【正文】 天津市二手房成交走勢圖1 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 03 0 . 0 00801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812萬平米4700480049005000510052005300540055005600元/平米成交量 成交均價一手房與二手房成交均價標(biāo)準(zhǔn)差對比050100150200250300350202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212元/平米二手房 新房? 從一手房與二手房 2022年均價同比增幅來看，10月以來新房同比已呈負(fù)增長，二手房則表現(xiàn)較為穩(wěn)健，由此可見，當(dāng)前市場期房有風(fēng)險，銷售者更傾向選擇現(xiàn)房。從全年走勢來看，從 2022年 3月開始持續(xù)走低直至 10月受鼓勵刺激政策影響，成交量呈現(xiàn)回升，但全年仍表現(xiàn)較為低迷。 新建商品房成交量 新建商品房成交均價 二手房成交 重點(diǎn)監(jiān)測樓盤 ?二手房市場低迷甚于新建商品住宅，但成交價格相對較為平穩(wěn)。東南板塊為環(huán)城四區(qū)惡性價格戰(zhàn)的區(qū)域，這也使得區(qū)域內(nèi)2022年高價拿地的開發(fā)商無所適從。 東南 西青中北鎮(zhèn) 東南活躍項(xiàng)目2 0 0 8 年價格走勢4000500060007000800090001000011000202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212元/平米領(lǐng)世郡 金地格林世界 富力桃園?東南板塊陷入惡性“價格戰(zhàn)”。 市內(nèi)六區(qū)率先主動價格回調(diào)的區(qū)域，特別是上城豪苑，但其他項(xiàng)目也并未迅速跟進(jìn)，各項(xiàng)目都依據(jù)自身的價格體系而進(jìn)行調(diào)整。 2 0 0 8 年各大片區(qū)成交均價走勢20223000400050006000700080009000100001100012022202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212元/平米市內(nèi)六區(qū) 環(huán)城四區(qū) 濱海新區(qū) 遠(yuǎn)郊五區(qū)縣?開發(fā)商各自為戰(zhàn)，地段價格聯(lián)盟不復(fù)存在。 0 6 0 8 年商品住宅成交均價走勢圖498146564885699645584750476248954548467948094871510670566647649363626206615459935873548552395214515569396642646868246893663170867335702269727350400050006000700080001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月元/ 平米06年 07年 08年?市內(nèi)六區(qū)房價已顯下降趨勢，遠(yuǎn)郊區(qū)縣量價變化敏感度較高。 全市范圍內(nèi)多個區(qū)域價格直線下降已是不爭的事實(shí)，而且已由環(huán)城四區(qū)蔓延至市內(nèi)六區(qū)。天津市主流戶型始終為實(shí)用型 80120平米和改善型 120平米以上大戶型，以改善型需求為主的自住用家占有相當(dāng)比例。 2022年各區(qū)域成交量占比走勢圖%%%%%%%202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212市內(nèi)六區(qū) 近郊四區(qū) 濱海三區(qū) 遠(yuǎn)郊五區(qū)縣?80100平米實(shí)用小戶型以及 120150平米中大戶型占據(jù)主要地位。 經(jīng)過 3年開發(fā)，天津市四大區(qū)域板塊齊頭并進(jìn)均衡布局已初具規(guī)模，從2022年各區(qū)域成交占比來看，各板塊占比都達(dá) 20%以上，其中環(huán)城四區(qū)由于價格的深度回調(diào)，成交量攀升。 東南、老城廂板塊整體直降均價幅度的加深使得其成交量也明顯領(lǐng)先其他區(qū)域。 天津市 2 0 0 7 2 0 0 8 年供求關(guān)系對比0 . 05 0 . 01 0 0 . 01 5 0 . 02 0 0 . 0萬平米0 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 03 . 0 0供應(yīng)量 成交量 供求比供應(yīng)量 2 7 . 7 2 4 . 9 2 9 . 2 1 3 2 . 0 6 9 . 1 1 8 9 . 0 9 0 . 5 1 2 4 . 0 1 1 8 . 0 6 9 . 5 7 4 . 6 3 1 . 7 1 0 5 . 0 4 9 . 8 6 3 . 9 8 6 . 9 3 4 . 9 5 5 . 7 4 6 . 1 4 1 . 9 1 3 3 . 0 9 2 . 5 6 1 . 0 7 4 . 2 成交量 6 2 . 