)，南昌樓市雖然經(jīng)歷了觀望、驟冷、解凍等多個(gè)階段，樓市的變化也僅僅是停留在供應(yīng)減緩，成交停漲的狀態(tài)，并未出現(xiàn)如同 0 09 年那樣的巨變。 2021 年一季度，南昌樓市還在延續(xù) 2021 年的觀望情緒，但而自 4 月份起，壓抑許久的剛性需求開(kāi)始爆發(fā)出應(yīng)有的能量，南昌樓市全面回暖、銷(xiāo)量節(jié)節(jié)攀升，給各大房企帶去了 強(qiáng)大的市場(chǎng)信心，這無(wú)疑是助推了房企的開(kāi)發(fā)速度和推盤(pán)速度，但也同時(shí)帶來(lái)了房?jī)r(jià)再度快速上漲的預(yù)期，置業(yè)者也同時(shí)加快了入市的腳步， ◎ 2021年度南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ◎ 2021年 1月 12月江西（南昌）房 地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告 未經(jīng)出品機(jī)構(gòu)許可，不得抄襲、轉(zhuǎn)載或剪輯本文資料 15 形成了良性的市場(chǎng)循環(huán)。 月度供求分析 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛(ài)房網(wǎng) 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛(ài)房網(wǎng) 從 2021 年南昌市新建商品房住宅月度供求曲線(xiàn)走勢(shì)來(lái)看，全年呈波浪起伏走勢(shì)。受 2021 年 12 月新房集中供應(yīng)入市和市場(chǎng)觀望情緒的雙重影響， 2021 年 1— 2 月供應(yīng)量較小，供求比處于低位。 3 月起，市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)回暖的跡象，房企借此機(jī)會(huì)逐步加大新房源的供應(yīng)量，樓市供需兩旺，一路高歌挺進(jìn)，在 7 月創(chuàng)下 ◎ 2021年度南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ◎ 2021年 1月 12月江西（南昌）房 地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告 未經(jīng)出品機(jī)構(gòu)許可，不得抄襲、轉(zhuǎn)載或剪輯本文資料 16 供應(yīng)量和成交量年度高 位，呈現(xiàn)出“淡季不淡”的景象。而相繼而來(lái)的 10兩月傳統(tǒng)旺季卻遭遇“滑鐵盧”，成交量遠(yuǎn)不如“淡季”的 8 兩月， 10 月新增供應(yīng)量急劇縮減。至年尾 1 12 兩月，多數(shù)房企已經(jīng)完成或接近完成全年的年度銷(xiāo)售任務(wù)，僅有小部分房企仍然需要進(jìn)行最后的沖刺，樓市供求比趨于平緩。 ◎ 2021年度南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ◎ 2021年 1月 12月江西（南昌）房 地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告 未經(jīng)出品機(jī)構(gòu)許可，不得抄襲、轉(zhuǎn)載或剪輯本文資料 17 五、 2021年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 縱觀 2021 年南昌房?jī)r(jià)走勢(shì)，可以四月為分水嶺，分為兩個(gè)階段。四月前房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨跌，四月后房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨升，但整體而言今年房?jī)r(jià)姿態(tài)是穩(wěn)當(dāng)?shù)摹?2021年 1 月份，南昌市房?jī)r(jià)為 8088 元 /㎡，經(jīng)歷一年的浮沉， 12 月份整 體價(jià)格上漲至 8523 元 /㎡，全年均價(jià)則漲至 8193 元 /㎡ ,全年上漲 %%。 201 1年12 月20 12年1 2月南昌樓市價(jià)格走勢(shì)參考8099808880318008 79588089806580938313827983598554 85237000740078008200860090002011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月單位：元/㎡ 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛(ài)房網(wǎng) 就全年樓市價(jià)格來(lái)看，前三月受 2021年頹勢(shì)的影響，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。但經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的剛性需求和改善性需求的積累，四月集中釋放，成交量一路飄紅然后帶動(dòng)房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)上揚(yáng)的變化，加上之后世茂天城、濱江一號(hào)、央央春天等高價(jià)樓盤(pán)的入市，拉高整體均價(jià)。而各大板塊也各有標(biāo)桿性的樓盤(pán)在撐高房?jī)r(jià)，并逐步影響周邊普通住宅的走勢(shì)，這也是南昌四月后房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高升的主要原因之一。 ◎ 2021年度南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ◎ 2021年 1月 12月江西（南昌）房 地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告 未經(jīng)出品機(jī)構(gòu)許可，不得抄襲、轉(zhuǎn)載或剪輯本文資料 18 566061287830819301000202130004000500060007000800090002021年 2021年 2021年 2021年200 9年2 012 年南昌整體均價(jià)對(duì)比（單位：元/㎡） 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛(ài)房網(wǎng) 122931070195379107 878270055556 56875103819702021400060008000100001202114000市區(qū)青山湖 紅谷灘 紅角洲朝陽(yáng)新城京東 象湖 昌南新建灣里 整體價(jià)格201 2年南昌市各板塊市場(chǎng)平均參考價(jià)格一覽表（單位：元/㎡） 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛(ài)房網(wǎng) 據(jù)愛(ài)房網(wǎng)統(tǒng)計(jì) 調(diào)查， 2021年南昌市整體均價(jià) 8193元 /㎡，相比于 2021年 7830元 /㎡，整體均價(jià)上升 %，從 12月份各板塊樓市均價(jià)來(lái)看，目前位于整體均價(jià)之上的有市中心、青山湖、紅谷灘、紅角洲和朝陽(yáng)洲 5個(gè)板塊，其中市中心板塊以 12517元 /㎡的均價(jià)一馬當(dāng)先，當(dāng)然眾所周知，市中心成熟的生活配套、便捷的交通，加上央央春天、蘭公館等優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的入市這個(gè)板塊房?jī)r(jià)實(shí)在是高的有理由。