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正文內(nèi)容

貴陽市城南楓竹苑商品住宅項(xiàng)目市場推廣策劃方案公寓住宅(編輯修改稿)

2025-06-22 06:08 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 場是一個(gè)依賴政策消費(fèi)的市場。隨著前幾年開發(fā)的推進(jìn),存量補(bǔ)貼、集資建房、金融信貸支持等利好政策因素所形成的市場購買力已得到充分體現(xiàn),市場慢慢進(jìn)入依賴自然消費(fèi)能力來消化市場供給的時(shí)代 —— 真正意義上的散戶時(shí)代,黃金市場已露出探底的跡象。 眾所周知,筑城地產(chǎn)市場受惠于政策恩賜成分較大,前兩年的市場消化主要依賴政策因素消費(fèi)能力,而當(dāng)這一消費(fèi)能力釋放完畢或主力部分已 經(jīng)釋放之后,市場會(huì)面臨缺少消費(fèi)支撐和購買力拉動(dòng)這樣的新市場問題。相應(yīng)筑城經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的自然消費(fèi)能力,一直都是一個(gè)棘手的問題。 90年代前富起來的消費(fèi)者,其消費(fèi)能力也已得到充足釋放,這一部分消費(fèi)者的購買力已不再是具有“有效購買力”的意義。而 90年代后中國經(jīng)濟(jì)軟著陸,直到 90年代末期才完成這一調(diào)整,培養(yǎng)具較強(qiáng)購買力消費(fèi)者的能力比這之前要遜色的多,新的市場消費(fèi)主力軍并未形成。 有效購買力充分釋放的必然結(jié)果就是促使發(fā)展商挖掘潛在消費(fèi)能力,但潛在購買力目前表現(xiàn)出購買斷層的市場跡象。率先下海的這部分消費(fèi)者,其消費(fèi)能力亦被 釋放,靠隱性收入擠身于高消費(fèi)能力群體的消費(fèi)能力也被釋放,當(dāng)前的經(jīng)營者不再是面對(duì)“讓有錢人買房”,更應(yīng)該面對(duì)“讓該買房的人都盡可能的買房”這樣的問題。 在高端消費(fèi)能力出現(xiàn)斷層的情況下,市場出現(xiàn)了兩極反差:一是高端消費(fèi)還有 35年的培育過程,房屋的空置率較高;二是外來人口的不斷涌進(jìn),新生代的不斷成長,中等收入家庭(中等收入畢竟是市場的主體)人口增多的擁擠帶來二次置業(yè)的現(xiàn)實(shí)問題,真正導(dǎo)致的是需要買房的人租房住。不需買房偏出租。因此在市場殘酷的競爭面前,高端的利潤空間固然可觀,但瓜分蛋糕的群體都虎視耽耽,緊盯這塊肥 肉。在環(huán)境、配套、品牌的塑造并不占優(yōu)的項(xiàng)目背景下,宏觀環(huán)境促成的消費(fèi)群體也只能是 “讓該買房的人都盡可能的買房”而不是“讓有錢人買房”和高端消費(fèi)的概念房。因此文中所提到的群體應(yīng)為項(xiàng)目的主導(dǎo)購買群體。 二、項(xiàng)目所面臨的壓力: 在貴陽市小河版塊逐漸步入成熟居住環(huán)境后,烏當(dāng)、金陽、花溪版塊正方興未艾,真正意義上的油榨版塊并未形成。三橋版塊由于交通路線的密集,過往車輛的繁多,居家的環(huán)境一直未得到認(rèn)可。而油榨版塊由于貴鋼的污染,歷來背篼、小商小販的聚集跌失了環(huán)境的檔次,使其處于三橋版塊的同一起跑線上,真正的大環(huán)境氣候并未形成。 隨著貴陽市居住區(qū)劃特征的明顯化,新華路段聚集了高檔辦公住宅環(huán)境氛圍后,逐漸向油榨版塊延伸,油榨區(qū)域的居住檔次得到了明顯提升,幾個(gè)具有代表性的樓盤如錦繡家園、金果園、香樟南國的入駐,為區(qū)域提升了不少檔次和增 添了購買的信心。但同時(shí)也是環(huán)境的逐漸成熟原因而帶來諸多競爭的壓力,從項(xiàng)目所出的區(qū)位來看,前有美家馨園及香樟南國,左有金果園及水口寺片區(qū)附近樓盤,對(duì)項(xiàng)目形成圍攻之勢(shì)。而且項(xiàng)目屬于單體小盤,在推廣上不可能象大盤形成排山倒海的大手筆傳播效應(yīng),在一定程度上必然會(huì)弱化項(xiàng)目本身的存在。 治安、環(huán)境的欠缺跌失項(xiàng)目居家的氛圍。項(xiàng)目所處青年路段,由于外來人口聚集、社會(huì)游離人員出沒、農(nóng)戶間雜其中的現(xiàn)狀使社會(huì)治安問題令人堪憂。同時(shí)項(xiàng)目緊挨塵土飛揚(yáng)的公路顯得吵雜,背面緊依山勢(shì)的特征所形成的壓迫之感,使項(xiàng)目在環(huán)境上沒有優(yōu)勢(shì)。同時(shí) 從位置上來看,項(xiàng)目雖然緊鄰美家馨園,但就這關(guān)鍵的幾步造成項(xiàng)目相對(duì)內(nèi)縮的心理距離,讓消費(fèi)者感覺是一個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合部。(這一心理距離的產(chǎn)生將隨著周圍居住樓盤的成熟,道路的改建而逐漸消除) 不合理戶型結(jié)構(gòu)的定型將減少項(xiàng)目市場競爭優(yōu)勢(shì)。如戶型的采光設(shè)計(jì)上不盡如人意,甚至出現(xiàn)進(jìn)屋先穿過廚房的現(xiàn)象,這顯然與現(xiàn)代居家理念相悖。在強(qiáng)調(diào)“小而精”的市場觀念中,越是小戶型,越要考慮它的精致、實(shí)用主義上,而不是高端消費(fèi)型的大氣、闊綽、張揚(yáng)上。 從項(xiàng)目所處區(qū)域的群體來看,目前的住房產(chǎn)品的消費(fèi)能量還處于聚集階段,整體購買市場能力 不足。雖有貴鋼企業(yè)的支撐,花鳥市場的牽入,但僅有聚集的能量
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