【文章內容簡介】 、教師、企業(yè)白領階層等，但少量樓盤品質較高，如錦江國際、尚城世家，吸引了部分外地客戶。（3）投資型物業(yè) 投資型物業(yè)的產生有其特殊的經濟背景，因為投資關注的是回報率或者升值潛力，而惠陽的區(qū)位條件與近幾年來的產業(yè)結構帶動了經濟的迅速發(fā)展，在珠三角惠陽還屬于典型的經濟洼地，產業(yè)東進帶動了房地產的升溫，深圳投資客的資金逐漸涌入惠陽，這極大的刺激了投資性極強物業(yè)的產生。從市場反應情況來看，投資型物業(yè)有品質較好的中高擋樓盤（前面分析的錦江國際、尚城世家），投資性傾向很強，特別是中小戶型很受歡迎；另外一種是典型的中小戶型物業(yè)，如東方國際、都市廣場、精業(yè)公寓等，目前該類物業(yè)市場上數量不多，但發(fā)展?jié)摿Υ?。l 典型中小戶型樓盤項目名稱位置建筑面積（㎡）銷售狀況客戶戶型東方國際淡水人民六路10000（商業(yè)2900）一房戶型較差，銷售情況不好，二房銷售稍好，目前銷售約70%深圳客戶60%，大亞灣客戶約20%一房兩廳：36—58㎡兩房兩廳：56—62㎡三房兩廳：96㎡主力戶型為一房兩廳都市廣場（在建）人民四路與金惠大道交匯處76868（商業(yè)28000）正在認酬，還未正式銷售以深圳及本地投資客為主一房：4050㎡二房：7080㎡分析：178。 作為以大戶型為消費主流的惠陽，中小戶型還非常稀缺，但近兩年來，中小戶型（包括大盤里的中小戶型）的市場反應非常好，加上深圳投資客對中小戶型的偏好，一些開發(fā)商開始關注這部分市場。但總的來說，該類物業(yè)依然稀少。178。 市場上在建與在售的物業(yè)規(guī)模普遍較小，檔次不高，產品設計不合理，盡管在戶型面積上具有很大的吸引力，但由于產品綜合質量不高，導致需求得不到滿足。178。 該類物業(yè)的客戶面廣，有本地自住的，有深圳投資客，還有本地投資客，隨著惠陽經濟的持續(xù)走好，該類物業(yè)客戶會越來越多。l 投資傾向性極強的物業(yè)前面分析了錦江國際、中區(qū)華府的產品與客戶現(xiàn)狀，不難看出，該類物業(yè)都是新上市不久的新樓盤，起點較高，產品品質相對較好，本來是以居家為主流客戶，但其良好的區(qū)位優(yōu)勢與發(fā)展前景吸引了許多深圳客戶的購買，導致該類物業(yè)成為了投資性傾向很強的樓盤。（1）物業(yè)類型呈現(xiàn)出“三類并行，兩端走好”趨勢。資源性高品位產品、中心區(qū)物業(yè)、投資型項目成為目前惠陽住宅市場的三條主線。（2）資源性高品位產品主要分布在淡水河周邊，自然資源豐富，區(qū)位良好，產品檔次高，保值性好，升值潛力大；投資性項目價格適中，未來收益明顯，兩者的共同特點是預支未來經濟發(fā)展前景，根據惠陽經濟發(fā)展趨勢可以預測這兩類產品將是未來發(fā)展的主流。（3）處于資源性高品位產品與投資性項目中間的中心區(qū)居家物業(yè)，戶型偏大，價格相對本地居民收入較高，加上未來放量過大，本地消費者消化能力有限，本地客戶短期內難以支撐如此龐大的市場供應，因此不是發(fā)展的主流。（4）中小戶型供應相對較少，面對中小戶型客戶對產品品質、環(huán)境配套、附加服務等要求的不斷提高，如何提高產品質量、為客戶創(chuàng)造物超所值的優(yōu)質產品將是中小戶型成敗的關鍵。（5）據不完全統(tǒng)計，未來幾年市場總供應總量約在200萬平方米以上，數量非常巨大，供應主流是大社區(qū)、大戶型項目，但部分大盤將調整目前開發(fā)思路，向度假、投資復合功能方向扭轉，規(guī)避巨大供應量帶來的泡沫風險。