【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 麓谷規(guī)劃與發(fā)展研判 —— 麓谷工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、國(guó)內(nèi)外高科技企業(yè)的進(jìn)駐、高素質(zhì)人才的支撐、高起點(diǎn)的遠(yuǎn)景規(guī)劃都將對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展起到關(guān)鍵作用。 長(zhǎng)沙高新區(qū) 2023年新開(kāi)辟的一個(gè)集中產(chǎn)業(yè)園區(qū) ，遠(yuǎn)景規(guī)劃 80平方公里 ，先期開(kāi)發(fā) 50平方公里 ，目前形成 13平方公里開(kāi)發(fā)規(guī)模。爭(zhēng)取在 2023年達(dá)到 25平方公里 的開(kāi)發(fā)規(guī)模。 ● 麓谷園區(qū)區(qū)位交通條件優(yōu)越 ： 坐落于風(fēng)景秀麗的岳麓山西北角，北臨 319國(guó)道，東枕湘江，西接城市外環(huán)線，園區(qū)內(nèi)有楓林路，桐梓坡路、麓谷大道、長(zhǎng)常高速、長(zhǎng)潭西線高速等交通網(wǎng)絡(luò) 。 ● 聚集 400多家高新技術(shù)企業(yè)： 園區(qū)內(nèi)電子信息、先進(jìn)制造、新材料、生物醫(yī)藥等四大核心產(chǎn)業(yè)生機(jī)勃發(fā)，目前聚集了 400多家高新企業(yè)，中聯(lián)重科、三辰卡通、諾基亞、日立電器等眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)已經(jīng)匯聚麓谷。 ● 全部達(dá)產(chǎn)后可形成 500多億元生產(chǎn)規(guī)模 到 2023年?duì)幦〖脊べQ(mào)總收入突破 1000億元。 麓谷：眾多先天優(yōu)勢(shì)于一身 ● 人居生態(tài)環(huán)境優(yōu)美： 園區(qū)依山就勢(shì)、立體園林， 40%的綠化率和 60%的植被覆蓋率，麓谷廣場(chǎng)和長(zhǎng)沙六大生態(tài)公園之一的麓谷公園位于園區(qū)核心地帶。 麓谷：產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 人才快速核聚 產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的麓谷 ： 聚集了 400多家高新企業(yè) ?以中聯(lián)重科、華泰重工、東洋電氣等企業(yè)為代表的先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)集群 ?以長(zhǎng)沙軟件園、電子信息集團(tuán)、湘郵科技、三辰卡通為代表的軟件與電子信息產(chǎn)業(yè)集群 ?以杉杉新材、大陶科技、博云新材料 為代表的新材料產(chǎn)業(yè)集群 ?以九芝堂、雙鶴醫(yī)藥等企業(yè)為代表的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群 四大產(chǎn)業(yè)發(fā)展生機(jī)勃發(fā)，園區(qū)企業(yè)全部達(dá)產(chǎn)后可形成 500多億元生產(chǎn)規(guī)模 此外眾多國(guó)際知名企業(yè)已經(jīng)將目光聚焦到了麓谷，諾基亞、摩托羅拉等世界巨頭已經(jīng)投資麓谷。近期世界物流業(yè)著名企業(yè)“普洛斯” 已經(jīng)確定進(jìn)駐麓谷，總投資 3000萬(wàn)美金，規(guī)劃用地面積 。 人才聚集的麓谷 ： 與產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展相對(duì)應(yīng)的同時(shí)是大量的高科技人才會(huì)聚麓谷，如以黃伯云、鐘志華院士為代表的專家學(xué)者、海歸留學(xué)生為代表的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人才、各大企業(yè)的管理人員及高技術(shù)人才，目前已經(jīng)有近 15萬(wàn) 企業(yè)員工。 