【文章內(nèi)容簡介】 市場天津市一般商品房多為 67 層磚混住宅，開發(fā)總量雖很大，但單個項目規(guī)模一般較小，售價在 1000—3000 元/平米。但近年來開始有大盤項目出現(xiàn)，這預(yù)示著我市房地產(chǎn)開發(fā)商在資金運作和操盤能力等多方面有了長足的進(jìn)步，如雙林居住區(qū)、華苑新城等的開發(fā)，已經(jīng)提高了小區(qū)的建設(shè)水平，社區(qū)配套比較齊全，物業(yè)管理水準(zhǔn)有所進(jìn)步。 中高檔公寓供應(yīng)情況1999 年天津市商品房市場中高檔公寓上市達(dá)到 萬建筑平方米，2022 年供應(yīng)量減少到 萬建筑平方米，2022 年天津商品房市場新投入運營的中高檔公寓建筑面積只有39 萬平方米，預(yù)計今年中高檔公寓供應(yīng)量仍會減少。今年新增公寓項目主要集中在和平區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)等繁華地區(qū)以及天津濱海新區(qū)，使原本競爭激烈的市場面臨更大的壓力，在中高檔公寓市場競爭激烈的情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)確把握市場定位和發(fā)展趨勢，引入超前的設(shè)計和經(jīng)營理念，全力打造引領(lǐng)時尚的高尚社區(qū)，并推出綠色健康、生態(tài)環(huán)保、智能化等具有鮮明特色的社區(qū)主題吸引消費者，因此，近幾年陸續(xù)上市投入運營的中高檔公寓以其鮮明的個性成為市場的新賣點，項目銷售業(yè)績頗佳，如森淼清華園、藍(lán)水假期、名仕達(dá)等。1999 年—2022 年中高檔公寓市場供應(yīng)量15 / 96 別墅住宅供應(yīng)情況截止 2022 年底，天津市累計開發(fā)并投入運營的別墅為 2324 幢，建筑面積 810113 平方米，其中 2022 年新投入運營的別墅為 278 幢，建筑面積 175316 平方米。經(jīng)過近年的開發(fā)，天津市的別墅建設(shè)區(qū)域已由中心城區(qū)和天津開發(fā)區(qū)開始向城鄉(xiāng)結(jié)合部及其它地區(qū)發(fā)展，別墅類型也由過去的獨體式向更加經(jīng)濟(jì)適用的聯(lián)排別墅發(fā)展。天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近幾年別墅建設(shè)發(fā)展迅速，2022 年開發(fā)區(qū)上市別墅的建筑面積占全市當(dāng)年上市總量的 %。別墅售價大多在每平方米 3000—5000 元之間，基本屬于經(jīng)濟(jì)型別墅，經(jīng)營狀況良好。并深受購房客戶的青睞，如萬科花園新城的透天別墅銷售率達(dá) 90%。1999 年—2022 年別墅市場供應(yīng)量五、中高檔住宅市場供應(yīng)總供應(yīng)量情況 近年來，天津市中高檔商品房市場建設(shè)發(fā)展迅猛，集中上市數(shù)量較大。以立達(dá)公寓、福泰溫泉公寓等為代表的早期項目，由于適應(yīng)市場需求捷足先登，經(jīng)營情況較好。2022 年天津市中高檔商品房市場供應(yīng)量約為 322 萬建筑平方米，其中均價在 3000 元/㎡～5000 元/㎡的中高檔商品房供應(yīng)量約為 279 萬建筑平方米，均價在 5000 元/㎡以上的高檔商品房供應(yīng)量約為 37 萬建筑平方米。銷售狀況2022 年 19 月均價 3000 元/㎡～5000 元/㎡商品房銷售情況16 / 96天津市 2022 年 19 月均價 5000 元/㎡以上商品房銷售情況從上兩圖可以看出，我市中高檔住宅主要集中在和平、河西和南開區(qū)，今年 19 月份這三個區(qū)的中高檔住宅銷售總量占全市中高檔商品房銷售總量 68%,銷售額也占總成交額的68%。產(chǎn)品特點天津市中高檔住宅主要集中在和平區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)，建筑形式多為高層、小高層，多層建筑。著名項目如泰達(dá)園為小高層住宅區(qū)，位于河西區(qū)中心地帶，面臨人民公園，交通、配套、環(huán)境條件優(yōu)良，戶型以 100150 平米/套為主，開發(fā)商為國有的開發(fā)區(qū)建設(shè)集團(tuán)下屬房產(chǎn)公司，服務(wù)意識較強(qiáng)，物業(yè)管理水平較高，售價自一期的 3500 元/平米逐步提升至目前三期的 4500 元/平米，局部景觀房甚至突破 5000 元/平米，品牌形象良好。