【文章內(nèi)容簡介】 限商機。 重點個案分析 浦江國際公寓 產(chǎn)品信息 產(chǎn)品立面以玻璃幕墻為主，強調(diào)現(xiàn)代都市風格的立面效果，能充分表現(xiàn)出項目形象與氣質(zhì)。面積區(qū)間 40－ 100平米，主力 50－ 60平米。 立面 ：幕墻、墻磚相結(jié)合 室內(nèi)交房標準 ：衛(wèi)生間、墻面、地面 大堂裝修： 大理石地面、墻面 電梯配備： 4部客梯 重點個案分析 浦江國際公寓 周邊配套 學校：省實驗、沈陽市第 38中學、和平三校、沈鐵四校、市 20中學、市 108中學 醫(yī)院：陸軍總院渾南分院、沈陽市交通醫(yī)院、沈陽市口腔醫(yī)院、醫(yī)大一院 銀行：浦發(fā)銀行、光大銀行、交行、興業(yè)銀行、中信銀行、工行、建行 商場：中國女人街，三好街、北京華聯(lián)超市 酒店：鳳翔大酒店 依托渾南建設(shè)發(fā)展新建配套，目前配套較為缺失，生活氛圍較低。 重點個案分析 浦江國際公寓 客戶分析 需求情況 購買目的 來自區(qū)域 家庭資產(chǎn) 職業(yè) 年齡 3050歲為主 個體業(yè)主為主，白領(lǐng)與小私企老板為輔 家庭資產(chǎn)在 100萬以上，月收入在 8000以上 沈河區(qū)、和平區(qū)、渾南區(qū)為主 以投資為主，辦公、自用為輔 青睞于 5070㎡ 中小面積戶型，總價在 5060萬之間 年齡在 3050歲之間，以個體業(yè)主為主，白領(lǐng)、小私企老板為輔；主要來自沈河、和平、渾南區(qū)域。 重點個案分析 皇朝萬鑫 基本信息 開發(fā)商 沈陽皇朝萬鑫房屋開發(fā)有限公司 物業(yè)地址 沈陽和平區(qū)青年大街 390號 建筑形態(tài) 公寓、寫字間、酒店 經(jīng)營形式 酒店式公寓 總占地面積 10600㎡ 總建筑面積 250000㎡ 總套數(shù) 447戶 總層數(shù) A棟 48層 B、 C 棟 37層 層高 容積率 15 面積區(qū)間 36300㎡ 主力面積 3666 ㎡ 商業(yè)形式 底商， 15F，自營為主 車位 1000個 車位比 價格 起價： 21000元 /㎡ （寫字間） ，均價 12023元 /㎡（公寓） (含裝修： 30004000元 /㎡ ) ， 車位： 半地下自動化車位 585個； 金廊與銀帶交匯處，擁有一流高端市政配套，區(qū)位優(yōu)越。 重點個案分析 皇朝萬鑫 產(chǎn)品信息 外立面為玻璃幕墻，檔次高端，大堂及公共部分精裝修，裝修標準為五星級酒店標準。 立面 ：幕墻 室內(nèi)交房標準 ：衛(wèi)生間、墻面、地面 大堂裝修： 大理石地面、墻面 電梯配備： 4部客梯 重點個案分析 皇朝萬鑫 產(chǎn)品信息 ? 從面積分布情況來看，南向主要分布大面積產(chǎn)品，大面積戶型面積區(qū)間集中在 200375平方米之間； ? 北向、東北向則是小面積戶型較為集中，北向戶型的面積區(qū)間為 3566平方米之間，其中以 3549平方米面積為主；東北向的戶型面積區(qū)間在3665平方米之間，其中以 3655平方米為主； ? 東南向的面積分布主要以小戶型為主，面積區(qū)間在 3548平方米之間，其中以 ； ? 西南朝向則差異很大的產(chǎn)品存在即：55平方米的小戶型產(chǎn)品， 102360平方米的大戶型產(chǎn)品，根據(jù)位置的不同，產(chǎn)品類型的分布也存在差異。 公寓類產(chǎn)品以中小戶型為主，既可滿足自住辦公的需要，亦可滿足投資需要。 重點個案分析 皇朝萬鑫 周邊配套 購物： 西武百貨、家樂福； 金融： 農(nóng)業(yè)銀行、 中國銀行 、工商銀行； 其他： 皇朝萬豪酒店、 沈陽市華人大酒店 、沈陽市圖書館 、沈陽市科學宮 ； 交通： 28 21 33 23 126 、地鐵二號線 ； 五里河區(qū)域地標性建筑，周邊配套較齊全，商業(yè)氛圍較好。 