天津市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析(編輯修改稿)
2024-10-13 10:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。高度賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對(duì)均衡市場。同時(shí)政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競爭激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對(duì)改變。政府一方面嚴(yán)格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價(jià)房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項(xiàng)、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時(shí)，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計(jì)劃安排布局的大盤，可能分細(xì)或把多期并攏來開發(fā)。項(xiàng)目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。房價(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，別墅價(jià)格相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價(jià)將可能較大幅度下降。因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”或“常利時(shí)代”，暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。市場競爭更第四篇：昆山房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢(shì)分析昆山房地產(chǎn)市場開展態(tài)勢(shì)分析l地理位置：昆山是江蘇省蘇州市下屬的一個(gè)縣級(jí)市，它地處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。l人口：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，，外來人口占到本地居民數(shù)的98%。其中，來自臺(tái)灣、日本、韓國及歐美國家的境外人士到達(dá)4萬人左右。l交通：滬寧高速公路、312國道穿越昆山市，至上海虹橋機(jī)場約半小時(shí)車程，至上海浦東機(jī)場約1小時(shí)車程。至蘇州市約25分鐘車程。l宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：表12004年昆山市假設(shè)干宏觀指標(biāo)指標(biāo)名稱數(shù)值同比增長指標(biāo)數(shù)值橫向比擬GDP570億元%人均GDP%位居全國同等級(jí)城市之首，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15011元%上年全國百強(qiáng)縣〔市〕評(píng)比名次第2位順德居首位資料來源：2004年昆山市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。值得一提的是，昆山的外來投資十分密集。截至2004年，該市實(shí)際利用外資突破90億美元。其中，臺(tái)資的比例最高，占到半數(shù)以上。目前，昆山的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)主要集中在以IT產(chǎn)業(yè)為主的通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子業(yè)。l近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長注：2004年數(shù)值為預(yù)測值。資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。圖120012004年昆山市房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢(shì)l供需情況來看，市場供給和需求均逐年快速上升，且需求增速明顯高于供給注：缺少2004年的預(yù)售面積和空置面積。資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。圖220012004年昆山市商品房供需指標(biāo)走勢(shì)l需求結(jié)構(gòu)來看，銷售規(guī)模以住宅為主體，但商業(yè)房產(chǎn)的需求增長顯著資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。圖320012003年昆山市各類商品房銷售面積構(gòu)成分析l價(jià)格角度來看，近年來商品房售價(jià)逐年快速上升資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。圖420012004年昆山市商品房售價(jià)走勢(shì)l基于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，全國知名的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍昆山表2進(jìn)入昆山的局部知名房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)名稱進(jìn)入時(shí)間（年）運(yùn)作工程工程區(qū)位工程總建面（萬平方米）工程總占地（萬平方米）萬科集團(tuán)2004萬科高爾夫別墅昆山市陽澄路、馬鞍山路世茂集團(tuán)2004昆山世茂新城昆山城南130綠地集團(tuán)2003/2004綠地國際家園昆山市花橋鎮(zhèn)600267中原地產(chǎn)2003/2004華城美地（代理）昆山市長江北路、鑫茂路資料來源：網(wǎng)上搜索。l預(yù)測結(jié)果顯示，未來3年內(nèi)昆山市商品房銷售將穩(wěn)步增長現(xiàn)采集19992004年昆山市主要宏觀指標(biāo)及房地產(chǎn)供需指標(biāo)，回歸分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)：昆山市商品房銷售均價(jià)=*昆山市人均GDP+〔R2=〕昆山市商品房銷售面積=*〔R2=〕基于此，可以計(jì)算得到20052007年昆山市商品房銷售均價(jià)和銷售面積，詳見表2。表320052007年昆山市局部指標(biāo)預(yù)測指標(biāo)名稱200520062007GDP〔億元〕*戶籍人口〔萬人〕**人均GDP〔萬元〕商品房銷售均價(jià)〔萬元/平方米〕商品房銷售面積〔萬平方米〕*?昆山城市總體規(guī)劃（20022021）?，2021年昆山市GDP預(yù)計(jì)到達(dá)1000億元，%。**人口預(yù)測采用二階多項(xiàng)式自回歸分析結(jié)果〔R2＝〕。資料來源：2004年昆山市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。值得一提的是，商品房預(yù)售面積與銷售面積一樣，也直接影響了市場供需平衡，而在預(yù)售增長迅猛的昆山市〔參見圖2〕，這局部需求對(duì)市場的影響是十分重要的。但是，由于筆者目前缺乏相應(yīng)的預(yù)售數(shù)據(jù)，因而暫時(shí)無法將這局部需求考慮進(jìn)去。l市場供給來看，近期的施工面積到達(dá)較高的水平，已根本滿足未來3年的銷售面積需求資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。圖520012004年昆山市商品房施工面積走勢(shì)l住宅市場中，高檔物業(yè)存在明顯的投資時(shí)機(jī)2001－2003年，%，而高檔物業(yè)〔包括別墅、高檔公寓〕%，且連續(xù)三年供需根本平衡。表42001
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