在河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)局部地區(qū)也有一些此類住宅區(qū)，如大通花園、戀日風(fēng)景等，售價在 3000 元/平米左右，建筑形式主要為多層住宅區(qū)，規(guī)劃、配套比臨近小區(qū)優(yōu)秀，服務(wù)稍好，適合當(dāng)?shù)亻L住人群的的需要。17 / 96第二部分、供應(yīng)市場專項調(diào)研分析一、調(diào)研說明鑒于本案的物業(yè)性質(zhì)（以高檔別墅住宅為主）和其地理位置（東麗區(qū)貫莊天津國際溫泉高爾夫俱樂部旁） ，我們本次區(qū)域市場調(diào)研覆蓋了市內(nèi)六區(qū)、濱海新區(qū)和近郊區(qū)域，調(diào)研的對象確定為此區(qū)域內(nèi)在建和入住的 5000 元/平米以上的公寓項目和獨體、雙拼、Townhouse 別墅項目。由于天津各區(qū)域市場價格差異較大，為切實體現(xiàn)高檔住宅的整體特點，我們也選取了一些售價雖不足 5000 元/平米，但綜合素質(zhì)很高的物業(yè)做為研究對象。由于本案為高端住宅產(chǎn)品，其市場需求容量有限，因此我們針對天津市場高端住宅商品的分布狀況和對本案的競爭威脅程度，將市場劃分為濱海新區(qū)、市區(qū)和近郊三個區(qū)域，其中濱海新區(qū)包括塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)，市區(qū)為外環(huán)線以內(nèi)的六區(qū)，近郊為外環(huán)線以外的地區(qū)，以東麗區(qū)為主。樣本的選擇按照調(diào)研前與貴司協(xié)商確認(rèn)的調(diào)研目標(biāo)范圍，我們在以上界定的三個區(qū)域中進(jìn)行了全部在建在售的高端項目的調(diào)研，調(diào)研項目為 50 個，其中重點項目 3 個（個案均為別墅項目，將詳述成本構(gòu)成） ，次重點項目 20 個，一般項目 20 個，潛在項目 7 個。項目清單　 　 　 　 分析 級別 　類別 分區(qū) 物業(yè)名稱 重點 次重點 一般 潛在太平洋村別墅區(qū) 　 　 　 　御景園邸 　 　 　 　陽光新干線(別墅） 　 　 　 　恬園別墅 　 　 　 　濱海新區(qū)米蘭國際 　 　 　 　珠江北國溫泉城 　 　 　 　美樹麗舍 　 　 　 　別墅（28 例）近郊海遠(yuǎn)別墅 　 　 　 　18 / 96萬科東麗湖 　 　 　 　香港花園 　 　 　 　玫瑰莊園 　 　 　 　蒙地卡羅 　 　 　 　香港路國際村 　 　 　 　順馳太陽城 　 　 　 　萬隆第六大道 　 　 　 　紅頂花園 　 　 　 　明家莊園 　 　 　 　藍(lán)水假期（別墅） 　 　 　 　泉隆國際公寓 　 　 　 　城市別墅 　 　 　 　半島藍(lán)灣 　 　 　 　芳水園（聯(lián)排別墅) 　 　 　 　梅江南 　 　 　 　銘仁別墅 　 　 　 　百合苑別墅 　 　 　 　凱祥花園別墅 　 　 　 　長實別墅 　 　 　 　市區(qū)仁愛濠景莊園 　 　 　 　濱海龍都 　 　 　 　萊茵春天 　 　 　 　華納豪園 　 　 　 　領(lǐng)先華翠洋房 　 　 　 　格林園 　 　 　 　濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園 　 　 　 　泰達(dá)國際公寓 　 　 　 　東海岸國際花園 　 　 　 　寧發(fā)陽光公寓 　 　 　 　萬德花園 　 　 　 　翠薇園 　 　 　 　立達(dá)公寓 　 　 　 　天嬌源 　 　 　 　陽光 100 　 　 　 　天津奧林匹克花園 　 　 　 　羅馬花園 　 　 　 　萬順溫泉花園 　 　 　 　泰達(dá)園 　 　 　 　天嬌園 　 　 　 　國通大廈 　 　 　 　公寓（22 例）市區(qū)森淼清華園 　 　 　 　19 / 96新世界花園 　 　 　 　調(diào)研目的和分析方法通過對在建在售的高檔別墅項目和高檔公寓項目調(diào)研取得的詳細(xì)資料，從供應(yīng)量、產(chǎn)品、價格和銷售等方面對區(qū)域市場進(jìn)行縱向分析，了解“天津市高端住宅市場是什么樣”：? 天津市高端住宅市場的總體供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。? 天津市高端住宅市場中住宅產(chǎn)品特征。? 