亞運(yùn)新新家園市場定位報(bào)告(參考版)
2024-11-28 20:33本頁面
【正文】 在中心湖水周圍以及綠化帶附近 、 高爾夫球場附近的產(chǎn)品以 TOWNHOUSE為主 ，其余地區(qū)以四層 、 四層半公寓為主 ， 邊角地區(qū)適當(dāng)規(guī)劃一些 56層的公寓產(chǎn)品 。 環(huán)境即將得到本質(zhì)的改變，更加適合塑造高檔高品質(zhì)的居住環(huán)境 ； ? 因此建議 ： 本項(xiàng)目的市場定位仍然是亞運(yùn)村地區(qū)更新?lián)Q代產(chǎn)品 ， 并且此次遷徙是一步到位 ，一勞永逸的變遷 ?？山杞f湖高爾夫球場的勢； ?配套設(shè)施齊全，會所較高檔； ?產(chǎn)品為獨(dú)棟別墅及低層公寓，獨(dú)立別墅均價(jià) 2200美金 /M2，公寓 1800美金/M2，全部售罄； ?立面產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般，棟距小，私家綠地小； 姜莊湖別墅 ? 高爾夫球場的配套住宅，產(chǎn)品高檔； ? 共 100套獨(dú)立別墅，項(xiàng)目曾經(jīng)報(bào)價(jià)2200美圓 /平米； 龍?jiān)穭e墅 ? 成熟社區(qū)、配套齊全； ? 戶型好用，立面簡潔美觀 ； ? 物業(yè)管理好； ? 入住率高， 90%住戶為外國人； ?共 230套別墅，目前發(fā)售的都是單套面積 700平米左右的大戶型（ 2030套）； 歐陸園 ? 由德國人投資、設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理，產(chǎn)品獨(dú)特、親自然、人性化； ? 總計(jì) 99套別墅，目前租售率達(dá) 70%； ? 社區(qū)成熟，住戶多數(shù)是外籍人員 ； ? 有俱樂部； 名都園 ? 共 500多套別墅，其中獨(dú)立別墅售價(jià) 2200美金/M2，聯(lián)并別墅 1900美金 /M2，連排別墅 1780美金 /M2，銷售率答 80%以上，有部分 45層公寓對外出租； ? 成熟社區(qū)、配套齊全； ? 產(chǎn)品戶型好、品質(zhì)好； ? 引入美國會、 KIDS’GALLERY 等特色資源； ? 共 343套別墅，已售出 180套，現(xiàn)房價(jià)格 1400美金 /M2，期房報(bào)價(jià) 2021美金M2，臨湖別墅報(bào)價(jià) 2500美金 /M2； ? 建筑密度小，每棟別墅占地 13畝地； ? 會所等配套已到位； 碧水莊園 ? 開發(fā)商投入數(shù)千萬進(jìn)行了項(xiàng)目整改，請加拿大設(shè)計(jì)師進(jìn)行立面設(shè)計(jì)及園林設(shè)計(jì)； ? 產(chǎn)品精致、人性化； ? 戶型有些落伍； 玫瑰園 ? 共 100多套別墅，每套總價(jià)在 150200萬元，剩余產(chǎn)品都為 1000平米的大戶型； ? 依山傍水，隨坡就勢； ? 院內(nèi)大量成樹； ? 距市區(qū)較遠(yuǎn)，只能作為第居所； 靜之湖 以上競爭個案與本案的比較分析 盡管本地塊環(huán)境優(yōu)秀，面積比較大，也可以規(guī)劃成別墅，但與已有的別墅項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目有以下不足：? 一些優(yōu)秀的別墅項(xiàng)目和新推出的別墅項(xiàng)目，每棟的綠地比較大，有的甚至達(dá)到 3000 平方米，本案的土地成本比較高，做到這一點(diǎn)，有一定難度；? 由于別墅市場是重新啟動，新老項(xiàng)目相加的供應(yīng)量并不??；? 紫玉山莊二期、姜莊湖別墅的開發(fā)周期會與本項(xiàng)目重疊；? 別墅對距離的要求比較小，郊區(qū)別墅相對價(jià)格比較便宜，本案沒有明顯優(yōu)勢； 鑒于以上問題，認(rèn)為本案不適宜規(guī)劃成純別墅類型項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)北京市產(chǎn)品品質(zhì)好、總價(jià)在 150萬 700萬的別墅產(chǎn)品供應(yīng)量達(dá) 1500套左右；
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