【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 格格不入，也嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。216。 板塊功能定位興義市旅游居住中心216。 板塊內(nèi)主要代表項(xiàng)目萊蒙帝景、幸福里216。 板塊分析板塊主要項(xiàng)目為“萊蒙帝景、幸福里”，還有一些潛在項(xiàng)目，目前尚未公開，如：“金地國(guó)際電影城”、“鈺元房開下午屯項(xiàng)目”，板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于市場(chǎng)最低谷，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他板塊。（6）、興泰新區(qū)板塊216。 板塊現(xiàn)狀興泰板塊是民航大道延伸段。這里是規(guī)劃中的居住區(qū)、高等級(jí)科技教育區(qū)，是一個(gè)真正的興起新區(qū)，目前是興義市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展活躍的板塊之一，區(qū)域內(nèi)均是新建項(xiàng)目。以水木清華、榮御天下為代表，現(xiàn)在該板塊已經(jīng)成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)。216。 板塊功能定位興義市居住新區(qū)216。 板塊內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目水木清華、榮御天下、萬峰觀邸216。 板塊分析板塊主要項(xiàng)目為“水木清華、榮御天下、萬峰觀邸一期”，同樣是有一些潛在項(xiàng)目，目前尚未公開，如：“萬峰觀邸二期” ，該板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)算是興義市目前最新的開發(fā)板塊，區(qū)域樓盤品質(zhì)及形象都做的較好，屬于很有潛力的一塊開發(fā)的寶地。（六）、供給市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)特征興義目前房地產(chǎn)業(yè)正處在一個(gè)高速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“開發(fā)速度快，開發(fā)量大，價(jià)格穩(wěn)健上漲，行業(yè)水平不平衡，電梯房為開發(fā)主流和消費(fèi)者購(gòu)房理念不成熟”的市場(chǎng)特點(diǎn)。借鑒與警惕216。 受2009年利好形勢(shì)的影響，推盤量迅猛增加由于2009年興義下半年出現(xiàn)井噴式的發(fā)展模式，據(jù)房管局相關(guān)數(shù)據(jù)表明能上市的項(xiàng)目將達(dá)到200萬方左右，實(shí)際面市總面積將突破100萬方，2010年整個(gè)興義市中心區(qū)推盤量將突破120萬方以上。216。 項(xiàng)目集中釋放，造成整個(gè)市場(chǎng)后續(xù)無力目前市場(chǎng)上已經(jīng)公開的項(xiàng)目，受房地產(chǎn)新政的影響，部分樓盤推遲開盤時(shí)間，靜觀國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的趨勢(shì)。樓盤越來越多，未來集中放量將有可能造成整個(gè)市場(chǎng)后續(xù)無力。216。 2010年國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響造成一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)波動(dòng)新國(guó)十條實(shí)施后，各地配套政策相繼出現(xiàn)和實(shí)施，樓市價(jià)格有所回落，受到宏觀調(diào)控政策和整個(gè)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)房地產(chǎn)持續(xù)走低，本土市場(chǎng)部分客戶心理和價(jià)值預(yù)期受到影響，觀望態(tài)度有所上升，部分開發(fā)商由于資金問題，進(jìn)行打折促銷政策，使整體銷售價(jià)格回落。