400多家高新企業(yè)，近 15萬(wàn)高素質(zhì)員工 是相關(guān)住宅及相關(guān)配套商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展基石 麓谷遠(yuǎn)景規(guī)劃 ?總體發(fā)展目標(biāo)： 麓谷園區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃 80平方公 里，先期開(kāi)發(fā) 50平方公里，目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè) 13 平方公里 , 到 2023年規(guī)劃建設(shè) 25平方公里 。 ?發(fā)展速度： 以每年 23平方公里 的開(kāi)發(fā)速度推 進(jìn)，十一五期間主要 向西北方向發(fā)展。 ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)： 通過(guò)四大核心產(chǎn)業(yè)基地的快 速健康發(fā)展，到 2023年過(guò)四大產(chǎn)業(yè)基地的快速健 康發(fā)展，到 2023年力爭(zhēng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)技工貿(mào)總收 入突破 1000億元。 ?十一五近期住宅規(guī)劃 ：麓谷三期控規(guī)區(qū)域。 由長(zhǎng)常高速公路 ―― 麓云路 ―― 楓林三路 ―― 西 三環(huán)圍合的區(qū)域。整個(gè)區(qū)域總面積為 公里，地面積為 ㎡。近期建設(shè)住宅總面 積為 ㎡，其中商品房面積為 ㎡， 保障性住房面積為 ㎡。 90㎡ 以下套型占總 建設(shè)面積的比例控制在 67％以上。 “未來(lái)的麓谷科技新城將是技術(shù)密集、人才密集、資本密集最大的生態(tài)新城?！? 優(yōu)越的宏觀環(huán)境，將為麓谷房地產(chǎn)帶來(lái)怎樣的機(jī)會(huì)？ ? 住宅類物業(yè)市場(chǎng) 隨著麓谷的加速發(fā)展，眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)的進(jìn)駐，帶來(lái)的大量高素質(zhì)人群，安居方能樂(lè)業(yè)，對(duì)置業(yè)麓谷提供了廣大的客群基礎(chǔ)，政府在十一五期間，規(guī)劃居住用地面積為 ㎡。 近期建設(shè)住宅總面積為 ㎡ ，平均每年有近 40萬(wàn)㎡以上的開(kāi)發(fā)規(guī)模 國(guó)六條的執(zhí)行要求為 90㎡ 以下套型占 總建設(shè)面積的比例控制在 67％以上。 企業(yè)的進(jìn)駐，帶來(lái)的高科技人才以及未來(lái)幾年麓谷板塊大量高檔住宅小區(qū)的居民入住，更對(duì)麓谷相對(duì)落后的商業(yè)和生活配套提出了更高的要求，滿足幾十萬(wàn)居民的消費(fèi)需求將帶來(lái)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。僅僅以目前 麓谷近 15萬(wàn)員工計(jì)算，按照 06年長(zhǎng)沙人均日常消費(fèi)支出 為標(biāo)準(zhǔn)，將帶來(lái)近 16億元的巨大消費(fèi)市場(chǎng)。 ? 商業(yè)類物業(yè)市場(chǎng) 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)況與機(jī)會(huì)分析 4 —— 市場(chǎng)的根本就是供需關(guān)系，供需關(guān)系是判斷市場(chǎng)發(fā)展前景的重要條件。 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需現(xiàn)狀 —— 總體均衡 局部失衡 07年上半年長(zhǎng)沙及各區(qū)商品房、住宅供應(yīng)情況 07年上半年長(zhǎng)沙及各區(qū)商品房、住宅銷(xiāo)售情況 從 2023年上半年的供需分析，岳麓區(qū)銷(xiāo)售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于批準(zhǔn)預(yù)售面積，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，存量和增量都出現(xiàn)快速銷(xiāo)售，從全市來(lái)看，岳麓區(qū)銷(xiāo)售總量?jī)H次于雨花區(qū)及天心區(qū)，隨著下半年岳麓區(qū)大量新盤(pán)上市，出現(xiàn)供需兩旺的局面，價(jià)格大幅提升。 