【正文】 客戶的需求特征（對(duì)產(chǎn)品硬件、軟件的要求）也正是通過(guò)價(jià)格及銷售情況體現(xiàn)的，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上各項(xiàng)目?jī)r(jià)格銷售情況的深入分析，可以有效彌補(bǔ)需求調(diào)研的不足，更為準(zhǔn)確、深入地發(fā)現(xiàn)客戶需求。如果提高物業(yè)管理的水平，必然能夠更有效地提高綜合品質(zhì)，在眾多同檔項(xiàng)目中憑借差異化的優(yōu)勢(shì)脫穎而出，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中贏得先機(jī)。參看圖對(duì)比項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，發(fā)現(xiàn)綜合品質(zhì)高的項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)也相應(yīng)升高。在目前的天津住宅市場(chǎng)，客戶普遍對(duì)物業(yè)管理公司的認(rèn)知感較差，這主要是由于客戶對(duì)物業(yè)管理的重要性認(rèn)識(shí)及對(duì)其的重視程度一般，但卻非常關(guān)注物業(yè)管理費(fèi)用的高低。目前在天津房地產(chǎn)市場(chǎng)中高水平的物管公司仍是鳳毛麟角，只有下大力氣提高物管水平充分滿足業(yè)主的需要，才能真正體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)并最終贏得客戶的認(rèn)同，這也是差異化競(jìng)爭(zhēng)的要求。一個(gè)知名物業(yè)管理公司不僅能夠給今后的業(yè)主帶來(lái)一流的服務(wù)，而且還能夠提高物業(yè)的附加值，特別是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，物業(yè)管理的水平已經(jīng)成為吸引目標(biāo)客戶的重要手段。從表中可以看出可比項(xiàng)目市場(chǎng)中的多數(shù)項(xiàng)目?jī)H有一般裝修，少數(shù)項(xiàng)目如羅馬花園、清華園等項(xiàng)目的住戶大堂和電梯間有精裝修，這說(shuō)明良好的公共部位裝修可以為客戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)異生活環(huán)境，提升住宅的檔次。如此看來(lái)，可比項(xiàng)目市場(chǎng)中的住宅項(xiàng)目戶內(nèi)裝修還是以毛坯房為主，但精裝修和菜單式裝修也已經(jīng)越來(lái)越受到高端客戶群的關(guān)注和歡迎。按照住宅室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)，住宅內(nèi)部裝修形式一般分為四種：毛坯房、廚衛(wèi)精裝修、菜單式裝修及精裝修，這四種裝修方式均配合商品住宅的定位、形象、檔次，滿足符合不同市場(chǎng)層次消費(fèi)者的需求。37 / 99住宅的外立面不僅僅體現(xiàn)在外立面的裝修、色彩方面與眾不同，還體現(xiàn)在富于變化的立面效果，充分展現(xiàn)產(chǎn)品外觀的藝術(shù)性。在其他方面，如：現(xiàn)今比較先進(jìn)的智能化出入口管理系統(tǒng)、保安電子巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、防盜及煤氣泄露自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及防盜報(bào)警系統(tǒng)、IC 卡一卡通系統(tǒng)等，多數(shù)項(xiàng)目都沒有全部配備到位；有少數(shù)項(xiàng)目配置了可視防盜對(duì)講系統(tǒng)及三表遠(yuǎn)程計(jì)量系統(tǒng)，門禁識(shí)別系統(tǒng)等，這為本案在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套規(guī)劃等方面留下了較大的發(fā)揮空間，以先進(jìn)性和個(gè)性化吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注。