另外青山湖憑借著最佳湖景資源，該板塊產(chǎn)品價(jià)值飆升，沿湖一帶大盤(pán)林立，板塊潛能正被加快挖掘，板塊價(jià)格也迎來(lái)了萬(wàn)元時(shí)代。高于整體均價(jià)的還有紅谷灘， ◎ 2021年度南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ◎ 2021年 1月 12月江西（南昌）房 地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告 未經(jīng)出品機(jī)構(gòu)許可，不得抄襲、轉(zhuǎn)載或剪輯本文資料 19 紅角 洲及朝陽(yáng)新城 3個(gè)板塊。 雖然中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)傳遞出明確信號(hào)，明年要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，因此，不可能會(huì)允許房?jī)r(jià)瘋漲的情況出現(xiàn)。不過(guò)，對(duì)于正在加速聚集“人氣”的南昌城區(qū)而言，剛性需求依然在快速增加，這將繼續(xù)支撐明年南昌房?jī)r(jià)保持逐步上漲的態(tài)勢(shì)，另外國(guó)務(wù)院日前批復(fù)了南昌市城市總體規(guī)劃，《總體規(guī)劃》中確定的 1400平方公里城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理，可見(jiàn)南昌在明年發(fā)展還將有一個(gè)質(zhì)的飛躍，基于以上南昌未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，主旋律還將保持穩(wěn)中有升的基調(diào)。 ◎ 2021年度南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ◎ 2021年 1月 12月江西（南昌）房 地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告 未經(jīng)出品機(jī)構(gòu)許可，不得抄襲、轉(zhuǎn)載或剪輯本文資料 20 六、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) —— 展 望 2021，南昌樓市將是如何走向？ 2021 年已漸近尾聲，對(duì)于 2021 年市場(chǎng)走向，面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，誰(shuí)也不敢妄加定論，甚至有資深專(zhuān)家表示“ 2021 年不預(yù)測(cè)市場(chǎng)”。是啊，去年今天可曾想到今之現(xiàn)狀？而作為一直存在爭(zhēng)議且爭(zhēng)議最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻又即將走過(guò)一個(gè)年度。這一年，有人說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于冬天；這一年，也有人說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走出低谷?? 且回顧：歷經(jīng) 2021 年以來(lái)一系列房地產(chǎn)政策調(diào)控，在限購(gòu)、限貸政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步下行回歸。然而進(jìn)入 2021 年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策由“重拳打壓”逐步向“建立 房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制”轉(zhuǎn)變，同時(shí)受經(jīng)濟(jì)下行影響，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)和穩(wěn)中求進(jìn)的基調(diào)也緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“壓抑”氣氛，地方政府頻頻借機(jī)進(jìn)行樓市“微調(diào)”，南昌樓市亦在其中。 看今朝：至此， 2021 年南昌樓市商品住房供應(yīng)量 萬(wàn)平方米，較去年增加 %；新建商品住房成交 萬(wàn)平方米，較去年增加 %；新建商品住房?jī)r(jià)格為 8523 元 /平方米，較去年上漲 %，由此可見(jiàn)今之勢(shì)頭。作為一個(gè)三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在樓市政策調(diào)控和打壓下有其特有的“固性”；而同時(shí)作為一個(gè)省會(huì)城市，仍處于經(jīng)濟(jì)命脈的房地 產(chǎn)市場(chǎng)并不會(huì)出現(xiàn)多少“偏差”。且在全國(guó)保持“穩(wěn)中求進(jìn)”總基調(diào)和南昌“打造核心增長(zhǎng)極”戰(zhàn)略目標(biāo)下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)化建設(shè)仍為城市發(fā)展核心樞紐。 向往 2021：南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)將何往？繼續(xù)向上？或許吧！走下坡路？有這個(gè)可能！“冰火”之歌？很難說(shuō)！雖然未來(lái)走向無(wú)人知曉，但仍有些許端倪可循。 在供應(yīng)方面， 2021 年商品住房供應(yīng)漲近翻番，新增入市樓盤(pán)有 30 余個(gè)，其中不乏有恒大城、萬(wàn)科城、綠地未來(lái)城等大體量項(xiàng)目，也不乏有英倫聯(lián)邦、恒大名都、香逸瀾灣等高去化樓盤(pán)。那么 2021 年呢？