【正文】 過 2021 年房地產(chǎn)限購、房價調(diào)控目標(biāo)等嚴(yán)厲政策后，房地產(chǎn)市場取得良好的調(diào)控成果， 2021 年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策也轉(zhuǎn)向“以穩(wěn)定房地產(chǎn)現(xiàn)有調(diào)控成果”為主?？v觀 2021 年全年，南昌房地產(chǎn)市場表現(xiàn)平 穩(wěn)上升態(tài)勢。 根據(jù)愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2021 年 1 月，南昌商品房綜合價格指數(shù)為 ，相比上年同期上漲 %。 此外與 2021 年 12 月基期相比， 2021 年 12 月南昌商品房綜合價 格指數(shù)上漲 個百分點(diǎn)。其中，受年末春節(jié)假期影響， 2021 年 2 月南昌商品房綜合價格指數(shù)為 ，環(huán)比下滑 個百分點(diǎn)；此外， 2021 年 6 月和 12 月南昌商品房綜合價格指數(shù)分別下滑 %、 %。但 2021 年南昌樓市的整體表現(xiàn)卻出乎多數(shù)人的意料，一方面，是房企經(jīng)歷過 2021 年的調(diào)控重壓之后，積極調(diào)整企業(yè)方向和營銷策略，適應(yīng)政策及市場的需要，而品牌商業(yè)地產(chǎn)和高端項(xiàng)目的面世，又將南昌房地產(chǎn)行業(yè)推上一個新的臺階；另一方面，則是強(qiáng)勁的市場需求支撐起樓市的火熱，尤其是剛性需求的持續(xù)釋放，又得到地方政府適時微調(diào)政策的刺激，一度刷新南昌市新房住宅市場成交量新高。 在此情況下，南昌樓市的供應(yīng)節(jié)奏緊跟市場需求的步伐，以價換量、小步快跑等銷售策略積極帶動了樓市供應(yīng)的穩(wěn)步增長；紅谷灘、京東、朝陽洲、經(jīng)開區(qū)等區(qū)域全面開花；平層大宅、 LOFT 公寓、超高層等產(chǎn)品種類豐富。愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示， 2021 年南昌市新建商品房年度總供應(yīng)面積為 萬㎡，相比 2021 年增加 萬㎡，增幅 %。隨后則是傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的到來，雖然 9 月成交較為平淡，但在開發(fā)商積極備戰(zhàn) 10 月的背景下，新房住宅供應(yīng)量以 ㎡位列本年度第二。不過， 12 月作為年末房企完成銷售任務(wù)沖刺的重要節(jié)點(diǎn)，僅上半月就有近 20 個樓盤進(jìn)行開盤，已經(jīng)超過 10 月、 11 月等整月的開盤數(shù)量。 寫字樓和商業(yè)供應(yīng)面積分別為 萬㎡、 萬㎡，分別占總供應(yīng)量的18%、 8%。此外，別墅類物業(yè)供應(yīng)面積也較去年減少 萬㎡，供應(yīng)面積僅為 萬㎡。 板塊供應(yīng)分析 2021 年南昌市各板塊新房新增供應(yīng)量中，京東板塊再度成為年度供應(yīng)第一，其供應(yīng)面積 萬㎡占全市供應(yīng)量的 %，較去年的 28%有所下滑；緊跟其后的是紅谷灘板塊和朝陽洲板塊，供應(yīng)面積分別為 萬㎡、 萬㎡分別列第二、第三位，占總供應(yīng)量的 %和 %。 新房非住宅供應(yīng)方面，紅谷灘板塊就是住宅供應(yīng)中的京東，得益于綠地中心、萬達(dá)中心等超甲級寫字樓的入市，供應(yīng)面積 萬㎡，占全年新房非住宅供應(yīng)的 %；朝陽洲和京東板塊分別供應(yīng) 萬㎡、 萬㎡分列 2021 年南昌市新建商品房非住宅供應(yīng)量的二、三位置。 ◎ 2021年度南昌房地產(chǎn)市場研究報告 ◎ 2021年 1月 12月江西（南昌）房 地產(chǎn)價格指數(shù)研究報告 未經(jīng)出品機(jī)構(gòu)許可，不得抄襲、轉(zhuǎn)載或剪輯本文資料 8 2176623533003858101172091130936981731020214000600080001000012021單位：套昌南 朝陽洲 紅谷灘 紅角洲 京東 青山湖 市中心 經(jīng)開區(qū) 新建/灣里201 2年南昌市各板塊普通住宅新增供應(yīng)量 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛房網(wǎng) 2021 年，南昌地鐵一號線、火車西客站、朝陽大橋、象湖隧道等重點(diǎn)工程以及其它一批配套設(shè)施的開工建設(shè)，延伸了城市的空間格局，南昌基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面升級，“大南昌”概念終于展現(xiàn)出一個完整的形狀。 ◎ 2021年度南昌房地產(chǎn)市場研究報告 ◎ 2021年 1月 12月江西（南昌）房 地產(chǎn)價格指數(shù)研究報告 未經(jīng)出品機(jī)構(gòu)許可，不得抄襲、轉(zhuǎn)載或剪輯本文資料 9 戶型供應(yīng)分析 258813955156482285160020214000600080001000012021140001600018000單位：套一房 二房 三房 四房 五房201 2年南昌市普通住宅各戶型新增供應(yīng)量 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛房網(wǎng) 2021 年南昌市年度普通住宅新增供應(yīng)量中，二房和三房戶型為市場主力戶型，其中以三房戶型最多，分別供應(yīng) 13955 套、 15648 套，占整體供應(yīng)的 %。 在普通住宅中，開發(fā)商為了迎合剛需購房群體，二房、三房戶型占主 導(dǎo)不足為奇，而不負(fù)所望的剛需力量強(qiáng)有力地爆發(fā)，讓 2021 年南昌房地產(chǎn)市場一片“陽光燦爛”。 即使進(jìn)入四季度，受國家重大會議影響，市場推盤節(jié)奏和力度有所減小，但項(xiàng)目、產(chǎn)品依舊可圈可點(diǎn) —— 別墅、大宅、洋房、 Loft、超高層依然“開花”。 2021年是政策調(diào)控與市場深度博弈的一年，也是商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)、高端項(xiàng)目露臉，南昌房地產(chǎn)行業(yè)百花齊放的一年。 當(dāng)然， 在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的大背景下，投資投機(jī)性需求受到一定的抑制。整體來看2021年南昌房地產(chǎn)市場是“陽光明媚”。自從去年樓市調(diào)控政策實(shí)施以來，對樓市產(chǎn)生了極大的影響，到 2021年，限貸、限購的政策仍沒有放松的痕跡，使得今年南昌二手房市場的開局不盡人意并經(jīng)歷了前三個月的低潮，但由于降息、下調(diào)準(zhǔn)備金 等因素，到 6月份達(dá)到一個高潮，成交量回暖，市場交易活躍，給所有人帶來了不少信心。 據(jù)愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2021年南昌大多板塊的新建商品住房成交量表現(xiàn)較 2021年表現(xiàn)大幅度上漲，其中紅谷灘漲勢最為明顯。 附表： 2021年 6月 12月南昌市各板塊新建商品住房成交量一覽表 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛房網(wǎng) 附表 2： 2021 年 6 月 12 月南昌市各板塊二手住房成交量一覽表 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛房網(wǎng) ◎ 2021年度南昌房地產(chǎn)市場研究報告 ◎ 2021年 1月 12月江西（南昌）房 地產(chǎn)價格指數(shù)研究報告 未經(jīng)出品機(jī)構(gòu)許可，不得抄襲、轉(zhuǎn)載或剪輯本文資料 14 四、 2021年南昌房地產(chǎn)供需關(guān)系分析 年度供求分析 2021 年，南昌市新建商品住宅供應(yīng) 萬㎡，較 2021 年增長 %；新建商品住宅成交面積 ㎡，較 2021年增長 %。 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛房網(wǎng) 從 2021 年至 2021 年南昌市房地產(chǎn)市場供求比走勢圖可以看出，南昌樓市自2021 年 起，保持了一個較為平穩(wěn)的走勢，而 0 09 年受到金融風(fēng)暴的影響，南昌房地產(chǎn)市場一度陷入悲觀的寒冬。 