【正文】 目的需求客群多為高收入高教育層次的人群，因此一些高水準(zhǔn)的開發(fā)商為了迎合這些消費(fèi)者的高品位產(chǎn)品，更快的促進(jìn)客戶購買，所以在整體規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃上引進(jìn)國際知名規(guī)劃公司，以圖把國際上最先進(jìn)的規(guī)劃概念引領(lǐng)、嫁接到自己的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，如鑫森置業(yè)公司借助新加坡設(shè)計(jì)師對清華園整體規(guī)劃進(jìn)行大量調(diào)整，引入新加坡特色的首層架空設(shè)計(jì)等，都對項(xiàng)目質(zhì)素的提升產(chǎn)生了重大作用。市區(qū)平均銷售率為 68%，濱海新區(qū)平均銷售率為 42%。高檔公寓項(xiàng)目供應(yīng)量分析高檔公寓項(xiàng)目規(guī)模明細(xì)分區(qū) 物業(yè)名稱 建筑面積 已開發(fā)面積濱海龍都 萊茵春天 23 / 96華納豪園 領(lǐng)先華翠洋房 格林園 濱海新區(qū)　泰達(dá)芳林園 泰達(dá)國際公寓 東海岸國際花園 寧發(fā)陽光公寓 萬德花園 翠薇園 立達(dá)公寓 天嬌源 陽光 100 0天津奧林匹克花園 羅馬花園 萬順溫泉花園 泰達(dá)園 天嬌園 國通大廈 森淼清華園 市 區(qū)新世界花園 分區(qū)供應(yīng)量情況 （單位：萬平方米）市區(qū)高檔公寓項(xiàng)目供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于濱海新區(qū)。各要素權(quán)重及各項(xiàng)目最終綜合指標(biāo)如下：高檔公寓各評價(jià)要素權(quán)重值綜 合 服 務(wù)10%硬 件 設(shè) 備17%規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)23%樓 型 戶 型24%外 部 因 素26%各公寓項(xiàng)目綜合品質(zhì)評定分區(qū) 物業(yè)名稱 外部因素 樓型和戶型 規(guī)劃設(shè)計(jì) 硬件設(shè)施 服務(wù) 綜合指標(biāo)泰達(dá)國際公寓 5 5 5 95森淼清華園 5 4 4 89立達(dá)公寓 4 4 85天嬌園 5 4 4 4 4 85萬順溫泉花園 5 4 4 82羅馬花園 4 4 4 4 4 80新世界花園 4 4 4 4 4 80翠薇園 4 4 79泰達(dá)園 4 4 76天津奧林匹克花園 4 74寧發(fā)陽光公寓 3 3 72東海岸國際花園 3 3 3 69萬德花園 2 3 3 60市區(qū)國通大廈 3 2 3 6022 / 96華納豪園 5 93泰達(dá)芳林園 4 3 4 75格林園 3 4 74萊茵春天 2 3 3 60濱海龍都 2 2 2 2 43濱海新區(qū)領(lǐng)先華翠洋房 2 2 2 2 2 40從上表可以看出，項(xiàng)目綜合品質(zhì)得分最高的前 3 個項(xiàng)目是：泰達(dá)國際公寓，華納豪園和森淼清華園。20 / 96高檔公寓物業(yè)項(xiàng)目明細(xì)分區(qū) 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 區(qū)位 發(fā)展商濱海龍都 塘沽區(qū)新胡路與上海道交口 塘沽 兆豐/北方房地產(chǎn)，瀾馳置 業(yè)萊茵春天 開發(fā)區(qū)車站北路 塘沽 順馳集團(tuán)華納豪園 華納高爾夫俱樂部北側(cè) 開發(fā) 區(qū) 天津漢周房地產(chǎn)建設(shè)公司領(lǐng)先華翠洋房 津塘公路 29 號 開發(fā) 區(qū) 領(lǐng)先集團(tuán) 新誠基置業(yè)格林園 開發(fā)區(qū)第一大街 34 號 開發(fā) 區(qū) 天津頂雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園 天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)第三大街與南海 路交口 開發(fā) 區(qū) 天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn) 公司泰達(dá)國際公寓 南開區(qū)復(fù)康路 9 號 南開 泰達(dá)國際酒店集團(tuán)有限公司東海岸國際花園 士英路 南開 三聯(lián)投資集團(tuán)公司寧發(fā)陽光公寓 南開區(qū)士英路 南開 寧發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司萬德花園 