西安房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策(編輯修改稿)
2025-08-23 22:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡程度,對(duì)于促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展具有非常重要的理論價(jià)值和實(shí)踐意義。西安房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程,中央政府和西安市政府不僅要從宏觀原則上把握調(diào)控的力度和效果,也需從制度上改善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的內(nèi)部和外部環(huán)境,使宏觀調(diào)控有效有序地運(yùn)行,充分發(fā)揮其調(diào)控作用,以促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康發(fā)展,充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位,在全市建立起良好的住房供應(yīng)、保障體系。于此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一，資金鏈條較長(zhǎng)，開發(fā)和回收周期較長(zhǎng)。一般住宅的開發(fā)周期為3—4年左右，大部分項(xiàng)目則更短。而一個(gè)完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目則需要5到7年，而回收周期則在7到10年左右，這對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力來(lái)講是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。政府相關(guān)部門缺乏經(jīng)驗(yàn)及宏觀監(jiān)控造成項(xiàng)目的盲目開發(fā)和不合理競(jìng)爭(zhēng)，影響了城市商業(yè)功能的整體布局。由于商業(yè)服務(wù)于廣大消費(fèi)者，同時(shí)，也是城市服務(wù)功能的一部分，大部分城市政府相關(guān)部門缺乏經(jīng)驗(yàn)，在規(guī)劃，特別是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批上缺乏合理規(guī)劃及有力的監(jiān)控，產(chǎn)生大量盲目建設(shè)，重復(fù)建設(shè)，同時(shí)在市政配套上難以與商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行合理配套。缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特殊性的深刻理解，造成不合理盲目開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商熟悉住宅的開發(fā)，主觀上把商業(yè)的開發(fā)套入住宅地產(chǎn)的開發(fā)流程，許多項(xiàng)目沒有招商就開始規(guī)劃設(shè)計(jì)甚至建造，但商業(yè)的運(yùn)營(yíng)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，開發(fā)商們常常忽略商業(yè)運(yùn)營(yíng)的最基本條件，即消費(fèi)者、消費(fèi)區(qū)域及消費(fèi)能力，導(dǎo)致了項(xiàng)目開發(fā)在體量上及業(yè)態(tài)定位組合上的盲目性。同時(shí)由于目前中國(guó)商業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的信息不對(duì)稱及商業(yè)的飛速發(fā)展變化，更加大項(xiàng)目開發(fā)的盲目性。開發(fā)模式的落后和單一，難以保證商業(yè)的長(zhǎng)期持久運(yùn)營(yíng)。在西安，發(fā)展商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)難度普遍估計(jì)不足，缺乏對(duì)銷售后的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，即便銷售成功也難保經(jīng)營(yíng)順利。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)復(fù)雜得多，規(guī)劃好，成功了一半；銷售掉，成功了大半；招租完成而且商家大多生意興隆才算大功告成。在投資買家的追捧下，西安很多城市商鋪都已從開發(fā)商名下轉(zhuǎn)入小業(yè)主囊中，但承諾負(fù)責(zé)招商的發(fā)展商發(fā)現(xiàn)商鋪招商的壓力比銷售的壓力還大。而招商不力，又會(huì)影響到小業(yè)主們的供樓能力所以，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)豐厚但成功的道路曲折。目前底商性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)有許多銷售情況都相當(dāng)不錯(cuò)，在很短的時(shí)間內(nèi)以較高的價(jià)位全部售出。但這類項(xiàng)目在進(jìn)入商業(yè)市場(chǎng)后，經(jīng)營(yíng)狀況卻參差不齊。比如西安某開發(fā)公司在商業(yè)地產(chǎn)銷售之后，開發(fā)商缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制力，日后經(jīng)營(yíng)完全由散戶自身調(diào)節(jié)，風(fēng)險(xiǎn)很大。同時(shí)，西安商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式有先天缺陷。目前西安在開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中多數(shù)采取出售產(chǎn)權(quán)然后包租幾年的經(jīng)營(yíng)方式，這與眾多投資商的資金壓力密切相關(guān)，與商鋪買家風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足也直接相關(guān)。產(chǎn)權(quán)商鋪一經(jīng)售出，經(jīng)營(yíng)權(quán)就掌握在小業(yè)主手里了，發(fā)展商很難協(xié)調(diào)，而沒有統(tǒng)一規(guī)劃的業(yè)態(tài)，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)很難成功。