珠海市商品住宅市場(chǎng)分析公寓住宅(編輯修改稿)
2025-06-22 17:15 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 較為平穩(wěn)。 4）唐家距離市中心較遠(yuǎn)，給人的心理感覺(jué)偏向于郊區(qū)，以休閑度假型大型社區(qū)盤(pán)為主，銷售狀況一般。 綜合時(shí)間和地域上的因素，與本項(xiàng)目同期競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)比較少，只是香洲的兩個(gè)與本項(xiàng)目規(guī)模相近的樓盤(pán)，而這兩個(gè)樓盤(pán)的外部條件要遜色與本項(xiàng)目。 表 21 珠海市近年海景盤(pán)銷售狀況表 樓盤(pán)名稱 區(qū)域 推出時(shí)間 現(xiàn)推量 面積范圍 樓盤(pán)均價(jià) 銷售率 暢銷單位 單位 戶 平方米 元 /平方米 % 平方米 積 壓 盤(pán) 海愉半島 吉大 1998 年 204 145320 5200 60% 海景單位 景灣豪苑 吉大 1998 年初 142 173240 8380 80% 173 四房 宏海灣花園 吉大 2000 年 196 128250 7300 60% 128 三房 寧?；▓@ 香洲 2000 年 159 81305 5880 68% 125 三房 順 銷 盤(pán) 海濱花園 吉大 1997 年 100 256261 9100 98% 261 五房 君怡傲海居 吉大 2002 年中 86 148422 6000 95% 193 五房 龍洲灣 吉大 2001 年中 156 128340 4700 98% 131 三房 海灣御庭 吉大 2002 年 194 115260 5000 98% 152 四房 金海灣花園 香洲 2000 年 132 87300 5380 97% 160 四房 恒景花園 香洲 2000 年 184 113217 5200 98% 113 三房 海灣雅苑 拱北 2002 年底 400 35200 6500 97% 164 四房 美麗灣 唐家 2001 年底 600 55262 4800 85% 海景 單位 旭日灣 唐家 2002 年 550 75168 4400 92% 海景單位 近 期 推 出 盤(pán) 揚(yáng)名海邑 香洲 2020 年 9月 191 131194 7000（發(fā)展商預(yù)期） 已認(rèn)籌 200多戶 星海灣 香洲 2020 年底 以 140190為主 7000（發(fā)展商預(yù)期） 資料來(lái)源：珠江恒昌 三、銷售速度 在銷售速度方面，海景盤(pán)由于單價(jià)較高，戶型偏大，單元總價(jià)高，其銷售周期通常都在 2 年或以上。如恒景花園 184 套單位，從 2000 年開(kāi)售，到 2020年年初才基本全部售完；君怡傲海居 銷售 86 套單位也用了逾 2 年時(shí)間；銷售周期最短的是海灣雅苑，其銷售近 400 套單位用了不到 2 年，但該盤(pán)當(dāng)中有約 150套 40 平方米以下的小戶型， 50 套左右 80 平方米的兩房?jī)蓮d。 前期銷售時(shí)間的抓緊至關(guān)重要。根據(jù)以往珠海海景盤(pán)的銷售情況來(lái)看，整個(gè)樓盤(pán)的成敗往往取決于銷售階段的前期，大概半年時(shí)間左右。如君怡傲海居、海灣雅苑開(kāi)盤(pán)半年內(nèi)的樓盤(pán)銷售量均超過(guò)了其總貨量的 50%；而海愉半島、景灣豪苑等由于前期銷售并不理想，如今仍然是積壓盤(pán)。 市場(chǎng)營(yíng)銷實(shí)態(tài)及分析 推售規(guī)格 1）現(xiàn)時(shí)珠海仍是以出售樓花的方式為主流，絕大多數(shù)樓盤(pán)在工 程進(jìn)度尚處于正負(fù)零零時(shí)就采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式推出市場(chǎng)，樣板間尚未做好，售樓部也較為簡(jiǎn)單； 2）規(guī)模較大樓盤(pán)由于發(fā)展商實(shí)力較強(qiáng)，亦擁有較豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)理念，其推售規(guī)格通常較高。如華發(fā)新城，其二期推出時(shí)樓體已接近封頂，并在現(xiàn)樓里做樣板房展示，擁有較大型的售樓中心及完善的會(huì)所等配套，園林景觀也已開(kāi)放，再配合其豐富的現(xiàn)場(chǎng)包裝，給買家較強(qiáng)的視覺(jué)效果與信心，更容易產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)； 3）海景盤(pán)由于多是以高層為主，建設(shè)周期較長(zhǎng)，在開(kāi)盤(pán)時(shí)較難有一個(gè)完整的外立面。