【文章內容簡介】 /㎡，均價9200元/㎡228套50㎡小戶型已經售完固定回報： ㎡5年 ，2元/天㎡3年煥日線河東東興路與中山門二號路交口南酒店式公寓均價5500元/㎡524套1月27日推出目前無具體回報方式項目名稱配套面積經營管理美華大廈四星級酒店標準，1層為酒店大堂，2層為酒店餐飲，5層為單元式寫字間，6—11層為酒店客房，12層為開放式多功能會議廳。㎡—㎡；㎡ —㎡ ，㎡—㎡開發(fā)商：天津美通發(fā)展有限公司，酒店管理：安哥史（天津）酒店管理公司，管理服務顧問：康年酒店集團精裝修，中央空調蓬仁園Ⅱ五星級酒店標準38層，㎡；戶型以4449標準間為主，還有109419戶型開發(fā)商：陸橋（天津）實業(yè)有限公司，酒店管理：香港中旅酒店管理公司銀珠公寓精裝修，全套家電43000㎡（其中公寓30000㎡多）；標準間面積70㎡套房面積140㎡開發(fā)商：開發(fā)區(qū)財政投資公司，天津泰達紫玉置業(yè)有限公司，代理商：天津凱成房地產咨詢有限公司，酒店經營：天津紫玉酒店管理有限公司博美園精裝修，全套家電建筑面積：㎡㎡㎡。開發(fā)商：天津博美置業(yè)有限公司，代理商：天津凱成房地產咨詢有限公司國翔公寓簡單裝修，電視、電話、暖氣、空調、寬帶網線、一體化書桌建筑面積80000㎡開發(fā)商：天津國臣投資集團有限公司三星級以上標準單人間、雙人間、套房酒店管理：天津國翔酒店管理有限公司泰達國際會館精裝修；會館內設SPA休閑健康中心、西餐廳、咖啡廳、健身休閑娛樂設施以及會議廳、貴賓廳閱覽室等商務設施。㎡（；㎡）投資商：天津泰達國際酒店集團有限公司，開發(fā)商：天津益德置業(yè)有限公司 ，酒店管理：泰達酒店管理有限公司兩室146㎡三室185㎡盛捷奧林匹克大廈精裝修，室內配備現代家用設備；游泳池、桑拿、早餐房、臺球廳、幼兒園、健身房等建筑面積42000㎡,標準間70㎡酒店管理：雅詩閣集團信達大廈18層為大堂、商貿區(qū)、會議中心、會所。投資商：澳門旅游娛樂有限公司，天津泰達集團，中原百貨集團股份有限公司，開發(fā)商：天津華信商廈有限公司，物業(yè)管理：天津天孚物業(yè)管理有限公司精裝修，每戶配備進口電器設備及齊全家私塔樓的3746層、每層1600㎡，單套面積100㎡500㎡龍城客棧3星級標準鼓樓商業(yè)街34層框架，首層為商鋪，標準間小于50㎡開發(fā)商：天津龍城投資房地產有限公司 酒店經營：正福德賓館，鼓樓客棧海河之子精裝修標準型48套，㎡；商務型72套，㎡；總統(tǒng)型108套，㎡開發(fā)商：天津海貿物業(yè)發(fā)展有限公司，酒店經營：CCA國際管理集團煥日線精裝修建筑面積：29600 平方米，單套41㎡小戶型開 發(fā) 商：天津市隆杰置業(yè)有限公司酒店式公寓產品SWOT分析優(yōu)勢（Strength）216。 作為出租經營產品獨特的客戶群無論是高檔星級酒店，還是經濟型酒店，其客房主要是以標準間和套間為主。酒店式公寓向住客提供的是家庭式的居住布局、家居式的服務，比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道，真正實現賓至如歸的感覺，對居住時間較長的客戶非常有吸引力。因此，對酒店式公寓不構成威脅。相反，酒店式公寓將搶占許多以前在此類酒店居住的中短期客戶以及追求居家環(huán)境的消費者。而目前市場上供應較多的住宅出租，一般房主都要求租賃期在半年以上且民宅的服務水平很難滿足要求。性價比高酒店式公寓主要面對中期逗留的人群，以居住時間一周以上計算，其價格一般比星級酒店低20%至30%。且居住時間越長價格越便宜。酒店式公寓兼具傳統(tǒng)酒店和公寓的長處，并且月租和各種服務費加一起比傳統(tǒng)酒店少得多，正好獲得其生存空間。 