【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、教師、企業(yè)白領(lǐng)階層等，但少量樓盤品質(zhì)較高，如錦江國(guó)際、尚城世家，吸引了部分外地客戶。（3）投資型物業(yè) 投資型物業(yè)的產(chǎn)生有其特殊的經(jīng)濟(jì)背景，因?yàn)橥顿Y關(guān)注的是回報(bào)率或者升值潛力，而惠陽(yáng)的區(qū)位條件與近幾年來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，在珠三角惠陽(yáng)還屬于典型的經(jīng)濟(jì)洼地，產(chǎn)業(yè)東進(jìn)帶動(dòng)了房地產(chǎn)的升溫，深圳投資客的資金逐漸涌入惠陽(yáng)，這極大的刺激了投資性極強(qiáng)物業(yè)的產(chǎn)生。從市場(chǎng)反應(yīng)情況來看，投資型物業(yè)有品質(zhì)較好的中高擋樓盤（前面分析的錦江國(guó)際、尚城世家），投資性傾向很強(qiáng)，特別是中小戶型很受歡迎；另外一種是典型的中小戶型物業(yè)，如東方國(guó)際、都市廣場(chǎng)、精業(yè)公寓等，目前該類物業(yè)市場(chǎng)上數(shù)量不多，但發(fā)展?jié)摿Υ?。l 典型中小戶型樓盤項(xiàng)目名稱位置建筑面積（㎡）銷售狀況客戶戶型東方國(guó)際淡水人民六路10000（商業(yè)2900）一房戶型較差，銷售情況不好，二房銷售稍好，目前銷售約70%深圳客戶60%，大亞灣客戶約20%一房?jī)蓮d：36—58㎡兩房?jī)蓮d：56—62㎡三房?jī)蓮d：96㎡主力戶型為一房?jī)蓮d都市廣場(chǎng)（在建）人民四路與金惠大道交匯處76868（商業(yè)28000）正在認(rèn)酬，還未正式銷售以深圳及本地投資客為主一房：4050㎡二房：7080㎡分析：178。 作為以大戶型為消費(fèi)主流的惠陽(yáng)，中小戶型還非常稀缺，但近兩年來，中小戶型（包括大盤里的中小戶型）的市場(chǎng)反應(yīng)非常好，加上深圳投資客對(duì)中小戶型的偏好，一些開發(fā)商開始關(guān)注這部分市場(chǎng)。但總的來說，該類物業(yè)依然稀少。178。 市場(chǎng)上在建與在售的物業(yè)規(guī)模普遍較小，檔次不高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，盡管在戶型面積上具有很大的吸引力，但由于產(chǎn)品綜合質(zhì)量不高，導(dǎo)致需求得不到滿足。178。 該類物業(yè)的客戶面廣，有本地自住的，有深圳投資客，還有本地投資客，隨著惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走好，該類物業(yè)客戶會(huì)越來越多。l 投資傾向性極強(qiáng)的物業(yè)前面分析了錦江國(guó)際、中區(qū)華府的產(chǎn)品與客戶現(xiàn)狀，不難看出，該類物業(yè)都是新上市不久的新樓盤，起點(diǎn)較高，產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較好，本來是以居家為主流客戶，但其良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與發(fā)展前景吸引了許多深圳客戶的購(gòu)買，導(dǎo)致該類物業(yè)成為了投資性傾向很強(qiáng)的樓盤。（1）物業(yè)類型呈現(xiàn)出“三類并行，兩端走好”趨勢(shì)。資源性高品位產(chǎn)品、中心區(qū)物業(yè)、投資型項(xiàng)目成為目前惠陽(yáng)住宅市場(chǎng)的三條主線。（2）資源性高品位產(chǎn)品主要分布在淡水河周邊，自然資源豐富，區(qū)位良好，產(chǎn)品檔次高，保值性好，升值潛力大；投資性項(xiàng)目?jī)r(jià)格適中，未來收益明顯，兩者的共同特點(diǎn)是預(yù)支未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，根據(jù)惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)可以預(yù)測(cè)這兩類產(chǎn)品將是未來發(fā)展的主流。（3）處于資源性高品位產(chǎn)品與投資性項(xiàng)目中間的中心區(qū)居家物業(yè)，戶型偏大，價(jià)格相對(duì)本地居民收入較高，加上未來放量過大，本地消費(fèi)者消化能力有限，本地客戶短期內(nèi)難以支撐如此龐大的市場(chǎng)供應(yīng)，因此不是發(fā)展的主流。（4）中小戶型供應(yīng)相對(duì)較少，面對(duì)中小戶型客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境配套、附加服務(wù)等要求的不斷提高，如何提高產(chǎn)品質(zhì)量、為客戶創(chuàng)造物超所值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品將是中小戶型成敗的關(guān)鍵。