智能化住宅小區(qū)可使住戶生活便利、娛樂豐富，使物業(yè)管理更有效率，也更便于管理，發(fā)展商可獲取高科技增值利潤(rùn)，可大大提高商品住宅的“性能價(jià)格比” 。隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和天津有關(guān)政策規(guī)定，如分戶計(jì)量采暖方式（即一戶一表）和可以自由調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度的溫控閥在新建項(xiàng)目中必須設(shè)有，這樣業(yè)主可以在室內(nèi)無(wú)人的情況下關(guān)閉溫控閥，以降低用熱量，節(jié)省費(fèi)用開支。在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)者購(gòu)房的主要目的為自用，客戶必然考慮戶型面積的大小與總價(jià)款的高低的平衡關(guān)系。以上說(shuō)明在高檔公寓市場(chǎng)內(nèi)住宅戶型設(shè)計(jì)多樣，戶型以二、三居戶型為主，其他戶型為輔，這與購(gòu)房者越來(lái)越追求舒適生活的需求有關(guān)。58%的市區(qū)項(xiàng)目建有躍層，而濱海新區(qū)有 60%的項(xiàng)目建有躍層。市區(qū)有 33%的項(xiàng)目有四居及以上戶型。市區(qū)全部項(xiàng)目有兩居戶型，濱海新區(qū)大部分有兩居戶型。高檔公寓項(xiàng)目平均戶型面積情況分區(qū) 物業(yè)名稱 躍層 錯(cuò)層 四居及以上 三居 二居 一居 熱銷戶型濱海龍都 　 19% 　 5% 42% 34%二居，錯(cuò)層萊茵春天 6% 31% 　 16% 36% 11%二居，錯(cuò)層華納豪園30026030%21018530%18616040% 　 　三居、四居、躍層　領(lǐng)先華翠洋房 2% 　 　 38% 47% 13%二居，三居格林園 　 　 　211 25%132105 50%30 25% 出租濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園300222 20% 　 　 80% 　 　 三層泰達(dá)國(guó)際公寓330 6% 　 　 67%146 27% 　二居，三居?xùn)|海岸國(guó)際花園236123 30% 　 10% 35% 10%7255 15% 三居33 / 99寧發(fā)陽(yáng)光公寓 24% 　 6% 47% 20% 3% 二居萬(wàn)德花園 10% 　 　 45% 45% 　二居，三居翠薇園 　 　 　180144 35%134110 65% 　二居，三居立達(dá)公寓 　 　18516432%　18012840%　12010028% 　三居、四居天津奧林匹克花園 % 　 　 % 28% 15% 二居羅馬花園 　 　185 15% 40%142118 40%70 5%二居，三居萬(wàn)順溫泉花園10% 　 　17815250%　13012440% 　 三居泰達(dá)園260 % 　 　 40% % 　二居，三居天嬌園28010% 　　18215223%16613343%9016%628%三居、四居國(guó)通大廈 　 　 　 50% 50% 　 二居森淼清華園316204 10%199194 10%175160 20%159137 30%121104 30% 　 三居市區(qū)新世界花園 　 　 　 40% 60% 　 二居本次調(diào)研的項(xiàng)目中，大部分樣本項(xiàng)目均設(shè)有二居和三居戶型。板式小高層是這兩年市場(chǎng)上新興的產(chǎn)品，板樓較高的使用率、較好的采光、通風(fēng)性和較為合理的戶型取得了部分購(gòu)房者的青睞；純多層住宅比例偏小，而多層與小高層混建住宅是可比項(xiàng)目市場(chǎng)中較多采用的建筑形式。 