2021 年一季度，南昌樓市還在延續(xù) 2021 年的觀望情緒，但而自 4 月份起，壓抑許久的剛性需求開始爆發(fā)出應(yīng)有的能量，南昌樓市全面回暖、銷量節(jié)節(jié)攀升，給各大房企帶去了 強(qiáng)大的市場信心，這無疑是助推了房企的開發(fā)速度和推盤速度，但也同時帶來了房價再度快速上漲的預(yù)期，置業(yè)者也同時加快了入市的腳步， ◎ 2021年度南昌房地產(chǎn)市場研究報告 ◎ 2021年 1月 12月江西（南昌）房 地產(chǎn)價格指數(shù)研究報告 未經(jīng)出品機(jī)構(gòu)許可，不得抄襲、轉(zhuǎn)載或剪輯本文資料 15 形成了良性的市場循環(huán)。受 2021 年 12 月新房集中供應(yīng)入市和市場觀望情緒的雙重影響， 2021 年 1— 2 月供應(yīng)量較小，供求比處于低位。而相繼而來的 10兩月傳統(tǒng)旺季卻遭遇“滑鐵盧”，成交量遠(yuǎn)不如“淡季”的 8 兩月， 10 月新增供應(yīng)量急劇縮減。 ◎ 2021年度南昌房地產(chǎn)市場研究報告 ◎ 2021年 1月 12月江西（南昌）房 地產(chǎn)價格指數(shù)研究報告 未經(jīng)出品機(jī)構(gòu)許可，不得抄襲、轉(zhuǎn)載或剪輯本文資料 17 五、 2021年南昌房地產(chǎn)市場價格分析 縱觀 2021 年南昌房價走勢，可以四月為分水嶺，分為兩個階段。 2021年 1 月份，南昌市房價為 8088 元 /㎡，經(jīng)歷一年的浮沉， 12 月份整 體價格上漲至 8523 元 /㎡，全年均價則漲至 8193 元 /㎡ ,全年上漲 %%。但經(jīng)過一段時間的剛性需求和改善性需求的積累，四月集中釋放，成交量一路飄紅然后帶動房價走勢出現(xiàn)上揚(yáng)的變化，加上之后世茂天城、濱江一號、央央春天等高價樓盤的入市，拉高整體均價。 ◎ 2021年度南昌房地產(chǎn)市場研究報告 ◎ 2021年 1月 12月江西（南昌）房 地產(chǎn)價格指數(shù)研究報告 未經(jīng)出品機(jī)構(gòu)許可，不得抄襲、轉(zhuǎn)載或剪輯本文資料 18 566061287830819301000202130004000500060007000800090002021年 2021年 2021年 2021年200 9年2 012 年南昌整體均價對比（單位：元/㎡） 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛房網(wǎng) 122931070195379107 878270055556 56875103819702021400060008000100001202114000市區(qū)青山湖 紅谷灘 紅角洲朝陽新城京東 象湖 昌南新建灣里 整體價格201 2年南昌市各板塊市場平均參考價格一覽表（單位：元/㎡） 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛房網(wǎng) 據(jù)愛房網(wǎng)統(tǒng)計(jì) 調(diào)查， 2021年南昌市整體均價 8193元 /㎡，相比于 2021年 7830元 /㎡，整體均價上升 %，從 12月份各板塊樓市均價來看，目前位于整體均價之上的有市中心、青山湖、紅谷灘、紅角洲和朝陽洲 5個板塊，其中市中心板塊以 12517元 /㎡的均價一馬當(dāng)先，當(dāng)然眾所周知，市中心成熟的生活配套、便捷的交通，加上央央春天、蘭公館等優(yōu)質(zhì)樓盤的入市這個板塊房價實(shí)在是高的有理由。高于整體均價的還有紅谷灘， ◎ 2021年度南昌房地產(chǎn)市場研究報告 ◎ 2021年 1月 12月江西（南昌）房 地產(chǎn)價格指數(shù)研究報告 未經(jīng)出品機(jī)構(gòu)許可，不得抄襲、轉(zhuǎn)載或剪輯本文資料 19 紅角 洲及朝陽新城 3個板塊。不過，對于正在加速聚集“人氣”的南昌城區(qū)而言，剛性需求依然在快速增加，這將繼續(xù)支撐明年南昌房價保持逐步上漲的態(tài)勢，另外國務(wù)院日前批復(fù)了南昌市城市總體規(guī)劃，《總體規(guī)劃》中確定的 1400平方公里城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理，可見南昌在明年發(fā)展還將有一個質(zhì)的飛躍，基于以上南昌未來房價走勢，主旋律還將保持穩(wěn)中有升的基調(diào)。是啊，去年今天可曾想到今之現(xiàn)狀？而作為一直存在爭議且爭議最大的房地產(chǎn)市場卻又即將走過一個年度。