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天津市某項目市場供應(yīng)調(diào)研報告(參考版)

2024-08-14 12:06本頁面
  

【正文】 ? 不同價格段的綜合品質(zhì)和銷售狀況:價格分組 加權(quán)均價 綜合評定 銷售速度 銷售率 銷售時間 性價比 總建。除了折扣,送裝修、家電、免收契稅、免收一定時間的物業(yè)管理費等也是各項目主要采用的優(yōu)惠方式??蛻舻男枨筇卣鳎▽Ξa(chǎn)品硬件、軟件的要求)也正是通過價格及銷售情況39 / 96體現(xiàn)的,通過對市場上各項目價格銷售情況的深入分析,可以有效彌補需求調(diào)研的不足,更為準確、深入地發(fā)現(xiàn)客戶需求。如果提高物業(yè)管理的水平,必然能夠更有效地提高綜合品質(zhì),在眾多同檔項目中憑借差異化的優(yōu)勢脫穎而出,在激烈的競爭中贏得先機。參看圖對比項目的綜合品質(zhì),發(fā)現(xiàn)綜合品質(zhì)高的項物業(yè)管理費也相應(yīng)升高。在目前的天津住宅市場,客戶普遍對物業(yè)管理公司的認知感較差,這主要是由于客戶對物業(yè)管理的重要性認識及對其的重視程度一般,但卻非常關(guān)注物業(yè)管理費用的高低。目前在天津房地產(chǎn)市場中高水平的物管公司仍是鳳毛麟角,只有下大力氣提高物管水平充分滿足業(yè)主的需要,才能真正體現(xiàn)項目的品質(zhì)并最終贏得客戶的認同,這也是差異化競爭的要求。一個知名物業(yè)管理公司不僅能夠給今后的業(yè)主帶來一流的服務(wù),而且還能夠提高物業(yè)的附加值,特別是在市場競爭日趨激烈的情況下,物業(yè)管理的水平已經(jīng)成為吸引目標客戶的重要手段。從表中可以看出可比項目市場中的多數(shù)項目僅有一般裝修,少數(shù)項目如羅馬花園、清華園等項目的住戶大堂和電梯間有精裝修,這說明良好的公共部位裝修可以為客戶創(chuàng)造一個優(yōu)異生活環(huán)境,提升住宅的檔次。如此看來,可比項目市場中的住宅項目戶內(nèi)裝修還是以毛坯房為主,但精裝修和菜單式裝修也已經(jīng)越來越受到高端客戶群的關(guān)注和歡迎。按照住宅室內(nèi)裝修標準,住宅內(nèi)部裝修形式一般分為四種:毛坯房、廚衛(wèi)精裝修、菜單式裝修及精裝修,這四種裝修方式均配合商品住宅的定位、形象、檔次,滿足符合不同市場層次消費者的需求。住宅的外立面不僅僅體現(xiàn)在外立面的裝修、色彩方面與眾不同,還體現(xiàn)在富于變化的立面效果,充分展現(xiàn)產(chǎn)品外觀的藝術(shù)性。在其他方面,如:現(xiàn)今比較先進的智能化出入口管理系統(tǒng)、保安電子巡更系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、防盜及煤氣泄露自動報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及防盜報警系統(tǒng)、IC 卡一卡通系35 / 96統(tǒng)等,多數(shù)項目都沒有全部配備到位;有少數(shù)項目配置了可視防盜對講系統(tǒng)及三表遠程計量系統(tǒng),門禁識別系統(tǒng)等,這為本案在產(chǎn)品設(shè)計、配套規(guī)劃等方面留下了較大的發(fā)揮空間,以先進性和個性化吸引目標客戶群的關(guān)注。智能化住宅小區(qū)可使住戶生活便利、娛樂豐富,使物業(yè)管理更有效率,也更便于管理,發(fā)展商可獲取高科技增值利潤,可大大提高商品住宅的“性能價格比” 。隨著市場的進一步發(fā)展和天津有關(guān)政策規(guī)定,如分戶計量采暖方式(即一戶一表)和可以自由調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度的溫控閥在新建項目中必須設(shè)有,這樣業(yè)主可以在室內(nèi)無人的情況下關(guān)閉溫控閥,以降低用熱量,節(jié)省費用開支。在區(qū)域市場內(nèi)消費者購房的主要目的為自用,客戶必然考慮戶型面積的大小與總價款的高低的平衡關(guān)系。以上說明在高檔公寓市場內(nèi)住宅戶型設(shè)計多樣,戶型以二、三居戶型為主,其他戶型為輔,這與購房者越來越追求舒適生活的需求有關(guān)。58%的市區(qū)項目建有躍層,而濱海新區(qū)有 60%的項目建有躍層。