（5）據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來幾年市場(chǎng)總供應(yīng)總量約在200萬平方米以上，數(shù)量非常巨大，供應(yīng)主流是大社區(qū)、大戶型項(xiàng)目，但部分大盤將調(diào)整目前開發(fā)思路，向度假、投資復(fù)合功能方向扭轉(zhuǎn)，規(guī)避巨大供應(yīng)量帶來的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。（1）在產(chǎn)品路線的選擇上，走投資型與高檔次、高品質(zhì)相結(jié)合，中間產(chǎn)品自然過渡的路線。短期內(nèi)利用經(jīng)濟(jì)前景看好趨勢(shì)開發(fā)高檔次與投資性強(qiáng)的產(chǎn)品，比如洋房、高檔別墅，國(guó)際公寓，滿足投資客與部分度假居住者的需求。中長(zhǎng)期開發(fā)高層與小高層產(chǎn)品，滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的人口增加對(duì)住房的需求。（2）在產(chǎn)品品質(zhì)的打造上，力求創(chuàng)新，避免同質(zhì)化與粗放型傾向，以符合市場(chǎng)潮流又適當(dāng)超出市場(chǎng)潮流的精致產(chǎn)品來贏得市場(chǎng)的認(rèn)可。（3）除了走產(chǎn)品多樣化道路以外，還可以把住宅跟其它產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來開發(fā)，走復(fù)合型開發(fā)道路，比如跟商業(yè)、休閑、運(yùn)動(dòng)等產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來開發(fā)，提升項(xiàng)目的附加值，增加產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。4．三級(jí)市場(chǎng)分析（1.）主要樓盤租金： 租金較高，回報(bào)率豐厚。出租物業(yè)地段戶型面積物業(yè)情況租賃價(jià)格（元/月）租賃群體中銘豪園新中心區(qū)三房130㎡當(dāng)?shù)睾勒?005年入住2000—3000駐惠陽(yáng)辦事處、企業(yè)白領(lǐng)昊康花園新中心區(qū)三房130㎡當(dāng)?shù)睾勒?004入住3000——4500駐惠辦事處、白領(lǐng)農(nóng)民房老城區(qū)單房200—300都市廣場(chǎng)人民四路單房40㎡銷售現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查1000帶家私家電金葉公寓開城大道單身公寓酒店公寓，2004年入住650空房，簡(jiǎn)單裝修(2).市場(chǎng)特征：三級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，租賃投資回報(bào)率高目前淡水三級(jí)市場(chǎng)地鋪約在10—15家左右，主要為當(dāng)?shù)刈?cè)的中介，國(guó)內(nèi)大型三級(jí)中介公司尚未進(jìn)入惠陽(yáng)；地鋪的交易包括土地、農(nóng)民房和商品房的轉(zhuǎn)讓租賃，二手房成交量非常小。三級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)導(dǎo)致租金信息不透明，租金差別非常大；從目前租金與房?jī)r(jià)比較來看，投資回報(bào)非常豐厚。租賃客戶主要為外地企業(yè)在惠陽(yáng)辦事處及其員工、當(dāng)?shù)卮蚬ず徒?jīng)商人員，公司客戶對(duì)價(jià)格的高承受能力是租金高位運(yùn)行的重要原因之一。(3).租賃市場(chǎng)客戶：短期不容樂觀，中長(zhǎng)期有望突破。目前在惠陽(yáng)的租客主要包括外地公司在當(dāng)?shù)剞k事處人員、企業(yè)白領(lǐng)、服務(wù)行業(yè)人員、大亞灣工業(yè)區(qū)企業(yè)管理人員等，這類客戶的市場(chǎng)空間究竟有多大？能否支撐越來越多的深圳及其其它城市投資客的投資需求，根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前惠陽(yáng)周邊大型企業(yè)對(duì)惠陽(yáng)區(qū)的租房需求并不大，租賃市場(chǎng)需求空間取決于惠陽(yáng)石化等工業(yè)區(qū)能否形成規(guī)模，是否有較多的下游產(chǎn)品落戶，如果石化區(qū)規(guī)模形成，需求會(huì)有較大增加。三、大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）大亞灣概況惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)于1993年5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，享有相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)特區(qū)的一系列優(yōu)惠政策；開發(fā)區(qū)位于惠州市南部，東鄰汕尾，西接深圳，陸路距香港60公里，海路47海里，屬于廣東省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最活躍的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍。，人口約10萬人，海域面積488平方公里，海岸線長(zhǎng)52公里。