【正文】 目前在天津房地產(chǎn)市場中高水平的物管公司仍是鳳毛麟角，只有下大力氣提高物管水平充分滿足業(yè)主的需要，才能真正體現(xiàn)項目的品質(zhì)并最終贏得客戶的認(rèn)同，這也是差異化競爭的要求。一個知名物業(yè)管理公司不僅能夠給今后的業(yè)主帶來一流的服務(wù)，而且還能夠提高物業(yè)的附加值，特別是在市場競爭日趨激烈的情況下，物業(yè)管理的水平已經(jīng)成為吸引目標(biāo)客戶的重要手段。從表中可以看出可比項目市場中的多數(shù)項目僅有一般裝修，少數(shù)項目如羅馬花園、清華園等項目的住戶大堂和電梯間有精裝修，這說明良好的公共部位裝修可以為客戶創(chuàng)造一個優(yōu)異生活環(huán)境，提升住宅的檔次。如此看來，可比項目市場中的住宅項目戶內(nèi)裝修還是以毛坯房為主，但精裝修和菜單式裝修也已經(jīng)越來越受到高端客戶群的關(guān)注和歡迎。36按照住宅室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)，住宅內(nèi)部裝修形式一般分為四種：毛坯房、廚衛(wèi)精裝修、菜單式裝修及精裝修，這四種裝修方式均配合商品住宅的定位、形象、檔次，滿足符合不同市場層次消費者的需求。住宅的外立面不僅僅體現(xiàn)在外立面的裝修、色彩方面與眾不同，還體現(xiàn)在富于變化的立面效果，充分展現(xiàn)產(chǎn)品外觀的藝術(shù)性。在其他方面，如：現(xiàn)今比較先進的智能化出入口管理系統(tǒng)、保安電子巡更系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、防盜及煤氣泄露自動報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及防盜報警系統(tǒng)、IC卡一卡通系統(tǒng)等，多數(shù)項目都沒有全部配備到位；有少數(shù)項目配置了可視防盜對講系統(tǒng)及三表遠(yuǎn)程計量系統(tǒng)，門禁識別系統(tǒng)等，這為本案在產(chǎn)品設(shè)計、配套規(guī)劃等方35面留下了較大的發(fā)揮空間，以先進性和個性化吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注。 智 能 化 住 宅 小 區(qū) 可 使 住 戶 生 活 便 利 、 娛 樂 豐 富 ， 使 物 業(yè) 管理 更 有 效 率 ， 也 更 便 于 管 理 ， 發(fā) 展 商 可 獲 取 高 科 技 增 值 利 潤 ， 可 大 大 提 高 商 品 住宅 的 “性 能 價 格 比 ”。隨 著 市 場 的 進 一 步 發(fā) 展 和 天 津 有 關(guān) 政 策 規(guī) 定 ， 如 分 戶 計 量 采 暖 方 式 （ 即 一 戶 一 表 ）和 可 以 自 由 調(diào) 節(jié) 室 內(nèi) 溫 度 的 溫 控 閥 在 新 建 項 目 中 必 須 設(shè) 有 ， 這 樣 業(yè) 主 可 以 在 室 內(nèi)無 人 的 情 況 下 關(guān) 閉 溫 控 閥 ， 以 降 低 用 熱 量 ， 節(jié) 省 費 用 開 支 。 在 區(qū) 域 市 場 內(nèi) 消 費 者 購 房 的 主 要 目 的 為 自 用 ， 客33戶 必 然 考 慮 戶 型 面 積 的 大 小 與 總 價 款 的 高 低 的 平 衡 關(guān) 系 。以 上 說 明 在 高 檔 公 寓 市 場 內(nèi) 住 宅 戶 型 設(shè) 計 多 樣 ， 戶 型 以 二 、 三 居 戶 型 為 主 ，其 他 戶 型 為 輔 ， 這 與 購 房 者 越 來 越 追 求 舒 適 生 活 的 需 求 有 關(guān) 。58%的市區(qū)項目建有躍層，而濱海新區(qū)有 60%的項目建有躍層。市區(qū)有 33%的項目有四居及以上戶型。市區(qū)全部項目有兩居戶型，濱海新區(qū)大部分有兩居戶型。