【正文】 二居和三居戶型。市區(qū)有 42%的項(xiàng)目設(shè)有一居戶型，濱海新區(qū)有 80%的項(xiàng)目均設(shè)有一居戶型。市區(qū)全部項(xiàng)目有兩居戶型，濱海新區(qū)大部分有兩居戶型。調(diào)研的全部高檔公寓項(xiàng)目均設(shè)有三居戶型。市區(qū)有 33%的項(xiàng)目有四居及以上戶型。市區(qū)只有 %的項(xiàng)目有錯(cuò)層，濱海新區(qū)卻有 40%的項(xiàng)目設(shè)有錯(cuò)層。58%的市區(qū)項(xiàng)目建有躍層，而濱海新區(qū)有 60%的項(xiàng)目建有躍層。市區(qū)的項(xiàng)目戶型以二居和三居為主，平均戶型比例分別為 37%和 42%；濱海新區(qū)項(xiàng)目戶型以二居和三居為主，平均戶型比例分別為 44%和 34%；市區(qū)的二居面積平均在 130 平方米，三居平均在 148 平方米；濱海新區(qū)的二居面積平均在 118 平方米，三居平均在 143 平方米。以上說明在高檔公寓市場(chǎng)內(nèi)住宅戶型設(shè)計(jì)多樣，戶型以二、三居戶型為主，其他戶型為輔，這與購(gòu)房者越來越追求舒適生活的需求有關(guān)。在進(jìn)行調(diào)研的過程中我們發(fā)現(xiàn)大部分項(xiàng)目的兩居室、三居室比較熱銷，這與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、33 / 96客戶的購(gòu)買能力等有著必然的聯(lián)系。在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)者購(gòu)房的主要目的為自用，客戶必然考慮戶型面積的大小與總價(jià)款的高低的平衡關(guān)系。 三室 兩室 樓宇配套調(diào)研項(xiàng)目主要樓宇配套設(shè)施分區(qū) 物業(yè)名稱 通訊系統(tǒng) 管道熱 水 供暖系統(tǒng) 供電系統(tǒng) 保安系統(tǒng) 消防系統(tǒng) 電梯濱海龍都 IDD 　集中供暖一戶一表 電子防盜系統(tǒng) 　 　萊茵春天 寬帶 　集中供暖一戶一表電子巡更，紅外監(jiān)控 　 　華納豪園 寬帶 √壁掛式鍋爐一戶一表可視對(duì)講機(jī)，電子巡更 　 三菱領(lǐng)先華翠洋房 IDD √壁掛式鍋爐一戶一表 可視對(duì)講 　 　格林園 寬帶 √集中供暖一戶一表電子巡更，紅外監(jiān)控 　 　濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園 寬帶 　市政供暖，地板采暖一戶一表紅外報(bào)警系統(tǒng)及閉路監(jiān)控系統(tǒng) 　 通力泰達(dá)國(guó)際公寓 寬帶 √中央冷暖空調(diào)一戶一表 電子防盜系統(tǒng)自動(dòng)報(bào)警煙感噴淋 奧的斯東海岸國(guó)際花園 IDD √集中供暖一戶一表 可視對(duì)講 　 奧的斯寧發(fā)陽光公寓 寬帶 　集中供暖一戶一表 可視對(duì)講 　 三菱萬德花園 IDD √集中供暖雙路供電 手動(dòng)報(bào)警 自動(dòng)報(bào)警 奧的斯翠薇園 寬帶 　集中供暖一戶一表可視對(duì)講機(jī)，電子巡更 　 三菱立達(dá)公寓 IDD 　集中供暖一戶一表可視對(duì)講機(jī)，電子巡更 　 奧的斯市區(qū)天嬌源 　 　集中供暖 　電子巡更，紅外監(jiān)控 　 　34 / 96天津奧林匹克花園 寬帶 　集中供暖一戶一表可視對(duì)講，電子巡更 　 　羅馬花園 寬帶 √集中供暖一戶一表可視對(duì)講，電子巡更自動(dòng)報(bào)警，煙感噴淋 奧的斯萬順溫泉花園 IDD 　集中供暖一戶一表 可視對(duì)講 　 迅達(dá)泰達(dá)園 寬帶 　集中供暖一戶一表 防盜門 消防連廊 KONE天嬌園 IDD √集中供暖一戶一表自動(dòng)防盜監(jiān)視報(bào)警系統(tǒng) 　 奧的斯國(guó)通大廈 綜合布線 √地板采暖一戶一表 可視對(duì)講 煙感噴淋 富士森淼清華園 寬帶 　集中供暖雙路供電 可視對(duì)講 　 三菱新世界花園 寬帶 　集中供暖一戶一表可視對(duì)講機(jī)，電子巡更 　 　本次調(diào)研的各項(xiàng)目在通訊系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等方面并無較大差異，基本都是采用預(yù)留電話插座，一戶一表等天津市較為普遍采用的方式，是市場(chǎng)的主流方式。隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和天津有關(guān)政策規(guī)定，如分戶計(jì)量采暖方式（即一戶一表）和可以自由調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度的溫控閥在新建項(xiàng)目中必須設(shè)有，這樣業(yè)主可以在室內(nèi)無人的情況下關(guān)閉溫控閥，以降低用熱量，節(jié)省費(fèi)用開支。