杭州市商品住宅市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-10-09 08:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 購(gòu)房目的 購(gòu)房目的與上一年的調(diào)查結(jié)果相比，其中投資自住均可的比例上升較多，體現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)于樓市的投資預(yù)期開始上升。為改善本身居住而選擇的買房的群體是購(gòu)房的主體，而 80 年代的群體進(jìn)入結(jié)婚熱潮，使得婚房市場(chǎng)仍有穩(wěn)定需求支撐。 購(gòu)房首選區(qū)域 在購(gòu)房首選區(qū)域中，濱江區(qū)、市中心、城西原文教區(qū)塊分別占據(jù)了前三位 。接下來分別是九堡和下沙、城西三墩、古蕩和蔣村，余杭和閑林。濱江作為杭州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，又是目前新盤供應(yīng)最多的區(qū)域，選擇余地很大，地鐵也已經(jīng)開工建設(shè)，交通等居住 配套設(shè)施發(fā)展很快，性價(jià)比高是濱江樓盤的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在，因此成為購(gòu)房者首選購(gòu)房區(qū)域。市中心和城西原文教區(qū)塊則是由于交通便利，生活設(shè)施完善一直受到購(gòu)房者的青睞。本次受訪者中本科及以上學(xué)歷占到近六成比例，只要有穩(wěn)定的工作單位就能在杭州落戶，因此購(gòu)房入戶對(duì)于購(gòu)房者來說吸引力不如預(yù)期的大。另外，一些關(guān)注度比較高的，如閑林，余杭區(qū)，三墩區(qū)域的選 擇比例較去年上升了很多，分別達(dá)到了 %和%。而城東，如景芳，采荷，四季青，三里亭，閘弄口選擇比例則縮小了很多，這和城東新盤稀缺有很大的關(guān)系。與之相印證的是，購(gòu)房者選擇這些區(qū)域的原因。 購(gòu)房決策因素 在購(gòu)房首要決策因素中，地段仍是最首要的決定因素，在本次受訪人群中，把地理位置放在購(gòu)房首選考慮因素的為 39%，超過了房?jī)r(jià)，只要地理位置優(yōu)越，房?jī)r(jià)略高出心理估價(jià)也可以承受。而把價(jià)格因素放在首選考慮的為 %。這也是和購(gòu)房者逐漸理性的購(gòu)房心理有一定的相關(guān)性，本次調(diào)研的受訪者大多是 首次置業(yè)的年輕人，購(gòu)房時(shí)除了考慮自身的居住需求外，還會(huì)考慮到這套物業(yè)轉(zhuǎn)手時(shí)的影響因素，因此地段仍 然是購(gòu)房時(shí)最首要的決策因素。 在購(gòu)房次要決策因素中，價(jià)格是出現(xiàn)頻次最高的，有 %的受訪者明確表示價(jià)格是他們購(gòu)房時(shí)第二重要的考慮因素，其次是環(huán)境。結(jié)合首要因素和次要因素的選擇來看，這個(gè)階段購(gòu)房者的價(jià)格敏感度較以往略有下降，購(gòu)房者的對(duì)自身當(dāng)前的支付能力和未來的支付預(yù)期信心較足。另一方面，?升值潛力?這項(xiàng)因素的首選和次選比例都不高，可見，投資心態(tài)在目前購(gòu)房者中尚未有非常明顯的反彈，投資比例并不高。 戶型偏好 戶型選擇方面， 2 室戶型的比例總和為 %， 3 室戶型的比例總和為 %.。 2 室格局的需求稍高于 3 居室，這一比例和去年 9 月的調(diào)研基本相符合，從這一比例來看，目前主力購(gòu)房群可以分為 2 塊，一部分是正準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕消費(fèi)群，而另一部分則是希望改善目前居住環(huán)境并有一定消費(fèi)能力的年長(zhǎng)型消費(fèi)群， 2 居室小戶型滿足了年輕人的需求，而 3 居室以上的大戶型則為一些有足夠消費(fèi)能力的購(gòu)房者提供了選擇。從市場(chǎng)的角度出發(fā)，中小戶型仍然是下一階段消費(fèi)的主流，目前推出新 房源里中小戶型暢銷的現(xiàn)狀也充分說明了這一點(diǎn) 。 可承受單價(jià)、總價(jià)和面積 面積選擇上，比例最高的三項(xiàng)分別是 101110 平方米 (%)，91100 平方米 (%)， 8190 平方米 (%),與去年 9 月相比，購(gòu)房者在面積上的需求有所放寬，在空間舒適型上的要求比以往更為強(qiáng)烈。當(dāng)然中小面積仍然是需求的主流所在，針對(duì)當(dāng)前供應(yīng)情況，中小面積房源的增多也使得供需匹配更為貼合，這也是目前樓盤推出中小面積房源得以暢銷的原因所在。 從價(jià)格預(yù)期來看，選擇單價(jià)在 60017000 元 /平方米這一區(qū)間的比例最高，占了 %；其次是 50016000 元 /平方米，占了 %；70018000 元 /平方米的占 %；單價(jià)的承受度較以往略有增加。