如揚(yáng)名海邑在今年 9 月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)樓盤(pán)剛開(kāi)始做首層，售樓部只有不到 20 平方米，裝修簡(jiǎn)單，與其高檔海景盤(pán)的定位并不符合。 推售量及節(jié)奏 目前珠海住宅市場(chǎng)在推售時(shí)除規(guī)模較大的樓盤(pán)按照其開(kāi)發(fā)時(shí)序分組團(tuán)推出外（如華發(fā)新城、海怡灣畔等），較多樓盤(pán)都采用一次性全部推出的方法，像早期的海景盤(pán)海灣雅苑、君怡傲海居，近期的揚(yáng)名海邑等均是一次性推出市場(chǎng)，較少在推出節(jié)奏上采取其他特殊的手法。這種做法的優(yōu)點(diǎn)是可以給買家更多的選擇空間，對(duì)帶動(dòng)樓盤(pán)初期的人氣及 形成樓盤(pán)的熱銷有一定的促進(jìn)作用。但其缺點(diǎn)亦是顯而易見(jiàn)的：容易造成后期的銷售壓力。 入市手法 目前珠海普遍采用以認(rèn)購(gòu)樓花的方法入市，在公開(kāi)發(fā)售期 12 個(gè)月前開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，如揚(yáng)名海邑采取認(rèn)購(gòu) VIP 籌的方式確定買家的購(gòu)買意向；御龍山莊則在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期收取誠(chéng)意金 2 萬(wàn)元，在樓盤(pán)取得房產(chǎn)預(yù)售證前可退。以上兩種做法的區(qū)別在于是否選定認(rèn)購(gòu)單位。這樣做一方面更容易搶占市場(chǎng)先機(jī)爭(zhēng)取買家，另外可以根據(jù)市場(chǎng)的反映及時(shí)調(diào)整下一步的銷售和應(yīng)變策略。 除此之外，有實(shí)力的發(fā)展商則更多采用現(xiàn)樓或準(zhǔn)現(xiàn)樓入市的手法。如華發(fā)新城和海怡灣畔，因其推 出量較大，實(shí)際的現(xiàn)樓和精致的園林無(wú)疑更容易給買家以切身感受，增強(qiáng)其購(gòu)買信心。 宣傳推廣 現(xiàn)時(shí)珠海樓盤(pán)的宣傳推廣途徑主要分為以下 5 種： 1）報(bào)紙。報(bào)紙仍是珠海開(kāi)發(fā)商最常用的推廣途徑，其中又以珠海特區(qū)報(bào)和珠江晚報(bào)的受眾率為高，另外南方都市報(bào)珠海樓市版也有一定的影響力； 2）電視。電視廣告雖然費(fèi)用較高，但其影響范圍廣、信息傳遞明確，是不少較有實(shí)力的發(fā)展商的常用宣傳推廣途徑。如華發(fā)新城就訴巨資在每晚珠海新聞后的 30 秒黃金時(shí)段插播廣告； 3）房展會(huì)。每年珠海都會(huì)舉辦兩次房展會(huì)，這也是開(kāi)發(fā)商們展示及宣傳的有效舞臺(tái)； 4）戶外廣告。除樓盤(pán)自身外圍的現(xiàn)場(chǎng)包裝外，戶外大型廣告牌在珠海相對(duì)應(yīng)用較少； 5）其他。除以上幾種常用途徑外，有些開(kāi)發(fā)商則依靠自身?xiàng)l件選擇其他的宣傳途徑，如海怡灣畔除擁有自身的社區(qū)網(wǎng)站外，還依靠自己的港資背景不定期在香港參加房展會(huì)以擴(kuò)大其客戶范圍。 樓盤(pán)賣點(diǎn) 總的來(lái)說(shuō)，地段、景觀、內(nèi)部設(shè)計(jì)及附加服務(wù)是現(xiàn)時(shí)珠海樓盤(pán)的四大主要賣點(diǎn)。 地段的好壞直接影響著其生活便利性，由于吉大區(qū)域發(fā)展較為成熟，幾乎所有吉大的樓盤(pán)都將“地處吉大、生活便利”作為其賣點(diǎn)之一，如園林熙郡、海灣御庭、君怡傲海居等； 自然景觀較好的樓 盤(pán)則依靠自己的資源優(yōu)勢(shì)，以海景、山景等作為主要賣點(diǎn)，如景山茗園、揚(yáng)名海邑、君怡傲海居等； 內(nèi)部設(shè)計(jì)及附加服務(wù)的逐漸重視則體現(xiàn)了住宅人性化的發(fā)展趨勢(shì)，如華發(fā)新城的大型園林、人工湖泊，海灣御庭的 米寬玻璃窗、五星級(jí)管家服務(wù)。 珠海市部分樓盤(pán)賣點(diǎn) 樓盤(pán)名稱 樓盤(pán)賣點(diǎn) 揚(yáng)名海邑 情侶路、野貍島（中央音樂(lè)學(xué)院）、東南亞園林、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、五星級(jí)會(huì)所
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