有 12 個(gè)項(xiàng)目鋪設(shè)寬帶，占總體的 57%，寬帶已成為小區(qū)必不可少的硬件設(shè)施，住宅智能化是世界住宅建設(shè)的潮流趨勢(shì)，因此，智能化已成為超前家居生活概念必不可少的配置。智能化住宅小區(qū)可使住戶生活便利、娛樂豐富，使物業(yè)管理更有效率，也更便于管理，發(fā)展商可獲取高科技增值利潤(rùn)，可大大提高商品住宅的“性能價(jià)格比” 。有 17 個(gè)項(xiàng)目采用了市政集中供暖方式，占總體的 80%；有 1 個(gè)項(xiàng)目采用了中央空調(diào)系統(tǒng),占總體的 %，由 2 個(gè)項(xiàng)目采用壁掛式鍋爐，占總體的 9%，可見集中供暖仍是區(qū)域市場(chǎng)住宅的主要供暖方式。在其他方面，如：現(xiàn)今比較先進(jìn)的智能化出入口管理系統(tǒng)、保安電子巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、防盜及煤氣泄露自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及防盜報(bào)警系統(tǒng)、IC 卡一卡通系35 / 96統(tǒng)等，多數(shù)項(xiàng)目都沒有全部配備到位；有少數(shù)項(xiàng)目配置了可視防盜對(duì)講系統(tǒng)及三表遠(yuǎn)程計(jì)量系統(tǒng)，門禁識(shí)別系統(tǒng)等，這為本案在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套規(guī)劃等方面留下了較大的發(fā)揮空間，以先進(jìn)性和個(gè)性化吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注。 裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)研項(xiàng)目裝修水平分區(qū) 物業(yè)名稱 外立面 公共部分裝修狀況 戶內(nèi)裝修濱海龍都 涂料 乳膠漆墻面，鋼木扶手 毛坯房萊茵春天 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房華納豪園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 精裝領(lǐng)先華翠洋房 涂料 乳膠漆墻面，鋼木扶手 毛坯房格林園 涂料 乳膠漆墻面，木扶手，防滑瓷磚 精裝濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園 涂料 乳膠漆墻面，鐵藝欄桿木扶手，防滑瓷磚 毛坯房泰達(dá)國(guó)際公寓 涂料 花崗巖地面，鋁扣板吊頂 精裝東海岸國(guó)際花園 涂料 大堂花崗巖地面，樓梯間防滑地磚 毛坯房寧發(fā)陽光公寓 面磚 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房萬德花園 面磚 地面石材，墻面乳膠漆 毛坯房翠薇園 瓷磚 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房立達(dá)公寓 涂料 地面石材，墻面乳膠漆 毛坯房天津奧林匹克花園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 精裝羅馬花園 涂料 花崗巖地面，鋁扣板吊頂 毛坯房萬順溫泉花園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，石材地面 毛坯房泰達(dá)園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房天嬌園 面磚 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房國(guó)通大廈 涂料 乳膠漆墻面，防滑瓷磚 毛坯房森淼清華園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，石材地面 菜單市內(nèi)新世界花園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房在高檔公寓市場(chǎng)中，樓體外立面裝修選材絕大多數(shù)都采用高級(jí)涂料，占總體的 81%；本次調(diào)研項(xiàng)目中只有 4 個(gè)項(xiàng)目樓梯外立面采用瓷磚，占總體的 19%。住宅的外立面不僅僅體現(xiàn)在外立面的裝修、色彩方面與眾不同，還體現(xiàn)在富于變化的立面效果，充分展現(xiàn)產(chǎn)品外觀的藝術(shù)性。因此，如何在產(chǎn)品中樹立高品36 / 96質(zhì)的形象和與眾不同的個(gè)性，成為吸引購(gòu)房者眼球的一個(gè)重要因素。