貴陽市城南楓竹苑商品住宅項(xiàng)目市場推廣策劃方案公寓住宅(編輯修改稿)
2025-06-22 06:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 場是一個(gè)依賴政策消費(fèi)的市場。隨著前幾年開發(fā)的推進(jìn)，存量補(bǔ)貼、集資建房、金融信貸支持等利好政策因素所形成的市場購買力已得到充分體現(xiàn)，市場慢慢進(jìn)入依賴自然消費(fèi)能力來消化市場供給的時(shí)代 —— 真正意義上的散戶時(shí)代，黃金市場已露出探底的跡象。 眾所周知，筑城地產(chǎn)市場受惠于政策恩賜成分較大，前兩年的市場消化主要依賴政策因素消費(fèi)能力，而當(dāng)這一消費(fèi)能力釋放完畢或主力部分已 經(jīng)釋放之后，市場會(huì)面臨缺少消費(fèi)支撐和購買力拉動(dòng)這樣的新市場問題。相應(yīng)筑城經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的自然消費(fèi)能力，一直都是一個(gè)棘手的問題。 90年代前富起來的消費(fèi)者，其消費(fèi)能力也已得到充足釋放，這一部分消費(fèi)者的購買力已不再是具有“有效購買力”的意義。而 90年代后中國經(jīng)濟(jì)軟著陸，直到 90年代末期才完成這一調(diào)整，培養(yǎng)具較強(qiáng)購買力消費(fèi)者的能力比這之前要遜色的多，新的市場消費(fèi)主力軍并未形成。 有效購買力充分釋放的必然結(jié)果就是促使發(fā)展商挖掘潛在消費(fèi)能力，但潛在購買力目前表現(xiàn)出購買斷層的市場跡象。率先下海的這部分消費(fèi)者，其消費(fèi)能力亦被 釋放，靠隱性收入擠身于高消費(fèi)能力群體的消費(fèi)能力也被釋放，當(dāng)前的經(jīng)營者不再是面對(duì)“讓有錢人買房”，更應(yīng)該面對(duì)“讓該買房的人都盡可能的買房”這樣的問題。 在高端消費(fèi)能力出現(xiàn)斷層的情況下，市場出現(xiàn)了兩極反差：一是高端消費(fèi)還有 35年的培育過程，房屋的空置率較高；二是外來人口的不斷涌進(jìn)，新生代的不斷成長，中等收入家庭（中等收入畢竟是市場的主體）人口增多的擁擠帶來二次置業(yè)的現(xiàn)實(shí)問題，真正導(dǎo)致的是需要買房的人租房住。不需買房偏出租。因此在市場殘酷的競爭面前，高端的利潤空間固然可觀，但瓜分蛋糕的群體都虎視耽耽，緊盯這塊肥 肉。在環(huán)境、配套、品牌的塑造并不占優(yōu)的項(xiàng)目背景下，宏觀環(huán)境促成的消費(fèi)群體也只能是 “讓該買房的人都盡可能的買房”而不是“讓有錢人買房”和高端消費(fèi)的概念房。因此文中所提到的群體應(yīng)為項(xiàng)目的主導(dǎo)購買群體。 二、項(xiàng)目所面臨的壓力： 在貴陽市小河版塊逐漸步入成熟居住環(huán)境后，烏當(dāng)、金陽、花溪版塊正方興未艾，真正意義上的油榨版塊并未形成。三橋版塊由于交通路線的密集，過往車輛的繁多，居家的環(huán)境一直未得到認(rèn)可。而油榨版塊由于貴鋼的污染，歷來背篼、小商小販的聚集跌失了環(huán)境的檔次，使其處于三橋版塊的同一起跑線上，真正的大環(huán)境氣候并未形成。 隨著貴陽市居住區(qū)劃特征的明顯化，新華路段聚集了高檔辦公住宅環(huán)境氛圍后，逐漸向油榨版塊延伸，油榨區(qū)域的居住檔次得到了明顯提升，幾個(gè)具有代表性的樓盤如錦繡家園、金果園、香樟南國的入駐，為區(qū)域提升了不少檔次和增 添了購買的信心。但同時(shí)也是環(huán)境的逐漸成熟原因而帶來諸多競爭的壓力，從項(xiàng)目所出的區(qū)位來看，前有美家馨園及香樟南國，左有金果園及水口寺片區(qū)附近樓盤，對(duì)項(xiàng)目形成圍攻之勢(shì)。而且項(xiàng)目屬于單體小盤，在推廣上不可能象大盤形成排山倒海的大手筆傳播效應(yīng)，在一定程度上必然會(huì)弱化項(xiàng)目本身的存在。 治安、環(huán)境的欠缺跌失項(xiàng)目居家的氛圍。項(xiàng)目所處青年路段，由于外來人口聚集、社會(huì)游離人員出沒、農(nóng)戶間雜其中的現(xiàn)狀使社會(huì)治安問題令人堪憂。同時(shí)項(xiàng)目緊挨塵土飛揚(yáng)的公路顯得吵雜，背面緊依山勢(shì)的特征所形成的壓迫之感，使項(xiàng)目在環(huán)境上沒有優(yōu)勢(shì)。同時(shí) 從位置上來看，項(xiàng)目雖然緊鄰美家馨園，但就這關(guān)鍵的幾步造成項(xiàng)目相對(duì)內(nèi)縮的心理距離，讓消費(fèi)者感覺是一個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合部。（這一心理距離的產(chǎn)生將隨著周圍居住樓盤的成熟，道路的改建而逐漸消除） 不合理戶型結(jié)構(gòu)的定型將減少項(xiàng)目市場競爭優(yōu)勢(shì)。如戶型的采光設(shè)計(jì)上不盡如人意，甚至出現(xiàn)進(jìn)屋先穿過廚房的現(xiàn)象，這顯然與現(xiàn)代居家理念相悖。在強(qiáng)調(diào)“小而精”的市場觀念中，越是小戶型，越要考慮它的精致、實(shí)用主義上，而不是高端消費(fèi)型的大氣、闊綽、張揚(yáng)上。 從項(xiàng)目所處區(qū)域的群體來看，目前的住房產(chǎn)品的消費(fèi)能量還處于聚集階段，整體購買市場能力 不足。雖有貴鋼企業(yè)的支撐，花鳥市場的牽入，但僅有聚集的能量
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1