1 29 5 6 . 3 6 7 . 1 0 7 1 . 2 2 7 5 . 6 2 1 0 8 . 9 1 0 8 . 9 1 2 8 . 6 9 2 . 4 1 9 6 . 2 5 8 0 . 1 5 4 2 . 6 0 2 1 . 1 6 5 3 . 4 4 4 7 . 0 7 4 7 . 6 2 4 8 . 9 2 4 0 . 4 9 3 1 . 8 5 3 2 . 7 7 4 2 . 8 0 4 9 . 3 2 4 2 . 2 1 供求比 2 . 2 4 1 . 1 6 1 . 9 3 0 . 5 1 1 . 0 3 0 . 4 0 1 . 2 0 0 . 8 8 1 . 0 9 1 . 3 3 1 . 2 9 2 . 5 3 0 . 4 1 0 . 4 2 0 . 8 4 0 . 5 4 1 . 3 6 0 . 8 8 0 . 8 8 0 . 7 6 0 . 2 5 0 . 4 6 0 . 8 1 0 . 5 7 0 7 . 1 0 7 . 2 0 7 . 3 0 7 . 4 0 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 90 7 . 100 7 . 110 7 . 120 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 90 8 . 100 8 . 110 8 . 12?2022年的“金九銀十” 成交低迷，降聲一片，部分片區(qū)整體調(diào)整幅度超 20%。 從行為金融學(xué)角度解釋，在市場環(huán)境惡劣時，各種信息、政策更多地被解讀為利空，而且在消費(fèi)者中 “ 悲觀 ” 情緒迅速蔓延。 2022年 46月商品住宅成交量同比降幅在 30%以上， 79月間同比降幅在 6070%以上。 20222022年天津市商品房、商品住宅成交金額對比06年 07年 08年億元商品住宅 商品房?2022年天津商品住宅成交量近三年來首次呈現(xiàn)低迷，同比減少 %。 商品房與商品住宅成交額之差，我們可以稱為 “ 投資性產(chǎn)品 ” 。 ? 未來城市中心區(qū)具有地段優(yōu)勢綜合體地塊可成為企業(yè)規(guī)避市場風(fēng)險尋求的方向。 ? 2022年開發(fā)商高價拿地導(dǎo)致目前開發(fā)遇阻，資金鏈緊張，而且對后市看淡，因而 2022年土地市場慘淡。 ?2022年經(jīng)營性用地樓面價走低主要由于居住、商業(yè)綜合地塊價格下降幅度較大。 從各大區(qū)域經(jīng)營性用地地價來看，環(huán)城四區(qū)降幅顯著， 2022年平均地價已跌回至 2022年水平。 ?2022年環(huán)城四區(qū)占比下降，遠(yuǎn)郊區(qū)縣、濱海新區(qū)是成交土地的主要分布區(qū)域 31 27 12 20 19 13 14 49 54 38 27 17 46 5 62 17 土地（經(jīng)營性用地）成交 地價、樓面價 重點(diǎn)成交地塊 除商業(yè)用地外，居住、商業(yè)綜合地塊以及純住宅用地樓面價都呈現(xiàn)大幅回落。 單位：面積 —萬平米 金額 —億元 樓面價 —元 /平米 注：合計樓面價為經(jīng)營性用地 用地面積 占比 建筑面積 成交金額 樓面價綜合用地 % 1786居住 % 1450商業(yè) % 1570其他 % 3324合計 1623綜合用地 % 2031居住 % 1881商業(yè) % 1136工業(yè) % 379其他 % 188合計 1704綜合用地 % 914居住 % 1068商業(yè) % 1338工業(yè) % 335合計 105706年07年08年 2022年環(huán)城四區(qū)土地市場不斷刷新紀(jì)錄 62億昆明星耀，華潤置地、華僑城等都高價買進(jìn)土地，而事隔一年，環(huán)城四區(qū)土地遇冷，成交占比份額大幅下降且年內(nèi)成交土地 46%為工業(yè)用地，經(jīng)營性用地成交面積同比減少 21%。 2022年天津市成交土地用地面積、規(guī)劃建筑面積都達(dá)到 2022年 2倍以上。不同于北京、深圳等城市，房價同比增幅來看，天津市也是表現(xiàn)最為平穩(wěn)的，深圳、北京都出現(xiàn)了較大幅度的下降。 ?深圳、北京房價調(diào)整幅度較大且 10月來仍呈繼續(xù)直線下降，天津房價相較比較平穩(wěn)，環(huán)比增減幅為 5%左右。一線城市市場結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，用家、炒家都占有相當(dāng)比例，市場表現(xiàn)波動幅度較大，年末受政策影響，大量自住需求得以釋放。 2 0 0 8 年全國各大城市商品住宅成交量走勢 萬平米天津 北京 上海 深圳救市政策在刺激需求方面影響主要是 放寬購房入戶，提高住房公積金貸款額度和貸款年限，降低契稅和給予財政補(bǔ)貼，進(jìn)一步降低了購買 90平方米以下住房成本，減輕二手房交易費(fèi)用，促進(jìn)居民合理住房消費(fèi)。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。 金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 ，最低首付款比例調(diào)整為 20%。