【文章內(nèi)容簡介】 條通往市區(qū)， 1條通往塘沽區(qū)， 2條區(qū)內(nèi)環(huán)網(wǎng)運(yùn)行，沿津漢城際快速路的 5 條公交路線也在加工區(qū)設(shè)站，天津地鐵 2 號線延伸至加工區(qū)，地鐵 4 號線規(guī)劃至空港運(yùn)營區(qū)和空港學(xué)院交界處。 目前現(xiàn)狀 空港內(nèi)將有大型綜合醫(yī)院，星級酒店及康體娛樂中心，將興建大型百貨中心、進(jìn)出口產(chǎn)品銷售中心、國際大型倉儲式購物中心、免稅商店、大型電影娛樂中心和國際風(fēng)情街等。 ? 空港物流區(qū) 空港物流區(qū)、倉儲物流加工區(qū)已進(jìn)入成熟階段。 ? 濱海國際機(jī)場 濱海國際機(jī)場擴(kuò)建工程完成征地，正在施工，計(jì)劃 08 年上半年可投入使用。 ? 空客 A320 目前空客項(xiàng)目工程進(jìn)展迅速，占地 60萬平方米的空客總裝廠區(qū)用地全部整平完成，總裝廠房樁基已完成。噴漆廠房、服務(wù)樓、大部件庫、物流中心等均已開工，預(yù)計(jì) 07年底前全部完工 進(jìn)入設(shè)備安裝調(diào)試階段， 08 年必須保證第一架飛機(jī)上線 。 ? 空港加工區(qū) 空港加工區(qū)目前一期土地整理工作已全部完成，對工業(yè)企業(yè)的招商工作也基本完成。二期的土地整理工作目前正在進(jìn)行。 天津空港加工區(qū)自 2020 年 5月開發(fā)建設(shè)至今，累計(jì)吸引中外資企業(yè) 450余家，實(shí)際利用外資 。累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 億元，其中，基礎(chǔ)設(shè)施投資 元，企業(yè)項(xiàng)目投資 。截至今年 5 月份，空港加工區(qū)進(jìn)駐項(xiàng)目共計(jì) 242 個，其中， 111 個項(xiàng)目已竣工投產(chǎn)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值超過 100億元； 57個項(xiàng)目在建。 以高新技術(shù)為主導(dǎo)的加工制造業(yè)項(xiàng)目是空港加工區(qū)投資的主體，占全區(qū)項(xiàng)目投資額的 85％。 目前較為成熟的為空港加工區(qū)的發(fā)展。 空港加工區(qū)配套設(shè)施 為區(qū)域做文化產(chǎn)業(yè)及商貿(mào)配套工作已經(jīng)初見成效， 18洞天津國際國際商貿(mào)中 心 心 假日快捷酒 店 高爾夫 俱樂部 俱樂部 皇冠酒店 溫泉高爾夫俱樂部、國際商貿(mào)中心、假日快捷酒店、白云酒店、海關(guān)大樓、司法大樓、投資服務(wù)中心、 銀行街、國際汽車園等設(shè)施已經(jīng)相繼建成，皇冠國際酒店、空港國際中心等項(xiàng)目也已經(jīng)開工建設(shè)，商務(wù)商貿(mào)設(shè)施已初具規(guī)模。 空港加工區(qū)優(yōu)劣式總結(jié)分析 優(yōu)勢 ? 政府政策支持，發(fā)展助跑； ? 未來 15人口區(qū)域的吸引力； ? 形成高速、鐵路、海空聯(lián)運(yùn)等交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢， 交通便捷，可通往市區(qū)及各地； ? 依托自身空港和靠近天津海港的地理優(yōu)勢，成為華北物流中心； ? 隨著空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及周邊配套設(shè)施的完善； ? 空客 A320 以及總部經(jīng)濟(jì)的聚集，推動區(qū)域高速發(fā)展 ? 是濱海新區(qū)距離市區(qū)最近的一個功能區(qū)，距濱海機(jī)場較近； ? 整個 區(qū)域內(nèi)綠化比較好，空氣質(zhì)量高； ? 適宜的氣候和自然地理?xiàng)l件（ **湖、碧波湖），環(huán)境優(yōu)美。 缺點(diǎn) ? 地理位置稍偏遠(yuǎn)， 區(qū)域內(nèi)公交路線缺乏，影響出行； ? 規(guī)劃建設(shè)短時間內(nèi)不成效，開工周期長； ? 目前無成熟生活配套，教育、醫(yī)療等設(shè)施缺乏，無法滿足自身需求； ? 新建區(qū)域，人氣聚集不足； ? 目前發(fā)展不完善，地域較空曠，還有待進(jìn)一步規(guī)劃； ? 由于施工工地較多，人員較雜，流動性大，安全無法保障； ? 津漢公路兩側(cè)污水河，環(huán)境較差。 華明鎮(zhèn) 概況和發(fā)展趨勢分析 規(guī)劃 華明鎮(zhèn) 位于天津市 東麗區(qū) 中部，緊鄰濱海新區(qū)，空港物流 區(qū)就坐落在 **境內(nèi)。