西安房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與對策-在線瀏覽
2024-09-06 22:10本頁面
【正文】 房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大目前，我國房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。一些中小地產(chǎn)商隨時面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。房貸業(yè)務(wù)一枝獨(dú)秀的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險。并且，由于房價下跌，一些購房者將拒絕償還銀行貸款。⑷.市場開始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場一是土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也要及時支付地款。三是，房價下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競爭力。這些因素的共同作用將會使房地產(chǎn)市場走向分化，一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場，從而提高市場集中度。此外，其他城市也紛紛出現(xiàn)了一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉現(xiàn)象。⑸.房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng)，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營困難和倒閉。今年1月11日，創(chuàng)輝租售上海所有門店一夜之間全部關(guān)門。創(chuàng)輝租售在廣州的100多家門店已張貼《公示》，聲稱因股權(quán)調(diào)整需要暫時停止?fàn)I業(yè)。在杭州，據(jù)杭州市信息中心監(jiān)測的8家中介公司的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：6月杭城二手房市場成交量較上月下降46%，%；杭州中介行目前的處境十分嚴(yán)峻，已經(jīng)處于普遍虧損的尷尬境地，6月份，中介公司幾乎都處在虧損狀態(tài)。如此成交狀況，加之低傭金的現(xiàn)狀，也造成了部分品牌中介關(guān)閉門店收縮戰(zhàn)線，一批紅牌子悄然關(guān)閉。同時，國內(nèi)的其他一些城市也出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難和關(guān)停門店的現(xiàn)象。各區(qū)域發(fā)展不均衡問題。如果在未來幾年里不能得到有效的引導(dǎo)與解決,對西安市房地產(chǎn)的健康發(fā)展將產(chǎn)生較大影響。西安房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程,中央政府和西安市政府不僅要從宏觀原則上把握調(diào)控的力度和效果,也需從制度上改善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的內(nèi)部和外部環(huán)境,使宏觀調(diào)控有效有序地運(yùn)行,充分發(fā)揮其調(diào)控作用,以促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展,充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位,在全市建立起良好的住房供應(yīng)、保障體系。一般住宅的開發(fā)周期為3—4年左右，大部分項(xiàng)目則更短。政府相關(guān)部門缺乏經(jīng)驗(yàn)及宏觀監(jiān)控造成項(xiàng)目的盲目開發(fā)和不合理競爭，影響了城市商業(yè)功能的整體布局。缺乏對商業(yè)地產(chǎn)特殊性的深刻理解，造成不合理盲目開發(fā)。同時由于目前中國商業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的信息不對稱及商業(yè)的飛速發(fā)展變化，更加大項(xiàng)目開發(fā)的盲目性。在西安，發(fā)展商對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)難度普遍估計(jì)不足，缺乏對銷售后的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，即便銷售成功也難保經(jīng)營順利。在投資買家的追捧下，西安很多城市商鋪都已從開發(fā)商名下轉(zhuǎn)入小業(yè)主囊中，但承諾負(fù)責(zé)招商的發(fā)展商發(fā)現(xiàn)商鋪招商的壓力比銷售的壓力還大。目前底商性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)有許多銷售情況都相當(dāng)不錯，在很短的時間內(nèi)以較高的價位全部售出。比如西安某開發(fā)公司在商業(yè)地產(chǎn)銷售之后，開發(fā)商缺乏對項(xiàng)目的整體控制力，日后經(jīng)營完全由散戶自身調(diào)節(jié)，風(fēng)險很大。目前西安在開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中多數(shù)采取出售產(chǎn)權(quán)然后包租幾年的經(jīng)營方式，這與眾多投資商的資金壓力密切相關(guān)，與商鋪買家風(fēng)險意識不足也直接相關(guān)。售后返租難度也很大，開發(fā)商本身沒有商場經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，而西安又缺乏經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)商場經(jīng)營公司，向小業(yè)主承諾的租金能不能保證很難說。目前市場呈現(xiàn)出的供不應(yīng)求現(xiàn)狀最直接的原因還是在于前兩年竣工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目偏少，大批項(xiàng)目處在前期規(guī)劃或在建階段，隨后幾年，其供應(yīng)量會逐漸加大。但是，快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和城市人口又迫切需求更多商業(yè)場所的出現(xiàn)，對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提出了更高的要求。3宏觀調(diào)控面對西安房地產(chǎn)存在的各種問題,省政府根據(jù)房地產(chǎn)市場預(yù)則流程(如下圖), 首先做出了宏觀調(diào)控,調(diào)整房產(chǎn)的市場運(yùn)營:圖 房地產(chǎn)市場預(yù)則流程3. 1 在西安大力發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng),是對房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)系統(tǒng)分析研究的一部分,確定房地產(chǎn)警情狀態(tài),在國家統(tǒng)一政策的指導(dǎo)下,根據(jù)自身的實(shí)際情況有針對性地做出進(jìn)一步的調(diào)控政策,保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。對消費(fèi)者而言,可引導(dǎo)購房者理性消費(fèi),這樣促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。因此,西安市政府應(yīng)積極發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng),在原有基礎(chǔ)上加強(qiáng)西安房地產(chǎn)市場的預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)功能,完善房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫、監(jiān)測指標(biāo)數(shù)據(jù)庫和信息發(fā)布共享數(shù)據(jù)庫等,探索預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)的科學(xué)構(gòu)建模式,為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需提供關(guān)鍵性的決策信息。3. 2 西安市政府積極落實(shí)宏觀調(diào)控政策⑴轉(zhuǎn)變西安市政府的角色。市政府的職能應(yīng)該是保證社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務(wù),西安市政府不應(yīng)該介入房地產(chǎn)市場。進(jìn)一步完善分稅制度,重新制定中央和西安市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)稅收的分成比例,改革土地收益制度,減少市政府對土地收入的依賴性,弱化土地收入、稅收對市政府的收益激勵。要使市政府?dāng)[脫對GDP增長的一味追求,建立一套科學(xué)、完整的評價體系,評價標(biāo)準(zhǔn)可以包括經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、生態(tài)環(huán)境、社會保障、教育衛(wèi)生、社會治安等各方面的工作表現(xiàn),并與干部任用和升遷掛鉤。調(diào)動市政府的積極性,一方面要建立激勵機(jī)制,鼓勵地方政府加大力度執(zhí)行調(diào)控政策,另一方面要建立約束機(jī)制,對地方政府的調(diào)控進(jìn)行監(jiān)督。雖然西安房地產(chǎn)市場總體是健康的,從這幾年商品房開工量、竣工量與銷售量來看,呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長,供需兩旺的態(tài)勢,但同時也存在結(jié)構(gòu)不盡合理的現(xiàn)象。其二,商品房與經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房結(jié)構(gòu)不夠合理。因此,西安市政府應(yīng)該認(rèn)真貫徹國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,嚴(yán)格落實(shí)新建住
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