【正文】 1 / 96天津市東麗 xx 家園項目市場供應(yīng)研究報告第一部分、天津供應(yīng)市場研究 ..............................................3一、供應(yīng)調(diào)研背景及中原研究思路 ..........................................3調(diào)研背景 .......................................................................................................................3調(diào)研目的 .......................................................................................................................3調(diào)研對象 .......................................................................................................................3二、天津市土地市場供應(yīng)分析 ..............................................4土地市場現(xiàn)狀 ...............................................................................................................42022 年度土地供應(yīng)分析 ..............................................................................................6三、天津市房地產(chǎn)總體供應(yīng)情況 ............................................9天津市房地產(chǎn)供應(yīng)總量 ...............................................................................................9天津市房地產(chǎn)市場價格狀況 .....................................................................................11天津市房地產(chǎn)市場銷售量 .........................................................................................13四、天津市房產(chǎn)市場分析 .................................................15商品房市場概述 .........................................................................................................15市場情況分類評價 .....................................................................................................17五、中高檔住宅市場供應(yīng) .................................................19總供應(yīng)量情況 .............................................................................................................19銷售狀況 .....................................................................................................................19產(chǎn)品特點 .....................................................................................................................20第二部分、供應(yīng)市場專項調(diào)研分析 .........................................21一、調(diào)研說明 ...........................................................21 .......................................................................................................................212 / 96樣本的選擇 .................................................................................................................21調(diào)研目的和分析方法 .................................................................................................23二、高檔公寓項目分析 ...................................................23高檔公寓項目綜合品質(zhì)評價 .....................................................................................25高檔公寓項目供應(yīng)量分析 .........................................................................................26高檔公寓項目產(chǎn)品分析 .............................................................................................28高檔公寓項目價格與銷售情況 .................................................................................44項目形象與宣傳推廣 .................................................................................................54高檔公寓項目客群分析 .............................................................................................54三、別墅項目分析 .......................................................55別墅項目綜合品質(zhì)評價 .............................................................................................56別墅項目供應(yīng)量分析 .................................................................................................58別墅項目產(chǎn)品分析 .....................................................................................................61別墅項目優(yōu)勢、劣勢分析 .........................................................................................78別墅項目價格與銷售 .................................................................................................80別墅項目形象與宣傳推廣 .........................................................................................89別墅項目客群分析 .....................................................................................................90第三部分、個案項目分析 .................................................91一、個案項目的選擇 .....................................................91二、個案項目分析 .......................................................91萬科花園新城三期——美樹麗舍 .............................................................................91半島藍灣 .....................................................................................................................97蒙地卡羅 ...................................................................................................................104第四部分、結(jié)論 ........................................................113一、總體供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu) ..............................................113二、區(qū)域供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu) ..............................................113三、在售項目客戶特征 ..................................................1133 / 96四、產(chǎn)品特征 ..........................................................113五、價格及銷售 ........................................................114六、宣傳推廣 ..........................................................114第一部分、天津供應(yīng)市場研究一、供應(yīng)調(diào)研背景及中原研究思路調(diào)研背景天津中原根據(jù)貴司提供的有關(guān)地塊及項目的初步設(shè)想，經(jīng)與貴司分析與研究，確定了本次調(diào)研的目的、對象、內(nèi)容和方法。調(diào)研目的本次調(diào)研的目的是通過對天津市土地市場供應(yīng)狀況、天津市房地產(chǎn)市場狀況、天津市商品房細分市場的研究、以及對現(xiàn)有別墅項目及高品質(zhì)的公寓項目的供應(yīng)量、銷售量、價格及產(chǎn)品品質(zhì)等方面進行深入分析與研究，為本項目的最終市場定位提供有效依據(jù)。調(diào)研對象本次調(diào)研的對象為市區(qū)、濱海新區(qū)和近郊的別墅和高檔公寓項目。4 / 96二、天津市土地市場供應(yīng)分析土地市場現(xiàn)狀2022 年全市出讓土地 380 宗，土地面積 萬平方米，收益 億元，有償使用面積占全市供地總量比重達到 %。隨著我市危漏平房改造工程的提前完成，中心城區(qū)土地需求趨于穩(wěn)定。2022 年出讓土地 58 宗，出讓土地面積 萬平方米，政府收益 億元。中心城區(qū)出讓地塊以居住用地為主。工業(yè)、商業(yè)辦公、居住用地分別為 萬、 萬和 萬平方米，分別占中心城區(qū)出讓總面積的 %、%和 %。 土地供應(yīng)量19962022 年全市土地出讓情況 年份數(shù)量 1996 1997 1998 1999 2022 2022 累計出讓幅數(shù)（幅） 203 295 383 294 336 380 1891土地面積（萬平方米） 19962022 年全市土地出讓數(shù)量示意圖 19962022 年中心城區(qū)土地出讓情況 年份數(shù)量 1996 1997 1998 1999 2022 2022 累計出讓幅數(shù)（幅） 42 67 85 58 63 58 373土地面積（萬平方米） 19962022 年全市中心城區(qū)土地出讓數(shù)量示意圖5 / 96 出讓數(shù)量變動原因：998 年正逢 57 年危改拆遷高峰期，全市土地出讓和中心城區(qū)土地出讓激增，98 年中心城區(qū)土地出讓量相當(dāng)于 1997 年的 倍。2022 年受全國大盤開發(fā)的影響，尤其是萬