按照住宅室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)，住宅內(nèi)部裝修形式一般分為四種：毛坯房、廚衛(wèi)精裝修、菜單式裝修及精裝修，這四種裝修方式均配合商品住宅的定位、形象、檔次，滿足符合不同市場(chǎng)層次消費(fèi)者的需求。天津高檔公寓產(chǎn)品戶內(nèi)裝修水平大部為毛坯房，占到總數(shù)的 81%。如此看來，可比項(xiàng)目市場(chǎng)中的住宅項(xiàng)目戶內(nèi)裝修還是以毛坯房為主，但精裝修和菜單式裝修也已經(jīng)越來越受到高端客戶群的關(guān)注和歡迎。公共部分的裝修一般包括首層地頂墻、電梯間、公共走道、樓梯間的裝修。從表中可以看出可比項(xiàng)目市場(chǎng)中的多數(shù)項(xiàng)目?jī)H有一般裝修，少數(shù)項(xiàng)目如羅馬花園、清華園等項(xiàng)目的住戶大堂和電梯間有精裝修，這說明良好的公共部位裝修可以為客戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)異生活環(huán)境，提升住宅的檔次。 物業(yè)管理隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，購(gòu)置住房不僅是購(gòu)買房屋本身，更要注重其后期服務(wù)。一個(gè)知名物業(yè)管理公司不僅能夠給今后的業(yè)主帶來一流的服務(wù)，而且還能夠提高物業(yè)的附加值，特別是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，物業(yè)管理的水平已經(jīng)成為吸引目標(biāo)客戶的重要手段。高檔項(xiàng)目的客戶有著較強(qiáng)的購(gòu)買力，他們對(duì)物業(yè)管理的要求更為嚴(yán)格。目前在天津房地產(chǎn)市場(chǎng)中高水平的物管公司仍是鳳毛麟角，只有下大力氣提高物管水平充分滿足業(yè)主的需要，才能真正體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)并最終贏得客戶的認(rèn)同，這也是差異化競(jìng)爭(zhēng)的要求。高檔項(xiàng)目物業(yè)管理情況分區(qū) 物業(yè)名稱 物業(yè)管理商 物業(yè)管理（元/平方米） 管理水平 綜合指標(biāo)濱海龍都 自管 65 43領(lǐng)先華翠 自管 65 40萊茵春天 自管 70 60芳林園 自管 85 75濱海新區(qū)華納豪園 華納度假村有限公司 85 9337 / 96格林園 自管 含租金內(nèi) 80 74天津奧園 自管 85 74寧發(fā)陽光 寧發(fā)物業(yè) 1 70 72翠薇園 自管 1 85 85新世界 自管 1 80 80萬德花園 華升物業(yè) 70 60立達(dá)公寓 自管 80 79泰達(dá)園 自管 85 76東海岸 三聯(lián)物業(yè) 70 69國(guó)通大廈 自管 70 60森淼清華 北京欣怡安物業(yè)管理有限公司 80 89羅馬花園 天津翔達(dá)物業(yè)管理有限公司 80 80萬順溫泉 自管 75 82泰達(dá)國(guó)際 泰達(dá)國(guó)際酒店管理有限公司 3 90 95市區(qū)天嬌園 自管 3 80 85物業(yè)管理費(fèi)（元/平方米）與綜合評(píng)定聯(lián)列表（單位：個(gè)）物業(yè)費(fèi)/綜合評(píng)定 70 以下 7080 80 以上 合計(jì) 比例1 以下 3 2 0 5 26% 3 4 2 9 47% 以上 0 1 4 5 26%合計(jì) 6 7 6 19 比例 32% 37% 32% 不同綜合品質(zhì)分組的物業(yè)管理費(fèi)(元/平方米)分布綜合品質(zhì)與物業(yè)費(fèi)聯(lián)立分組 物業(yè)管理費(fèi)是客戶入住后長(zhǎng)期支付的一筆費(fèi)用，由于將會(huì)涉及客戶的支付能力，因此物業(yè)管理費(fèi)用的高低也會(huì)影響目標(biāo)客戶的購(gòu)買行為。在目前的天津住宅市場(chǎng)，客戶普遍對(duì)物業(yè)管理公司的認(rèn)知感較差，這主要是由于客戶對(duì)物業(yè)管理的重要性認(rèn)識(shí)及對(duì)其的重視程度一般，但卻非常關(guān)注物業(yè)管理費(fèi)用的高低。本次調(diào)研發(fā)現(xiàn)各項(xiàng)目物管費(fèi)平均分布在 1 元以下、 元、 元以上（單位：元 /月/ 平方米） 。參看圖對(duì)比項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，發(fā)現(xiàn)綜合品質(zhì)高的項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)也相應(yīng)升高。