【正文】 津各區(qū) 2022 年房產(chǎn)供應(yīng)量備注：按銷售許可證統(tǒng)計(jì)。199l 年 1 月至 1995 年 7 月為天津房地產(chǎn)業(yè)第一個(gè)景氣周期。19982022 天津市房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)2022 年房屋銷售價(jià)格一反前兩年持續(xù)下跌的勢(shì)頭，總體水平止跌回升，較上年上漲%。影響 2022 年天津市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的主要因素有兩點(diǎn)：? 首先，居民住房需求增加，是推動(dòng)房價(jià)大幅上漲的主要原因。2022 年不同種類的住房貸款金額已占商品房成交金額的 43．8%，貸款面積占全市商品房的 75．3%。2022 年天津市房地產(chǎn)價(jià)格在平穩(wěn)中略有上漲。天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量19982022 天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)總銷售量19982022 年天津市商品房銷售量表1998 1999 2022 2022區(qū)域 銷售面積（萬㎡）比例（%）銷售面積（萬㎡）比例（%）銷售面積（萬㎡）比例（%）銷售面積（萬㎡）比例（%）和平區(qū) 3% 4% 3% 2%河西區(qū) 15% 15% 13% 14%河?xùn)|區(qū) 20% 18% 15% 13%河北區(qū) 11% 9% 18% 17%南開區(qū) 22% 22% 12% 15%紅橋區(qū) 10% 14% 17% 16%環(huán)城四區(qū) 7% 8% 13% 11%其他區(qū)縣 12% 9% 9% 13%12 / 96合 計(jì) 100% 100% 100% 100%19982022 年天津市各區(qū)商品房銷售量天津市 1998 年～2022 年商品房交易量逐年遞增，尤其 2022 年全市共銷售商品房 630萬平方米，與 1999 年相比增長 90%。19 月份全市商品房銷售量達(dá) 394 萬平米。天津市 2022 年 19 月市內(nèi)六區(qū)新盤數(shù)量分布2022 年 19 月天津市新盤供應(yīng)量（單位：萬平方米） 今年 19 月新開盤項(xiàng)目仍集中在河西、河北和河?xùn)|三個(gè)區(qū)，總供應(yīng)量為 萬建筑平方米，以中小規(guī)模項(xiàng)目為主。 河?xùn)|區(qū)共有 12 個(gè)項(xiàng)目開盤，總供應(yīng)建筑面積達(dá)到 萬平方米，其中順馳發(fā)展公司開發(fā)的“太陽城”大盤項(xiàng)目粉墨登場(chǎng)對(duì)帶動(dòng)河?xùn)|區(qū)及該項(xiàng)目周邊地區(qū)樓市將起到良好的推動(dòng)作用。 中高檔公寓供應(yīng)情況1999 年天津市商品房市場(chǎng)中高檔公寓上市達(dá)到 萬建筑平方米，2022 年供應(yīng)量減少到 萬建筑平方米，2022 年天津商品房市場(chǎng)新投入運(yùn)營的中高檔公寓建筑面積只有39 萬平方米，預(yù)計(jì)今年中高檔公寓供應(yīng)量仍會(huì)減少。天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近幾年別墅建設(shè)發(fā)展迅速，2022 年開發(fā)區(qū)上市別墅的建筑面積占全市當(dāng)年上市總量的 %。以立達(dá)公寓、福泰溫泉公寓等為代表的早期項(xiàng)目，由于適應(yīng)市場(chǎng)需求捷足先登，經(jīng)營情況較好。著名項(xiàng)目如泰達(dá)園為小高層住宅區(qū)，位于河西區(qū)中心地帶，面臨人民公園，交通、配套、環(huán)境條件優(yōu)良，戶型以 100150 平米/套為主，開發(fā)商為國有的開發(fā)區(qū)建設(shè)集團(tuán)下屬房產(chǎn)公司，服務(wù)意識(shí)較強(qiáng)，物業(yè)管理水平較高，售價(jià)自一期的 3500 元/平米逐步提升至目前三期的 4500 元/平米，局部景觀房甚至突破 5000 元/平米，品牌形象良好。