【文章內(nèi)容簡介】 重環(huán)境和配套的大中型住宅小區(qū) 21 與當?shù)卣己玫年P(guān)系，以取得 優(yōu)質(zhì)、價廉的土地 開發(fā)商的品牌和信譽 開發(fā)適合市場需求的商品房 開發(fā)大規(guī)模的居住社區(qū)，營造良好的居住環(huán)境 與優(yōu)秀的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)提供者合作 對市場機會、進入時間和市場風險的把握 表示不重要 表示十分重要 開發(fā)適合市場需求的商品房 提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù) 房地產(chǎn)開發(fā)商在東莞房地產(chǎn)市場上取得成功的基本要素 成功的基本要素 目前重要性 重要性趨勢 22 . 建筑安裝市場分析 23 廣東省建筑安裝工程市場的投資額平均每年以 %的速度增長 1507 1511 1688 1960 2125 1996 1997 1998 1999 2023 +% . 廣東省建筑工程投資額 [億元 ] 資料 來 源： 廣東省 統(tǒng)計年鑒， 羅蘭 ?貝格 分析 24 廣東省建筑安裝工程市場是競爭集中度非常低的市場，并且越來越分散 1996 1997 1998 1999 2023 9% 7% 8% 5% 4% 描 述 ? 廣東省建筑安裝工程市場的集中度由 1996年的9%下降為 2023年的 4%，市場競爭格局分散 ? 2023年，排名前三位的建筑業(yè)企業(yè)分別是：廣東省長大公路工程有限公司、江蘇省建筑安裝工程股份有限公司深圳分公司、深圳市市政工程總公司；產(chǎn)值分別達到 、 ? 2023年，排名前 10家的外省建筑企業(yè)有 2家：江蘇省建筑安裝工程股份公司和中建四局 ? 前 10家建筑企業(yè)業(yè)務(wù)起伏大； 1999年排名前十家的企業(yè)中，只有六家能在 2023年保持前十位 資料 來 源： China Infobank， 羅蘭 ?貝格 分析 前十位產(chǎn)值最大的建筑業(yè)企業(yè) 施工產(chǎn)值占市場的 % 25 隨著城市化進程和引進外資的不斷加快，東莞市建筑安裝工程市場容量不斷上升 東莞市建筑安裝工程市場保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，增長速度略高于廣東省建筑安裝工程市場的增長速度 引進外資是推動建筑安裝工程市場的主要因素 日本、歐美企業(yè)不斷加大投資， 其用于建筑安裝工程的投資額也不斷上升， 2023年 2023年的年均增長率將分別達到 20%和 26% 資質(zhì)較高的外來企業(yè)已構(gòu)成對本地企業(yè)的威脅 目前市場競爭以價格為主 ,市場運作尚不規(guī)范 東莞市建筑安裝工程市場的特點 26 東莞市建筑安裝工程市場表現(xiàn)出比廣東省更快的增長 1996 1997 1998 1999 2023 資料 來 源： 東莞統(tǒng)計年鑒 ， 羅蘭 ?貝格 分析 2023E 52 56 64 68 76 +% . 東莞市建筑工程投資額 [億元 ] 128 +% . 27 宏觀環(huán)境、引進外資和房地產(chǎn)市場是驅(qū)動東莞市建筑安裝工程市場的三大因素 東莞市建筑工程市場的驅(qū)動因素 房地產(chǎn)市場 引進外資 宏觀環(huán)境 ? 政府加快了工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，近期將建立松山湖工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積 72平方公里 ? 政府引導重點行業(yè)和企業(yè)增資擴產(chǎn) ? 外商投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，直接投資用 于建筑工程的費用比例增大 ? 東莞市房地產(chǎn)市場自 1998年以來進入上升期，由此帶動建筑安裝工程市場的穩(wěn)步上升 ? 東莞將投資 200億建設(shè)新東莞，提升城市的綜合實力，建設(shè)“城市牌”，城市化進程加快 ? 加入 WTO以后，更多的外資將進入中國，由于東莞有利的地理位置和優(yōu)惠、便捷的投資環(huán)境，將吸引更多的外資 ? 東莞市固定資產(chǎn)投資每年以 10%的速度上升 ? 建設(shè)“民營牌”，推動民營資本的投資 ? 