高檔公寓項目平均戶型面積情況分區(qū) 物業(yè)名稱 躍層 錯層 四居及以上 三居 二居 一居 熱銷戶型濱海龍都 　 19% 　 5% 42% 34%二居，錯層萊茵春天 6% 31% 　 16% 36% 11%二居，錯層華納豪園30026030%21018530%18616040% 　 　三居、四居、躍層　領(lǐng)先華翠洋房 2% 　 　 38% 47% 13%二居，三居格林園 　 　 　211 25%132105 50%30 25% 出租濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園300222 20% 　 　 80% 　 　 三層泰達(dá)國際公寓330 6% 　 　 67%146 27% 　二居，三居?xùn)|海岸國際花園236123 30% 　 10% 35% 10%7255 15% 三居寧發(fā)陽光公寓 24% 　 6% 47% 20% 3% 二居32萬德花園 10% 　 　 45% 45% 　二居，三居翠薇園 　 　 　180144 35%134110 65% 　二居，三居立達(dá)公寓 　 　18516432%　18012840%　12010028% 　三居、四居天津奧林匹克花園 % 　 　 % 28% 15% 二居羅馬花園 　 　185 15% 40%142118 40%70 5%二居，三居萬順溫泉花園10% 　 　17815250%　13012440% 　 三居泰達(dá)園260 % 　 　 40% % 　二居，三居天嬌園28010% 　　18215223%16613343%9016%628%三居、四居國通大廈 　 　 　 50% 50% 　 二居森淼清華園316204 10%199194 10%175160 20%159137 30%121104 30% 　 三居市區(qū)新世界花園 　 　 　 40% 60% 　 二居本次調(diào)研的項目中，大部分樣本項目均設(shè)有二居和三居戶型。板式小高層是這兩年市場上新興的產(chǎn)品，板樓較高的使用率、較好的采光、通風(fēng)性和較為合理的戶型取得了部分購房者的青睞；純多層住宅比例偏小，而多層與小高層混建住宅是可比項目市場中較多采用的建筑形式。、戶型高檔公寓項目樓體類型物業(yè)名稱 樓體類型華納豪園 小高層泰達(dá)芳林園 小高層翠薇園 小高層泰達(dá)國際公寓 高層萬德花園 高層羅馬花園 高層萬順溫泉花園 高層國通大廈 高層森淼清華園 高層天嬌源 小高層、高層?xùn)|海岸國際花園 多層、小高層、高層立達(dá)公寓 多層、小高層、高層泰達(dá)園 多層、小高層、高層天嬌園 多層、小高層寧發(fā)陽光公寓 多層、高層濱海龍都 多層萊茵春天 多層領(lǐng)先華翠洋房 多層格林園 多層陽光 100 多層31天津奧林匹克花園 多層新世界花園 多層樓體類型分布比例本次調(diào)研項目中，純多層住宅所占比例為 32%，純高層住宅和小高層住宅所占比例分別為 27%、14%，小區(qū)規(guī)劃為多層與高層或多層與小高層等組合樓體類型的項目所占比例為 27%。高檔公寓項目內(nèi)部配套分區(qū) 物業(yè)名稱 小區(qū)診所 幼兒 園 商店兒童游樂設(shè)施老年人活動場所超市 便利 店 金融設(shè)施 中水濱海龍都 √ 　 √ √ √ √ √ 　 　萊茵春天 √ √ √ √ √ √ 　 　 　華納豪園 　 　 　 √ 　 　 　 　 　領(lǐng)先華翠洋房 √ 　 √ 　 　 　 √ 　 　格林園 　 　 √ √ 　 √ √ 　 　濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園 √ 　 √ √ √ √ √ √ 　泰達(dá)國際公寓 　 　 　 √ 　 　 　 　 √東海岸國際花園 　 　 　 √ 　 　 　 　 　寧發(fā)陽光公寓 　 √ √ √ √ 　 √ 　 　萬德花園 　 　 √ √ 　 　 　 　 　翠薇園 　 　 √ √ 　 　 √ 　 　立達(dá)公寓 　 　 √ √ √ √ 　 √ 　天嬌源 　 √ 　 √ √ 　 √ 　 　奧林匹克花園 √ √ √ √ √ √ √ √ 　羅馬花園 　 　 √ √ 　 　 　 　 　萬順溫泉花園 　 　 　 　 　 　 　 　 　泰達(dá)園 　 　 √ √ 　 　 √ 　 　天嬌園 　 　 √ √ 　 　 √ 　 　國通大廈 　 　 　 　 　 　 　 　 　森淼清華園 　 　 √ √ 　 　 　 　 　市區(qū)新世界花園 　 　 √ √ 　 　 　 　 　調(diào)研項目會所配置分區(qū) 物業(yè)名稱 會所壁球場羽毛球場網(wǎng)球場游泳館保齡球場臺球室健身房桑拿浴室餐飲設(shè)施乒乓球室棋牌室 SPA濱海龍都 √ 　 　 √ √ 　 √ √ 　 　 　 　 　萊茵春天 √ √ 　 √ √ 　 √ √ 　 　 √ 　 　濱海 華納豪園 √ √ 　 √ √ 　 　 √ √ √ 　 　 　29領(lǐng)先華翠洋房 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　格林園 √ √ 　 √ √ 　 √ √ √ √ √ 　 　新區(qū)泰達(dá)芳林園 √ 　 　 √ √ 　 √ √ 　 　 √ √ 　泰達(dá)國際公寓 √ √ 　 √ √ 　 √ √ √ √ 　 　 √東海岸國際 　 　 　 　 　 　 　 √ 　 　 　 　 　寧發(fā)陽光公寓 √ 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　萬德花園 √ 　 　 　 　 　 √ 　 　 √ 　 √ 　翠薇園 √ 　 　 　 　 　 √ √ 　 　 √ √ 　立達(dá)公寓 　 　 　 √ 　 　 　 　 　 　 　 　 √天嬌源 √ 　 　 √ √ 　 　 　 　 　 　 　 　奧林匹克花園 √ √ √ √ √ √ √ √ 　 √ √ √ 　羅馬花園 √ 　 √ √ √ 　 　 √ 　 　 　 　 　萬順溫泉花園 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　泰達(dá)園 √ 　 　 √ √ 　 　 √ 　 　 √ 　 　天嬌園 √ 　 　 　 　 　 　 √ 　 √ 　 　 　國通大廈 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　森淼清華園 √ 　 　 　 √ 　 　 √ 　 　 　 　 　市區(qū)新世界花園 √ 　 　 √ √ 　 √ √ √ 　 　 　 　車位配置分類 物業(yè)名稱 車位比例濱海龍都 25%萬德花園 25%格林園 30%國通大廈 30%A新世界花園 30%萊茵春天 40%東海岸國際花園 40%寧發(fā)陽光公寓 40%立達(dá)公寓 40%B羅馬花園 40%領(lǐng)先華翠洋房 50%天津奧林匹克花園 50%萬順溫泉花園 50%泰達(dá)園 50%泰達(dá)芳林園 60%翠薇園 60%C天嬌園 60%泰達(dá)國際公寓 70%天嬌源 70%D森淼清華園 70%30華納豪園 100% 以上項目車位平均配置率為 50%不同車位比例綜合品質(zhì)得分　類別 平均車位配置率 綜合品質(zhì)得分A 27% 63B 40% 72C 54% 74D 78% 92平均車位配置率在 40%～50%的小區(qū)，綜合素質(zhì)比較接近。如奧林匹克花園項目，用內(nèi)部完善的配套設(shè)施來彌補周邊市政配套設(shè)施的落后。部分項目，如天津奧林匹克花園，所處地區(qū)為市區(qū)最邊緣，原先其基地為農(nóng)田，缺乏完善的市政配套，但開發(fā)商拿地時獲得政府支持，開發(fā)過程中，政府組織一系列的配套施工，包括設(shè)立瑞景中學(xué)，鼓勵“家樂”超市投資，因此其周邊生活設(shè)施也將在其明年入住時配套比較完善。在綜合考慮綠化成本和綠化效果的基礎(chǔ)上，應(yīng)開發(fā)項目的綠化率在大于 40%的項目，所對應(yīng)的綜合品質(zhì)評價分值最高，但在綠化率小于 30%的項目中，泰達(dá)國際公寓綜合品質(zhì)得分很高，其五星級酒店式的管理使其綜合品質(zhì)彌補了在這方面的缺陷，可以看出如何在高檔住宅供應(yīng)市場提高物業(yè)的綜合品質(zhì)是項目成功的關(guān)鍵之一。26高檔公寓項目綠化率分區(qū) 物業(yè)名稱 綠化率濱海龍都 35%領(lǐng)先華翠洋房 35%泰達(dá)芳林園 35%萊茵春天 43%華納豪園 45%濱海新區(qū)格林園 58%泰達(dá)國際公寓 20%立達(dá)公寓 20%新世界花園 25%國通大廈 26%泰達(dá)園 30%萬德花園 31%寧發(fā)陽光公寓 35%翠薇園 35%萬順溫泉花園 35%東海岸國際花園 40%陽光 100 40%天津奧林匹克花園 40%羅馬花園 40%森淼清華園 40%天嬌園 42%市區(qū)天嬌源 45%以上高檔公寓項目平均綠化率為 39%。不同容積率組別的綜合評定項目 建筑面積 比例 平均容積率 綜合評分容積率1 項目 % 容積率 1 項目 % 容積率 項目 % 容積率分布在不同容積率組別中，容積率在 1～ 之間的項目市場供應(yīng)量最大，達(dá)到 萬建筑平方米，占市場供應(yīng)量的 %。由于這些項目的需求客群多為高收入高教育層次的人群，因此一些高水準(zhǔn)的開發(fā)商為了迎合這些消費者的高品位產(chǎn)品，更快的促進客戶購買，所以在整體規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃上引進國際知名規(guī)劃公司，以圖把國際上最先進的規(guī)劃概念引領(lǐng)、嫁接到自己的產(chǎn)品設(shè)計中，如鑫森置業(yè)公司借助新加坡設(shè)計師對清華園整體規(guī)劃進行大量調(diào)整，引入新加坡特色的首層架空設(shè)計等，都對項目質(zhì)素的提升產(chǎn)生了重大作用。市區(qū)平均銷售率為