岳麓區(qū)：出現(xiàn)供不應(yīng)求，價(jià)格快速飚升 供應(yīng)情況 ? 2023年上半年，長(zhǎng)沙市純商品房、住宅各批準(zhǔn)預(yù)售 ㎡、 ㎡，同比增長(zhǎng) %、 %，住宅占商品房批準(zhǔn)預(yù)售總量的 %。住宅批準(zhǔn)預(yù)售的套均面積為 ㎡ ，面積同比 縮小 %。 ?從各區(qū)情況來(lái)看，開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)、芙蓉區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售同比有較大增幅，天心區(qū)、岳麓區(qū)批準(zhǔn) 預(yù)售同比負(fù)增長(zhǎng)。 銷(xiāo)售情況 ?2023年上半年，長(zhǎng)沙市商品房、住宅累計(jì)銷(xiāo)售 ㎡、 ㎡，同比增長(zhǎng) %、 %，住宅銷(xiāo)售占商品房銷(xiāo)售總量的 %，其銷(xiāo)售的套均面積為 ㎡ ，面積同比縮小 %。 ?2023年上半年我市純商品住宅供銷(xiāo)比為 ： 1 。 從各區(qū)情況來(lái)看，岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)供應(yīng)量?jī)H為銷(xiāo) 售量的一半，供應(yīng)量的嚴(yán)重不足，使此二區(qū)成為我市價(jià)格上漲速度較快的區(qū)域。 長(zhǎng)沙市商品房?jī)r(jià)格回顧與走勢(shì)展望 ?06年，商品房均價(jià)為 2991元 \㎡，同比下跌 ％；但并不意味著房?jī)r(jià)下跌 , 商品住宅平均售價(jià)為 2691元 \㎡，同比上漲 ％，商品住宅價(jià)格仍呈上升態(tài)勢(shì) 。 ? 中心城區(qū)商品住宅均價(jià) 4078元 \㎡，同比上漲 ％ ，價(jià)格漲幅最大的是中心城區(qū)與二環(huán)之間的樓盤(pán)。 ? 06年無(wú)論是商品房，還是商品住宅，岳麓區(qū)成交均價(jià)均為全市最低，分別為 2542元 \㎡和 2378元 \㎡ ，但 07年隨著一些品質(zhì)大盤(pán)的上市，價(jià)格得到大幅提升，部分樓盤(pán)已經(jīng)突破 4500元 \㎡ 。 ? 從我們目前了解的長(zhǎng)沙市場(chǎng)來(lái)看，均價(jià)在 4000以下的商品住宅將越來(lái)越稀缺， 07年房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)抬升，隨著國(guó)家的調(diào)控政策逐漸顯現(xiàn)成效， 08年房?jī)r(jià)將趨于更加理性，增幅趨緩。 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ω窬謱?duì)比 區(qū)域 區(qū)域優(yōu)勢(shì) 價(jià)格 主要物業(yè)形態(tài) 北城 新河三角洲、兩館一廳；交通便利， 機(jī)遇： “ 北聚 ” 增速：中 提升空間：大 住宅、商業(yè) 中城 傳統(tǒng)中央?yún)^(qū)，配套相當(dāng)成熟，商業(yè)氛圍濃厚厚。 機(jī)遇： “ 西拓 ” 、 “ 長(zhǎng)望融城 ” 增速：快 提升空間：中 公寓、寫(xiě)字 樓、商業(yè) 東城 發(fā)展成熟區(qū)，配套成熟，高品質(zhì)住宅云集，居住環(huán)境優(yōu)越。機(jī)遇： “ 東提 ” 增速：慢 提升空間：中 住宅、商業(yè) 南城 省府變遷給南城帶來(lái)生機(jī)，融城讓南城發(fā)力，發(fā)展?jié)摿皺C(jī)遇雙雙走高，受關(guān)注度日益升溫。 