總價(jià)方面，比例最高三項(xiàng)為 5160 萬 (%)， 4150 萬 (%)， 7180 萬(%)，總價(jià)上低于 60 萬的比例為 %，而 80 萬內(nèi)的需求達(dá)到 61%。從這些數(shù)據(jù)來看，杭州主流購(gòu)房需求向市區(qū)周邊及副城流動(dòng)的趨勢(shì)將越來越明顯，以濱江、九堡、三墩為代表的區(qū)塊恰恰是比較符合這些主流需 求的樓盤供應(yīng)區(qū)域，這些區(qū)塊未來獲得市場(chǎng)認(rèn)可和發(fā)展機(jī)會(huì)將更多。 裝修標(biāo)準(zhǔn)選擇和精裝修可接受價(jià)格選擇 裝修標(biāo)準(zhǔn)的選擇方面，毛坯房是主要的選擇對(duì)象，占 59%。對(duì)精裝修的認(rèn)可比例為 17%，而簡(jiǎn)單裝修的比例為 22%。從市場(chǎng)面來看，帶裝修的住宅類產(chǎn)品數(shù)量仍然不多，而精裝修更是在豪宅和酒店式公寓中采用居多。預(yù)期裝修費(fèi)用方面， 510 萬是主流。 居住現(xiàn)狀 在對(duì)居住現(xiàn)狀的調(diào)研中，租房者的比例最高，其次是自有商品房，與自有公房的比 例相近，其他這一選項(xiàng)中涵蓋了自建房與公司宿舍等情況。結(jié)合居住戶型來看，兩居室的比例為 46%，其次是一居室 24% ，三居室 24%。綜合來看，主流購(gòu)房群體目前的居住現(xiàn)狀都屬于過渡階段。無論從產(chǎn)權(quán)的擁有情況，還是居住空間來看，都面臨著比較緊迫的改善的壓力。由于家庭結(jié)構(gòu)的變化，諸如結(jié)婚、生子，或者兒女成長(zhǎng)而產(chǎn)生的對(duì)居住空間擴(kuò)大的需求，均是構(gòu)成當(dāng)前自住型需求的主要組成部分。 綜合分析 以上調(diào)研受訪者主要由 40 歲以下 30 歲左右為主的中青年人群組成，職業(yè)構(gòu)成則以公司一般職員和專 業(yè)技術(shù)人員為代表的需求群體為主。受訪者中高學(xué)歷人群占據(jù)絕大部分，這部分群體相對(duì)年輕化，普遍接受過高等教育，面臨著較大的購(gòu)房壓力，文化程度較高使得他們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感度也相對(duì)較高，除了經(jīng)常關(guān)注政策動(dòng)向和房產(chǎn)動(dòng)態(tài)外，對(duì)于大型展會(huì)的參與度非常高。 其次私營(yíng)業(yè)主 /個(gè)體戶群體的比重也超過了 10%， 2020 年杭州榮膺最佳投資環(huán)境城市，吸引越來越多外來人群來到杭州，這部分人群也在受訪者中占據(jù)了一定比例。其他的社會(huì)群體的比重就相對(duì)比較平均，大多在 510%之間。這些群體各有其不同的購(gòu)房?jī)A向，主要的差異表現(xiàn)在區(qū)域和價(jià)格兩 個(gè)方面。 通過人居展調(diào)研，總結(jié)當(dāng)前杭州住宅消費(fèi)市場(chǎng)的一些特征： 改善型需求仍占主流，婚房需求增長(zhǎng)迅速； 兩房和三房仍是市場(chǎng)絕對(duì)主力需求戶型； 中小面積房源需求比例居高不下； 濱江、市中心及城西文教板塊受追捧； 購(gòu)房者承受能力隨購(gòu)房群體年輕化而降低； 主流購(gòu)房人群向市區(qū)周邊及副城流動(dòng)； 加息預(yù)期影響貸款選擇，公積金貸款占主導(dǎo)，貸款期限縮短； 長(zhǎng)線投資者增加，對(duì)杭州樓市的信心進(jìn)入恢復(fù)期； 外地購(gòu)房者悄然增加，投資意向有所抬頭。 三、 杭州高端公寓市場(chǎng)狀況 一 ) 杭州高端公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范，國(guó)家明令不再供應(yīng)審批別墅用地，于是，商品住宅中的高端物業(yè)市場(chǎng)，逐步從別墅轉(zhuǎn)戰(zhàn)公寓。 杭州高端公寓興起的時(shí)間大約是在 2020 年前后，白馬公寓、綠園是杭州最早期高端住宅里的代表樓盤。濱江金色海岸則是杭州高端公寓風(fēng)生水起的開始 —— 在宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后開盤，卻出人意料地用短短兩個(gè)月時(shí)間回籠了 7 億元資金，并以最高單價(jià)近 萬元 /平方米的成績(jī)位列杭州樓市年度排行榜第四位。 杭州目前城區(qū)范圍內(nèi)高端公寓住宅主要分布在錢江新城、武林廣場(chǎng)附近和老城區(qū)其他傳 統(tǒng)優(yōu)勢(shì)地段，自 2020 年開始，市場(chǎng)供應(yīng)量逐步增加，銷售形勢(shì)普遍較好。 作為商品住宅市場(chǎng)中的一個(gè)特殊的分支市場(chǎng)，當(dāng)前杭州高端公寓住宅 市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)： 產(chǎn)品類型以位于風(fēng)景區(qū)附近環(huán)境優(yōu)越地塊的低層公寓和位于老城區(qū)或未來新城區(qū)中心位置的高層為主；
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