市區(qū)有 33%的項目有四居及以上戶型。市區(qū)全部項目有兩居戶型,濱海新區(qū)大部分有兩居戶型。高檔公寓項目平均戶型面積情況分區(qū)物業(yè)名稱 躍層 錯層 四居及以上 三居 二居 一居熱銷戶型濱海龍都   19%   5% 42% 34%二居,錯層萊茵春天 6% 31%   16% 36% 11%二居,錯層華納豪園30026030%21018530%18616040%    三居、四居、躍層 領(lǐng)先華翠洋房 2%     38% 47% 13%二居,三居格林園      211 25%132105 50%30 25% 出租濱海新區(qū)泰達芳林園300222 20%     80%     三層泰達國際公寓330 6%     67%146 27%  二居,三居?xùn)|海岸國際花園236123 30%   10% 35% 10%7255 15% 三居寧發(fā)陽光公寓 24%   6% 47% 20% 3% 二居萬德花園 10%     45% 45%  二居,三居翠薇園      180144 35%134110 65%  二居,三居市區(qū)立達公寓    18516432% 18012840% 12010028%  三居、四居32 / 96天津奧林匹克花園 %     % 28% 15% 二居羅馬花園    185 15% 40%142118 40%70 5%二居,三居萬順溫泉花園10%    17815250% 13012440%   三居泰達園260 %     40% %  二居,三居天嬌園28010%   18215223%16613343%9016%628%三居、四居國通大廈       50% 50%   二居森淼清華園316204 10%199194 10%175160 20%159137 30%121104 30%   三居新世界花園       40% 60%   二居本次調(diào)研的項目中,大部分樣本項目均設(shè)有二居和三居戶型。板式小高層是這兩年市場上新興的產(chǎn)品,板樓31 / 96較高的使用率、較好的采光、通風性和較為合理的戶型取得了部分購房者的青睞;純多層住宅比例偏小,而多層與小高層混建住宅是可比項目市場中較多采用的建筑形式。 樓體類型、戶型高檔公寓項目樓體類型物業(yè)名稱 樓體類型華納豪園 小高層泰達芳林園 小高層翠薇園 小高層泰達國際公寓 高層萬德花園 高層羅馬花園 高層萬順溫泉花園 高層國通大廈 高層森淼清華園 高層天嬌源 小高層、高層?xùn)|海岸國際花園 多層、小高層、高層立達公寓 多層、小高層、高層泰達園 多層、小高層、高層天嬌園 多層、小高層寧發(fā)陽光公寓 多層、高層濱海龍都 多層萊茵春天 多層領(lǐng)先華翠洋房 多層格林園 多層陽光 100 多層天津奧林匹克花園 多層新世界花園 多層樓體類型分布比例本次調(diào)研項目中,純多層住宅所占比例為 32%,純高層住宅和小高層住宅所占比例分別為 27%、14%,小區(qū)規(guī)劃為多層與高層或多層與小高層等組合樓體類型的項目所占比例為27%。高檔公寓項目內(nèi)部配套分區(qū) 物業(yè)名稱 小區(qū)診所 幼兒園 商店 兒童游樂設(shè)施老年人活動場所超市 便利店 金融設(shè) 施 中水濱海龍都 √   √ √ √ √ √    萊茵春天 √ √ √ √ √ √      濱海新區(qū)華納豪園       √          28 / 96領(lǐng)先華翠洋房 √   √       √    格林園     √ √   √ √    泰達芳林園 √   √ √ √ √ √ √  泰達國際公寓       √         √東海岸國際花園       √          寧發(fā)陽光公寓   √ √ √ √   √    萬德花園     √ √          翠薇園     √ √     √    立達公寓     √ √ √ √   √  天嬌源   √   √ √   √    奧林匹克花園 √ √ √ √ √ √ √ √  羅馬花園     √ √          萬順溫泉花園                  泰達園     √ √     √    天嬌園     √ √     √    國通大廈                  森淼清華園     √ √          市區(qū)新世界花園     √ √          調(diào)研項目會所配置分區(qū) 