租金、出租率有保證酒店式公寓大多聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司進行管理，他們有廣泛的租客源，而普通公寓的小業(yè)主出租，偶然性強。此外，租客也愿意花比公寓不高的價差，獲得更多的、風險更小的服務。在普通公寓里，由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢必導致小業(yè)主的惡性競爭。而酒店式公寓統(tǒng)一的經營方式使各業(yè)主的經濟利益捆綁在一起，管理公司根據收益分成，可以保持物業(yè)的整體租價。216。 作為個人投資產品中國經濟目前是世界經濟發(fā)展最快的國家，并與世界經濟接軌，加入了WTO；人民生活進一步改善，手中可用于投資的余款越來越多，大量資金在尋求好的投資產品。目前銀行存款、股票和房產是我國普通百姓個人投資方式中較為普遍的三種投資方式，但這三種投資模式在目前市場的適用性和適用人群又各不相同： a) 保值增值性高目前，%，而自從2003年以來，我國居民日常消費品物價上漲指數均在2%以上，也就是說，居民的銀行存款實際上是“零利率”狀態(tài)甚至是在貶值。而一般酒店式公寓都提供6％－10％的包租回報服務，是目前回報率比較高的投資產品而房產投資由于土地資源的稀缺性和房產的唯一性因素，其無論是在經濟的啟動時期還是快速發(fā)展時期都是個人投資中一種增值保值有效投資渠道。b) 投資規(guī)模小酒店式公寓作為一種房地產投資產品，與其他品種如：商鋪寫字樓相比，以其面積小、總價低、資金回籠快的特點，降低了投資的門檻，更接近普通百姓的經濟承受能力。因此可以吸引大量個人投資者手中的資金進入酒店式公寓投資市場。c) 經營管理難度低股票、期貨、外匯等投資產品對投資者的專業(yè)知識要求較高，而且投資風險很大，時間和精力的投入要求很高，不適用于大多數投資者。且國內股市自2001年以來一直走低，大大挫傷了個人投資者的信心。而投資提供包租服務的酒店式公寓則不需要太多的專業(yè)知識和操作技術。對于個人投資者來說，投資酒店式公寓省去了投資普通住宅的經營管理成本。不必再為尋找客戶、收取租金、維護更新房屋設施家電等多種占用時間的瑣事耗費精力。d) 投資與出租互相促進同時產權式公寓酒店的投資主體（國內外企事業(yè)單位組織和中產階級家庭）也是產權式公寓酒店目標市場消費主體的模式，將對酒店的經營管理有良好的促進作用。缺陷 (weakness)酒店式公寓的開發(fā)模式固然有優(yōu)勢的一面，但再目前國內產生時間短市場發(fā)育不成熟的客觀條件下，我們也要看到自身存在的問題：市場接受程度較低酒店式公寓作為一種新的酒店產品，由于國內旅游度假的市場氣候也沒有形成，產權式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者了解。因此還需要一定時間被市場接受。缺少相關法律支持由于酒店式公寓具有相對于普通房地產的特殊性，國家尚無酒店式公寓行業(yè)專門法規(guī)，并且國家建設部曾經明文規(guī)定在房地產銷售中不得承諾以固定回報作為銷售手段。當前可資用于酒店式公寓糾紛的法律主要有合同法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預售管理辦法、民法通則及有關司法解釋，但仍不足。由于國內目前缺乏對業(yè)主個人所有權和委托經營權之間法律條款的約束。如果此類房產個人所有權中的處置權與管理公司經營權發(fā)生沖突，不僅會影響該物業(yè)的日常經營，同時也會影響管理公司的公眾形象。開發(fā)商短期行為產權式公寓酒店模式對開發(fā)商而言能帶來比開發(fā)單純的酒店式公寓更高的房產開發(fā)利潤。