然而進(jìn)入 2021 年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策由“重拳打壓”逐步向“建立 房地產(chǎn)市場長效機(jī)制”轉(zhuǎn)變，同時受經(jīng)濟(jì)下行影響，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長和穩(wěn)中求進(jìn)的基調(diào)也緩解房地產(chǎn)市場調(diào)控“壓抑”氣氛，地方政府頻頻借機(jī)進(jìn)行樓市“微調(diào)”，南昌樓市亦在其中。作為一個三線城市的房地產(chǎn)市場，在樓市政策調(diào)控和打壓下有其特有的“固性”；而同時作為一個省會城市，仍處于經(jīng)濟(jì)命脈的房地 產(chǎn)市場并不會出現(xiàn)多少“偏差”。 向往 2021：南昌市房地產(chǎn)市場將何往？繼續(xù)向上？或許吧！走下坡路？有這個可能！“冰火”之歌？很難說！雖然未來走向無人知曉，但仍有些許端倪可循。那么 2021 年呢？新增入市量或?qū)⑼黄?50 個項(xiàng)目，而受土地 閑置處置辦法、開發(fā)條件等因素的影響，近幾年來在朝陽新城、京東片 ◎ 2021年度南昌房地產(chǎn)市場研究報告 ◎ 2021年 1月 12月江西（南昌）房 地產(chǎn)價格指數(shù)研究報告 未經(jīng)出品機(jī)構(gòu)許可，不得抄襲、轉(zhuǎn)載或剪輯本文資料 21 區(qū)和紅谷灘片區(qū)蜂擁拿地的地產(chǎn)商們也將加快項(xiàng)目入市速度。 而在價格方面，全國房地產(chǎn)調(diào)控“抑制投機(jī)、投資性需求”政策、限購限貸政策短期難于改變，“十八大”及 12 月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也傳遞出“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”，然而作為十八大后關(guān)鍵的一年，房地產(chǎn)市場更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺的概率也不大，整體房地產(chǎn)調(diào)控依 然以建立長效調(diào)控機(jī)制為主，房地產(chǎn)市場價格也將難于出現(xiàn)大幅度上揚(yáng)。 ◎ 2021年度南昌房地產(chǎn)市場研究報告 ◎ 2021年 1月 12月江西（南昌）房 地產(chǎn)價格指數(shù)研究報告 未經(jīng)出品機(jī)構(gòu)許可，不得抄襲、轉(zhuǎn)載或剪輯本文資料 22 第二章 2021 年房地產(chǎn)市場背景 一、全國房地產(chǎn)市場背景 政策背景 2021 年“兩會”與房地產(chǎn)環(huán)境 —— 房地產(chǎn)政策總體方針走向 2021 年 3 月 5 日，兩會定調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控：嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理回歸。 （二） CPI 目標(biāo)設(shè)定為 4%，為價格改革和應(yīng)對輸入型通脹留下了回旋空間。 （四） 貨幣政策穩(wěn)中見寬，依然維持“穩(wěn)健的貨幣政策”表述不變。 要點(diǎn)：穩(wěn)房價是政策選擇：提出進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理回歸。 （二） 繼續(xù)推進(jìn)保障房建設(shè)，關(guān)注普通商品住房市場。抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度。加快普通商品住房建設(shè)，是緩解房價上漲和保障性住房建設(shè)壓力的重要舉措。 （三） 住房信息系統(tǒng)建設(shè)和房產(chǎn)稅改革成為政策重點(diǎn)。 （四） 今年不會再出新的調(diào)控政策，但地方上有“小動作”露 頭就打。另一方面溫家寶總理提出房地產(chǎn)要保持其健康穩(wěn)定長期發(fā)展，也讓市民對房地產(chǎn)充滿信心。 保障性住房相關(guān)政策 時間 措施 要點(diǎn) 國土部再推落地追責(zé)制、保障房供地計(jì)劃 3月下達(dá) 2021 年、 2021 年，國土部將全面推行保障房用地“落地”責(zé)任追究。 國土部：供地優(yōu)先保障房，供地指標(biāo)從嚴(yán) 國土資源部部長、國家土地總督察徐紹史在 7 日召開的全國國土資源工作會議上表示，“ 2021 年我國將從嚴(yán)從緊投放年度建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，保障性