第2章房地產(chǎn)市場分析(編輯修改稿)
2025-03-08 14:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 時就能確定下來的，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。 2． 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 2．決定收集資料的方法 資料分為第一手資料和第二手資料。 第一手資料是專門為要調(diào)查的問題而特地收集或?qū)嶒灦玫慕y(tǒng)計資料； 第二手資料是指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料或其它項目已經(jīng)擁有的資料。 2． 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 3．設(shè)計調(diào)查表 設(shè)計調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問題如下： 1）決定調(diào)查方式 2）決定采用哪一種類型的問題 3）設(shè)計調(diào)查表問題應(yīng)注意的事項 2． 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 4．選樣 5．數(shù)據(jù)處理、分析與解釋 6．提出調(diào)查報告 需要說明的是，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場分析的前期工作，房地產(chǎn)市場分析是對市場調(diào)查信息再加工的過程。但有時一些市場調(diào)查做完后，市場分析也就直接包括在市場調(diào)查的過程中了。 2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 2． 4． 1房地產(chǎn)市場預測的種類 房地產(chǎn)市場預測是指運用科學的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查所提供的信息資料，對房地產(chǎn)市場的未來及其變化趨勢進行測算和判斷，以確定未來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價水平。 房地產(chǎn)市場預測一般分為定性預測和定量預測。 2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 1．定性預測 定性預測是指依靠人們的經(jīng)驗、專業(yè)知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷，對事物未來的狀態(tài)如總體趨勢、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。 其特點是，主要靠經(jīng)驗判斷未來，有時也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。 2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 2．定量預測 定量預測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運用數(shù)學方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量。 2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 2． 4． 2房地產(chǎn)市場預測的方法 房地產(chǎn)市場預測的具體方法因預測的對象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。 通常采用的方法有： 1．直觀判斷法 這是定性預測方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低、費時少，但受預測者的主觀因素影響大，較難提供以準確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預測值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準的情況下，多采用此法。定性預測方法主要包括集體判斷法、專家意見法。 2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 2．歷史引伸法 這是定量預測方法的統(tǒng)稱。在占有若干統(tǒng)計資料、預測對象的未來受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當?shù)臄?shù)學模型進行定量預測，可以得到比較滿意的預測效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學模型不可能把所有因素都考慮進去，因此定量預測的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。此種方法包括簡單平均數(shù)法、移動平均數(shù)法、加權(quán)移動平均數(shù)法、趨勢預測法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。 2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 1）簡單平均數(shù)法 簡單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預測值的方法。 其計算公式如下： 1 2 3 1ninixx x x xxnn?? ? ? ?? ? ??預 測 值x式中， ：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進行預測時的預測值； n：代表資料數(shù)； xn：代表第期的實際銷售數(shù)（ =1， 2， 3， ?? ）。 x 2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 2）移動平均法 移動平均法是在簡單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，其做法是把被平均的項逐漸向后移動加以平均，每項平均的總項數(shù)不變。這個平均數(shù)就直接作為下期的預測值。平均時，可以用簡單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。 2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 簡單移動平均法的計算公式為： 1 1 ( 1 )1 ()t t t t nx x x xn? ? ? ?? ? ? ?加權(quán)移動平均法的計算公式為： 1 ( 1 )1( 1 )( 1 ) 2 1t t t ntnx n x xnn? ? ??? ? ? ??? ? ? ? ? 從公式可見，不論簡單式還是加權(quán)式，只能預測下一期數(shù)值。 2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 3）趨勢預測法 這是歷史引伸法中最適合于中長期預測的方法。其基本原理是：根據(jù)過去各期的實際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢繼續(xù)發(fā)展，從而測定今后各期的數(shù)據(jù)。如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級數(shù)，則其變化趨勢可用直線方程來表示；如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級數(shù)，則可用曲線方程來表示。 在這里，我們只介紹直線趨勢方程。 2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 求趨勢直線的方程式是： y a bx??式中： y：預測值； x：代表的年份； a， b：待定系數(shù) 運用最小二乘法求得如下方程組： iiy b xan? ? ??22()i i i iiin x y x ybn x x? ? ? ??? ? ?0ix??令 ，則上式可簡化為： iya n?? 2iiixybx??式中： yi：各年的實際銷售量； xi：各年的代號； n：已掌 握數(shù)據(jù)的年數(shù)。 2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 值得注意的是，每一趨勢直線方程都必須注明原點的時間和計量單位，這一點和后面闡述的表明現(xiàn)
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