二、客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析（一）、各種檔次商品住宅客戶分析高端商品房和商業(yè)地產(chǎn)主要以多次改善性需求和投資性需求為主高端商品房和商業(yè)地產(chǎn)由于總價(jià)過高，就算是做銀行按揭買房，其首付和月供也相對(duì)較高，因此，要求客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，這部分客戶群購(gòu)買的目的更多傾向于追求生活品質(zhì)和投資性需求，其主要來源以本地高收入全體為主。市場(chǎng)上真正意義上的高端項(xiàng)目有限，銷售旺暢。（二）、普通商品房主要以首次購(gòu)房和改善性需求為主普通商品房由于總價(jià)相對(duì)較低，其主要是購(gòu)房群體有本地和外來居民結(jié)婚購(gòu)房，本地老城區(qū)居民改善性住房，該生活群體購(gòu)房更多考慮是購(gòu)物、上學(xué)、就醫(yī)、出行較為便利的樓盤，也具有適度保值增值心理。（二）、商品住宅房地產(chǎn)購(gòu)買行為分析綜合評(píng)估、地段首選興義市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為黃草、坪東、桔山、民航、新泰、下五屯6個(gè)板塊，其中黃草屬于老城區(qū)板塊，周邊生活配套設(shè)施完善；桔山為政府重點(diǎn)打造的新區(qū)，規(guī)劃為未來的政治、商貿(mào)、科技信息中心，近年來新區(qū)規(guī)劃和建設(shè)飛速發(fā)展；民航、新泰、下五屯片區(qū)目前生活配套設(shè)施建設(shè)方面略為落后，但民航和新泰新區(qū)由于有萊蒙帝景、水木清華等形象較好的樓盤提升整個(gè)板塊商品房形象，吸引較多追求生活和注重生活品質(zhì)的客戶。對(duì)于本市鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和縣城客戶，主要考慮購(gòu)物、上學(xué)、就醫(yī)、出行較為便利的樓盤，黃草、桔山、坪東周邊生活設(shè)施較為完善的老城區(qū)往往成為置業(yè)的首選。綜合衡量、價(jià)格主導(dǎo) 一個(gè)樓盤的內(nèi)部設(shè)施規(guī)劃、產(chǎn)品戶型的優(yōu)劣、小區(qū)未來物業(yè)管理水平、園林規(guī)劃、周邊是否嘈雜、停車位、價(jià)格等諸多因素綜合地影響著客戶置業(yè)的選擇，但許多時(shí)候，價(jià)格仍然起到最關(guān)鍵的主導(dǎo)作用。自住之必需 亦期實(shí)現(xiàn)保值增值當(dāng)前商品房成為了市民身份的一種象征，更多地與婚姻等情感因素交雜在一起，對(duì)多數(shù)人而言，購(gòu)買商品房是為了實(shí)現(xiàn)自住需求；在未來通貨膨脹的心理預(yù)期下，同時(shí)在投資渠道較為狹小的作用下，買房以達(dá)實(shí)現(xiàn)貨幣的保值增值目的的客戶，將置業(yè)當(dāng)做一種可靠的投資手段。三、未來5年市場(chǎng)供給量預(yù)測(cè)根據(jù)2005年至2009年房地產(chǎn)同比遞增數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算年份2005年2006年2007年2008年2009年施工面積年平均遞增比例[1（247。）]247。5=%年均施工面積(＋＋＋＋)247。5=以2009年施工面積為基數(shù)，增長(zhǎng)率按20052009年年均增長(zhǎng)率計(jì)算，2010年2014年市場(chǎng)供應(yīng)總量計(jì)算如下：年份施工面積計(jì)算施工面積萬㎡2010年（1+%）2011年（1+%）2012年（1+%）2013年（1+%）2014年（1+%）總計(jì)四、未來5年市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)本次需求量預(yù)測(cè)為中長(zhǎng)期供需走勢(shì)測(cè)算，考慮各類因素采用綜合預(yù)測(cè)修正為平均值，以能更貼近興義市實(shí)際需求量。 