（1）在產品路線的選擇上，走投資型與高檔次、高品質相結合，中間產品自然過渡的路線。短期內利用經濟前景看好趨勢開發(fā)高檔次與投資性強的產品，比如洋房、高檔別墅，國際公寓，滿足投資客與部分度假居住者的需求。中長期開發(fā)高層與小高層產品，滿足經濟發(fā)展帶來的人口增加對住房的需求。（2）在產品品質的打造上，力求創(chuàng)新，避免同質化與粗放型傾向，以符合市場潮流又適當超出市場潮流的精致產品來贏得市場的認可。（3）除了走產品多樣化道路以外，還可以把住宅跟其它產業(yè)結合起來開發(fā)，走復合型開發(fā)道路，比如跟商業(yè)、休閑、運動等產業(yè)結合起來開發(fā)，提升項目的附加值，增加產品的競爭力。4．三級市場分析（1.）主要樓盤租金： 租金較高，回報率豐厚。出租物業(yè)地段戶型面積物業(yè)情況租賃價格（元/月）租賃群體中銘豪園新中心區(qū)三房130㎡當地豪宅，2005年入住2000—3000駐惠陽辦事處、企業(yè)白領昊康花園新中心區(qū)三房130㎡當地豪宅，2004入住3000——4500駐惠辦事處、白領農民房老城區(qū)單房200—300都市廣場人民四路單房40㎡銷售現(xiàn)場調查1000帶家私家電金葉公寓開城大道單身公寓酒店公寓，2004年入住650空房，簡單裝修(2).市場特征：三級市場不發(fā)達，租賃投資回報率高目前淡水三級市場地鋪約在10—15家左右，主要為當地注冊的中介，國內大型三級中介公司尚未進入惠陽；地鋪的交易包括土地、農民房和商品房的轉讓租賃，二手房成交量非常小。三級市場不發(fā)達導致租金信息不透明，租金差別非常大；從目前租金與房價比較來看，投資回報非常豐厚。租賃客戶主要為外地企業(yè)在惠陽辦事處及其員工、當地打工和經商人員，公司客戶對價格的高承受能力是租金高位運行的重要原因之一。(3).租賃市場客戶：短期不容樂觀，中長期有望突破。目前在惠陽的租客主要包括外地公司在當地辦事處人員、企業(yè)白領、服務行業(yè)人員、大亞灣工業(yè)區(qū)企業(yè)管理人員等，這類客戶的市場空間究竟有多大？能否支撐越來越多的深圳及其其它城市投資客的投資需求，根據調查發(fā)現(xiàn)，目前惠陽周邊大型企業(yè)對惠陽區(qū)的租房需求并不大，租賃市場需求空間取決于惠陽石化等工業(yè)區(qū)能否形成規(guī)模，是否有較多的下游產品落戶，如果石化區(qū)規(guī)模形成，需求會有較大增加。三、大亞灣房地產市場分析（一）大亞灣概況惠州大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)于1993年5月經國務院批準設立，享有相當于經濟特區(qū)的一系列優(yōu)惠政策；開發(fā)區(qū)位于惠州市南部，東鄰汕尾，西接深圳，陸路距香港60公里，海路47海里，屬于廣東省經濟最發(fā)達、最活躍的珠江三角洲經濟區(qū)范圍。，人口約10萬人，海域面積488平方公里，海岸線長52公里。大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)的自然條件得天獨厚，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。