由于本案為高端住宅產(chǎn)品，其市場(chǎng)需求容量有限，因此我們針對(duì)天津市場(chǎng)高端住宅商品的分布狀況和對(duì)本案的競爭威脅程度，將市場(chǎng)劃分為濱海新區(qū)、市區(qū)和近郊三個(gè)區(qū)域，其中濱海新區(qū)包括塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)，市區(qū)為外環(huán)線以內(nèi)的六區(qū)，近郊為外環(huán)線以外的地區(qū)，以東麗區(qū)為主。? 天津市高端住宅市場(chǎng)產(chǎn)品有什么樣的設(shè)施及配套。濱海新區(qū)項(xiàng)目中次重點(diǎn)項(xiàng)目 1 例，一般項(xiàng)目 5 例；市區(qū)高檔公寓項(xiàng)目包括次重點(diǎn)項(xiàng)目 8 例，一般項(xiàng)目 6 例，潛在供應(yīng)項(xiàng)目 2 例，物業(yè)明細(xì)參見下表。各要素權(quán)重及各項(xiàng)目最終綜合指標(biāo)如下：高檔公寓各評(píng)價(jià)要素權(quán)重值綜 合 服 務(wù)10%硬 件 設(shè) 備17%規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)23%樓 型 戶 型24%外 部 因 素26%各公寓項(xiàng)目綜合品質(zhì)評(píng)定分區(qū) 物業(yè)名稱 外部因素 樓型和戶型 規(guī)劃設(shè)計(jì) 硬件設(shè)施 服務(wù) 綜合指標(biāo)泰達(dá)國際公寓 5 5 5 95森淼清華園 5 4 4 89立達(dá)公寓 4 4 85天嬌園 5 4 4 4 4 85萬順溫泉花園 5 4 4 82羅馬花園 4 4 4 4 4 80新世界花園 4 4 4 4 4 80翠薇園 4 4 79泰達(dá)園 4 4 76天津奧林匹克花園 4 74寧發(fā)陽光公寓 3 3 72東海岸國際花園 3 3 3 69萬德花園 2 3 3 60市區(qū)國通大廈 3 2 3 6022 / 96華納豪園 5 93泰達(dá)芳林園 4 3 4 75格林園 3 4 74萊茵春天 2 3 3 60濱海龍都 2 2 2 2 43濱海新區(qū)領(lǐng)先華翠洋房 2 2 2 2 2 40從上表可以看出，項(xiàng)目綜合品質(zhì)得分最高的前 3 個(gè)項(xiàng)目是：泰達(dá)國際公寓，華納豪園和森淼清華園。市區(qū)平均銷售率為 68%，濱海新區(qū)平均銷售率為 42%。不同容積率組別的綜合評(píng)定項(xiàng)目 建筑面積 比例 平均容積率 綜合評(píng)分容積率 1 項(xiàng)目 % 容積率 1 項(xiàng)目 % 容積率 項(xiàng)目 % 容積率分布在不同容積率組別中，容積率在 1～ 之間的項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)量最大，達(dá)到 萬建筑平方米，占市場(chǎng)供應(yīng)量的 %。在綜合考慮綠化成本和綠化效果的基礎(chǔ)上，應(yīng)開發(fā)項(xiàng)目的綠化率在大于40%的項(xiàng)目，所對(duì)應(yīng)的綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)分值最高，但在綠化率小于 30%的項(xiàng)目中，泰達(dá)國際公寓綜合品質(zhì)得分很高，其五星級(jí)酒店式的管理使其綜合品質(zhì)彌補(bǔ)了在這方面的缺陷，可以看出如何在高檔住宅供應(yīng)市場(chǎng)提高物業(yè)的綜合品質(zhì)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵之一。如奧林匹克花園項(xiàng)目，用內(nèi)部完善的配套設(shè)施來彌補(bǔ)周邊市政配套設(shè)施的落后。 