【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 商業(yè) — 供求關(guān)系 ?區(qū)域分布：郊區(qū)滯銷明顯，浦東需求缺口最大 2022年，供應(yīng)郊區(qū)化趨勢(shì)明顯，中心城區(qū)僅占總供應(yīng)量的 %，而成交比重卻有 42%，成交情況較郊區(qū)穩(wěn)定。 浦東為中心城區(qū)供應(yīng)最大區(qū)，也是需求缺口最大區(qū)，推出 30萬(wàn)平方米，成交僅 13萬(wàn)。寶山為成交最大區(qū)，主要由淞南高境的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目拉動(dòng)。郊區(qū)中，奉賢為供應(yīng)、成交最大區(qū)，主因是上海箱包城和上海玫瑰園商貿(mào)城這兩個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的集中上市和熱銷，但總體而言，郊區(qū)商業(yè)除了專業(yè)市場(chǎng)和個(gè)別商業(yè)項(xiàng)目，均顯得很低迷。 商業(yè) — 價(jià)格水平 ?半年度均價(jià) —— 價(jià)格震蕩上行， 2022年下半年接近 12022元 /㎡ 商業(yè)物業(yè)成交價(jià)格呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)，從上年下半年的 10,227 元 /平方米上漲到 2022 年下半年的 11,958 元 /平方米，同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。結(jié)合成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，郊區(qū)成交比重明顯小于供應(yīng)比重，不斷上漲的趨勢(shì)是由于成交逐步釋放在中心城區(qū)，尤其是下半年金融危機(jī)以來(lái)，遠(yuǎn)郊專業(yè)市場(chǎng)成交開始停滯，僅有中心城區(qū)的重點(diǎn)市政工程附近的商業(yè)，如世博、迪斯尼附近才能有穩(wěn)定成交。 商業(yè) —— 09預(yù)測(cè) 2022 年，由于土地出讓量減少，住宅開工量下降，商業(yè)市場(chǎng)的新增物業(yè)面積預(yù)計(jì)比 08 年出現(xiàn)一定回落。銷售形勢(shì)將因 2022 年需求缺口的巨大而繼續(xù)呈現(xiàn)“外冷內(nèi)溫”的城郊特質(zhì)。從而導(dǎo)致轉(zhuǎn)售為租的現(xiàn)象增多。 有利的一面是，國(guó)家明年的調(diào)控經(jīng)濟(jì)的主基調(diào)是刺激居民的消費(fèi)欲、提振內(nèi)需，政府又在近期出臺(tái)了政策加快外商投資房地產(chǎn)審批節(jié)奏，一直以來(lái)嚴(yán)格的限外政策出現(xiàn)松動(dòng)跡象。加上國(guó)內(nèi)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊小于國(guó)外，一些國(guó)外品牌必將積極拓展業(yè)務(wù)，保持其品牌的市場(chǎng)份額，彌補(bǔ)它們?cè)趪?guó)外市場(chǎng)的損失。因此，市區(qū)租賃市場(chǎng)會(huì)顯得活躍，從而帶動(dòng)中心城區(qū)銷售市場(chǎng)的信心恢復(fù)，保持商業(yè)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。 同時(shí)，世博效應(yīng)以及交通基礎(chǔ)設(shè)施快速建設(shè)，將使得商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃、業(yè)態(tài)配套等逐步成熟。 上海市土地市場(chǎng)分析 我公司對(duì)上海土地市場(chǎng)資料比福州資料更全面規(guī)范 ,但由于時(shí)間較為緊迫，數(shù)據(jù)量大整理尚未完成，其分析方法將延用福州土地市場(chǎng)分析的辦法和模型。 個(gè)案分析 上海 2022年 3月至 2022年 7月別墅市場(chǎng)分析 上海 98年與 09年寫字樓市場(chǎng)對(duì)比分析 別墅市場(chǎng)分析 研究方法 第一層： 從市場(chǎng)供求關(guān)系中供應(yīng)量和去化率等指標(biāo)以及上海社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面兩大層面進(jìn)行分析，找出上海聯(lián)體別墅的現(xiàn)狀。 第二層： 通過從 TOD發(fā)展模式探討上海聯(lián)體別墅分布的發(fā)展趨勢(shì)，從而對(duì)上海聯(lián)體別墅市場(chǎng)區(qū)塊的劃分，以及對(duì)不同區(qū)塊聯(lián)體別墅供應(yīng)及去化分析，探討聯(lián)體別墅的未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間。 注：該報(bào)告較為早期，僅分析到別墅市場(chǎng)片斷，別墅總體資料尚在整理，后期的整體別墅市場(chǎng)分析可延用此類方法，整體分析將更為完善。 