預(yù)測(cè)方法一：需求因素綜合推導(dǎo)法①快速城市化，創(chuàng)造首次置業(yè)需求2007年2010年新增人口城市人口26萬33萬7萬2010年人均住房面積35㎡/人人均家庭人口20072010年新增人口需求量7萬35㎡/人=245萬㎡20072010年實(shí)際銷售量㎡＋㎡＋㎡=㎡20072010年存量需求245萬㎡㎡=㎡20102014年增加人口（4833）247。105=到2020年，城市中心區(qū)人口達(dá)到48萬。20102014年新增加住房需求*35㎡/人=城市化新增人口需求㎡＋㎡=㎡（存量需求+新增需求）②人均收入快速增長(zhǎng)，帶來改善型需求計(jì)算方法：本地戶籍人口/本地平均每戶人口數(shù)*20%*50%*125平方米33萬247。20%50%125平方米=117萬㎡根據(jù)興義市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截止2010年，興義市實(shí)際城鎮(zhèn)戶籍人口33萬，按收入水平劃分，高收入和最高收入兩類家庭占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的20%左右（興義市無此數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，取全國(guó)數(shù)據(jù)），按發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)中產(chǎn)家庭10年左右才會(huì)產(chǎn)生新的購(gòu)房需求，若按未來五年內(nèi)有50%的富裕家庭計(jì)算。③流動(dòng)性過剩，造成投資投機(jī)需求計(jì)算方法：2009年興義市總銷售面積10%5年10%5年=㎡住宅的首要功能是居住，但投資保值是另一大功能，預(yù)計(jì)未來五年內(nèi)全國(guó)投資投機(jī)性需求占總住宅需求的比例為1015%（投資投機(jī)需求興義市無統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，取全國(guó)數(shù)據(jù)），本預(yù)測(cè)按照最低比例10%計(jì)算。④預(yù)測(cè)結(jié)論按照上述分析影響住宅需求的因素，推算20102014年住宅需求總量如下：城市化創(chuàng)造的住房需求㎡改善型住房需求117萬㎡投資投資住房需求㎡總量㎡＋117萬㎡＋㎡=㎡預(yù)測(cè)方法二：成交總量增長(zhǎng)趨勢(shì)推導(dǎo)法按照歷史增長(zhǎng)趨勢(shì)法計(jì)算，20052009五年間，%，考慮到這五年個(gè)別年份住宅銷售存在呈非理性增長(zhǎng)因素，未來五年將難以持續(xù)高速增長(zhǎng)，在此我們大致預(yù)期未來五年均復(fù)合增長(zhǎng)率為15%。（興義房地產(chǎn)管理局公布數(shù)據(jù)）為基數(shù)，計(jì)算20102014年住宅銷售量，㎡。年份施工面積計(jì)算施工面積（萬㎡）2010年（1+15%）2011年（1+15%）2012年（1+15%）2013年（1+15%）2014年（1+15%）總計(jì)預(yù)測(cè)方法三：人均住房面積增長(zhǎng)趨勢(shì)推導(dǎo)法設(shè)20102014年這五年住宅需求為X，那么城區(qū)人口、住宅量和人均住宅建筑面積的關(guān)系如下：根據(jù)興義市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截止到2010年人均住房面積已達(dá)到35平米，結(jié)合2009年城區(qū)人口33萬人進(jìn)行核算，目前興義住房達(dá)到1155萬方。未來5年人均住宅建筑面積=（現(xiàn)有人均住宅建筑面積+年均增加住宅建筑面積*5年=35㎡+（）247。20年5年=㎡現(xiàn)有住宅保有量 + X現(xiàn)有城區(qū)人口 + 未來五年城鎮(zhèn)增量人口人均住宅建筑面積 =(35㎡33萬) + X33萬 + [（48萬33萬）247。2]替換已有數(shù)據(jù) ㎡=X=㎡未來5年市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)結(jié)論：綜合上述方法推導(dǎo)的計(jì)算，未來5年市場(chǎng)需求量如下：（㎡+㎡+㎡）/3=㎡五、未來5年潛在市場(chǎng)消費(fèi)者分析數(shù)據(jù)來源：興義市房管局提供，青藍(lán)紫地產(chǎn)顧問整理公務(wù)員、教師等職業(yè)收入穩(wěn)定，個(gè)體文化素質(zhì)較高，對(duì)居住品質(zhì)有較為強(qiáng)烈的追求，此部分群體買房多為改善性需求或投資；普通工薪階層多為結(jié)婚購(gòu)房或留在城市成為城市居民而購(gòu)房。