大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的自然條件得天獨(dú)厚，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。既擁有國(guó)內(nèi)難得的天然深水避風(fēng)良港，又有大片地勢(shì)平坦的工業(yè)腹地，淡水資源充足，旅游資源豐富，是中國(guó)南部沿海一處極佳的海陸結(jié)合點(diǎn)，是發(fā)展臨海型大工業(yè)和現(xiàn)代旅游業(yè)的理想之地，是中部貨物與信息中轉(zhuǎn)中心(將成為物流與信息中心)。開發(fā)區(qū)交通條件十分便利。距惠州機(jī)場(chǎng)36公里，深圳機(jī)場(chǎng)70公里，目前已經(jīng)形成立體網(wǎng)絡(luò)式的交通體系。公路：l 深汕高速公路從大亞灣西北面擦邊而過l 沿海高速公路動(dòng)工根據(jù)沿海高速的投資規(guī)劃，沿海高速將于2007年底全線通車。此線溝通惠深兩市、惠州港和鹽田港兩港，是兩港的東西向疏港高速公路。l 廣汕高速、廣惠高速、惠河高速、惠鹽高速l 惠（州）澳（頭）疏港大道l 快速公交1號(hào)線，即惠城－惠陽(yáng)－大亞灣之間次區(qū)域快速公交線。快速公交2號(hào)線，即惠城－陳江－惠陽(yáng)－大亞灣之間快速公交線l 地鐵（輕軌）三號(hào)到惠陽(yáng)（未證實(shí)）。地鐵（輕軌）三號(hào)線將于2008年到達(dá)龍崗中心城，惠陽(yáng)政府在2005年前就已多次與深圳規(guī)劃部門溝通，希望將深圳市的地鐵（輕軌）三號(hào)線延伸到惠陽(yáng)，其中的具體方案是：三號(hào)在深圳行政版圖內(nèi)的投資由深圳市投入，進(jìn)入惠陽(yáng)后的線路投資由惠陽(yáng)區(qū)投入。鐵路：京九鐵路支線惠（州）澳（頭）鐵路已建成通車。國(guó)家戰(zhàn)略項(xiàng)目深圳廈門沿海高速鐵路已經(jīng)規(guī)劃，惠陽(yáng)站設(shè)在西區(qū)。建設(shè)中的深圳廈門高速公路貫通后，大亞灣至深圳市區(qū)的距離僅為36公里，僅需車程二十分鐘。航空：大亞灣北距惠州平潭機(jī)場(chǎng)36公里，西至深圳寶安機(jī)場(chǎng)70公里，均在一個(gè)小時(shí)車程內(nèi)；至廣州白云機(jī)場(chǎng)130公里，至香港赤蠟角新機(jī)場(chǎng)120公里，均在2個(gè)小時(shí)車程內(nèi)。海運(yùn)：惠州港已經(jīng)開通了至香港的客運(yùn)航班和集裝箱貨運(yùn)航班。（二）大亞灣城市規(guī)劃? 根據(jù)政府規(guī)劃，大亞灣的發(fā)展定位是：惠州中心城市的發(fā)展重心，以發(fā)展臨海型大工業(yè)為主、逐步發(fā)展遠(yuǎn)洋港口、協(xié)調(diào)發(fā)展旅游業(yè)的外向型、現(xiàn)代化城區(qū)。? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 ：大亞灣總體經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略為：建設(shè)以石油化工為主導(dǎo)，電子信息、汽車、港口、儲(chǔ)運(yùn)為基礎(chǔ)，并以此帶動(dòng)房地產(chǎn)、旅游、商業(yè)、金融等全面發(fā)展的新型工業(yè)開發(fā)區(qū)。? 總體規(guī)劃布局為“一港四區(qū)”，分別為惠州港、石化工業(yè)區(qū)、西部工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政商務(wù)區(qū)和旅游休閑區(qū)大亞灣城市規(guī)劃布局石化工業(yè)區(qū)：大亞灣石油化學(xué)工業(yè)區(qū)遵循“油化”結(jié)合、上中下游一體化發(fā)展的道路，以煉油和乙烯項(xiàng)目為龍頭，充分依托惠州大亞灣優(yōu)越的地理位置、海運(yùn)條件以及市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)等，面向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)，重點(diǎn)發(fā)展高附加值、高技術(shù)含量的石化深加工產(chǎn)品、高新技術(shù)材料、專用化學(xué)品和精細(xì)化工產(chǎn)品生產(chǎn)基地，最終成為經(jīng)濟(jì)總量和綜合實(shí)力均處領(lǐng)先地位的世界級(jí)石油化學(xué)工業(yè)區(qū)，成為大亞灣經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力。西區(qū)工業(yè)園區(qū)：西區(qū)工業(yè)園區(qū)目標(biāo)是建設(shè)成為新技術(shù)、電子信息和汽車工業(yè)基地。西部工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)主要響水河工業(yè)園、東風(fēng)車城工業(yè)園、熊貓高科技園和西區(qū)科技園。 行政商務(wù)區(qū)：主要包括澳頭城區(qū)、中心北區(qū)及猴仔灣三部分。目標(biāo)是建設(shè)成為高水準(zhǔn)、高品位，具有沿海特色的國(guó)際化行政、商務(wù)中心。