房地產(chǎn)開發(fā)市場對于商品住宅配套設(shè)施和環(huán)境要求越來越高，房地產(chǎn)開發(fā)商相應(yīng)用于建筑安裝工程的投資增加 28 隨著東莞市實際利用外資不斷增加，外資企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額增長較快 東莞市實際利用外資額 [億元 ] 外資企業(yè)用于建筑安裝工程投資額 [億元 ] 1997 1998 1999 2023 2023E 2023E +% . +% . 1997 1998 1999 2023 2023E 2023E +% . +% . 資料來源：東莞市對外貿(mào)易經(jīng)濟合作局 29 其中，日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額增長率高于外商企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額的平均增長率 投資于東莞的日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額 [億元 ] ? 戰(zhàn)略上，日本、歐美企業(yè)都把中國作為巨大的發(fā)展市場 ? 日本、歐美制造大企業(yè)從著重建立出口加工基地逐漸轉(zhuǎn)向成為國內(nèi)生產(chǎn)基地 ? 已投資的日本、歐美企業(yè)會帶動提供零部件和原材料的日本、歐美企業(yè)數(shù)量和投資額增加 ? 東莞招商引資局通過網(wǎng)上招商、委托顧問公司到日本、歐美招商、開辦博覽會、提供“一個窗口收費”等服務(wù)，吸引日本、歐美客戶 ? 東莞市政府“十五”規(guī)劃中，已明確把引資的重點逐步轉(zhuǎn)移到歐美和日本等國家 描述 資料來源：東莞市對外貿(mào)易經(jīng)濟合作局，東莞市建委， 羅蘭 ?貝格 分析 1997 1998 1999 2023 2023E 2023E +% . +% . +% . +% . 日本 歐美 30 東莞市建筑安裝工程市場競爭仍以價格為主要競爭手段，并存在不規(guī)范的運作情況 東莞市 廣州市 ? 工程公開招投標時，報價最低者中標 — “最低價原則” ? 工程公開招投標時，報價不得低于招標方規(guī)定的標底價，以工程管理、組織、技術(shù)方案等指標綜合評分，以保證工程質(zhì)量 — “最合理原則” 工程招投標 地方保護主義 轉(zhuǎn)分包 ? 各鎮(zhèn)存在不同程度的地方保護主義 ? 存在鎮(zhèn)政府向外商指定建筑工程承包方的現(xiàn)象 ? 鼓勵采用市場競爭方式 ? 本省企業(yè)和外省企業(yè)公平競爭 ? 存在總承包商在資格或合同不允許的情況下進行轉(zhuǎn)承包和分包 ? 大體上按合同規(guī)定執(zhí)行 東莞市和廣州市建筑安裝工程市場比較 31 本地和港澳臺企業(yè)選擇建筑安裝工程公司時更注重價格，而日本和歐美企業(yè)更重視質(zhì)量和工程管理 港澳臺企業(yè) 日本和歐美企業(yè) 價格 質(zhì)量 施工力量和專業(yè)技術(shù)水平 資質(zhì)證明 從事過的工程和 行業(yè)內(nèi)其它公司的認可 工程管理 表示不太重視 表示十分重視 選擇建筑安裝工程 企業(yè)的標準 本地企業(yè) 32 外來企業(yè)以其較高的資質(zhì)和憑借規(guī)模效益取得的成本優(yōu)勢，形成了對本地企業(yè)的威脅 本地企業(yè)、外來建筑安裝工程企業(yè)資質(zhì)比較 ? 本地擁有資質(zhì)的建筑安裝工程企業(yè)共 110家，外來企業(yè)共 50家 ? 本地一級資質(zhì)企業(yè)中只有 4家，而外來企業(yè)中擁有一級資質(zhì)的企業(yè)有 33家 ? 企業(yè)的資質(zhì)不僅代表企業(yè)建筑工程管理水平和施工質(zhì)量、技術(shù)能力，還決定了承接工程量的大小。如：廣州一建承接東莞市廣東現(xiàn)代國際展覽中心，建筑面積 7萬平方米 ? 外來企業(yè)，如華西建設(shè)、本溪金鼎完成工程質(zhì)量較高，已在本地擁有樣板工程和優(yōu)良工程，口碑較高，已對本地競爭者形成威脅 描述 本地企業(yè) 外來企業(yè) 一級 二級 三級 四級 一級 二級 三級 36% 55% 5% 4% 6% 28% 66% 資料來源：建委市場科 總數(shù) [個 ] 110 50 33 日資企業(yè)選擇標準 A