天津市高端住宅市場產(chǎn)品有什么樣的設(shè)施及配套。? 天津市高端住宅市場總體銷售情況如何。在了解了市場的基本情況之后，再針對高檔別墅和高檔公寓的項目的各項物業(yè)要素，如區(qū)位特點、供應(yīng)量、項目總體規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理、價格等諸多因素對項目的品質(zhì)產(chǎn)生直接的影響，逐項進(jìn)行綜合對比分析，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，掌握“天津市高端住宅市場為什么這樣”和分析“天津市高端住宅市場以后會怎樣” ，為本項目發(fā)現(xiàn)市場的空白點和機(jī)會點，并最終確定市場定位奠定堅實的基礎(chǔ)。二、高檔公寓項目分析本次調(diào)研高檔公寓項目共 22 例，市區(qū) 16 例，濱海新區(qū) 6 例。濱海新區(qū)項目中次重點項目 1 例，一般項目 5 例；市區(qū)高檔公寓項目包括次重點項目 8 例，一般項目 6 例，潛在供應(yīng)項目 2 例，物業(yè)明細(xì)參見下表。這些高檔公寓項目中市區(qū)項目分布位置多數(shù)位于和平區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)；濱海項目多位于開發(fā)區(qū)，上述地區(qū)已經(jīng)在客戶中形成中高檔住宅的心理定位。20 / 96高檔公寓物業(yè)項目明細(xì)分區(qū) 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 區(qū)位 發(fā)展商濱海龍都 塘沽區(qū)新胡路與上海道交口 塘沽 兆豐/北方房地產(chǎn)，瀾馳置 業(yè)萊茵春天 開發(fā)區(qū)車站北路 塘沽 順馳集團(tuán)華納豪園 華納高爾夫俱樂部北側(cè) 開發(fā) 區(qū) 天津漢周房地產(chǎn)建設(shè)公司領(lǐng)先華翠洋房 津塘公路 29 號 開發(fā) 區(qū) 領(lǐng)先集團(tuán) 新誠基置業(yè)格林園 開發(fā)區(qū)第一大街 34 號 開發(fā) 區(qū) 天津頂雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園 天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)第三大街與南海 路交口 開發(fā) 區(qū) 天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn) 公司泰達(dá)國際公寓 南開區(qū)復(fù)康路 9 號 南開 泰達(dá)國際酒店集團(tuán)有限公司東海岸國際花園 士英路 南開 三聯(lián)投資集團(tuán)公司寧發(fā)陽光公寓 南開區(qū)士英路 南開 寧發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司萬德花園 南開區(qū)南京路與衛(wèi)津路交口 南開 華升房地產(chǎn)公司翠薇園 南開區(qū)水上公園北路 南開 大安房產(chǎn)立達(dá)公寓 南開區(qū)士英路 南開 天津立達(dá)實業(yè)公司天嬌源 南開區(qū)水上公園路 南開 天津浩天房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司陽光 100 南開區(qū)華苑 南開 北京陽光 100 公司天津奧林匹克花園 天津紅橋區(qū)丁字沽三號路延長路 紅橋天津奧林匹克花園置業(yè)投資公司羅馬花園 河西區(qū)友誼北路 河西 天津翔達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司萬順溫泉花園 樂園道于黃埔路交口 河西 萬順置業(yè)泰達(dá)園 永安道與汕頭路交口 河西 天津開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)天嬌園 干部俱樂部內(nèi) 河西 天津浩天房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司國通大廈 浦口道與南京路交口 河西 天津國通實業(yè)發(fā)展有限公司森淼清華園 和平區(qū)云南路與貴州路交口 和平 鑫森置業(yè)市區(qū)新世界花園 和平區(qū)福安大街與慎益大街交口 和平 新世界中國地產(chǎn)有限公司21 / 96高檔公寓項目綜合品質(zhì)評價我們針對高檔公寓項目的各項物業(yè)要素逐項進(jìn)行綜合對比分析，為了準(zhǔn)確地反映高檔公寓項目的綜合品質(zhì)，我們應(yīng)用了中原公司住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評測系統(tǒng)，為本案高檔公寓市場建立了新的數(shù)學(xué)模型，對重點項目、次重點和一般項目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評定。