貴陽(yáng)市城南楓竹苑商品住宅項(xiàng)目市場(chǎng)推廣策劃方案公寓住宅(編輯修改稿)
2025-06-22 06:08 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)是一個(gè)依賴政策消費(fèi)的市場(chǎng)。隨著前幾年開(kāi)發(fā)的推進(jìn)，存量補(bǔ)貼、集資建房、金融信貸支持等利好政策因素所形成的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力已得到充分體現(xiàn)，市場(chǎng)慢慢進(jìn)入依賴自然消費(fèi)能力來(lái)消化市場(chǎng)供給的時(shí)代 —— 真正意義上的散戶時(shí)代，黃金市場(chǎng)已露出探底的跡象。 眾所周知，筑城地產(chǎn)市場(chǎng)受惠于政策恩賜成分較大，前兩年的市場(chǎng)消化主要依賴政策因素消費(fèi)能力，而當(dāng)這一消費(fèi)能力釋放完畢或主力部分已 經(jīng)釋放之后，市場(chǎng)會(huì)面臨缺少消費(fèi)支撐和購(gòu)買(mǎi)力拉動(dòng)這樣的新市場(chǎng)問(wèn)題。相應(yīng)筑城經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的自然消費(fèi)能力，一直都是一個(gè)棘手的問(wèn)題。 90年代前富起來(lái)的消費(fèi)者，其消費(fèi)能力也已得到充足釋放，這一部分消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力已不再是具有“有效購(gòu)買(mǎi)力”的意義。而 90年代后中國(guó)經(jīng)濟(jì)軟著陸，直到 90年代末期才完成這一調(diào)整，培養(yǎng)具較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力消費(fèi)者的能力比這之前要遜色的多，新的市場(chǎng)消費(fèi)主力軍并未形成。 有效購(gòu)買(mǎi)力充分釋放的必然結(jié)果就是促使發(fā)展商挖掘潛在消費(fèi)能力，但潛在購(gòu)買(mǎi)力目前表現(xiàn)出購(gòu)買(mǎi)斷層的市場(chǎng)跡象。率先下海的這部分消費(fèi)者，其消費(fèi)能力亦被 釋放，靠隱性收入擠身于高消費(fèi)能力群體的消費(fèi)能力也被釋放，當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)者不再是面對(duì)“讓有錢(qián)人買(mǎi)房”，更應(yīng)該面對(duì)“讓該買(mǎi)房的人都盡可能的買(mǎi)房”這樣的問(wèn)題。 在高端消費(fèi)能力出現(xiàn)斷層的情況下，市場(chǎng)出現(xiàn)了兩極反差：一是高端消費(fèi)還有 35年的培育過(guò)程，房屋的空置率較高；二是外來(lái)人口的不斷涌進(jìn)，新生代的不斷成長(zhǎng)，中等收入家庭（中等收入畢竟是市場(chǎng)的主體）人口增多的擁擠帶來(lái)二次置業(yè)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，真正導(dǎo)致的是需要買(mǎi)房的人租房住。不需買(mǎi)房偏出租。因此在市場(chǎng)殘酷的競(jìng)爭(zhēng)面前，高端的利潤(rùn)空間固然可觀，但瓜分蛋糕的群體都虎視耽耽，緊盯這塊肥 肉。在環(huán)境、配套、品牌的塑造并不占優(yōu)的項(xiàng)目背景下，宏觀環(huán)境促成的消費(fèi)群體也只能是 “讓該買(mǎi)房的人都盡可能的買(mǎi)房”而不是“讓有錢(qián)人買(mǎi)房”和高端消費(fèi)的概念房。因此文中所提到的群體應(yīng)為項(xiàng)目的主導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)群體。 二、項(xiàng)目所面臨的壓力： 在貴陽(yáng)市小河版塊逐漸步入成熟居住環(huán)境后，烏當(dāng)、金陽(yáng)、花溪版塊正方興未艾，真正意義上的油榨版塊并未形成。三橋版塊由于交通路線的密集，過(guò)往車(chē)輛的繁多，居家的環(huán)境一直未得到認(rèn)可。而油榨版塊由于貴鋼的污染，歷來(lái)背篼、小商小販的聚集跌失了環(huán)境的檔次，使其處于三橋版塊的同一起跑線上，真正的大環(huán)境氣候并未形成。 隨著貴陽(yáng)市居住區(qū)劃特征的明顯化，新華路段聚集了高檔辦公住宅環(huán)境氛圍后，逐漸向油榨版塊延伸，油榨區(qū)域的居住檔次得到了明顯提升，幾個(gè)具有代表性的樓盤(pán)如錦繡家園、金果園、香樟南國(guó)的入駐，為區(qū)域提升了不少檔次和增 添了購(gòu)買(mǎi)的信心。但同時(shí)也是環(huán)境的逐漸成熟原因而帶來(lái)諸多競(jìng)爭(zhēng)的壓力，從項(xiàng)目所出的區(qū)位來(lái)看，前有美家馨園及香樟南國(guó)，左有金果園及水口寺片區(qū)附近樓盤(pán)，對(duì)項(xiàng)目形成圍攻之勢(shì)。而且項(xiàng)目屬于單體小盤(pán)，在推廣上不可能象大盤(pán)形成排山倒海的大手筆傳播效應(yīng)，在一定程度上必然會(huì)弱化項(xiàng)目本身的存在。 治安、環(huán)境的欠缺跌失項(xiàng)目居家的氛圍。項(xiàng)目所處青年路段，由于外來(lái)人口聚集、社會(huì)游離人員出沒(méi)、農(nóng)戶間雜其中的現(xiàn)狀使社會(huì)治安問(wèn)題令人堪憂。同時(shí)項(xiàng)目緊挨塵土飛揚(yáng)的公路顯得吵雜，背面緊依山勢(shì)的特征所形成的壓迫之感，使項(xiàng)目在環(huán)境上沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。同時(shí) 從位置上來(lái)看，項(xiàng)目雖然緊鄰美家馨園，但就這關(guān)鍵的幾步造成項(xiàng)目相對(duì)內(nèi)縮的心理距離，讓消費(fèi)者感覺(jué)是一個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合部。（這一心理距離的產(chǎn)生將隨著周?chē)幼潜P(pán)的成熟，道路的改建而逐漸消除） 不合理戶型結(jié)構(gòu)的定型將減少項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如戶型的采光設(shè)計(jì)上不盡如人意，甚至出現(xiàn)進(jìn)屋先穿過(guò)廚房的現(xiàn)象，這顯然與現(xiàn)代居家理念相悖。在強(qiáng)調(diào)“小而精”的市場(chǎng)觀念中，越是小戶型，越要考慮它的精致、實(shí)用主義上，而不是高端消費(fèi)型的大氣、闊綽、張揚(yáng)上。 從項(xiàng)目所處區(qū)域的群體來(lái)看，目前的住房產(chǎn)品的消費(fèi)能量還處于聚集階段，整體購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)能力 不足。雖有貴鋼企業(yè)的支撐，花鳥(niǎo)市場(chǎng)的牽入，但僅有聚集的能量
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