【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 需求、方便的需求、舒適的需求、榮耀的需求進(jìn)行刺激、說(shuō)服和引導(dǎo)，并貫徹于各主要賣點(diǎn)之中 。廣告應(yīng)結(jié)合銷售安排，為銷售服務(wù)，根據(jù)銷售的進(jìn)度要求而作具體的配合。以系列性賣點(diǎn)展開，分階段推出銷售主題。 廣告錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)策略 鑒于廣告初期，市場(chǎng)影響力相對(duì)較弱的情況下，通過避實(shí)就虛，進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，如本項(xiàng)目的規(guī)劃特點(diǎn)、戶型特點(diǎn)、文化內(nèi)涵均有獨(dú)到之處 。借助有 利的局勢(shì)和時(shí)機(jī)來(lái)宣傳，借助地域概念來(lái)推廣項(xiàng)目，尤其是依托自身產(chǎn)品力提高廣告效力。 二、周邊樓盤廣告定位比較 三、廣告目標(biāo) 銷售增長(zhǎng)目標(biāo) ：本項(xiàng)目的一切廣告和活動(dòng) 都是為了能開拓和贏得市場(chǎng)，從而提高樓盤銷售業(yè)績(jī)，按開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃完成銷售目標(biāo)。 市場(chǎng)拓展目標(biāo)： 通過戶外廣告，主要以車體及路牌為主，展開以皇姑區(qū)為中心的銷售市場(chǎng)，按漸進(jìn)式廣告策略，拓展市內(nèi)五區(qū)的市場(chǎng)，進(jìn)而開拓沈陽(yáng)市中檔商品房市場(chǎng)。 品牌樹立目標(biāo) ：通過一系列廣告活動(dòng)，樹立本項(xiàng)目的良好品牌，使項(xiàng)目在推廣的目標(biāo)市場(chǎng)上形象生動(dòng)鮮明，增強(qiáng)目標(biāo)消費(fèi)者的好感。 企業(yè)形象目標(biāo)： 樹立良好的品牌，進(jìn)一步擴(kuò)大開發(fā)商的社會(huì)影響力，加快開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，只有如此，才能對(duì)項(xiàng)目存有更深層認(rèn)識(shí)。 四、產(chǎn)品賣點(diǎn) 因本項(xiàng)目具體園 區(qū)規(guī)劃及產(chǎn)品規(guī)劃尚未最后確定，所以以下賣點(diǎn)分析主要依靠目前現(xiàn)有資料總結(jié)得來(lái)，詳盡資訊需待開發(fā)商進(jìn)一步確認(rèn)之后，經(jīng)調(diào)整而定。 （一）一期成功經(jīng)驗(yàn)與客戶認(rèn)同 項(xiàng)目名稱 廣告定位 本項(xiàng)目 雙水景文化社區(qū)，純生態(tài)自然居所 水榭花都 江南韻味、中國(guó)印象，較強(qiáng)綜合性價(jià)比 萬(wàn)科四季花城 突出其大社區(qū)、品牌運(yùn)作，“完全白領(lǐng)”生活方式 格林夢(mèng)夏 高品質(zhì)休閑生活方式，“一個(gè)你從沒見過的住宅” 圣芳庭 與名校為鄰，真正文化社區(qū) 北苑明珠 坡地風(fēng)情，小品雅筑，超強(qiáng)性價(jià)比 華泰新都 優(yōu)質(zhì)配套，成熟大社區(qū) 本項(xiàng)目一期（濱河家園）為沈城百姓留下美好的綜合印象， 她建筑樸實(shí)清新、立面色彩高雅、綜合性價(jià)比高 ，是真正百姓住宅典范。目前，依然有一批忠實(shí)客戶期盼二期上市，他們當(dāng)中有現(xiàn)有業(yè)主的親朋好友，也有因錯(cuò)過一期而滿懷遺憾的“守望者”。 開發(fā)商擁有幾十年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，早已“名滿社會(huì)”。一期工程經(jīng)過二年時(shí)間驗(yàn)證，深受百姓歡迎。二期打造精品住宅，建筑品質(zhì)“卓而不凡”。 （ 二）綜合性價(jià)比： 在沈陽(yáng)市，皇姑區(qū)的文化魅力吸引一大批望子成龍、望女成鳳的置業(yè)者，從區(qū)域歸屬上，本項(xiàng)目有較大優(yōu)勢(shì)。從目前本項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)想上看，為中檔物業(yè)小區(qū)，但是配套條件與規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)為偏上水平，從某種角度講是“物超所值”的住宅。 地理位置： “文化圈內(nèi)” —— 底蘊(yùn)深厚的文化區(qū)， 飽含才子氣息。從小學(xué)到大學(xué)， 2 公里內(nèi)一路讀到博士后； “一展通途” —— 30 米寬 西江街（新開道）車如流水人如梭；崇山路，締造“ 沈城第一環(huán)”， 10 車道兼容并蓄、一路暢行，總 寬 60 米交通更暢達(dá)； “綠園環(huán)抱” —— 南繞淮河公園，丘陵起伏、綠樹 蔥蘢，亭臺(tái)水榭，曲徑通幽；北環(huán)私家森林， 3000 平米原生白楊林，松鼠跳躍、百鳥齊鳴 ；西北塔南公園，叢叢丁香樹，映現(xiàn)“夕陽(yáng)紅”（老年秧歌隊(duì)名稱）。 “出行便捷” —— 5 分鐘步行法：散步，可以是一種樂趣，在這里，采用“ 5 分鐘步行法” —— 精心布置的生活配套，早市場(chǎng)、市政休閑公園，公交站等，都絕不超過 5 分鐘。 風(fēng)水好 本項(xiàng)目地處渾河故道以南，傍水而生，自古即為風(fēng)水寶地。北有“無(wú)垢凈光舍利塔”，經(jīng)北陵至東陵一路延伸為龍脈（風(fēng)水學(xué)中借龍的名稱來(lái)代表山的走向，起伏、轉(zhuǎn)折、變化）。本項(xiàng)目依龍頭，臥龍脈，芷風(fēng)聚氣。圍合建筑 將該地區(qū)之財(cái)氣、運(yùn)氣、靈氣、旺氣 一并收藏。所有住宅皆迎東升朝陽(yáng)，接初生之氣，蓬勃律動(dòng)，生機(jī)無(wú)限。 品質(zhì)卓然 a、綠化及間距： 依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃方案，可以看到 5000 平方米水景中庭廣場(chǎng)，內(nèi)外合壁，形成雙水景社區(qū)。兩座木質(zhì)長(zhǎng)橋，是現(xiàn)代與古典的精靈，成為點(diǎn)擊設(shè)計(jì)主旨的聯(lián)系紐帶。 中心廣場(chǎng)的水景設(shè)計(jì)在沈陽(yáng)市已經(jīng)鮮見，樓間距方面更比水榭花都有明顯優(yōu)勢(shì)。間距上疏密有度，透氣性極佳。 綠化率 46%，綠化方面運(yùn)用立體原則，生物鏈原則和親場(chǎng)所設(shè)計(jì)，使園區(qū)整體透出精致與靈氣。建議本項(xiàng)目采用仿生色設(shè)計(jì)，結(jié)合 60 年原生“生態(tài)林”， 使小區(qū)與周圍自然環(huán)境融為一體，令社區(qū)環(huán)境更加臻善、自然、健康。 b、科技配套 濱河家園二期，在延續(xù)一期安全防衛(wèi)“五重防護(hù)”的基礎(chǔ)上，建議新增園區(qū)門禁系統(tǒng)，并可通過網(wǎng)絡(luò)（家庭安防 /三表遠(yuǎn)傳 /寬帶網(wǎng)絡(luò)）、社區(qū)智能化（區(qū)域安防 /智能物管 /機(jī)電管理），智能防護(hù)系統(tǒng)、信息傳遞系統(tǒng)及 IC 卡門禁系統(tǒng)等實(shí)現(xiàn)家庭自動(dòng)化。 c、人本規(guī)劃 采用大面積玻璃窗 /采光通風(fēng)好 /現(xiàn)代感強(qiáng) /盡覽園區(qū)美景。 園區(qū)實(shí)現(xiàn)完全人車分流 /多層為主，局部小高層圍合，實(shí)現(xiàn)“藏風(fēng)聚氣，聚水旺財(cái)”。 d、戶型品質(zhì) 心海陽(yáng)光，生態(tài)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，更加人性出色 簡(jiǎn)約實(shí)用，一梯二戶，多層與板式高層，大廳大廚，盡顯大家風(fēng)范。 建議部分戶型采用“一錯(cuò)再錯(cuò)法” ：引入三錯(cuò)層戶型設(shè)計(jì)，居室三層一錯(cuò)再錯(cuò)，生活借此而生動(dòng)起來(lái)。