第一層面市場(chǎng)分析 從市場(chǎng)供求關(guān)系探討聯(lián)體別墅發(fā)展趨勢(shì) 06年 1月至 06年 7月聯(lián)體別墅供應(yīng)量分析 66902957253065512081408299077001000202230004000500060007000松江 閔行 浦東 寶山 奉賢 南匯 嘉定 青浦套數(shù) ?從聯(lián)排別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量來(lái)看，已經(jīng)呈現(xiàn)供大于求的跡象，如不考慮新增供應(yīng)量，僅剩余的 6925套，按現(xiàn)在的銷售速度，還要 1年多才能消化。從聯(lián)排別墅的分布來(lái)看，以松江新城及松江新橋板塊最為集中，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)尤其激烈，其他板塊受波動(dòng)較小。 ?從宏觀及政策調(diào)控來(lái)看，聯(lián)體別墅將會(huì)放量，后市的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步加劇，價(jià)格總體是穩(wěn)中有降，個(gè)案因區(qū)位、產(chǎn)品品質(zhì)、配套而有升值可能。 數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威系統(tǒng) 別墅市場(chǎng)分析 在銷聯(lián)體別墅的分布分析 ?2022 年中國(guó) “ 入世 ” 將全面放開， “ 入世 ” 對(duì)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大，尤其 06 年底中國(guó)金融行業(yè)將全面對(duì)外資銀行開放，上海作為中國(guó)的金融中心，必將成為海外金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)的橋頭堡，大量外資機(jī)構(gòu)的入住及外籍高管的來(lái)臨對(duì)于上海別墅市場(chǎng)將帶來(lái)有利的支撐。而且近年上海經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長(zhǎng)，較好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)為上海別墅市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障；另外國(guó)外資本對(duì)人民幣升值的預(yù)期，也將加大對(duì)上海別墅市場(chǎng)的關(guān)注程度。這些都將確保上海別墅市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌的可能。 ?另外一方面，雖然 2022 年國(guó)土資源部再度對(duì)別墅用地的嚴(yán)格控制，一定程度上會(huì)加劇別墅用地的稀缺程度， 但是由于 2022年前開發(fā)商別墅土地儲(chǔ)備量很大，而且雖然國(guó)家控制的一手土地批租市場(chǎng)停止了批地，但別墅用地二手市場(chǎng)依然足以支撐 2022年的項(xiàng)目開發(fā)，因此預(yù)計(jì) 20222022年上海別墅市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)開發(fā)量依然較大，近兩年的上海別墅市場(chǎng)依然會(huì)屬于買方市場(chǎng)。這又使得上海別墅市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲，保持平穩(wěn)或小幅波動(dòng)將是 2022年上海別墅市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的最大可能 。 別墅市場(chǎng)分析 24321235753070348230501002003004005006007008001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月銷售總套數(shù)套 45568371336264111883512840398285649460202204000060000800001000001202201400001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月銷售總金額萬(wàn)元 509074270375206116768144901103082673310202204000060000800001000001202201400001600001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月銷售總面積平方米 8951 869583291017788619535 96460202240006000800010000120221月 2月 3月 4月 5月 6月 7月均價(jià)元 /平方米 時(shí)間段： 2022年 17月，數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威系統(tǒng) 別墅市場(chǎng)分析 ?上海別墅市場(chǎng)在進(jìn)入 06年以來(lái)市場(chǎng)上升較快，出現(xiàn)價(jià)量雙升的局面，但在上半年具體的月份全市別墅市場(chǎng)情況又各不相同。 06年 2月份別墅市場(chǎng)依然延續(xù)了 05年末的市場(chǎng)行情，整體仍然較為低迷，全市月成交別墅約 8萬(wàn)平方米左右。