我鎮(zhèn)距天津市中心 10km，距天津國際機(jī)場 5km。 2020年由原 華明鎮(zhèn) 和赤土鎮(zhèn)合并而成。全鎮(zhèn)總面積 156km2,總?cè)丝?，轄 14 個行政村。近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 2020 年天津市選擇了三村兩鎮(zhèn)作為天津宅基地?fù)Q房的試點(diǎn)， 華明鎮(zhèn) 就是其中之一。 ⑴ **軟件園：天津市軟件公司 **園區(qū)坐落于 華明鎮(zhèn) ，位于 **家園的西面，用地 1106畝，處于外環(huán)線以內(nèi)。設(shè)計(jì)指標(biāo)為三級稅收每畝地要達(dá)到 50萬元，總稅收達(dá)到 ，這是 華明鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，用以吸引國際高科技軟件開發(fā)、孵化器等，技術(shù)含量比較 高。 ⑵ 經(jīng)濟(jì)功能區(qū)：占地 3300 畝（ 平方公里），每畝地投資 130萬元，設(shè)定指標(biāo)為三級稅收達(dá)到每畝 15～ 20萬元，包括綜合服務(wù)業(yè)、CBD、 EOD 等商務(wù)、商辦企業(yè)， 06 年 9 月開工，是 華明鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的重頭戲。 ⑶ 商務(wù)區(qū)：占地 1984 畝（ 平方公里），位于 **家園內(nèi)部，對 **家園內(nèi)是商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施；對外輻射周邊地區(qū)大型商務(wù)市場，是提高 華明鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)總量的重要因素。 ⑷ 物流綜合服務(wù)區(qū)：全鎮(zhèn)目前有幾千臺大型運(yùn)輸車輛、設(shè)備，但綜合效益并沒有完全體現(xiàn)出來，因?yàn)閽炜浚饬鞯暮芏?，稅收、營業(yè)收入 等社會效益體現(xiàn)出來了，但是經(jīng)濟(jì)效益在 **沒有完全體現(xiàn)出來。目前將重新整合運(yùn)輸業(yè)、建筑施工設(shè)施、機(jī)械設(shè)備行業(yè)、對外配貨行業(yè)等，使之成為 **的產(chǎn)業(yè)之一。另外更重要的是一定要做到延伸和擴(kuò)面，延伸：包括停放、維修、管理、加油、配貨等綜合開發(fā)；擴(kuò)面：是橫向涉及相關(guān)領(lǐng)域的服務(wù)業(yè)，形成優(yōu)勢互補(bǔ)，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展。 ⑸ 兩個村級工業(yè)區(qū)：通過土地整合流轉(zhuǎn)，一些村的不成規(guī)模的工業(yè)小區(qū)要整合成兩個，主要的一個是北于堡工業(yè)小區(qū)，另一個是南坨工業(yè)區(qū)。北于堡工業(yè)小區(qū)是自然形成的，其規(guī)劃整理，設(shè)施都不到位，需要加大投入，進(jìn)行規(guī) 劃調(diào)整和土地整理。南坨工業(yè)小區(qū)，目前受土地指標(biāo)限制，發(fā)展受阻，但其有一定的發(fā)展后勁。 **發(fā)展?fàn)顩r 地處天津城市發(fā)展主軸帶，緊鄰濱海新區(qū)航空城，區(qū)域優(yōu)勢明顯 位于天津市東部的 東麗區(qū) ，地處“武清 中心城區(qū) 塘沽”的城市發(fā)展主軸和京津塘高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上，南側(cè)緊鄰包括空港物流、濱海國際機(jī)場在內(nèi)的濱海新區(qū)航空城，東北部緊鄰 **湖風(fēng)景區(qū)，西側(cè)為已建成的 **示范鎮(zhèn)及規(guī)劃 **科技園，區(qū)域優(yōu)勢明顯。 區(qū)域高等級路網(wǎng)密集，毗鄰濱海國際機(jī)場，交通十分便利 區(qū)域南側(cè)緊鄰連接市區(qū)與濱海新區(qū)的津漢 快速路，地鐵 2 號線延長線在此設(shè)站，東側(cè)緊鄰規(guī)劃環(huán)外環(huán)快速路，北側(cè)緊鄰北環(huán)鐵路，西側(cè)緊鄰赤海路和楊北公路，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，同時項(xiàng)目距濱海國際機(jī)場僅約3 公里，對外交通十分便利。 發(fā)展概況總結(jié) 優(yōu)點(diǎn)： ? 