天津市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析(編輯修改稿)
2025-10-13 10:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 進而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。高度賣方市場將逐步被扭轉，甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應，拿地競爭激化，大地塊土地供應模式可能被相對改變。政府一方面嚴格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結構，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產(chǎn)品供應將增加。在開發(fā)規(guī)模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發(fā)。項目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩(wěn)定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時代”轉入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。市場競爭更第四篇：昆山房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢分析昆山房地產(chǎn)市場開展態(tài)勢分析l地理位置：昆山是江蘇省蘇州市下屬的一個縣級市，它地處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。l人口：統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，，外來人口占到本地居民數(shù)的98%。其中，來自臺灣、日本、韓國及歐美國家的境外人士到達4萬人左右。l交通：滬寧高速公路、312國道穿越昆山市，至上海虹橋機場約半小時車程，至上海浦東機場約1小時車程。至蘇州市約25分鐘車程。l宏觀經(jīng)濟環(huán)境：表12004年昆山市假設干宏觀指標指標名稱數(shù)值同比增長指標數(shù)值橫向比擬GDP570億元%人均GDP%位居全國同等級城市之首，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15011元%上年全國百強縣〔市〕評比名次第2位順德居首位資料來源：2004年昆山市國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報。值得一提的是，昆山的外來投資十分密集。截至2004年，該市實際利用外資突破90億美元。其中，臺資的比例最高，占到半數(shù)以上。目前，昆山的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)主要集中在以IT產(chǎn)業(yè)為主的通信設備、計算機及其他電子業(yè)。l近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長注：2004年數(shù)值為預測值。資料來源：昆山統(tǒng)計局。圖120012004年昆山市房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢l供需情況來看，市場供給和需求均逐年快速上升，且需求增速明顯高于供給注：缺少2004年的預售面積和空置面積。資料來源：昆山統(tǒng)計局。圖220012004年昆山市商品房供需指標走勢l需求結構來看，銷售規(guī)模以住宅為主體，但商業(yè)房產(chǎn)的需求增長顯著資料來源：昆山統(tǒng)計局。圖320012003年昆山市各類商品房銷售面積構成分析l價格角度來看，近年來商品房售價逐年快速上升資料來源：昆山統(tǒng)計局。圖420012004年昆山市商品房售價走勢l基于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的強勢表現(xiàn)，全國知名的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進軍昆山表2進入昆山的局部知名房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)名稱進入時間（年）運作工程工程區(qū)位工程總建面（萬平方米）工程總占地（萬平方米）萬科集團2004萬科高爾夫別墅昆山市陽澄路、馬鞍山路世茂集團2004昆山世茂新城昆山城南130綠地集團2003/2004綠地國際家園昆山市花橋鎮(zhèn)600267中原地產(chǎn)2003/2004華城美地（代理）昆山市長江北路、鑫茂路資料來源：網(wǎng)上搜索。l預測結果顯示，未來3年內(nèi)昆山市商品房銷售將穩(wěn)步增長現(xiàn)采集19992004年昆山市主要宏觀指標及房地產(chǎn)供需指標，回歸分析結果發(fā)現(xiàn)：昆山市商品房銷售均價=*昆山市人均GDP+〔R2=〕昆山市商品房銷售面積=*〔R2=〕基于此，可以計算得到20052007年昆山市商品房銷售均價和銷售面積，詳見表2。表320052007年昆山市局部指標預測指標名稱200520062007GDP〔億元〕*戶籍人口〔萬人〕**人均GDP〔萬元〕商品房銷售均價〔萬元/平方米〕商品房銷售面積〔萬平方米〕*?昆山城市總體規(guī)劃（20022021）?，2021年昆山市GDP預計到達1000億元，%。**人口預測采用二階多項式自回歸分析結果〔R2＝〕。資料來源：2004年昆山市國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報。值得一提的是，商品房預售面積與銷售面積一樣，也直接影響了市場供需平衡，而在預售增長迅猛的昆山市〔參見圖2〕，這局部需求對市場的影響是十分重要的。但是，由于筆者目前缺乏相應的預售數(shù)據(jù)，因而暫時無法將這局部需求考慮進去。l市場供給來看，近期的施工面積到達較高的水平，已根本滿足未來3年的銷售面積需求資料來源：昆山統(tǒng)計局。圖520012004年昆山市商品房施工面積走勢l住宅市場中，高檔物業(yè)存在明顯的投資時機2001－2003年，%，而高檔物業(yè)〔包括別墅、高檔公寓〕%，且連續(xù)三年供需根本平衡。表42001
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