進(jìn)入 3月份以后，全市住宅市場(chǎng)迅速回暖，各類住宅成交活躍，別墅市場(chǎng)受上海房地產(chǎn)大環(huán)境回升的影響，月成交持續(xù)攀升，從 3月份的約 交量，一直到 5月份的近 15萬(wàn)方，市場(chǎng)成交增加幅度 100％；此外，期間政府再次重申停批別墅用地，預(yù)示別墅市場(chǎng)中長(zhǎng)期利好，而此時(shí)聯(lián)排別墅也顯現(xiàn)了比公寓房更好的抗性，這也是導(dǎo)致期間別墅市場(chǎng)大幅反彈的原因之一。也正是在 5月末，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)六條”以及后續(xù)系列調(diào)控政策不斷出臺(tái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)聲回落，其中聯(lián)排別墅市場(chǎng)在 6月份成交量為 10萬(wàn)平方米，較 5月份下降超過 28％；由于 7月政府出臺(tái)限制外資購(gòu)房的相關(guān)政策對(duì)別墅市場(chǎng)還是帶來(lái)了一定的影響，因此， 7月聯(lián)排別墅的成交量也有所下滑。 ?從成交均價(jià)來(lái)看，今年聯(lián)排別墅成交均價(jià)較為平穩(wěn)，沒有大起大落的現(xiàn)象出現(xiàn)，主要還是受房地產(chǎn)整體的影響，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較大，而聯(lián)排別墅為了與其他物業(yè)爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，將導(dǎo)致 06年價(jià)格漲幅趨于平緩 。 綜合分析 別墅市場(chǎng)分析 ?05年 3－ 7月與 06年 37月聯(lián)排別墅成交同比分析 05 年 3 7 月與 06 年 3 7 月成交同比分析 3 0 %86%117%217%154%01002003004005006007008003月 4月 5月 6月 7月 5 0 %0%50%100%150%200%250%05年06年上漲幅度套 數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威系統(tǒng) ?06年經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅同比去年成交有所上漲，除 06年 3月同比有所下降之外， 4月開始，其成交上漲幅度最高超過 200％，但從 05年和 06年同比來(lái)看，在 7月成交均有所回落，但 06年 7月仍比去年成交上漲幅度超過了 150％，明顯的看出，經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅在 06年受市場(chǎng)的追捧。 ?從別墅市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，雖然整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期隨著宏觀調(diào)控的推行有了比較大的改變，一個(gè)是別墅用地暫批，另一個(gè)是限制外資在華購(gòu)房的兩條政策，一旦落實(shí)，將對(duì)目前依賴外資購(gòu)房的高端別墅市場(chǎng)帶來(lái)一定的沖擊，但聯(lián)排別墅與普通住宅的屬性較為接近，其市場(chǎng)行情往往與區(qū)域普通住宅市場(chǎng)表現(xiàn)具有較高的趨同性，從 06年下半來(lái)看講，聯(lián)排別墅成交的高低還得依賴于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況，隨著對(duì)土地用地的限批和高端別墅對(duì)購(gòu)房者有一定要求，而隨著今年貸款政策的松動(dòng)，大量購(gòu)房者或中產(chǎn)階級(jí)，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅需求量的攀升，未來(lái)經(jīng)濟(jì)型別墅成交量放大，因此我們認(rèn)為在中長(zhǎng)期內(nèi)經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅市場(chǎng)會(huì)因到購(gòu)銷兩旺的市場(chǎng)環(huán)境中。 別墅市場(chǎng)分析 不同物業(yè)去化率比較分析 上海公寓各月去化率分析62%60%59%61%64%58%63%64%05000000100000001500000020220000250000003000000035000000400000000512 0601 0602 0603 0604 0605 0606 060755%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%供應(yīng)量銷售量去化率平方米 上海聯(lián)體別墅各月去化率分析70% 69%73%67%64% 64% 63%58%0500000100000015000002022000250000030000000512 0601 0602 0603 0604 0605 0606 06070%10%20%30%40%50%60%70%80%供應(yīng)量銷售量去化率平方米 上海獨(dú)棟別墅各月去化率分析63%68%70%67%