因此不少并不熟悉酒店業(yè)經營的開發(fā)商忽視市場需求，盲目上馬過度開發(fā)，對消費者不負責。最初規(guī)劃時就對風險以及風險出現時如何應對缺少論證，投機的因素非常大，甚至一開始就在欺騙消費者。不少開發(fā)商都將產權式酒店視為圈錢套現的好工具，沒有誰真為承擔風險做好了賠付的資金才上項目。 銷售價格偏高由于房價上漲過快，目前小戶型酒店式公寓的單價普遍比本地區(qū)的新建樓盤高20004000千元。過快地透支房價使半數以上的短期投資者感覺到巨大風險，因此紛紛謹慎進入小戶型酒店式公寓投資市場。價格透支——有不少項目打著回報穩(wěn)定的幌子，原本數千元的房屋賣到了上萬元，實際已經將未來若干年需支付的收益回報加在房價中了。負資產——由于個別樓盤的售價過高，嚴重的偏離了房產的實際價值，即使按照承諾提供了若干年回報，總收益仍然無法抵消高房價回落造成的損失——即所謂“負資產”。 開發(fā)商盲目抬高銷售價格，而業(yè)主對投資回報預期又較高，同時也會影響酒店對外定價的靈活性，從而降低其在酒店出租市場上的競爭優(yōu)勢。后期管理有隱憂酒店式公寓在經營之前是作為房地產產品由開發(fā)商售給投資者，由于開發(fā)商的逐利思維，使該產品作為酒店對外經營時會存在配套功能不足等問題。且酒店式公寓在后期的經營管理中會出現的大量費用，如：室內外裝修更新與配套設施的維修更換這些費用很難要求開發(fā)商、管理公司、購房人任何一方再追加投資。開發(fā)商風險轉移一般承諾回報的酒店式公寓開發(fā)商并不直接與買者簽定包租協議，都會由一家酒店管理公司或另外注冊一家公司來和買者簽約。后面一旦出現經營不善，開發(fā)商不必承擔任何責任，負責經營管理的公司也沒有實際投入資本，也可以一走了之，沒有什么損失，承諾給投資者的回報也就無法兌現。同時經營不善的酒店客房很難像普通住宅一樣可以輕易賣掉，且價格并不樂觀。這種雙重風險是目前國內個人投資者主要顧慮所在，大大影響了老百姓對酒店式公寓投資的信心。相關資料《商品房銷售管理辦法》中華人民共和國建設部令第88號（自2001年6月1日起施行）第二章 銷售條件第十一條 房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》（1996年12月30日國家工商行政管理局令第71號發(fā)布）（1998年12月3日國家工商行政管理局令第86號修訂）第十六條 房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。機會（Opportunity）a) 中國經濟的高速發(fā)展和中國旅游業(yè)的巨大市場。人們休閑時間進一步增加，旅游業(yè)在加快發(fā)展，需要更多的旅游項目和新的旅游景點，旅游方式也由過去的觀光旅游向休閑度假發(fā)展；歐洲對中國新開放27個旅游目的地國家，這些國家也將有更多的游客前來中國，要成為世界旅游大國需要大量的旅游設施投入。b) 旅游消費者對旅游產品的消費觀念逐漸成熟。c) 國內信息技術和網絡化的發(fā)展將使新的產品更快被市場接受。d) 隨著國際交流的進一步擴大，將有大量已經充分了解并接受酒店式公寓的國外消費者、投資者涌入我國。 e) 與傳統(tǒng)酒店業(yè)產品比較，酒店式公寓產品和經營的獨特性。威脅（Threat）供應量增加隨著市場對酒店式公寓的逐步認同，新的公寓式酒店產品將逐漸增加，因此市場供應總量將不斷累積。功能與配套落后且由于酒店式公寓本身是對配套功能要求較高新興房地產產品，因此新上市產品在功能設計與技術上，將會擁有較大的領先優(yōu)勢。且由于酒店式公寓的產權分散，現有項目的更新改造很難實現國外企業(yè)進入鑒于對中國旅游業(yè)市場發(fā)展的良好預期，我國房地產市場逐步對外開放，