樓體類型、戶型高檔公寓項(xiàng)目樓體類型物業(yè)名稱 樓體類型華納豪園 小高層泰達(dá)芳林園 小高層翠薇園 小高層泰達(dá)國際公寓 高層萬德花園 高層羅馬花園 高層萬順溫泉花園 高層國通大廈 高層森淼清華園 高層天嬌源 小高層、高層?xùn)|海岸國際花園 多層、小高層、高層立達(dá)公寓 多層、小高層、高層泰達(dá)園 多層、小高層、高層天嬌園 多層、小高層寧發(fā)陽光公寓 多層、高層濱海龍都 多層萊茵春天 多層領(lǐng)先華翠洋房 多層格林園 多層陽光 100 多層天津奧林匹克花園 多層新世界花園 多層樓體類型分布比例本次調(diào)研項(xiàng)目中，純多層住宅所占比例為 32%，純高層住宅和小高層住宅所占比例分別為 27%、14%，小區(qū)規(guī)劃為多層與高層或多層與小高層等組合樓體類型的項(xiàng)目所占比例為27%。高檔公寓項(xiàng)目平均戶型面積情況分區(qū)物業(yè)名稱 躍層 錯(cuò)層 四居及以上 三居 二居 一居熱銷戶型濱海龍都 　 19% 　 5% 42% 34%二居，錯(cuò)層萊茵春天 6% 31% 　 16% 36% 11%二居，錯(cuò)層華納豪園30026030%21018530%18616040% 　 　三居、四居、躍層　領(lǐng)先華翠洋房 2% 　 　 38% 47% 13%二居，三居格林園 　 　 　211 25%132105 50%30 25% 出租濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園300222 20% 　 　 80% 　 　 三層泰達(dá)國際公寓330 6% 　 　 67%146 27% 　二居，三居?xùn)|海岸國際花園236123 30% 　 10% 35% 10%7255 15% 三居寧發(fā)陽光公寓 24% 　 6% 47% 20% 3% 二居萬德花園 10% 　 　 45% 45% 　二居，三居翠薇園 　 　 　180144 35%134110 65% 　二居，三居市區(qū)立達(dá)公寓 　 　18516432%　18012840%　12010028% 　三居、四居32 / 96天津奧林匹克花園 % 　 　 % 28% 15% 二居羅馬花園 　 　185 15% 40%142118 40%70 5%二居，三居萬順溫泉花園10% 　 　17815250%　13012440% 　 三居泰達(dá)園260 % 　 　 40% % 　二居，三居天嬌園28010% 　　18215223%16613343%9016%628%三居、四居國通大廈 　 　 　 50% 50% 　 二居森淼清華園316204 10%199194 10%175160 20%159137 30%121104 30% 　 三居新世界花園 　 　 　 40% 60% 　 二居本次調(diào)研的項(xiàng)目中，大部分樣本項(xiàng)目均設(shè)有二居和三居戶型。市區(qū)有 33%的項(xiàng)目有四居及以上戶型。以上說明在高檔公寓市場(chǎng)內(nèi)住宅戶型設(shè)計(jì)多樣，戶型以二、三居戶型為主，其他戶型為輔，這與購房者越來越追求舒適生活的需求有關(guān)。隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和天津有關(guān)政策規(guī)定，如分戶計(jì)量采暖方式（即一戶一表）和可以自由調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度的溫控閥在新建項(xiàng)目中必須設(shè)有，這樣業(yè)主可以在室內(nèi)無人的情況下關(guān)閉溫控閥，以降低用熱量，節(jié)省費(fèi)用開支。在其他方面，如：現(xiàn)今比較先進(jìn)的智能化出入口管理系統(tǒng)、保安電子巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、防盜及煤氣泄露自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及防盜報(bào)警系統(tǒng)、IC 卡一卡通系35 / 96統(tǒng)等，多數(shù)項(xiàng)目都沒有全部配備到位；有少數(shù)項(xiàng)目配置了可視防盜對(duì)講系統(tǒng)及三表遠(yuǎn)程計(jì)量系統(tǒng)，門禁識(shí)別系統(tǒng)等，這為本案在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套規(guī)劃等方面留下了較大的發(fā)揮空間，以先進(jìn)性和個(gè)性化吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注。