物業(yè)名稱 會所壁球場羽毛球場網(wǎng)球場游泳館保齡球場臺球室健身房桑拿浴室餐飲設(shè)施乒乓球室棋牌室 SPA濱海龍都 √     √ √   √ √          萊茵春天 √ √   √ √   √ √     √    華納豪園 √ √   √ √     √ √ √      領(lǐng)先華翠洋房                          格林園 √ √   √ √   √ √ √ √ √    濱海新區(qū)泰達芳林園 √     √ √   √ √     √ √  泰達國際公寓 √ √   √ √   √ √ √ √     √東海岸國際               √          寧發(fā)陽光公寓 √                        萬德花園 √           √     √   √  翠薇園 √           √ √     √ √  立達公寓       √                 √天嬌源 √     √ √                奧林匹克花園 √ √ √ √ √ √ √ √   √ √ √  羅馬花園 √   √ √ √     √          萬順溫泉花園                          泰達園 √     √ √     √     √    市區(qū)天嬌園 √             √   √      29 / 96國通大廈                          森淼清華園 √       √     √          新世界花園 √     √ √   √ √ √        車位配置分類 物業(yè)名稱 車位比例濱海龍都 25%萬德花園 25%格林園 30%國通大廈 30%A新世界花園 30%萊茵春天 40%東海岸國際花園 40%寧發(fā)陽光公寓 40%立達公寓 40%B羅馬花園 40%領(lǐng)先華翠洋房 50%天津奧林匹克花園 50%萬順溫泉花園 50%泰達園 50%泰達芳林園 60%翠薇園 60%C天嬌園 60%泰達國際公寓 70%天嬌源 70%森淼清華園 70%D華納豪園 100% 以上項目車位平均配置率為 50%不同車位比例綜合品質(zhì)得分 類別 平均車位配置率 綜合品質(zhì)得分A 27% 63B 40% 72C 54% 74D 78% 92平均車位配置率在 40%~50%的小區(qū),綜合素質(zhì)比較接近。如奧林匹克花園項目,用內(nèi)部完善的配套設(shè)施來彌補周邊市政配套設(shè)施的落后。部分項目,如天津奧林匹克花園,所處地區(qū)為市區(qū)最邊緣,原先其基地為農(nóng)田,缺乏完善的市政配套,但開發(fā)商拿地時獲得政府支持,開發(fā)過程中,政府組織一系列的配套施工,包括設(shè)立瑞景中學,鼓勵“家樂”超市投資,因此其周邊生活設(shè)施也將在其明年入住時配套比較完善。在綜合考慮綠化成本和綠化效果的基礎(chǔ)上,應(yīng)開發(fā)項目的綠化率在大于40%的項目,所對應(yīng)的綜合品質(zhì)評價分值最高,但在綠化率小于 30%的項目中,泰達國際公寓綜合品質(zhì)得分很高,其五星級酒店式的管理使其綜合品質(zhì)彌補了在這方面的缺陷,可以看出如何在高檔住宅供應(yīng)市場提高物業(yè)的綜合品質(zhì)是項目成功的關(guān)鍵之一。 綠化率高檔公寓項目綠化率分區(qū) 物業(yè)名稱 綠化率濱海龍都 35%領(lǐng)先華翠洋房 35%泰達芳林園 35%萊茵春天 43%華納豪園 45%濱海新區(qū)格林園 58%泰達國際公寓 20%立達公寓 20%新世界花園 25%國通大廈 26%泰達園 30%萬德花園 31%寧發(fā)陽光公寓 35%26 / 96翠薇園 35%萬順溫泉花園 35%東海岸國際花園 40%陽光 100 40%天津奧林匹克花園 40%羅馬花園 40%森淼清華園 40%天嬌園 42%市區(qū)天嬌源 45%以上高檔公寓項目平均綠化率為 39%。不同容積率組別的綜合評定項目 建筑面積 比例 平均容積率 綜合評分容積率 1 項目 % 容積率 1 項目 % 容積率 項目 % 容積率分布在不同容積率組別中,容積率在 1~ 之間的項目市場供應(yīng)量最大,達到 萬建筑平方米,占市場供應(yīng)量的 %。由于這些項
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