樓體類型、戶型高檔公寓項(xiàng)目樓體類型物業(yè)名稱 樓體類型華納豪園 小高層泰達(dá)芳林園 小高層翠薇園 小高層泰達(dá)國(guó)際公寓 高層萬(wàn)德花園 高層羅馬花園 高層萬(wàn)順溫泉花園 高層國(guó)通大廈 高層森淼清華園 高層天嬌源 小高層、高層?xùn)|海岸國(guó)際花園 多層、小高層、高層立達(dá)公寓 多層、小高層、高層泰達(dá)園 多層、小高層、高層天嬌園 多層、小高層寧發(fā)陽(yáng)光公寓 多層、高層濱海龍都 多層萊茵春天 多層領(lǐng)先華翠洋房 多層格林園 多層陽(yáng)光 100 多層天津奧林匹克花園 多層新世界花園 多層樓體類型分布比例本次調(diào)研項(xiàng)目中，純多層住宅所占比例為 32%，純高層住宅和小高層住宅所占比例分別為 27%、14%，小區(qū)規(guī)劃為多層與高層或多層與小高層等組合樓體類型的項(xiàng)目所占比例為 27%。高檔公寓項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套分區(qū) 物業(yè)名稱 小區(qū)診所 幼兒 園 商店兒童游樂設(shè)施老年人活動(dòng)場(chǎng)所超市 便利 店 金融設(shè)施 中水濱海龍都 √ 　 √ √ √ √ √ 　 　萊茵春天 √ √ √ √ √ √ 　 　 　華納豪園 　 　 　 √ 　 　 　 　 　領(lǐng)先華翠洋房 √ 　 √ 　 　 　 √ 　 　格林園 　 　 √ √ 　 √ √ 　 　濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園 √ 　 √ √ √ √ √ √ 　泰達(dá)國(guó)際公寓 　 　 　 √ 　 　 　 　 √?hào)|海岸國(guó)際花園 　 　 　 √ 　 　 　 　 　寧發(fā)陽(yáng)光公寓 　 √ √ √ √ 　 √ 　 　萬(wàn)德花園 　 　 √ √ 　 　 　 　 　翠薇園 　 　 √ √ 　 　 √ 　 　立達(dá)公寓 　 　 √ √ √ √ 　 √ 　天嬌源 　 √ 　 √ √ 　 √ 　 　奧林匹克花園 √ √ √ √ √ √ √ √ 　羅馬花園 　 　 √ √ 　 　 　 　 　萬(wàn)順溫泉花園 　 　 　 　 　 　 　 　 　泰達(dá)園 　 　 √ √ 　 　 √ 　 　天嬌園 　 　 √ √ 　 　 √ 　 　國(guó)通大廈 　 　 　 　 　 　 　 　 　森淼清華園 　 　 √ √ 　 　 　 　 　市區(qū)新世界花園 　 　 √ √ 　 　 　 　 　調(diào)研項(xiàng)目會(huì)所配置分區(qū) 物業(yè)名稱 會(huì)所壁球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)游泳館保齡球場(chǎng)臺(tái)球室健身房桑拿浴室餐飲設(shè)施乒乓球室棋牌室 SPA濱海龍都 √ 　 　 √ √ 　 √ √ 　 　 　 　 　萊茵春天 √ √ 　 √ √ 　 √ √ 　 　 √ 　 　華納豪園 √ √ 　 √ √ 　 　 √ √ √ 　 　 　領(lǐng)先華翠洋房 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　格林園 √ √ 　 √ √ 　 √ √ √ √ √ 　 　濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園 √ 　 　 √ √ 　 √ √ 　 　 √ √ 　泰達(dá)國(guó)際公寓 √ √ 　 √ √ 　 √ √ √ √ 　 　 √?hào)|海岸國(guó)際 　 　 　 　 　 　 　 √ 　 　 　 　 　寧發(fā)陽(yáng)光公寓 √ 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　萬(wàn)德花園 √ 　 　 　 　 　 √ 　 　 √ 　 √ 　翠薇園 √ 　 　 　 　 　 √ √ 　 　 √ √ 　立達(dá)公寓 　 　 　 √ 　 　 　 　 　 　 　 　 √天嬌源 √ 　 　 √ √ 　 　 　 　 　 　 　 　奧林匹克花園 √ √ √ √ √ √ √ √ 　 √ √ √ 　羅馬花園 √ 　 √ √ √ 　 　 √ 　 　 　 　 　萬(wàn)順溫泉花園 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　泰達(dá)園 √ 　 　 √ √ 　 　 √ 　 　 √ 　 　天嬌園 √ 　 　 　 　 　 　 √ 　 √ 　 　 　國(guó)通大廈 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　森淼清華園 √ 　 　 　 √ 　 　 √ 　 　 　 　 　市區(qū)新世界花園 √ 　 　 √ √ 　 √ √ √ 　 　 　 　