政府政策的支持與傾斜； ? 新建區(qū)域，小區(qū)環(huán)境優(yōu)越； ? 空氣質(zhì)量好，綠化高 ； ? 便捷的交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢， 離快速路和機(jī)場近，出行便捷； ? 示范區(qū)內(nèi)道路狀況良好，便于出行； ? 該區(qū)域的發(fā)展空間大，升值潛力高。 缺點(diǎn)： ? 區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施不完善， 商業(yè)、購物還在規(guī)劃中， 醫(yī)療、教育資源匱乏； ? 沿街污水河污染嚴(yán)重，環(huán)境差； ? 板塊內(nèi) 無公交配套，離市區(qū)遠(yuǎn)； ? 多是還遷戶，人文素質(zhì)不高； ? 區(qū)域內(nèi)正在施工，人員流動大 ，安全保障受影響； ? 通往空港快速路無人行天橋，出行安全無保障。 市場空白點(diǎn) ? **示范區(qū)自身無成熟生活配套，商業(yè)不發(fā)達(dá)，上市量小，無法滿足區(qū)域內(nèi)自身需要 ? **新建商品房區(qū)域需 25 年的開發(fā)周期 ? 空港內(nèi)商業(yè)需 24 年的開發(fā)周期，帶來先機(jī) ? 空港現(xiàn)有商業(yè)檔次過高，多是星級酒店，客戶群體有限 ? 空港入住企業(yè)的加大增加商業(yè)需求 ? 整個 **和空港約 15萬人口的商業(yè)需求 ? 新成交商業(yè)項(xiàng)目，樓面地價高，加劇項(xiàng)目開發(fā)成本 ? 國家和政府對濱海新區(qū)、 **居住區(qū)、空港的政策支持和傾斜 第二篇 天津整體房產(chǎn)市場研究 1 天津商業(yè)發(fā)展分析 天津商業(yè)政策和市場規(guī)劃 天津市“十一五”期間商業(yè)市場規(guī)劃 天津市商務(wù)委，今后五年本市將大力發(fā)展重點(diǎn)商業(yè)設(shè)施，推進(jìn)海河商業(yè)綜合開發(fā)、建設(shè)濱海新區(qū)商業(yè)中心、完善城市中心商業(yè)區(qū)、提升特色專業(yè)商業(yè)街功能和檔次、發(fā)展交通樞紐型商業(yè)，通過優(yōu)化布局、完善功能和提升水平，加快建設(shè)內(nèi)外貿(mào)融合、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，充分體現(xiàn)大都市繁榮、繁華的現(xiàn)代商貿(mào)中心特色?！笆晃濉逼陂g，商業(yè)設(shè)施投資總額將達(dá) 900 億元，年均增長 20%，人均商業(yè) 面積由 平方米提高到 平方米以上，商鋪總存量將從目前的約 900 萬平方米增加到約1200萬平方米。 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃政策 到 2020年，本市人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積將達(dá)到 ，和平路、濱江道、東馬路將成為三大市級商業(yè)中心。同時，本市還將擴(kuò)建發(fā)展 10大特色商業(yè)街。 本市商業(yè)布局將形成市級商業(yè)中心、市級商業(yè)次中心、區(qū)級商業(yè)中心、居住區(qū)級商業(yè)中心多個層次的布局。區(qū)級商業(yè)中心 24處，重點(diǎn)服務(wù)區(qū)域人口的中高檔大宗商品購買，依據(jù)便利交通，設(shè)置大中型綜合商場、專賣商店、超級市場。居住區(qū)級商業(yè)中心 50處，提供便民利民保證居民基本生活的商業(yè)設(shè)施，按照有關(guān)規(guī)定以 700― 900 平方米 /千人配置網(wǎng)點(diǎn)。 2 天津商業(yè)供求關(guān)系分析 天津商業(yè)發(fā)展 —— 總體水平較高 目前，全市有商業(yè)法人單位及產(chǎn)業(yè)活動單位 177142個，從業(yè)人員總數(shù)突破 100萬，商業(yè)經(jīng)營總面積達(dá) 900萬平方米，天津人均商業(yè)面積 。 近十年間，商業(yè) GDP 占全市總量和第三產(chǎn)業(yè)的比重分別為 %和 %。 供求分析 — 整體供大于求， 趨勢有所放緩，需求量有所提升 ，市場競爭激烈 近年來天津市商業(yè)房產(chǎn)總體發(fā)展?fàn)顩r良好，這與近年來天津 市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民 生活水平不斷提高關(guān)系密切，大眾對商業(yè)設(shè)施的需求日益增加，其整體供求關(guān)系呈現(xiàn)出 以下幾個特點(diǎn)： ? 