按照住宅室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)，住宅內(nèi)部裝修形式一般分為四種：毛坯房、廚衛(wèi)精裝修、菜單式裝修及精裝修，這四種裝修方式均配合商品住宅的定位、形象、檔次，滿足符合不同市場(chǎng)層次消費(fèi)者的需求。從表中可以看出可比項(xiàng)目市場(chǎng)中的多數(shù)項(xiàng)目僅有一般裝修，少數(shù)項(xiàng)目如羅馬花園、清華園等項(xiàng)目的住戶大堂和電梯間有精裝修，這說明良好的公共部位裝修可以為客戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)異生活環(huán)境，提升住宅的檔次。目前在天津房地產(chǎn)市場(chǎng)中高水平的物管公司仍是鳳毛麟角，只有下大力氣提高物管水平充分滿足業(yè)主的需要，才能真正體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)并最終贏得客戶的認(rèn)同，這也是差異化競爭的要求。參看圖對(duì)比項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，發(fā)現(xiàn)綜合品質(zhì)高的項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)也相應(yīng)升高?？蛻舻男枨筇卣鳎▽?duì)產(chǎn)品硬件、軟件的要求）也正是通過價(jià)格及銷售情況39 / 96體現(xiàn)的，通過對(duì)市場(chǎng)上各項(xiàng)目價(jià)格銷售情況的深入分析，可以有效彌補(bǔ)需求調(diào)研的不足，更為準(zhǔn)確、深入地發(fā)現(xiàn)客戶需求。? 不同價(jià)格段的綜合品質(zhì)和銷售狀況:價(jià)格分組 加權(quán)均價(jià) 綜合評(píng)定 銷售速度 銷售率 銷售時(shí)間 性價(jià)比 總建。除了折扣，送裝修、家電、免收契稅、免收一定時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)等也是各項(xiàng)目主要采用的優(yōu)惠方式。如果提高物業(yè)管理的水平，必然能夠更有效地提高綜合品質(zhì)，在眾多同檔項(xiàng)目中憑借差異化的優(yōu)勢(shì)脫穎而出，在激烈的競爭中贏得先機(jī)。在目前的天津住宅市場(chǎng)，客戶普遍對(duì)物業(yè)管理公司的認(rèn)知感較差，這主要是由于客戶對(duì)物業(yè)管理的重要性認(rèn)識(shí)及對(duì)其的重視程度一般，但卻非常關(guān)注物業(yè)管理費(fèi)用的高低。一個(gè)知名物業(yè)管理公司不僅能夠給今后的業(yè)主帶來一流的服務(wù)，而且還能夠提高物業(yè)的附加值，特別是在市場(chǎng)競爭日趨激烈的情況下，物業(yè)管理的水平已經(jīng)成為吸引目標(biāo)客戶的重要手段。如此看來，可比項(xiàng)目市場(chǎng)中的住宅項(xiàng)目戶內(nèi)裝修還是以毛坯房為主，但精裝修和菜單式裝修也已經(jīng)越來越受到高端客戶群的關(guān)注和歡迎。住宅的外立面不僅僅體現(xiàn)在外立面的裝修、色彩方面與眾不同，還體現(xiàn)在富于變化的立面效果，充分展現(xiàn)產(chǎn)品外觀的藝術(shù)性。智能化住宅小區(qū)可使住戶生活便利、娛樂豐富，使物業(yè)管理更有效率，也更便于管理，發(fā)展商可獲取高科技增值利潤，可大大提高商品住宅的“性能價(jià)格比” 。在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)者購房的主要目的為自用，客戶必然考慮戶型面積的大小與總價(jià)款的高低的平衡關(guān)系。58%的市區(qū)項(xiàng)目建有躍層，而濱海新區(qū)有 60%的項(xiàng)目建有躍層。市區(qū)全部項(xiàng)目有兩居戶型，濱海新區(qū)大部分有兩居戶型。板式小高層是這兩年市場(chǎng)上新興的產(chǎn)品，板樓31 / 96較高的使用率、較好的采光、通風(fēng)性和較為合理的戶型取得了部分購房者的青睞；純多層住宅比例偏小，而多層與小高層混建住宅是可比項(xiàng)目市場(chǎng)中較多采用的建