既擁有國內難得的天然深水避風良港，又有大片地勢平坦的工業(yè)腹地，淡水資源充足，旅游資源豐富，是中國南部沿海一處極佳的海陸結合點，是發(fā)展臨海型大工業(yè)和現(xiàn)代旅游業(yè)的理想之地，是中部貨物與信息中轉中心(將成為物流與信息中心)。開發(fā)區(qū)交通條件十分便利。距惠州機場36公里，深圳機場70公里，目前已經形成立體網絡式的交通體系。公路：l 深汕高速公路從大亞灣西北面擦邊而過l 沿海高速公路動工根據沿海高速的投資規(guī)劃，沿海高速將于2007年底全線通車。此線溝通惠深兩市、惠州港和鹽田港兩港，是兩港的東西向疏港高速公路。l 廣汕高速、廣惠高速、惠河高速、惠鹽高速l 惠（州）澳（頭）疏港大道l 快速公交1號線，即惠城－惠陽－大亞灣之間次區(qū)域快速公交線?？焖俟?號線，即惠城－陳江－惠陽－大亞灣之間快速公交線l 地鐵（輕軌）三號到惠陽（未證實）。地鐵（輕軌）三號線將于2008年到達龍崗中心城，惠陽政府在2005年前就已多次與深圳規(guī)劃部門溝通，希望將深圳市的地鐵（輕軌）三號線延伸到惠陽，其中的具體方案是：三號在深圳行政版圖內的投資由深圳市投入，進入惠陽后的線路投資由惠陽區(qū)投入。鐵路：京九鐵路支線惠（州）澳（頭）鐵路已建成通車。國家戰(zhàn)略項目深圳廈門沿海高速鐵路已經規(guī)劃，惠陽站設在西區(qū)。建設中的深圳廈門高速公路貫通后，大亞灣至深圳市區(qū)的距離僅為36公里，僅需車程二十分鐘。航空：大亞灣北距惠州平潭機場36公里，西至深圳寶安機場70公里，均在一個小時車程內；至廣州白云機場130公里，至香港赤蠟角新機場120公里，均在2個小時車程內。海運：惠州港已經開通了至香港的客運航班和集裝箱貨運航班。（二）大亞灣城市規(guī)劃? 根據政府規(guī)劃，大亞灣的發(fā)展定位是：惠州中心城市的發(fā)展重心，以發(fā)展臨海型大工業(yè)為主、逐步發(fā)展遠洋港口、協(xié)調發(fā)展旅游業(yè)的外向型、現(xiàn)代化城區(qū)。? 經濟發(fā)展戰(zhàn)略 ：大亞灣總體經濟戰(zhàn)略為：建設以石油化工為主導，電子信息、汽車、港口、儲運為基礎，并以此帶動房地產、旅游、商業(yè)、金融等全面發(fā)展的新型工業(yè)開發(fā)區(qū)。? 總體規(guī)劃布局為“一港四區(qū)”，分別為惠州港、石化工業(yè)區(qū)、西部工業(yè)產業(yè)區(qū)、行政商務區(qū)和旅游休閑區(qū)大亞灣城市規(guī)劃布局石化工業(yè)區(qū)：大亞灣石油化學工業(yè)區(qū)遵循“油化”結合、上中下游一體化發(fā)展的道路，以煉油和乙烯項目為龍頭，充分依托惠州大亞灣優(yōu)越的地理位置、海運條件以及市場優(yōu)勢、政策優(yōu)勢等，面向國內外市場，重點發(fā)展高附加值、高技術含量的石化深加工產品、高新技術材料、專用化學品和精細化工產品生產基地，最終成為經濟總量和綜合實力均處領先地位的世界級石油化學工業(yè)區(qū)，成為大亞灣經濟持續(xù)發(fā)展新的增長點，為區(qū)域經濟發(fā)展提供強大的驅動力。西區(qū)工業(yè)園區(qū)：西區(qū)工業(yè)園區(qū)目標是建設成為新技術、電子信息和汽車工業(yè)基地。西部工業(yè)產業(yè)區(qū)主要響水河工業(yè)園、東風車城工業(yè)園、熊貓高科技園和西區(qū)科技園。 行政商務區(qū)：主要包括澳頭城區(qū)、中心北區(qū)及猴仔灣三部分。目標是建設成為高水準、高品位，具有沿海特色的國際化行政、商務中心。