臺(tái)階或上或落，食、臥、歌、浴各一方，層次讓日子過得更豐富?！叭瓤臻g，三維陽(yáng)光，三疊風(fēng)景，九重享受”更是獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì)。 完整務(wù)實(shí)的配套設(shè)施： 相對(duì)大型的社區(qū)規(guī)模化，擁有切合實(shí)際所需用的配套，運(yùn) 動(dòng)場(chǎng)、住宅健康會(huì)所、大型超市等， 128 中學(xué)近在咫尺，淮河公園幾步之遙??里外的配套既成熟又方便。 物業(yè)管理細(xì)致入微 物業(yè)由 管理永環(huán)小區(qū)（榮獲全國(guó)城市物 業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào)）的沈陽(yáng)市大發(fā)物業(yè)管理中心 進(jìn)行全方位封閉管理，包括 24 小時(shí)保安巡邏、全天保潔服務(wù)、專人綠化養(yǎng)護(hù)、車輛出入登記等。 五、產(chǎn)品形象定位： 雙水景 /高性價(jià)比文化社區(qū) 六、廣告表現(xiàn)線索 陽(yáng)光心海岸，綠柳美家園。 自然原生林，美麗 [雙水景 ]！ 陽(yáng)光夢(mèng)想，心海翱翔 朝陽(yáng)七彩光，浪漫 [雙水景 ]！ 心海陽(yáng)光，我心飛揚(yáng)！ 雙水景文化社區(qū)，純生態(tài)自然居所 。 城市文化圈，一環(huán)展通途 三度空間，三維陽(yáng)光，三疊風(fēng)景，九重享受 3000 平米原生白楊私家森林，松鼠躍、百鳥鳴 ！ 七、廣告舉例 （一）產(chǎn)品形象 標(biāo)題 a： 8 萬(wàn)平米雙水景文化社區(qū)即將上市！ 注：此廣告作為開盤前的上市預(yù)告，以總體樓盤形象塑造為主，輔以簡(jiǎn)單項(xiàng)目文字介紹，突出上市信息。 標(biāo)題 b： 房子是空間的藝術(shù) ，更是生活的藝術(shù) 文案： 家的意義，應(yīng)該也是房子里面的世界。 一直鐘愛有落地窗的房間，陽(yáng)光可以自由地灑滿整個(gè)房間，即使到了深夜，屋子里還有太陽(yáng)的味道。 即使不是富翁，這樣的生活一樣可以觸摸 。窗前也要有兩把搖椅，茶幾上有書和茶，休息日的下午，坐在搖椅上，看著白晝慢慢逝去，聽韶光溜走的聲音 ?? 注：此廣告以樹立樓 盤高檔品質(zhì)為主，進(jìn)行情感方面的訴求，細(xì)文案中再加入本項(xiàng)目的利益點(diǎn)綜述，一方面抬高項(xiàng)目檔次，另一方面利用賣點(diǎn)吸引準(zhǔn)客戶。 （二）展現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力 標(biāo)題： a、 建一處樓盤，留一處景觀 b、 品牌源自實(shí)力，完美出于精心 注：通過對(duì)開發(fā)商以往業(yè)績(jī)的介紹及項(xiàng)目建造最初設(shè)想的描述，增強(qiáng)購(gòu)買者信心，為銷售的順利進(jìn)行做鋪墊。 （三）環(huán)境規(guī)劃 標(biāo)題： a、 心海陽(yáng)光，暢行“健康空氣原則”。 內(nèi)容：空氣每天送來(lái) 10 噸新鮮氧氣，夏日溫度比中心區(qū)低 1— 2 度。而且園區(qū)內(nèi)人車分流規(guī)劃，漫步小徑，清風(fēng)拂面，最妙的是“日照輪”生態(tài)原則 —— 根 據(jù)日照時(shí)間、強(qiáng)度對(duì)植物光合作用的影響，科學(xué)地選擇植物品種和種植位置。 b、 “ 親場(chǎng)所設(shè)計(jì)”，心海陽(yáng)光把家無(wú)限放大。 內(nèi)容：會(huì)所結(jié)合起伏的地貌，依“原始森林”而建。這種“親場(chǎng)所”設(shè)計(jì)保留小區(qū)原有生態(tài)環(huán)境，又憑添幾分天然景致， 和著草根味的微風(fēng)，穿過千棵 60 年生白楊柳，輕輕溜進(jìn)家門 。閑了，來(lái)兩拍兒球兒，享受 5000 平方米水景中庭廣場(chǎng)，讓心情與碧水相親，茶香裊裊