商業(yè)用房新增供應(yīng)量有所下降 2020～ 2020年商業(yè)用房總供應(yīng)量和歷年新增供應(yīng)量呈現(xiàn)上升趨勢比較明顯，到 2020 年底商業(yè)用房總供應(yīng)量達(dá)到 。 2020年新增供應(yīng)量有放緩的趨勢， 2020 年第一季度新增供應(yīng)量為 萬平方米。 ? 商業(yè)用房需求量有所提升 從 2020年開始，新增供應(yīng)量有所下降，但是整體需求量相比 2020年小有增幅，從 2020年到 2020年一季度天津市新面市 及開工的商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目中，大型商業(yè)項(xiàng)目采取了整體出售、長期持有或先持有、后銷售的方式，社區(qū)商鋪也加大了自己持有鋪面的比例， 經(jīng)營模式多以租賃為主或租售各半的方式。所以，天津市新項(xiàng)目的零售比例比 2020年上半年減少一成左右。 ? 商業(yè)用房供大于求的趨勢有所放緩 隨著商業(yè)市場的逐漸成熟，開發(fā)商盲目開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)象逐漸減少， 07年商業(yè)用房供大于求的趨勢有所放緩，但是供大于求的態(tài)勢仍然存在。 歷年天津商業(yè)供應(yīng)情況 0100200300400500總供應(yīng)量 新增供應(yīng)量 銷售量總供應(yīng)量 新增供應(yīng)量 銷售量 2020 2020 2020 2020 2 0 0 7 一季度 天津市商業(yè)市場 整體供大于求 ，供給量在 2020年得到大量釋放，05 年一年的供給量就達(dá)到 355 萬平方米，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄， 0607年因?yàn)檎吆暧^調(diào)整，整體供應(yīng)量依舊不小。這與近年來天津市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高關(guān)系密切，大眾對商業(yè)設(shè)施的需求日益增加。 可以預(yù)見天津商業(yè)發(fā)展空間將是巨大的，通過對近幾年土地成交的宏觀調(diào)控， 從 2020年～ 2020 年，天津商業(yè)房產(chǎn)供應(yīng)量將達(dá)到330余萬平方米。 未來市場中商業(yè)的供應(yīng)量的隨之加大，市場競爭將會更加激烈。 3 商業(yè)租售價格分析 — 商業(yè)用房售價居高不下，持續(xù)走高 商業(yè)用房價格走勢649060387034 70277878%%%%01000202030004000500060007000800090002020 2020 2020 2020 2 0 0 7 一季度0平均價格 增幅 近幾年天津商業(yè)用房的平均售價起伏不大，主要是不同區(qū)域和不同時間投放量大小的影響，但隨著商業(yè)市場的理性開發(fā)和土地價格的持續(xù)增長，商品房的價格仍然持續(xù)走高的態(tài)勢， 2020年第一季度的商品用房價格達(dá)到 7878元 /平米。 天津市商業(yè)設(shè)施售價從 2020 年穩(wěn)步升高 ,商業(yè)設(shè)施的日益完善和升級 ,商業(yè)市場的不斷發(fā)展 ,商業(yè)設(shè)施的價值也在不斷增加。特別是受近幾年房產(chǎn)市場形式大好的影響，商業(yè)用房的價格持續(xù)走高。 商業(yè)租賃價格 — 重新活躍、前景看好 受整體市場供應(yīng)增加的影響，天津市商用房的租金在 2020年以前呈下降 趨勢，在 2020 年才止跌為升。 05 年底天津市商用房的平均租金為 149元人民幣每平方米， 06年仍在持續(xù)增長，市場形式有所轉(zhuǎn)變，濱江道和和平路商鋪?zhàn)饨鹑允侨凶罡?，有的甚至達(dá)到每月每平方米100到 150美金。 隨著商業(yè)租賃市場的重新活躍，以租賃為住的運(yùn)營模式逐漸增多，從而也說明短期獲利行為并不可取， 獲得合理租金收益和長期增值效益將使商業(yè)市場發(fā)展更為有序、穩(wěn)健。因此預(yù)計(jì) 2020年全年天津商業(yè)租賃市場將更加活躍。由此預(yù)計(jì)， 2020年下半年的商業(yè)市場租賃類商業(yè)用房比重將繼續(xù)上升，保守預(yù)計(jì) 2020 年租金上漲幅度在 2%— 4%之間；銷售價格上漲幅度在 3%— 5%之間。 商業(yè)用房平均租金走勢180150140149154 16 .70 % 0%%%0204060801001201401601802002020 2020 2020