南開區(qū)南京路與衛(wèi)津路交口 南開 華升房地產(chǎn)公司翠薇園 南開區(qū)水上公園北路 南開 大安房產(chǎn)立達(dá)公寓 南開區(qū)士英路 南開 天津立達(dá)實(shí)業(yè)公司天嬌源 南開區(qū)水上公園路 南開 天津浩天房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司陽光 100 南開區(qū)華苑 南開 北京陽光 100 公司天津奧林匹克花園 天津紅橋區(qū)丁字沽三號路延長路 紅橋天津奧林匹克花園置業(yè)投資公司羅馬花園 河西區(qū)友誼北路 河西 天津翔達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司萬順溫泉花園 樂園道于黃埔路交口 河西 萬順置業(yè)泰達(dá)園 永安道與汕頭路交口 河西 天津開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)天嬌園 干部俱樂部內(nèi) 河西 天津浩天房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司國通大廈 浦口道與南京路交口 河西 天津國通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司森淼清華園 和平區(qū)云南路與貴州路交口 和平 鑫森置業(yè)市區(qū)新世界花園 和平區(qū)福安大街與慎益大街交口 和平 新世界中國地產(chǎn)有限公司21 / 96高檔公寓項(xiàng)目綜合品質(zhì)評價(jià)我們針對高檔公寓項(xiàng)目的各項(xiàng)物業(yè)要素逐項(xiàng)進(jìn)行綜合對比分析，為了準(zhǔn)確地反映高檔公寓項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，我們應(yīng)用了中原公司住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評測系統(tǒng)，為本案高檔公寓市場建立了新的數(shù)學(xué)模型，對重點(diǎn)項(xiàng)目、次重點(diǎn)和一般項(xiàng)目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評定。濱海新區(qū)項(xiàng)目中次重點(diǎn)項(xiàng)目 1 例，一般項(xiàng)目 5 例；市區(qū)高檔公寓項(xiàng)目包括次重點(diǎn)項(xiàng)目 8 例，一般項(xiàng)目 6 例，潛在供應(yīng)項(xiàng)目 2 例，物業(yè)明細(xì)參見下表。在了解了市場的基本情況之后，再針對高檔別墅和高檔公寓的項(xiàng)目的各項(xiàng)物業(yè)要素，如區(qū)位特點(diǎn)、供應(yīng)量、項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、價(jià)格等諸多因素對項(xiàng)目的品質(zhì)產(chǎn)生直接的影響，逐項(xiàng)進(jìn)行綜合對比分析，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，掌握“天津市高端住宅市場為什么這樣”和分析“天津市高端住宅市場以后會怎樣” ，為本項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)市場的空白點(diǎn)和機(jī)會點(diǎn)，并最終確定市場定位奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。? 天津市高端住宅市場產(chǎn)品有什么樣的設(shè)施及配套。項(xiàng)目清單　 　 　 　 分析 級別 　類別 分區(qū) 物業(yè)名稱 重點(diǎn) 次重點(diǎn) 一般 潛在太平洋村別墅區(qū) 　 　 　 　御景園邸 　 　 　 　陽光新干線(別墅） 　 　 　 　恬園別墅 　 　 　 　濱海新區(qū)米蘭國際 　 　 　 　珠江北國溫泉城 　 　 　 　美樹麗舍 　 　 　 　別墅（28 例）近郊海遠(yuǎn)別墅 　 　 　 　18 / 96萬科東麗湖 　 　 　 　香港花園 　 　 　 　玫瑰莊園 　 　 　 　蒙地卡羅 　 　 　 　香港路國際村 　 　 　 　順馳太陽城 　 　 　 　萬隆第六大道 　 　 　 　紅頂花園 　 　 　 　明家莊園 　 　 　 　藍(lán)水假期（別墅） 　 　 　 　泉隆國際公寓 　 　 　 　城市別墅 　 　 　 　半島藍(lán)灣 　 　 　 　