售后返租難度也很大，開發(fā)商本身沒有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，而西安又缺乏經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司，向小業(yè)主承諾的租金能不能保證很難說(shuō)?？偟恼f(shuō)來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)是考驗(yàn)投資商實(shí)力與經(jīng)營(yíng)理念的項(xiàng)目，是不能夢(mèng)想暴利的項(xiàng)目。目前市場(chǎng)呈現(xiàn)出的供不應(yīng)求現(xiàn)狀最直接的原因還是在于前兩年竣工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目偏少，大批項(xiàng)目處在前期規(guī)劃或在建階段，隨后幾年，其供應(yīng)量會(huì)逐漸加大。商業(yè)地產(chǎn)的需求和供給出現(xiàn)錯(cuò)位對(duì)其長(zhǎng)久發(fā)展埋下很大的隱患。但是，快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和城市人口又迫切需求更多商業(yè)場(chǎng)所的出現(xiàn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提出了更高的要求。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有壓力也有動(dòng)力，一方面需要政府部門的正確引導(dǎo)，給予政策的支持和合理的限制，另一方面，也要求開發(fā)商提高企業(yè)的開發(fā)能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，盡快建立一套完善可行的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理模式，使西安市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)盡快成熟起來(lái)。3宏觀調(diào)控面對(duì)西安房地產(chǎn)存在的各種問題,省政府根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)則流程(如下圖), 首先做出了宏觀調(diào)控,調(diào)整房產(chǎn)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng):圖 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)則流程3. 1 在西安大力發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng),是對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)系統(tǒng)分析研究的一部分,確定房地產(chǎn)警情狀態(tài),在國(guó)家統(tǒng)一政策的指導(dǎo)下,根據(jù)自身的實(shí)際情況有針對(duì)性地做出進(jìn)一步的調(diào)控政策,保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。這個(gè)系統(tǒng)的建立,為各級(jí)政府制定宏觀調(diào)控政策提供依據(jù),同時(shí)也為房地產(chǎn)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)活動(dòng)提供了決策參考。對(duì)消費(fèi)者而言,可引導(dǎo)購(gòu)房者理性消費(fèi),這樣促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。然而,作為二線城市西安的房地產(chǎn)市發(fā)展起步晚,房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)雖然已經(jīng)步入初步階段,但就目前的情況來(lái)看系統(tǒng)對(duì)于引導(dǎo)市場(chǎng)需求、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、防止房地產(chǎn)價(jià)格大起大落等健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要引導(dǎo)還未完全到位。因此,西安市政府應(yīng)積極發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng),在原有基礎(chǔ)上加強(qiáng)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)功能,完善房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫(kù)、監(jiān)測(cè)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)和信息發(fā)布共享數(shù)據(jù)庫(kù)等,探索預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)的科學(xué)構(gòu)建模式,為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需提供關(guān)鍵性的決策信息。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),分區(qū)域、價(jià)格段、分時(shí)間段地歸依和發(fā)布商品住宅價(jià)格信息,進(jìn)一步提高市場(chǎng)的透明度,正確對(duì)待引導(dǎo)新聞?shì)浾搶?dǎo)向,使市場(chǎng)主體關(guān)于房?jī)r(jià)的心理預(yù)期恢復(fù)正常。3. 2 西安市政府積極落實(shí)宏觀調(diào)控政策⑴轉(zhuǎn)變西安市政府的角色。推動(dòng)西安市政府落實(shí)房地產(chǎn)的調(diào)控政策,關(guān)鍵在于轉(zhuǎn)變市政府“利益者”的角色,使其成為真正的“服務(wù)者”。市政府的職能應(yīng)該是保證社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展
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