天津市房地產(chǎn)市場分析年度報告(編輯修改稿)
2025-03-02 20:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 幅在 30%以上， 79月間同比降幅在 6070%以上。成交量急速下滑，而在其后政策出臺后對成交量刺激作用非常有限。從行為金融學(xué)角度解釋，在市場環(huán)境惡劣時，各種信息、政策更多地被解讀為利空，而且在消費者中 “ 悲觀 ” 情緒迅速蔓延。l2023年各月供求比始終低位徘徊，市場供大于求趨勢明朗。l2023年的 “金九銀十 ”成交低迷，降聲一片，部分片區(qū)整體調(diào)整幅度超 20%。板塊 主要在售項目9月均價（元 2)降價幅度整體降價幅度東南板塊 領(lǐng)世達(dá)觀 6000 23% 22%領(lǐng)世深白 5000 27%金地格林世界洋房7000 高層550018%京津公路沿線長瀛御龍灣高層5000 24% 22%澤天下 5000 28%城際美景 4000 16%潮白河板塊 錦繡香江 2980 37% 37%老城廂板塊中新城上城 10000 23% 27%富力城 9400 28%金盛國際 起價7000 30%910月相對活躍的片區(qū)在價格調(diào)整上也是較活躍的，對比之前，津南的東南板塊、北辰的京津公路板塊、寶坻的潮白河板塊、南開的老城廂板塊調(diào)整幅度最為顯著，也是秋季市場上最有代表性的區(qū)域整體價格調(diào)整，其區(qū)域整體調(diào)整幅度均超過 20%。東南、老城廂板塊整體直降均價幅度的加深使得其成交量也明顯領(lǐng)先其他區(qū)域。l四大片區(qū)成交占比呈均衡發(fā)展， 2023年環(huán)城四區(qū)價格快速大幅回落，成交量持續(xù)攀升。經(jīng)過 3年開發(fā)，天津市四大區(qū)域板塊齊頭并進(jìn)均衡布局已初具規(guī)模，從2023年各區(qū)域成交占比來看，各板塊占比都達(dá) 20%以上，其中環(huán)城四區(qū)由于價格的深度回調(diào)，成交量攀升。從各區(qū)域成交量占比走勢圖來看，遠(yuǎn)郊區(qū)縣是量價變化高度敏感，波動起伏極大的區(qū)域， 10月保利上河雅頌開盤使得區(qū)域成交量堪比其他區(qū)域，但隨后大幅下降，區(qū)域開發(fā)市場風(fēng)險性較高。l80100平米實用小戶型以及 120150平米中大戶型占據(jù)主要地位。全市與市內(nèi)六區(qū)數(shù)據(jù)對比來看，市內(nèi)六區(qū)各成交戶型面積分布較為平均。天津市主流戶型始終為實用型 80120平米和改善型 120平米以上大戶型，以改善型需求為主的自住用家占有相當(dāng)比例。l2023年天津市新建商品住宅與二手房成交情況新建商品房成交量新建商品房成交均價二手房成交重點監(jiān)測樓盤l2023年價格呈現(xiàn)寬幅波動整理，區(qū)域結(jié)構(gòu)性調(diào)整為主導(dǎo)因素。全市范圍內(nèi)多個區(qū)域價格直線下降已是不爭的事實，而且已由環(huán)城四區(qū)蔓延至市內(nèi)六區(qū)。開發(fā)商為促進(jìn)消化存量也紛紛轉(zhuǎn)換銷售策略， “ 不是沒有需求，只是價格沒有調(diào)整到位 ” 已成消費者普遍共識，部分價格降到位的項目往往能取得突出的銷售業(yè)績。l市內(nèi)六區(qū)房價已顯下降趨勢，遠(yuǎn)郊區(qū)縣量價變化敏感度較高。 遠(yuǎn)郊區(qū)縣還處于有待開發(fā)上升期，雖然區(qū)域內(nèi)進(jìn)駐了大量品牌開發(fā)商，但由于客源有限且基建、配套設(shè)施有待發(fā)展，都限制了遠(yuǎn)郊區(qū)縣房地產(chǎn)市場的開發(fā)。l開發(fā)商各自為戰(zhàn)，地段價格聯(lián)盟不復(fù)存在。老城廂梅江各項目根據(jù)自身銷售策略分別選擇適時調(diào)價，特別是 1112月個別弘澤印象、橡樹原大幅降價，整體而言，個別樓盤降價行為并未形成梅江區(qū)域降價，區(qū)域也并非影響全市房價的主導(dǎo)因素。