芳水園（聯(lián)排別墅) 　 　 　 　梅江南 　 　 　 　銘仁別墅 　 　 　 　百合苑別墅 　 　 　 　凱祥花園別墅 　 　 　 　長實(shí)別墅 　 　 　 　市區(qū)仁愛濠景莊園 　 　 　 　濱海龍都 　 　 　 　萊茵春天 　 　 　 　華納豪園 　 　 　 　領(lǐng)先華翠洋房 　 　 　 　格林園 　 　 　 　濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園 　 　 　 　泰達(dá)國際公寓 　 　 　 　東海岸國際花園 　 　 　 　寧發(fā)陽光公寓 　 　 　 　萬德花園 　 　 　 　翠薇園 　 　 　 　立達(dá)公寓 　 　 　 　天嬌源 　 　 　 　陽光 100 　 　 　 　天津奧林匹克花園 　 　 　 　羅馬花園 　 　 　 　萬順溫泉花園 　 　 　 　泰達(dá)園 　 　 　 　天嬌園 　 　 　 　國通大廈 　 　 　 　公寓（22 例）市區(qū)森淼清華園 　 　 　 　19 / 96新世界花園 　 　 　 　調(diào)研目的和分析方法通過對在建在售的高檔別墅項(xiàng)目和高檔公寓項(xiàng)目調(diào)研取得的詳細(xì)資料，從供應(yīng)量、產(chǎn)品、價(jià)格和銷售等方面對區(qū)域市場進(jìn)行縱向分析，了解“天津市高端住宅市場是什么樣”：? 天津市高端住宅市場的總體供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。由于本案為高端住宅產(chǎn)品，其市場需求容量有限，因此我們針對天津市場高端住宅商品的分布狀況和對本案的競爭威脅程度，將市場劃分為濱海新區(qū)、市區(qū)和近郊三個區(qū)域，其中濱海新區(qū)包括塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)，市區(qū)為外環(huán)線以內(nèi)的六區(qū)，近郊為外環(huán)線以外的地區(qū)，以東麗區(qū)為主。17 / 96第二部分、供應(yīng)市場專項(xiàng)調(diào)研分析一、調(diào)研說明鑒于本案的物業(yè)性質(zhì)（以高檔別墅住宅為主）和其地理位置（東麗區(qū)貫莊天津國際溫泉高爾夫俱樂部旁） ，我們本次區(qū)域市場調(diào)研覆蓋了市內(nèi)六區(qū)、濱海新區(qū)和近郊區(qū)域，調(diào)研的對象確定為此區(qū)域內(nèi)在建和入住的 5000 元/平米以上的公寓項(xiàng)目和獨(dú)體、雙拼、Townhouse 別墅項(xiàng)目。著名項(xiàng)目如泰達(dá)園為小高層住宅區(qū)，位于河西區(qū)中心地帶，面臨人民公園，交通、配套、環(huán)境條件優(yōu)良，戶型以 100150 平米/套為主，開發(fā)商為國有的開發(fā)區(qū)建設(shè)集團(tuán)下屬房產(chǎn)公司，服務(wù)意識較強(qiáng)，物業(yè)管理水平較高，售價(jià)自一期的 3500 元/平米逐步提升至目前三期的 4500 元/平米，局部景觀房甚至突破 5000 元/平米，品牌形象良好。銷售狀況2022 年 19 月均價(jià) 3000 元/㎡～5000 元/㎡商品房銷售情況16 / 96天津市 2022 年 19 月均價(jià) 5000 元/㎡以上商品房銷售情況從上兩圖可以看出，我市中高檔住宅主要集中在和平、河西和南開區(qū)，今年 19 月份這三個區(qū)的中高檔住宅銷售總量占全市中高檔商品房銷售總量 68%,銷售額也占總成交額的68%。以立達(dá)公寓、福泰溫泉公寓等為代表的早期項(xiàng)目，由于適應(yīng)市場需求捷足先登，經(jīng)營情況較好。并深受購房客戶的青睞，如萬科花園新城的透天別墅銷售率達(dá) 90%。天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近幾年別墅建設(shè)發(fā)展迅速，2022 年開發(fā)區(qū)上市別墅的建筑面積占全市當(dāng)年上市總量的 %。1999 年—2022 年中高檔公寓市場供應(yīng)量15 / 96 別墅住宅供應(yīng)情況截止 2022 年底，天津市累計(jì)開發(fā)并投入運(yùn)營的別墅為 2324 幢，建筑面積 810113 平方米，其中 2022 年新投入運(yùn)營的別墅為 278 幢，建筑面積 175316 平方米。 中高檔公寓供應(yīng)情況1999 年天津市商品房市場中高檔公寓上市達(dá)到 萬建筑平方米，2022 年供應(yīng)量減少到 萬建筑平方米，2022 年天津商品房市場新投入運(yùn)營的中高檔公寓建筑面積只有39 萬平方米，預(yù)計(jì)今年中高檔公寓供應(yīng)量仍會減少。