重點個案分析 皇朝萬鑫 客戶分析 客戶來源 沈河區(qū)、和平區(qū)、皇姑等市內(nèi)區(qū)域 在外地工作的沈陽人 在沈陽工作的外地人 周邊城市往來于沈陽辦理事務(wù)（大連、鞍山、撫順） 租 /購寫字間的國內(nèi)外大中型企業(yè) 所占比例 25% 5% 10% 10% 50% 置業(yè)用途 方便在市內(nèi)的工作、交際活動兼投資房產(chǎn)升值潛力 短期居住或為父母購買兼投資房產(chǎn)升值潛力 短期居住兼投資房產(chǎn)升值潛力 不定期居住兼投資房產(chǎn)升值潛力 做為高級管理者暫住用途 年齡層次 4050歲之間 3040歲之間 3545歲之間 3040歲之間 ———— 消費屬性 二次或以上置業(yè)，具備專業(yè)的投資目光 二次或以上置業(yè)，具有豐富的置業(yè)經(jīng)驗 二次或以上置業(yè)，具有豐富的置業(yè)經(jīng)驗 二次或以上置業(yè)，具有一定的投資眼光 企業(yè)發(fā)展的需要，領(lǐng)導(dǎo)人具有投資目光 客戶屬性 在北部或者南部區(qū)域有別墅，需要在市內(nèi)有高檔居所方便辦理事務(wù) 工作地點在外地，過年過節(jié)放假需要短期居住在沈陽且居住檔次要求高水準 一般為企業(yè)高層、外派管理人員，需要短期居住在沈陽 頻繁往來于沈陽政府或者其他單位處理業(yè)務(wù)問題，需要不定期居住在沈陽 企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，經(jīng)常有外派人員到訪或直接給外派人員短期居住 目標客戶主要是來自沈河區(qū)、和平區(qū)等經(jīng)濟較為發(fā)達區(qū)域的中青年客戶群體，擁有較強的購買力和豐富的置業(yè)經(jīng)驗。 重點個案分析 世茂五里河 基本信息 開發(fā)商 沈陽世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司 沈陽世茂新世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)地址 沈陽和平區(qū)青年大街 390號 建筑形態(tài) 住宅、公寓、商場、寫字樓 經(jīng)營形式 出售 總占地面積 180000㎡ 總建筑面積 1600000㎡ 總套數(shù) 3000 總層數(shù) 3458㎡ 層高 3m 容積率 5 面積區(qū)間 4590㎡ 主力面積 4590㎡ 商業(yè)形式 底商， 17層 ，茂業(yè)百貨 車位 地下 車位比 1： 價格 起價： 10000元 /㎡ ，均價： 11000元 /㎡ ，最高價： 13500 元 /㎡ 以上 車位： 地下： 1000個； 金廊沿線，五里河商圈核心區(qū)域，功能完善的城市綜合體，區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)品優(yōu)勢突出。 重點個案分析 產(chǎn)品信息 世茂五里河 住宅產(chǎn)品以中大戶型為主，主要針對購買力較強的高端目標消費群體。 重點個案分析 周邊配套 教學： 青年大街小學、一二六中學； 商場 :家樂福、展覽館、三好街、西武百貨； 銀行 :盛京銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、建設(shè)銀行； 醫(yī)院 :醫(yī)大二院、陸軍總院 。 位于金廊沿線，五里河商圈核心區(qū)域，擁有城市高端生活配套設(shè)施。 世茂五里河 重點個案分析 新華天璽 基本信息 開發(fā)商 沈陽新華房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)地址 沈陽市中心城區(qū)的市政府廣場北側(cè) 建筑形態(tài) 高層 經(jīng)營形式 物業(yè)公司管理（仲量聯(lián)行） 總占地面積 27000㎡ 總建筑面積 251100㎡ 總套數(shù) 900 總層數(shù) 30層 層高 容積率 面積區(qū)間 45－ 466㎡ 主力面積 60－ 100㎡ 商業(yè)形式 北側(cè)為 4萬平米的高檔生活館，二期南側(cè) 5萬平米的大型主題百貨店 車位 1268個 車位比 1： 1 價格 公寓： 15000－ 24000元 /㎡ 車位：未定價 寫字間：未建 沈陽高端項目，標榜世界級豪宅標準。 CBD中心地段，使之擁有城市中無法復(fù)制的優(yōu)勢。 重點個案分析 新華天璽 產(chǎn)品信息 產(chǎn)品立面為玻璃幕墻，檔次感強。