38 / 96物業(yè)管理費(fèi)、管理水平、綜合品質(zhì)和均價(jià)的相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)物業(yè)管理費(fèi) 管理水平 綜合品質(zhì) 均價(jià)物業(yè)管理費(fèi) 1　 　 　管理水平 1　 　綜合品質(zhì) 1　均價(jià) 1通過對(duì)物業(yè)管理費(fèi)、管理水平、綜合品質(zhì)和均價(jià)的相關(guān)分析表明，物管費(fèi)與均價(jià)的相關(guān)性最高，即均價(jià)高的項(xiàng)目所收取的物管費(fèi)也相應(yīng)提高，但是管理水平卻并沒有明顯提高（均價(jià)與管理水平相關(guān)性極低，線性相關(guān)系數(shù)僅為 ， ） ；類似地，綜合品質(zhì)與管理水平也缺乏明顯的相關(guān)關(guān)系（相關(guān)系數(shù)為 ） ，說明調(diào)研項(xiàng)目管理水平普遍不高，差異不大，高檔項(xiàng)目并沒有高水平的物業(yè)管理。如果提高物業(yè)管理的水平，必然能夠更有效地提高綜合品質(zhì)，在眾多同檔項(xiàng)目中憑借差異化的優(yōu)勢(shì)脫穎而出，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中贏得先機(jī)。高檔公寓項(xiàng)目均價(jià)和物業(yè)費(fèi)高檔公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格與銷售情況價(jià)格無疑是客戶選擇住宅產(chǎn)品時(shí)考慮的主要因素之一，在很多情況下價(jià)格往往超越其它因素而成為購(gòu)買行為的決定性因素；同時(shí)，價(jià)格及銷售也直接關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益?？蛻舻男枨筇卣鳎▽?duì)產(chǎn)品硬件、軟件的要求）也正是通過價(jià)格及銷售情況39 / 96體現(xiàn)的，通過對(duì)市場(chǎng)上各項(xiàng)目?jī)r(jià)格銷售情況的深入分析，可以有效彌補(bǔ)需求調(diào)研的不足，更為準(zhǔn)確、深入地發(fā)現(xiàn)客戶需求。? 銷售價(jià)格及優(yōu)惠措施物業(yè)名稱 付款方式/折扣 銷售率 均價(jià)濱海龍都 一次性 95 折，按揭 97 折 50% 3200翠薇園 一次性 97 折，按揭 99 折 95% 4400東海岸國(guó)際花園 一次性 97 折，按揭 98 折 70% 5630格林園 一次性 95 折，按揭 97 折 80% 7000國(guó)通大廈 一次性 97 折，按揭 98 折 40% 5250華納豪園 一次性 98 折，按揭 99 折 60% 5400萊茵春天 一次性 97 折，按揭 99 折 10% 2500立達(dá)公寓 一次性 97 折，按揭 99 折 85% 7500領(lǐng)先華翠洋房 一次性 95 折，按揭 97 折 85% 3200羅馬花園 一次性 94 折，按揭 95 折 50% 4700寧發(fā)陽光公寓 一次性 95 折，按揭 97 折 70% 5800森淼清華園 一次性 97 折，按揭 98 折 95% 5200泰達(dá)芳林園 一次性 98 折，按揭 99 折 90% 3200泰達(dá)國(guó)際公寓 一次性 97 折，按揭 99 折 40% 9000泰達(dá)園 一次性 97 折，按揭 98 折 95% 4150天嬌園 一次性 97 折，按揭 98 折 90% 8450天津奧林匹克花園 無 40% 3400萬德花園 一次性 97 折，按揭 98 折 40% 4850萬順溫泉花園 一次性 95 折 90% 6400新世界花園 一次性 95%折，按揭 98%折 35% 4160上表顯示，多數(shù)項(xiàng)目都有優(yōu)惠措施，折扣是最為普遍的方式，按揭折扣是天津市場(chǎng)開發(fā)商普遍采取的方法之一，一方面是為了給消費(fèi)者一個(gè)心理安慰，另一方面也反映出了當(dāng)40 / 96地市場(chǎng)消費(fèi)者的特點(diǎn)；影響折扣的因素除了項(xiàng)目定價(jià)之外，也會(huì)受到銷售階段的影響。除了折扣，送裝修、家電、免收契稅、免收一定時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)等也是各項(xiàng)目主要采用的優(yōu)惠方式。有些開發(fā)商結(jié)合自身項(xiàng)目的特點(diǎn)送特殊的物品，如：森淼清華園贈(zèng)送吸塵器的活動(dòng)。? 不同價(jià)格段的綜合品質(zhì)和銷售狀況:價(jià)格分組 加權(quán)均價(jià) 綜合評(píng)定 銷售速度 銷售率 銷售時(shí)間 性價(jià)比