個(gè)體戶、私營(yíng)業(yè)主等經(jīng)商群體，有較強(qiáng)的購(gòu)買能力，多為投資性購(gòu)買。六、未來總體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析（一）、在經(jīng)歷2010年的低迷樓市后，2011后穩(wěn)步上漲從2009年年末開始，國(guó)家采取強(qiáng)硬的宏觀調(diào)控政策遏制近期飛漲的房?jī)r(jià)，近期全國(guó)各地持幣觀望、只看不買人數(shù)增多，影響本地客戶的購(gòu)房心理，從近期水木清華和鑫吉園開盤情況看，當(dāng)天成交客戶，預(yù)計(jì)在30%以內(nèi)。其中鑫吉園開盤當(dāng)天繳納10萬預(yù)留金每平米優(yōu)惠200元，再打98折。預(yù)計(jì)當(dāng)天成交50多套，成交量22%。起價(jià)2650元，折后起價(jià)在2400左右，折扣相當(dāng)于9折。（二）、城市化進(jìn)程帶來剛性需求增加，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上漲根據(jù)興義城市規(guī)劃，2020年將規(guī)劃成為100萬人口的大中城市規(guī)模，城鎮(zhèn)人口約65萬。此舉將需要大批的外來人口和非城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)入，城市人口的增加將直接提升市區(qū)商品房購(gòu)買需求。（三）、土地出讓和建安成本價(jià)格的攀升，將直接帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲目前市區(qū)較為成熟區(qū)域土地出讓價(jià)格集中在60100萬/畝，而且土地成本會(huì)越來越高，同時(shí)，水泥、鋼筋等建材和人工成本的上升，將直接帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。（四）、保障性住房增加減少部分購(gòu)房客戶從2008年開始保障性住房制度作為國(guó)家促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的手段，并制定了詳細(xì)的土地開發(fā)比例等執(zhí)行細(xì)則，因此，近期每年會(huì)以一定的比例進(jìn)行遞增，保障性住房的增加必將會(huì)分流一部分潛在購(gòu)房客戶。第五部分：寫字樓市場(chǎng)分析一、整體寫字樓市場(chǎng)研究（一）、寫字樓含義寫字樓（office building）即辦公用房，指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的，目前中國(guó)寫字樓共有六代。（二）、目前國(guó)內(nèi)寫字樓發(fā)展?fàn)顩r第一代寫字樓：指計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的行政辦公樓。只能滿足于基本辦公功能，除了布局明顯區(qū)別于住宅以外，其建筑功能與配套設(shè)施并沒有顯著優(yōu)勢(shì)。第二代寫字樓：指外企進(jìn)入中國(guó)，改革開放后獲得開發(fā)建設(shè)的寫字樓。這批寫字樓除了滿足功能需求之外，內(nèi)部空間開始針對(duì)客戶靈活分割,智能化水準(zhǔn)有所提升，將通訊管線、會(huì)議室等辦公結(jié)構(gòu)和功能列為建筑設(shè)計(jì)的必須元素，其兼顧了整體的效率性，但卻忽視環(huán)境的開放性，缺少包容性。 第三代寫字樓： 對(duì)于電信、網(wǎng)絡(luò)甚至多媒體等功能的支持也都開始普及，以高層建筑為主的寫字樓建筑在配套設(shè)施方面也開始普遍使用中央空調(diào)等產(chǎn)品，相比前兩代而言，有了質(zhì)的飛躍，把環(huán)境的舒適、效率、開放度的三者融合，保證了辦公環(huán)境的均好性，可以說是人性化辦公的開端。 