室內(nèi)裝修約 5000元 /平標準，國際化大品牌配備，公共部分裝修也采用豪華標準，欲打造沈陽高端住宅典范。 立面 ：玻璃幕墻 室內(nèi)交房標準 ： 5000元 /平面精裝修 浴缸（僅限 I戶型和 70㎡ 以上戶型）、面盆、坐廁（品牌：德國杜拉維特 Duravit）；水龍頭（品牌：德國高儀 Grohe）；高級淋浴屏；熱水器（品牌 :阿里斯頓 ARISTON /同等品牌）廚房電器：電陶爐或電磁爐、吸油煙機、微波爐、嵌入式消毒柜，（品牌：意大利斯麥格 Smeg）；冰箱（品牌：西門子 /同等品牌）；櫥柜品牌：德國海格 Hacker 大堂裝修： 近 1000平， 9米挑空 電梯配備： 8部智能化高速電梯 走廊裝修標準： 大理石地面 相關(guān)配套 ： 7200平會所，內(nèi)設(shè)紅酒吧、雪茄吧、水療按摩中心 智能化配套： 韓國進口 COMMAX品牌或同等品牌智能家居系統(tǒng)，擁有 家居安防報警、可視對講及門禁；照明控制，接收短信息發(fā)布，窗簾控制，電梯呼叫功能，物業(yè)服務(wù)功能，房間溫濕度顯示，免提接聽撥打電話等功能， 室內(nèi)設(shè)終端機（ 彩色可視對講機）。 重點個案分析 產(chǎn)品信息 新華天璽 k戶型 1室 1廳 1衛(wèi) ㎡ I戶型 1室 1廳 1衛(wèi) ㎡ d戶型 1室 1廳 1衛(wèi) ㎡ f戶型 1室 1廳 1衛(wèi) ㎡ e戶型 2室 1廳 1衛(wèi) ㎡ o戶型 3室 2廳 2衛(wèi) ㎡ 戶型面積以60－ 100平米中小面積為主力，戶型方正，利于規(guī)劃，辦公自住均可。 重點個案分析 周邊配套 醫(yī)院：紅十字會醫(yī)院 (沈陽三院 )、沈河區(qū)中醫(yī)院、市婦嬰醫(yī)院 . 學校：北一經(jīng)小學、中山路小學、 (小西一小 )回民小學、 165中學 . 金融：中國銀行，工商銀行、建設(shè)銀行、盛京銀行，招商銀行、華夏銀行等。 文化：市博物館、遼寧大劇院、 商業(yè)：卓展購物中心、卓越大廈、北市場、家樂福超市、樂購超市 . 餐飲：漁夫碼頭，一家村，杏花春酒店，順峰等 . 市府廣場，沈陽市絕版核心地段，毗鄰中街、太原街兩大商圈，商業(yè)政治氛圍皆濃厚，配套齊全豐富。 新華天璽 重點個案分析 新華天璽 客戶分析 ?客戶多為私營業(yè)主、政府單位職員、企事業(yè)職員 ?投資與自住皆有，比例約為 1： 1 ?城市高端人群，年收入在 80— 100萬元 ?客群以沈河、和平為中心，輻射整個沈陽市，并吸引部分外地置業(yè)者。高端人群，投資兼自用皆有。 客戶大多是被地段及高標準的配套吸引，基本上是投資兼自用。投資與自住的比例大約一半一半。 以沈河跟和平的客戶為主，也有一部分撫順、盤錦的客戶。 重點個案分析 領(lǐng)先國際 基本信息 城市中心地段，大型購物中心之上的公寓項目。入市時間較長，因開發(fā)商原因前期口碑較差。 開發(fā)商 沈陽新拓置業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)地址 沈河青年大街與大西路交匯處 (市委對面 ) 建筑形態(tài) 高層 經(jīng)營形式 物業(yè)公司經(jīng)營 總占地面積 32141 ㎡ 總建筑面積 299132 ㎡ 總套數(shù) 500 總層數(shù) 28 層高 容積率 面積區(qū)間 45－ 90 ㎡ 主力面積 50－ 70 ㎡ 商業(yè)形式 地下一層，地上五層，上海百聯(lián)打造的購物中心 車位 近 1200個 車位比 1： 1 價格 公寓： 17000 元 /㎡ 車位：未定 寫字間： 18000元 /㎡ 公 寓 住 宅 住 宅 住 宅 寫 字 樓 寫 字 樓 重點個案分析 領(lǐng)先國際 產(chǎn)品信息 2023元 /平米精裝修，標準較高。外立面全部玻璃幕墻，簡潔時尚。綜合性價比較高。 立面 ：玻璃幕墻 室內(nèi)交房標準 ： 2023元 /平米精裝修，配備家電，具體品牌未定 大堂裝修： 酒店式大堂 電梯配備： 3部電梯 東芝牌 走廊裝修標準： 精裝修，具體標準未定 相關(guān)配套 ： 領(lǐng)仕俱樂部，近萬平中庭花園 智能化配套：未定 重點個案分析 領(lǐng)先國際 產(chǎn)品信息 面積 45－ 97平方米，主力面積在 50