機(jī)遇： “ 南進(jìn) ” 、 “ 融城 ” 、未來(lái)核心區(qū) 增速：快 提升空間：大 住宅 麓南 自然資源優(yōu)越，文化氛圍突出，人居環(huán)境得天獨(dú)厚，機(jī)遇： “ 西拓 ” 、“ 長(zhǎng)望融城 ” 增速：中 提升空間：中 別墅、住宅 麓北 市府的西遷帶動(dòng)了區(qū)域發(fā)展，人文氛圍濃厚， 西部有麓谷科技園產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)區(qū)域加速發(fā)展。土地資源儲(chǔ)備豐富，必將成為未來(lái)角逐的焦點(diǎn)。 增速： 快 提升空間：大 別墅、住宅 商業(yè) 星沙 工業(yè)發(fā)達(dá)，公建配套齊備。 機(jī)遇：未來(lái)長(zhǎng)沙第六區(qū)， 增速：慢 提升空間：大 別墅、住宅 麓南片區(qū)供給概況 麓南片區(qū) 自然環(huán)境和人文環(huán)境得天獨(dú)厚，岳麓山為國(guó)家 4A級(jí)風(fēng)景區(qū)，片區(qū)集長(zhǎng)沙“山水洲城”的城市風(fēng)貌特色于一體，擁有其它片區(qū)無(wú)法復(fù)制的先天資源優(yōu)勢(shì)。逐漸形成了 高檔豪宅成片開(kāi)發(fā)，新都市主義社區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā) 的趨勢(shì)。 位置：猴子石大橋西行 5000米 占地面積： ㎡，二期 26萬(wàn)㎡ 建筑面積： 36萬(wàn)左右 容積率： 綠化率： 46％（不包括山林面積） 總戶數(shù)： 1500戶，二期 330套 陽(yáng)光 100 香格里 麓山別墅 位置：猴子石大橋西頭北側(cè) 占地面積： 659569㎡ 建筑面積： 120萬(wàn)㎡，分 4期 容積率： 綠化率： 40％ 總戶數(shù)： 6500多戶 麓北片區(qū)供給現(xiàn)狀 麓北板塊 隨著市委市政府的西遷和岳麓區(qū)政府新址啟用，岳麓大道、金星大道、銀杉大道、銀盆嶺路、岳華路的修建以及基礎(chǔ)設(shè)施的快速完善，加上河西的湖湘文化底蘊(yùn)以及得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，優(yōu)越居住環(huán)境得到市民的認(rèn)可，人氣指數(shù)急升。旺盛的消費(fèi)需求及擁有天賦優(yōu)勢(shì)的山水資源，為開(kāi)發(fā)新一代 高檔景觀樓盤(pán) 奠定了堅(jiān)實(shí)的支撐，外來(lái)發(fā)展商（如和記黃埔、深圳卓越、深圳南山等）與本地發(fā)展商紛紛強(qiáng)力搶灘。 位置：金星大道與銀杉路交匯處 占地面積 : 總建筑面積 :1000000平方米 容積率： ，綠化率 48% 戶數(shù)：一期公寓 1080套，別墅107套 玫瑰園 卓越 蔚藍(lán)海岸 位置：金星大道與含光路交匯處 占地面積 :372023平方米 總建筑面積 :443056平方米， 容積率： ，綠化率 43% 周期：分四期開(kāi)發(fā) 本案所處核心板塊 —— 麓谷片區(qū)供給現(xiàn)狀 麓谷板塊 隨著麓谷工業(yè)園區(qū)的區(qū)域規(guī)劃、核心產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、優(yōu)越的政策條件、秀麗的生態(tài)環(huán)境、各種配套設(shè)施的不斷完善以及帶來(lái)的高素質(zhì)人群，麓谷板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是進(jìn)入了快速發(fā)展階段，已經(jīng)成了 長(zhǎng)沙樓市一股不可小視的力量，由前期麓谷 e家人，麓谷雅園、麓谷加州陽(yáng)光等中檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，發(fā)展到目前標(biāo)志麓谷坐標(biāo)、湘麓國(guó)際的高品質(zhì)樓盤(pán)，整體以麓谷公園為核心快速發(fā)展，項(xiàng)目基本以“生態(tài)、麓谷工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展”等概念為主要賣(mài)點(diǎn)。 