天津市房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀分析-文庫吧資料
2024-10-13 10:57本頁面
【正文】 銷售面積二項之差2001年2002年2003年*高檔住宅包括別墅和高檔公寓。l市場供給來看，近期的施工面積到達較高的水平，已根本滿足未來3年的銷售面積需求資料來源：昆山統(tǒng)計局。值得一提的是，商品房預售面積與銷售面積一樣，也直接影響了市場供需平衡，而在預售增長迅猛的昆山市〔參見圖2〕，這局部需求對市場的影響是十分重要的。**人口預測采用二階多項式自回歸分析結果〔R2＝〕。l預測結果顯示，未來3年內昆山市商品房銷售將穩(wěn)步增長現(xiàn)采集19992004年昆山市主要宏觀指標及房地產供需指標，回歸分析結果發(fā)現(xiàn)：昆山市商品房銷售均價=*昆山市人均GDP+〔R2=〕昆山市商品房銷售面積=*〔R2=〕基于此，可以計算得到20052007年昆山市商品房銷售均價和銷售面積，詳見表2。圖420012004年昆山市商品房售價走勢l基于當?shù)胤康禺a市場的強勢表現(xiàn)，全國知名的房地產企業(yè)紛紛進軍昆山表2進入昆山的局部知名房地產企業(yè)企業(yè)名稱進入時間（年）運作工程工程區(qū)位工程總建面（萬平方米）工程總占地（萬平方米）萬科集團2004萬科高爾夫別墅昆山市陽澄路、馬鞍山路世茂集團2004昆山世茂新城昆山城南130綠地集團2003/2004綠地圖220012004年昆山市商品房供需指標走勢l需求結構來看，銷售規(guī)模以住宅為主體，但商業(yè)房產的需求增長顯著資料來源：昆山統(tǒng)計局。圖120012004年昆山市房地產開發(fā)投資額走勢l供需情況來看，市場供給和需求均逐年快速上升，且需求增速明顯高于供給注：缺少2004年的預售面積和空置面積。l近年來房地產開發(fā)投資快速增長注：2004年數(shù)值為預測值。其中，臺資的比例最高，占到半數(shù)以上。值得一提的是，昆山的外來投資十分密集。至蘇州市約25分鐘車程。其中，來自臺灣、日本、韓國及歐美國家的境外人士到達4萬人左右。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。因此，房地產行業(yè)可能從“暴利時代”轉入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。房價整體可能在一定程度上逐漸回落。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發(fā)。在開發(fā)規(guī)模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應，拿地競爭激化，大地塊土地供應模式可能被相對改變。房地產市場可能出現(xiàn)進一步觀望，進而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產品供應的相對比例將增加。保障性住房開發(fā)規(guī)模增加目前，在長沙已經在全國成立了住房保障工作局。同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調整供給結構，積極發(fā)展二級市場。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。毫無疑問的是，隨著宏觀調控的落實，城市房地產產品結構將更科學化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。要優(yōu)先安排、供應列入供地計劃的廉租住房用地和經濟適用住房用地。其中規(guī)定，必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的70%。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。如長沙，不再是城中、城東獨領風騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應比重也將增加。但由于持續(xù)很久的房地產市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產發(fā)展投資機構、房地產開發(fā)商未完工項目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區(qū)域增多。宏觀調控得到落實執(zhí)行2008年，宏觀調控將進一步深化，并得到落實執(zhí)行，疊加效應將日益顯現(xiàn)。從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯(lián)手嚴查、加強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產發(fā)展史上實屬罕見。在空間管理方面，要根據(jù)對不同城市采取不同調控措施，針對一些城市可能出現(xiàn)的房地產泡沫破滅的情勢，建立房地產調控的應急機制，避免市場硬著陸“。在租賃市場方面，要規(guī)范和發(fā)展租賃市場。在稅收政策方面，可以將擴大房地產稅試點作為穩(wěn)定當前預期和深化住房綜合配套改革的突破口。對此，社科院發(fā)布的2013年《住房綠皮書》建議，房地產調控在需求管理方面，可以細化和嚴密限購政策，堵塞和糾正各種企圖改變政策的行為。在投資上要總體適度，保障房和普通商品房投資要穩(wěn)步快速增加。倪鵬飛談到，2013年的房地產市場，在價格上要確保穩(wěn)定，力爭理性回歸，保證價位較低，城市的房價增幅不能超過經濟增長率，價位較高城市的房價下降。得乎其中，將實現(xiàn)房地產市場穩(wěn)中有進。由此可見，2013年我國房地產市場發(fā)展的基本路線已經確定。中
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