第四代寫字樓：不但要求過硬的電訊、寬帶和可自調(diào)的室內(nèi)溫度系統(tǒng)，同時(shí)也在建筑布局方面提出了更高的要求——?jiǎng)屿o分開的辦公布局、會(huì)客空間的設(shè)置與私密性的突出等都開始成為這一時(shí)期寫字樓產(chǎn)品的顯要特征 ，大幅度提升了寫字樓的人性化特點(diǎn)。 第五代寫字樓： 對(duì)新技術(shù)應(yīng)用再次提升了一步，國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的引入，5A智能化產(chǎn)品的運(yùn)用，高標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)字化建筑材料的大量采用，雖然從2002年左右就已經(jīng)成型，但到目前為止其仍是寫字樓市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 第六代寫字樓： 以“生態(tài)”、“酒店式服務(wù)”作為最大特點(diǎn)的商務(wù)辦公空間，同時(shí)集合5A級(jí)寫字樓配置，三者融為一體。建筑更加注重細(xì)節(jié)雕琢，以培養(yǎng)和發(fā)展企業(yè)文化內(nèi)涵為附加值。人性化概念的延展與細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)確實(shí)將提升寫字樓品質(zhì)。2009年，江陰市委市政府100大重點(diǎn)工程之一的“總部壹號(hào)”，首次提出了“第六代寫字樓”的概念，匯集了5A甲級(jí)寫字樓、酒店式公寓、精品商業(yè)三大業(yè)態(tài)。（三）、寫字樓硬件配套標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備配套：電梯系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、停車場(chǎng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、環(huán)保系統(tǒng)、大小會(huì)議室、衛(wèi)生間、溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)。商業(yè)配套：銀行、酒店、休閑、餐飲、購(gòu)物、快遞等（四）、建筑外觀目前各地在建的寫字樓，外觀各具特色，尤其建筑造型多樣。但從外觀的建材搭配上，很容易看出所具有的一些特征?；旧?，外觀建材以玻璃幕墻、或石材及玻璃幕墻搭配而成。其中，現(xiàn)代風(fēng)格的甲級(jí)寫字樓基本上都運(yùn)用了大面積的玻璃幕墻。在石材的運(yùn)用上也有一些比較典型的個(gè)案，在建筑的低層運(yùn)用部分石材。 二、寫字樓發(fā)展趨勢(shì)本省市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)掃描——貴陽(yáng)（一）、貴陽(yáng)寫字樓發(fā)展歷史第一階段 寫字樓萌芽階段（90年代初）貴陽(yáng)當(dāng)?shù)氐膰?guó)有、私營(yíng)、集體企業(yè)單位開始建立正規(guī)的辦公地點(diǎn)時(shí)，寫字樓才不斷地出現(xiàn)，寫字樓的配套上幾乎沒有過多的涉及到硬、軟性服務(wù)，僅僅只是滿足一個(gè)辦公地點(diǎn)的概念。貴陽(yáng)形成了以省政府、省委、省政協(xié)、省直屬機(jī)關(guān)為中心的商業(yè)街，如中華中路、延安西路等，隨著政府辦公設(shè)施的漸趨完善出現(xiàn)了較少商業(yè)用寫字樓。此期間具有代表性的“寫字樓”以貴陽(yáng)市區(qū)內(nèi)省政府、省委、省政協(xié)、省直機(jī)關(guān)為中心的商業(yè)街附近的辦公樓為代表。由于它們與市政單位距離近，又位于當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的商業(yè)區(qū)，形成了貴陽(yáng)寫字樓的萌芽。第二階段 軟件發(fā)展階段（90年代中后期）隨著“對(duì)外交流”的增多，開發(fā)商不僅僅是單純地在辦公硬件如辦公桌、電梯、空調(diào)等上下功夫，而是把注意力更多地放在了服務(wù)的質(zhì)量上，在服務(wù)過程中開始嘗試著人性化的服務(wù)模式。這時(shí)的貴陽(yáng)開始出現(xiàn)了比較規(guī)范的寫字樓，這些寫字樓以小高層為主；同時(shí)也出現(xiàn)了小部分20