房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(2)(編輯修改稿)
2025-06-20 00:36 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 需求偏好分析 ? （通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者的基本特征） ? 可承受總價(jià) ? 首付款 ? 月供款 ? 樓型首選 ? 最看重的因素 ? 典型戶型 ? 總面積 ? 客廳面積 ? 書(shū)房面積 ? 餐廳面積 ? 廚房面積 ? 衛(wèi)生間面積 ? 主陽(yáng)臺(tái)面積 ? 次陽(yáng)臺(tái)面積 ? 車位 五 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析 ? （一）房地產(chǎn)項(xiàng)目一般特性的分析 ? （二）對(duì)不同物業(yè)特性的分析 ? （三）評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的方法 ? (四 ) 消費(fèi)者研究 （一）房地產(chǎn)項(xiàng)目一般特性的分析 ? 法律特性分析 ? 經(jīng)濟(jì)特性分析 ? 項(xiàng)目所在地點(diǎn)自然條件的分析 ? 項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性分析 （二）對(duì)不同物業(yè)特性的分析 – 財(cái)務(wù)特性 – 建筑特性 – 地點(diǎn)特性 – 環(huán)境特性 財(cái)務(wù)特性 住宅物業(yè) 零售、寫(xiě)字樓物業(yè) 每月租金或價(jià)格 停車空間的租金 所有者與租賃者間的分配比例 空間或單位的吸納率 付款方式及折扣 物業(yè)管理費(fèi) 每平米租金或售價(jià) 租金折扣 可用于出租的面積 可用的年限 物業(yè)管理費(fèi) 建筑特性 住宅物業(yè) 零售、寫(xiě)字樓物業(yè) 使用年期 建筑物的條件 單位的面積 房間的數(shù)量與種類 特殊設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 各功能面積的設(shè)置及比例 可分割性 智能化水平 裝修水平 交通設(shè)計(jì) 地點(diǎn)特性 住宅物業(yè) 零售、寫(xiě)字樓物業(yè) 娛樂(lè)性設(shè)施 景觀質(zhì)量 停車場(chǎng)的設(shè)施 停車場(chǎng)實(shí)施 配套設(shè)施 對(duì)外交通設(shè)計(jì) 景觀質(zhì)量 環(huán)境特性 住宅物業(yè) 零售、寫(xiě)字樓物業(yè) 與就業(yè)中心的接近程度及沿途的環(huán)境 與商業(yè)中心的接近 與娛樂(lè)文化設(shè)施的接近程度 與主要干道和交通樞紐的接近 與停車場(chǎng)和空曠地的接近程度 與學(xué)校的接近及學(xué)校質(zhì)量 與醫(yī)院、消防、公安部門(mén)的接近程度，沿途環(huán)境 與主干道，各交通樞紐和設(shè)施的接近程度 與日間行人密集區(qū)的接近程度 商業(yè)設(shè)施 周邊商業(yè)區(qū)的年限和租金條件 （三）評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的方法 ? 步驟： ? 主要特性的分解（可測(cè)量的因素的確定） ? 因素的作用或重要程度（權(quán)重的確定） ? 評(píng)分 ? 分析項(xiàng)目地點(diǎn)的最佳用途，得出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)特色。 例子：地點(diǎn)區(qū)位的評(píng)價(jià) ? 地區(qū)的通達(dá)性 – 主要干道（數(shù)量、方向，新建和擴(kuò)建） – 主要干道的設(shè)計(jì)特征（行車道數(shù)量，寬度，設(shè)計(jì)通行能力，交通管制） – 主要干道的運(yùn)行特征（車流量，高峰時(shí)間，阻塞和發(fā)生事故頻率） – 道路的物質(zhì)性條件（路表和車道寬） – 大型交通設(shè)施（線路的使用成本，位置，利用水平） ? 一般區(qū)位特征 ? 關(guān)聯(lián)性的模式：決定項(xiàng)目所在地理位置的特定要素以及這個(gè)區(qū)位中對(duì)該地點(diǎn)上的活動(dòng)及其與周圍地區(qū)的關(guān)系有影響的因素。 ? 接近性：時(shí)間、距離和線路 – 市場(chǎng)或交易區(qū)的中心點(diǎn)，邊界 – 競(jìng)爭(zhēng)者和競(jìng)爭(zhēng)地點(diǎn) – 互補(bǔ)性活動(dòng) – 活動(dòng)中心 ? 地點(diǎn)的通達(dá)性（目的：評(píng)價(jià)影響車和行人的自由流動(dòng)的特殊條件） – 出入口的數(shù)量、位置和功能 – 出入口的規(guī)模、容量及阻塞水平 – 標(biāo)的物及其基本活動(dòng)地點(diǎn)的距離和線路 – 與停車場(chǎng)地的距離和路線 – 與內(nèi)部流通網(wǎng)絡(luò)的距離和路線 – 與出入口的外部交通條件 ? 可視性（目的：評(píng)價(jià)影響地點(diǎn)可視性的要素和附近視覺(jué)接觸的特殊條件） – 近地點(diǎn)的可視水平（與附近設(shè)施的距離） – 觀察點(diǎn)的可視水平（通向地點(diǎn)的可視點(diǎn)，從人行道的起視點(diǎn)） ? 主要特征與設(shè)計(jì)要素 （評(píng)價(jià)地點(diǎn)上的特定條件，這些條件影響房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)能力的
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