本系統(tǒng)以層次分析法為基本原理，經(jīng)過分析論證確定高檔公寓綜合品質(zhì)的 5 個相互獨立的要素，用層次分析法（AHP）確定其權(quán)重，運用德爾菲法對各項目 5 項要素綜合評定打分，最終得出高檔公寓各項目的綜合品質(zhì)指標(biāo)。各要素權(quán)重及各項目最終綜合指標(biāo)如下：高檔公寓各評價要素權(quán)重值綜 合 服 務(wù)10%硬 件 設(shè) 備17%規(guī) 劃 設(shè) 計23%樓 型 戶 型24%外 部 因 素26%各公寓項目綜合品質(zhì)評定分區(qū) 物業(yè)名稱 外部因素 樓型和戶型 規(guī)劃設(shè)計 硬件設(shè)施 服務(wù) 綜合指標(biāo)泰達(dá)國際公寓 5 5 5 95森淼清華園 5 4 4 89立達(dá)公寓 4 4 85天嬌園 5 4 4 4 4 85萬順溫泉花園 5 4 4 82羅馬花園 4 4 4 4 4 80新世界花園 4 4 4 4 4 80翠薇園 4 4 79泰達(dá)園 4 4 76天津奧林匹克花園 4 74寧發(fā)陽光公寓 3 3 72東海岸國際花園 3 3 3 69萬德花園 2 3 3 60市區(qū)國通大廈 3 2 3 6022 / 96華納豪園 5 93泰達(dá)芳林園 4 3 4 75格林園 3 4 74萊茵春天 2 3 3 60濱海龍都 2 2 2 2 43濱海新區(qū)領(lǐng)先華翠洋房 2 2 2 2 2 40從上表可以看出，項目綜合品質(zhì)得分最高的前 3 個項目是：泰達(dá)國際公寓，華納豪園和森淼清華園。分區(qū)綜合品質(zhì)評定6478020406080濱 海 新 區(qū) 市 區(qū)濱海新區(qū)高檔公寓項目的綜合品質(zhì)低于市區(qū)的項目，主要由于市區(qū)所選定的項目多位于最發(fā)達(dá)的地區(qū)，土地價值較高，會配套齊全，交通、購物、子女教育等條件得天獨厚，所以項目的綜合評分值較高，達(dá)到了 78 分左右；而濱海新區(qū)項目在規(guī)劃建筑水平，生活設(shè)施配套等方面比市區(qū)稍差，今后隨著天津整體規(guī)劃東移，濱海新區(qū)將是天津最有發(fā)展的地區(qū)，其住宅的綜合品質(zhì)會有很大的提高。高檔公寓項目供應(yīng)量分析高檔公寓項目規(guī)模明細(xì)分區(qū) 物業(yè)名稱 建筑面積 已開發(fā)面積濱海龍都 萊茵春天 23 / 96華納豪園 領(lǐng)先華翠洋房 格林園 濱海新區(qū)　泰達(dá)芳林園 泰達(dá)國際公寓 東海岸國際花園 寧發(fā)陽光公寓 萬德花園 翠薇園 立達(dá)公寓 天嬌源 陽光 100 0天津奧林匹克花園 羅馬花園 萬順溫泉花園 泰達(dá)園 天嬌園 國通大廈 森淼清華園 市 區(qū)新世界花園 分區(qū)供應(yīng)量情況 （單位：萬平方米）市區(qū)高檔公寓項目供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于濱海新區(qū)。本次調(diào)研所選市區(qū)項目總規(guī)模約為 萬建筑平方米，濱海新區(qū)項目規(guī)模不到 60 萬建筑平方米；已開發(fā)面積，市區(qū)為 105萬建筑平方米，濱海新區(qū)不到 40 萬建筑平方米。市區(qū)平均銷售率為 68%，濱海新區(qū)平均銷售率為 42%。分區(qū)銷售率24 / 96高檔公寓項目產(chǎn)品分析在所選項目中，大多數(shù)項目的規(guī)劃水平接近，個別項目如華納豪園、奧林匹克花園等規(guī)劃水平較高。由于這些項目的需求客群多為高收入高教育層次的人群，因此一些高水準(zhǔn)的開發(fā)商為了迎合這些消費者的高品位產(chǎn)品，更快的促進(jìn)客戶購買，所以在整體規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃上引進(jìn)國際知名規(guī)劃公司，以