市內(nèi)六區(qū)率先主動價格回調(diào)的區(qū)域，特別是上城豪苑，但其他項目也并未迅速跟進(jìn)，各項目都依據(jù)自身的價格體系而進(jìn)行調(diào)整。老城廂由于年內(nèi)整體價格回調(diào)，成交量表現(xiàn)亮眼，是天津市內(nèi)六區(qū)房價水平的方向標(biāo)。東南西青中北鎮(zhèn)l東南板塊陷入惡性 “價格戰(zhàn) ”。區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤供應(yīng)集中，領(lǐng)世郡率先發(fā)動全面降價的價格戰(zhàn)，其他項目被動跟從降價。東南板塊為環(huán)城四區(qū)惡性價格戰(zhàn)的區(qū)域，這也使得區(qū)域內(nèi)2023年高價拿地的開發(fā)商無所適從。東南板塊的降價也促使西青中北鎮(zhèn)開始降價，其中假日風(fēng)景作為區(qū)域內(nèi)代表項目在其他項目已開始陷入降價的價格戰(zhàn)中，價格依然保持相對平穩(wěn)。新建商品房成交量新建商品房成交均價二手房成交重點監(jiān)測樓盤l二手房市場低迷甚于新建商品住宅，但成交價格相對較為平穩(wěn)。? 2023年天津市二手房成交 ，僅為新建商品住宅的一半。從全年走勢來看，從 2023年 3月開始持續(xù)走低直至 10月受鼓勵刺激政策影響，成交量呈現(xiàn)回升，但全年仍表現(xiàn)較為低迷。? 成交價格表現(xiàn)較為平穩(wěn)，全年在 50005500元 /平方米間波動，全年均價標(biāo)準(zhǔn)差僅為 152元 /平米，而新建商品住宅則達(dá)到 271元 /平米。? 從一手房與二手房 2023年均價同比增幅來看， 10月以來新房同比已呈負(fù)增長，二手房則表現(xiàn)較為穩(wěn)健，由此可見，當(dāng)前市場期房有風(fēng)險，銷售者更傾向選擇現(xiàn)房。l二手房房價表現(xiàn)更為穩(wěn)健，現(xiàn)房更受認(rèn)可。新建商品房成交量新建商品房成交均價二手房成交重點監(jiān)測樓盤l2023年樓盤 20l2023年開發(fā)商按成交金額排名開發(fā)商 在售項目數(shù)量成交面積 (萬平方米 )成交金額 (億元)萬科 7 富力 4 中新 2 融創(chuàng) 3 萬通 4 紅磡 1 樂康 4 金地 1 首創(chuàng) 1 泰達(dá)建設(shè) 5 遠(yuǎn)洋 3 合計 占比全市 % %未來市場預(yù)測宏觀經(jīng)濟(jì)、政策存量供應(yīng)、需求價格周期論l中國經(jīng)濟(jì)加速下滑，最快 2023年底復(fù)蘇，未來經(jīng)濟(jì)增長模式由出口導(dǎo)向型轉(zhuǎn)為內(nèi)需推動型。? 長時間以來，中國增長率核算都以生產(chǎn)為導(dǎo)向，而西方國家以消費為導(dǎo)向。隨著存貨的不斷消耗再生產(chǎn)，那么經(jīng)濟(jì)才可復(fù)蘇進(jìn)入良性循環(huán)。? 此輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)由發(fā)達(dá)國家銀行系統(tǒng)爆發(fā)，重創(chuàng)程度不同于以往。從長遠(yuǎn)考慮，中國經(jīng)濟(jì)將由以出口為導(dǎo)向轉(zhuǎn)型為內(nèi)需推動型。? 2023年 1季度開始 4萬億投資已逐步落實，投資拉動、內(nèi)需拉動效應(yīng)將開始顯現(xiàn)， 34季度以后將表現(xiàn)更為明顯。? 內(nèi)需能否翹動很大程度上也要看房地產(chǎn)市場表現(xiàn)。宏觀經(jīng)濟(jì)、政策存量供應(yīng)、需求價格周期論? 2023年天津市保障性住房開發(fā)計劃租賃性經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房共計 70萬平米，保障性住房供應(yīng)力度增加必將分流目前商品住宅市場需求，特別是品質(zhì)與保障性住房接近的普通商品住
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1