車位配置分類 物業(yè)名稱 車位比例濱海龍都 25%萬(wàn)德花園 25%格林園 30%國(guó)通大廈 30%A新世界花園 30%萊茵春天 40%東海岸國(guó)際花園 40%寧發(fā)陽(yáng)光公寓 40%立達(dá)公寓 40%B羅馬花園 40%領(lǐng)先華翠洋房 50%天津奧林匹克花園 50%萬(wàn)順溫泉花園 50%泰達(dá)園 50%泰達(dá)芳林園 60%翠薇園 60%C天嬌園 60%31 / 99泰達(dá)國(guó)際公寓 70%天嬌源 70%森淼清華園 70%D華納豪園 100% 以上項(xiàng)目車位平均配置率為 50%不同車位比例綜合品質(zhì)得分　類別 平均車位配置率 綜合品質(zhì)得分A 27% 63B 40% 72C 54% 74D 78% 92平均車位配置率在 40%～50%的小區(qū)，綜合素質(zhì)比較接近。如奧林匹克花園項(xiàng)目，用內(nèi)部完善的配套設(shè)施來(lái)彌補(bǔ)周邊市政配套設(shè)施的落后。部分項(xiàng)目，如天津奧林匹克花園，所處地區(qū)為市區(qū)最邊緣，原先其基地為農(nóng)田，缺乏完善的市政配套，但開發(fā)商拿地時(shí)獲得政府支持，開發(fā)過(guò)程中，政府組織一系列的配套施工，包括設(shè)立瑞景中學(xué)，鼓勵(lì)“家樂”超市投資，因此其周邊生活設(shè)施也將在其明年入住時(shí)配套比較完善。在綜合考慮綠化成本和綠化效果的基礎(chǔ)上，應(yīng)開發(fā)項(xiàng)目的綠化率在大于 40%的項(xiàng)目，所對(duì)應(yīng)的綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)分值最高，但在綠化率小于 30%的項(xiàng)目中，泰達(dá)國(guó)際公寓綜合品質(zhì)得分很高，其五星級(jí)酒店式的管理使其綜合品質(zhì)彌補(bǔ)了在這方面的缺陷，可以看出如何在高檔住宅供應(yīng)市場(chǎng)提高物業(yè)的綜合品質(zhì)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵之一。 綠化率高檔公寓項(xiàng)目綠化率分區(qū) 物業(yè)名稱 綠化率濱海龍都 35%領(lǐng)先華翠洋房 35%泰達(dá)芳林園 35%萊茵春天 43%華納豪園 45%濱海新區(qū)格林園 58%泰達(dá)國(guó)際公寓 20%立達(dá)公寓 20%新世界花園 25%國(guó)通大廈 26%泰達(dá)園 30%萬(wàn)德花園 31%寧發(fā)陽(yáng)光公寓 35%翠薇園 35%萬(wàn)順溫泉花園 35%東海岸國(guó)際花園 40%陽(yáng)光 100 40%天津奧林匹克花園 40%羅馬花園 40%森淼清華園 40%天嬌園 42%市區(qū)天嬌源 45%以上高檔公寓項(xiàng)目平均綠化率為 39%。不同容積率組別的綜合評(píng)定項(xiàng)目 建筑面積 比例 平均容積率 綜合評(píng)分容積率1 項(xiàng)目 % 容積率 1 項(xiàng)目 % 容積率 項(xiàng)目 % 容積率分布在不同容積率組別中，容積率在 1～ 之間的項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)量最大，達(dá)到 萬(wàn)建筑平方米，占市場(chǎng)供應(yīng)量的 %。由于這些項(xiàng)目的需求客群多為高收入高教育層次的人群，因此一些高水準(zhǔn)的開發(fā)商為了迎合這些消費(fèi)者的高品位產(chǎn)品，更快的促進(jìn)客戶購(gòu)買，所以在整體規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃上引進(jìn)國(guó)際知名規(guī)劃公司，以圖把國(guó)際上最先進(jìn)的規(guī)劃概念引領(lǐng)、嫁接到自己的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，如鑫森置業(yè)公司借助新加坡設(shè)計(jì)師對(duì)清華園整體規(guī)劃進(jìn)行大量調(diào)整，引入新加坡特色的首層架空設(shè)計(jì)等，都對(duì)項(xiàng)目質(zhì)素的提升產(chǎn)生了重大作用