新增入市量或?qū)⑼黄?50 個(gè)項(xiàng)目，而受土地 閑置處置辦法、開(kāi)發(fā)條件等因素的影響，近幾年來(lái)在朝陽(yáng)新城、京東片 ◎ 2021年度南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ◎ 2021年 1月 12月江西（南昌）房 地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告 未經(jīng)出品機(jī)構(gòu)許可，不得抄襲、轉(zhuǎn)載或剪輯本文資料 21 區(qū)和紅谷灘片區(qū)蜂擁拿地的地產(chǎn)商們也將加快項(xiàng)目入市速度。 在需求方面，在城鎮(zhèn)化建設(shè)和打造核心增長(zhǎng)極戰(zhàn)略目標(biāo)下，南昌市中部地區(qū)的地位將愈加重要，外來(lái)人口，尤其是省外人口將大幅增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然旺盛。 而在價(jià)格方面，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控“抑制投機(jī)、投資性需求”政策、限購(gòu)限貸政策短期難于改變，“十八大”及 12 月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也傳遞出“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”，然而作為十八大后關(guān)鍵的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)的概率也不大，整體房地產(chǎn)調(diào)控依 然以建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也將難于出現(xiàn)大幅度上揚(yáng)。 因此就整個(gè)南昌市房地產(chǎn)而言， 2021 年依然是個(gè)穩(wěn)中緩步上揚(yáng)的一年。 ◎ 2021年度南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ◎ 2021年 1月 12月江西（南昌）房 地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告 未經(jīng)出品機(jī)構(gòu)許可，不得抄襲、轉(zhuǎn)載或剪輯本文資料 22 第二章 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)背景 一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)背景 政策背景 2021 年“兩會(huì)”與房地產(chǎn)環(huán)境 —— 房地產(chǎn)政策總體方針走向 2021 年 3 月 5 日，兩會(huì)定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控：嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。 關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響的解讀 （一） GDP 增長(zhǎng)目標(biāo)下調(diào)至 %，反映了政府把經(jīng)濟(jì)工 作的重點(diǎn)從數(shù)量轉(zhuǎn)向質(zhì)量。 （二） CPI 目標(biāo)設(shè)定為 4%，為價(jià)格改革和應(yīng)對(duì)輸入型通脹留下了回旋空間。 （三） 提出繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策，表明財(cái)政政策力度減弱，政府投資不會(huì)有明顯的反彈。 （四） 貨幣政策穩(wěn)中見(jiàn)寬，依然維持“穩(wěn)健的貨幣政策”表述不變。 關(guān)于房地產(chǎn)政策解讀 （一） 調(diào)控不放松，政策不動(dòng)搖。 要點(diǎn)：穩(wěn)房?jī)r(jià)是政策選擇：提出進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。從長(zhǎng)期看，不能將住房市場(chǎng)變成投資品市場(chǎng)，調(diào)結(jié)構(gòu)需發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)抑制投機(jī)，同時(shí)要實(shí)施差別化信貸政策和稅收政策。 （二） 繼續(xù)推進(jìn)保障房建設(shè)，關(guān)注普通商品住房市場(chǎng)。 要點(diǎn)： 繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，基本建成 500 萬(wàn)套，新開(kāi)工 700 萬(wàn)套以上。抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供給。加快普通商品住房建設(shè)，是緩解房?jī)r(jià)上漲和保障性住房建設(shè)壓力的重要舉措。保障性住房和中小戶(hù)型普通商品住房用地占 70%以上，增加 ◎ 2021年度南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ◎ 2021年 1月 12月江西（南昌）房 地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告 未經(jīng)出品機(jī)構(gòu)許可，不得抄襲、轉(zhuǎn)載或剪輯本文資料 23 居住用地有效供應(yīng)，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。 （三） 住房信息系統(tǒng)建設(shè)和房產(chǎn)稅改革成為政策重點(diǎn)。 要點(diǎn)：提出加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。 （四） 今年不會(huì)再出新的調(diào)控政策，但地方上有“小動(dòng)作”露 頭就打。 要點(diǎn)：一方面，調(diào)控不要期待很快就有松動(dòng)的可能，要松動(dòng)也是傾向支持保障性住房或者是中低收入者住房需求。另一方面溫家寶總理提出房地產(chǎn)要保持其健康穩(wěn)定長(zhǎng)期發(fā)展，也讓市民對(duì)房地產(chǎn)充滿(mǎn)信心。在此背景下，樓市政策微調(diào)不可觸及底線(xiàn)，地方“小動(dòng)作”露頭就打。 保障性住房相關(guān)政策 時(shí)間 措施 要點(diǎn) 國(guó)土部再推落地追責(zé)制、保障房供地計(jì)劃 3月下達(dá) 2021 年、 2021 年，國(guó)土部將全面推行保障房用地“落地”責(zé)任追究。按照國(guó)土部要求，改變保障房建設(shè)內(nèi)容的項(xiàng)目，有關(guān)主管部門(mén)將不 予辦理相關(guān)手續(xù)，而已作為商品