市場情況分類評價(jià) 一般商品房市場天津市一般商品房多為 67 層磚混住宅，開發(fā)總量雖很大，但單個項(xiàng)目規(guī)模一般較小，售價(jià)在 1000—3000 元/平米。 河?xùn)|區(qū)共有 12 個項(xiàng)目開盤，總供應(yīng)建筑面積達(dá)到 萬平方米，其中順馳發(fā)展公司開發(fā)的“太陽城”大盤項(xiàng)目粉墨登場對帶動河?xùn)|區(qū)及該項(xiàng)目周邊地區(qū)樓市將起到良好的推動作用。和平區(qū)為我市中心區(qū)域，土地資源稀缺，很難形成大規(guī)模開發(fā)，共有 2 各項(xiàng)目亮相，總供應(yīng)面積達(dá)到 16 萬平方米，其中包括眾人關(guān)注的天津新世界花園和沉寂多年的鑫東國際公寓再度登場。天津市 2022 年 19 月市內(nèi)六區(qū)新盤數(shù)量分布2022 年 19 月天津市新盤供應(yīng)量（單位：萬平方米） 今年 19 月新開盤項(xiàng)目仍集中在河西、河北和河?xùn)|三個區(qū)，總供應(yīng)量為 萬建筑平方米，以中小規(guī)模項(xiàng)目為主。翠水園、芳水園、香水園等項(xiàng)目的開盤上市，使得原本就倍受全社會關(guān)注梅江水景居住區(qū)，更加成為市場的熱點(diǎn)；運(yùn)動、健康主題的奧林匹克花園，在今年兩季房交會上風(fēng)光無限，賺足了人們的眼球；一夜之間布滿全市大街小巷的順馳太陽城項(xiàng)目廣告，告訴人們建筑承載生活即是人本主義新的代名詞。19 月份全市商品房銷售量達(dá) 394 萬平米。按此推算，下半年若無大的利好或不利因素出現(xiàn)，全年天津市房地產(chǎn)市場銷售約為 600 萬建筑平方米。天津市房地產(chǎn)市場銷售量19982022 天津市房地產(chǎn)市場總銷售量19982022 年天津市商品房銷售量表1998 1999 2022 2022區(qū)域 銷售面積（萬㎡）比例（%）銷售面積（萬㎡）比例（%）銷售面積（萬㎡）比例（%）銷售面積（萬㎡）比例（%）和平區(qū) 3% 4% 3% 2%河西區(qū) 15% 15% 13% 14%河?xùn)|區(qū) 20% 18% 15% 13%河北區(qū) 11% 9% 18% 17%南開區(qū) 22% 22% 12% 15%紅橋區(qū) 10% 14% 17% 16%環(huán)城四區(qū) 7% 8% 13% 11%其他區(qū)縣 12% 9% 9% 13%12 / 96合 計(jì) 100% 100% 100% 100%19982022 年天津市各區(qū)商品房銷售量天津市 1998 年～2022 年商品房交易量逐年遞增，尤其 2022 年全市共銷售商品房 630萬平方米，與 1999 年相比增長 90%。2022 年 19 月份，房屋銷售價(jià)格約為 2565 元/平方米，同比去年增長 %。2022 年天津市房地產(chǎn)價(jià)格在平穩(wěn)中略有上漲。? 其次城市綜合治理帶動了部分商品房價(jià)格上漲。2022 年不同種類的住房貸款金額已占商品房成交金額的 43．8%，貸款面積占全市商品房的 75．3%。第二，住房貨幣分配力度進(jìn)一步加11 / 96大，各種房屋交易成本有所下降。影響 2022 年天津市房地產(chǎn)價(jià)格變動的主要因素有兩點(diǎn)：? 首先，居民住房需求增加，是推動房價(jià)大幅上漲的主要原因。其中，中等價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅價(jià)格，分別上漲 %、%。19982022 天津市房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)2022 年房屋銷售價(jià)格一反前兩年持續(xù)下跌的勢頭，總體水平止跌回升，較上年上漲%。1995 年 8 月至 1 997 年 2 月為第二經(jīng)濟(jì)周期。199l 年 1 月至 1995 年 7 月為天津房地產(chǎn)業(yè)第一個景氣周期。從上圖可以看出，本市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)完整地走過了兩個周期。10 / 96 天津各區(qū) 2022 年房產(chǎn)供應(yīng)量備注：按銷售許可證統(tǒng)計(jì)。主要原因是，隨著大規(guī)模危改任務(wù)的基本完成，房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)開始由中心城區(qū)向外轉(zhuǎn)移，市中心區(qū)土地供應(yīng)逐年減少，房產(chǎn)開發(fā)量減少。2022 年 1