位置：麓楓路 61號(hào) 占地面積 :77715平方米 總建筑面積 :202305平方米 容積率： ，綠化率 35% 產(chǎn)品類型：疊加洋房、寬景洋房、 電梯小高層 湘麓國(guó)際 標(biāo)志麓谷坐標(biāo) 位置：長(zhǎng)沙高新區(qū)麓谷中心區(qū) 占地面積 :32691平方米 總建筑面積 :70341平方米， 容積率： 2，綠化率 35% 產(chǎn)品類型：寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)中心 岳麓區(qū)的產(chǎn)品主流供給模式總結(jié) MODEL B 歐美風(fēng)情低密度住宅 以類別墅的花園洋房啟動(dòng)市場(chǎng)的低密度住宅產(chǎn)品。 如：卓越 蔚藍(lán)海岸、南山 蘇迪亞諾等 MODEL D 宜居型住宅 處于配套較為齊全，居住氛圍較為成熟的城市次中心區(qū)域的宜居型住宅產(chǎn)品。如：香海西岸、星藍(lán)灣等 MODEL A 新都市中心豪宅 依傍新的行政中心和未來(lái)都市概念所建設(shè)的高密度住宅。如：美林 銀谷 MODEL C高品質(zhì)復(fù)合型郊區(qū)大盤(pán) ?處于城市邊緣地帶，通過(guò)社區(qū)內(nèi)部景觀及建筑形態(tài)營(yíng)造品質(zhì)感． ?建筑形態(tài)有聯(lián)排、花園洋房、小高層等，社區(qū)規(guī)模大，內(nèi)部配套完善如：玫瑰園 專題研究： 麓谷地產(chǎn)格局與歷程 —— 隨著 02年以來(lái)麓谷園區(qū)的產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，園區(qū)各種配套設(shè)施的不斷完善，麓谷板塊的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，成為河西乃至長(zhǎng)沙地產(chǎn)一股不可小視的力量。 低價(jià)產(chǎn)品入市拉開(kāi)了麓谷板塊的序幕 05年麓谷 E家人、麓谷雅園、陽(yáng)明山莊、麓谷錦園、麓谷 .沐春園等眾多麓谷板塊的集體亮相，加上附近一些算是麓谷板塊外延的樓盤(pán)如廣廈新苑、時(shí)代天驕、咸嘉新村等，宣告著麓谷板塊板塊已經(jīng)成為長(zhǎng)沙地產(chǎn)不可忽略的一個(gè)部分。 陽(yáng)明山莊三期 占地 209畝，總建 8萬(wàn) 容積率： ，綠化率： 32% 產(chǎn)品：小高層 05年均價(jià)： 2023元 /平米 市場(chǎng)分析： 當(dāng)時(shí)這些項(xiàng)目普遍以低價(jià)入市，成為長(zhǎng)沙低價(jià)房源相對(duì)集中的板塊，據(jù)我們了解當(dāng)時(shí)麓谷的住宅銷(xiāo)售都不是特別理想，銷(xiāo)售去化速度較慢，小高層去化不如多層。我們判斷銷(xiāo)售情況不佳存在以下原因： 規(guī)劃進(jìn)度的不同步。 當(dāng)時(shí)企業(yè)進(jìn)駐率低，但是住宅項(xiàng)目已經(jīng)是“兵馬未動(dòng)、糧草先行”了，開(kāi)始先行大張旗鼓的做起來(lái) 社區(qū)的不成熟。 雖然拉通了道路，但是交通并不方便；生活購(gòu)物場(chǎng)所完全沒(méi)有； 小高層項(xiàng)目在當(dāng)時(shí)并不是最適合麓谷園區(qū)的住宅形態(tài)。 多層跟別墅仍是主要選擇。 麓谷 e家人： 總建 、容積率： 綠化率： % 產(chǎn)品：小高層 05年均價(jià)： 1850元 /平米 麓谷錦園： 總建： 容積率： 綠化率： 48% 產(chǎn)品：聯(lián)排別墅 05年售價(jià)： 30003480元 /平米，以小高層價(jià)格購(gòu)買(mǎi)別墅 ，麓谷漸入開(kāi)發(fā)高潮：湘麓國(guó)際 [項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ]湘麓國(guó)際位于麓谷核心區(qū)域，項(xiàng)目規(guī)劃由寬景洋房、電梯小高層構(gòu)成，總建筑面積：，將項(xiàng)目打造成具有國(guó)內(nèi)一流水平的標(biāo)志性高品質(zhì)公園進(jìn)湖全享社區(qū)。