【文章內(nèi)容簡介】 作日內(nèi)給出同意意見； d）審核同意的，報管理公司主管經(jīng)理審批，管理公司經(jīng)理應當在半個工作日內(nèi)給出同意意見； e）小區(qū)管理員將審批后的裝修申請通知住戶，對需要住戶修改設計的，應告之住戶修改。 （ 2）裝修審批 獲得批準后，小區(qū)管理員應通知住戶帶領裝修施工隊一同到小區(qū)管理處辦理有關(guān)手續(xù) A．小區(qū)管理員將《室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》、《執(zhí)業(yè)許可證》、復印一份附在《裝修申請表》后。 B．將裝修圖紙復印一份附在《裝修申請表》后。 C．將住戶和施工隊承諾的《裝修施工承諾表》附在《裝修申請表》后。 D．要求住戶簽署《裝修安全責任書》，并將之附在《裝修申請表》后。 E．住戶和施工隊一同到小區(qū)管理公司按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費用； a）住戶應交納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運費； b）施工隊應交納一定數(shù)額的裝修押金和施工人員證件工本費； F．引施工隊負責人辦理《施工通行證》； a）施工隊負責人應將施工人員的彩色照片兩張和身份證復印件一份； b)辦證人員將其中的一張照片和身份證復印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》中（詳見《封閉小區(qū)物品 /人員出入管理作業(yè)標準》）； c)利用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《施工通行證》。 d)小區(qū)管理員在住戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后，應立即通知機電維修人員開通住戶水電，并告訴住戶可進場裝修。 （ 3）施工期間的管理 A．小區(qū)管理員按《樓宇巡查作業(yè)標準》每日巡查裝修施工情況。 B．機電維修人員負 責監(jiān)控施工隊土建、水電裝修是否違章。 C．秩序維護員負責按《封閉小區(qū)物品 /人員出入管理作業(yè)標準》、《治安巡邏作業(yè)標準》及《出租屋暫住人員、施工人員及“三無”人員管理作業(yè)標準》隊施工人員進行管理。 （ 4）裝修施工的竣工驗收 A．裝修施工結(jié)束后，由住戶和施工隊負責人共同向小區(qū)管理公司提出驗收申請。 B．小區(qū)管理公司在當日內(nèi)組織人員（機電維修主管及各專責工程師及小區(qū)管理員）對裝修進行現(xiàn)場驗收。裝修如無違章情況，按以下程序辦理；如發(fā)現(xiàn)有違章情況，按 款辦理。 C．竣工驗收合格的，由小區(qū)管理公司維修主管在《裝修申 請表》內(nèi)“完工驗收”欄目簽署“初驗合格”，并簽署姓名及日期。 D．秩序維護人員收回施工證，如有丟失，給予施工隊每證 50 元罰款。 E．施工隊當日清場離開。 F．裝修驗收合格并使用一個月后，小區(qū)管理公司應對裝修施工組織復驗，復驗無問題，由小區(qū)管理公司主管經(jīng)理在《裝修申請表》內(nèi)注明“復驗合格”后，由小區(qū)管理員退還住戶及施工隊的裝修押金。 （ 5）常見的違章裝修 A．擅自開工。 B．亂拉電線、超負荷用電。 C．擅自改動燃氣線路，安裝燃氣用具。 D．空調(diào)機不按位置安裝。 E．隨意改變窗臺、窗框、玻璃、陽臺、護欄、戶門顏 色、格調(diào)。 F. 隨意改變陽臺功能。 G．隨意封陽臺，裝防盜門、網(wǎng)（高層建筑）。 H．隨意拆改墻體。 I．在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。 J．私自增加線路負荷。 K．改動上下水、電線（開關(guān)盒）。 L．私自開鑿樓面層，破壞防水層（ 24 小時閉水試驗）。 M．擅自占用公共通道、天臺、屋面。 N．擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。 O．堵塞地漏和排水管道。 P．擅自移動消防設施。 Q．擅自改變門的開啟方向，使用消防禁用品。 R．擅自動火作業(yè)。 S．鋪裝過重的地板材料。 T. 隨意丟棄裝修垃圾，利用公共部位、加工裝 修材料。 U．隨意向窗外拋扔物品。 V．隨意用電梯運送裝修材料（散裝料和超長重料）。 W．沖洗地面將水沖向電梯，破壞電梯裝飾。 X．不按規(guī)定時間施工，制造噪音。 Y．破壞公共綠籬、綠地。 Z． 夜間隨意在住戶家中留宿。 AA．不辦理《施工通行證》，不遵守小區(qū)治安管理規(guī)定。 AB．隨意拆掉陽臺配重墻。 AC．高層住宅、寫字樓、商場、娛樂廳等不按規(guī)定配置滅火器。 AD．隨意改裝智能化系統(tǒng)。 （ 6）違章裝修的處理 A．裝修施工期間，發(fā)現(xiàn)違章維修的，小區(qū)管理公司應立即要求住戶停止違章裝修，恢復原狀，并視情況采取以下 方式進行處理： a）批評教育，規(guī)勸改正； b）責令停工，出具《違章整改通知單》限期整改； c）責令恢復原狀； d）扣留或沒收工具； e）停水停電（須報管理公司總經(jīng)理批準）； f）要求賠償損失（須報管理公司總經(jīng)理批準）； g）依據(jù)規(guī)定罰沒違章金。 B. 裝修施工驗收時，如發(fā)現(xiàn)住戶違章裝修的，小區(qū)管理員應對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估，并視情況征得管理公司主管經(jīng)理同意后，列清扣款數(shù)額，由小區(qū)管理公司按以下方法進行扣款，扣款順序為： a）首先從施工隊裝修押金中扣款； b）施工隊裝修押金不足以補償 扣款的，再從住戶裝修押金中予以賠償； c）扣完住戶裝修押金仍部能補償扣款的，要求住戶給予賠償； （ 7）《裝修申請表》、《裝修施工承諾表》、《施工安全責任書》、《裝修違章整改通知單》歸入住戶檔案長期保存。 （四）實際運行期間的管理服務內(nèi)容與服務標準 1．服務內(nèi)容： 綜合服務管理 服務項目 序號 內(nèi)容 服務標準 機構(gòu)設置 1 管理處設置 （ 1）小區(qū)內(nèi)設置管理處。 （ 2）配置辦公家具、電話、計算機、打印機等辦公設施及辦公用品。 2 人員要求 （ 1）分公司經(jīng)理有中級以上職稱或大專以上學歷，有 3年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有 1 年以上項目經(jīng)理任職經(jīng)歷。 （ 2）分公司經(jīng)理和管理人員有從業(yè)資格證書，持證上崗。 （ 3）小區(qū)技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗位證書，持證上崗。 日常管理 與 服 務 3 服務時間 設有服務接待中心，每天 24 小時有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務合同范圍內(nèi)的公共性事務。 4 合同、收費公示 規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務費標準。 5 承接項目 承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備及圖紙等資料進行認真查驗，驗收手續(xù)齊 全。 6 管理制度 有完善的物業(yè)管理方案和 物業(yè)管理年度工作計劃， 質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全，物業(yè)管理檔案資料齊全、裝訂規(guī)范、保管完善。 7 辦公自動化 運用計算機并利用物業(yè)管理有關(guān)軟件對業(yè)主資 料、收費管理、日常辦公等進行管理。 8 規(guī)范服務 管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范， 服務主動、熱情。 9 報修、投訴處理 （ 1）公示服務電話， 24 小時受理住戶的報修和投訴，有效報修處理率 100%；急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。 （ 2） 對業(yè)主或使用人的投訴在 2 天內(nèi)答復處理。 10 特約、代辦服務 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服 務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。 11 滿意度調(diào)查 每年至少 1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，平時采取多種形式與業(yè)主或使用人溝通，溝通面不低于小區(qū)住戶的 75%，對測評結(jié)果分析并及時整改。 12 小區(qū)業(yè)主活動 節(jié)假日有專題布置，每年組織 1次以上的小區(qū)業(yè) 主活動。 13 維修資金 對屬于大、中修范圍的 共用部位、共用設施設備維修 ，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者 業(yè)主委員會提出報告與 建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 14 裝修事項 告知業(yè)主或使用人裝修須知，加強裝修過程中的監(jiān)督和管理，對違規(guī)裝修、違章搭建應及時勸阻、 制止并報告相關(guān)部門。 公共區(qū)域秩序維護 服務項目 序號 內(nèi)容 服務標準 人員要求 1 人員配備 公共秩序維護人員身體健康，工作認真負責，定期接受培訓。 2 技能訓練 公共秩序維護 人員接受過安全技能訓練（專項培訓、崗中持續(xù)培訓）的比例為 80%以上 。訓練有素，掌握基本的安全護衛(wèi)技能。 3 技能水平 有較強的安全防范能力，能很好地 維護公共秩序工作，能正確使用各級消防、物防、技防器械和設備。 4 服裝儀容 上崗時佩戴統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一服裝，儀容儀表規(guī)范整齊，上崗時精神飽滿，姿態(tài)良好。 5 器械配備 配備對講裝置等必要用具。 門崗 6 出入口值 勤 小區(qū)主出入口 24 小時雙人執(zhí)勤，次出入口 24 小時設專人值勤， 510 月立崗時間不少于 8小時，并有詳細交接班記錄。 7 進出人員 管理 對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理，對外來人員實行登記管理，阻止小商小販隨便進入小區(qū)。 8 車輛疏導 對進出小區(qū)的機動車輛進行管理 ，引導車輛有序通行、停放；非機動車輛停放整齊。 巡邏崗 9 巡邏要求 （ 1）對重點區(qū)域、重點部位每 4 小時至少巡查 1次并做好巡查記錄，巡邏過程中對可疑人員進行詢問； （ 2）看管公共財產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的地表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。 監(jiān)控崗 10 監(jiān)控要求 配有安全監(jiān)控設施，對重點區(qū)域、重點部位實施 24小時監(jiān)控。 應急措施 11 每年應組織不少于 1次應急預案演習，對重大突發(fā)事件有應急預案。 公共區(qū)域保潔服務 服務項目 序號 內(nèi)容 服務標準 樓內(nèi) 公共 區(qū)域 樓外 公共 區(qū)域 1 生活垃圾 收集 （ 1）高層按層，多層按單元設置垃圾桶，每天早晚定時清運 2次。 （ 2） 垃圾袋裝；保持垃圾桶清潔，無異味。 （ 3） 設定垃圾轉(zhuǎn)運站，生活垃圾日產(chǎn)日清。 2 通道及樓 梯臺階 （ 1）地面每天清掃 1次，每 2天拖洗保潔 1次。單元門廳每天清掃 2次，每周拖洗 3 次。 （ 2）樓梯間墻面每月除塵 1 次。 （ 3）大堂、門廳的大理石、花崗石地面每年保養(yǎng) 1 次。 （ 4）樓梯間無亂貼亂畫，發(fā)現(xiàn)業(yè)主擅自占用現(xiàn)象應及時勸阻、制止。 3 樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關(guān) 每周擦 1 次，保持干凈。 4 門、窗等 玻 璃 5－ 10 月每月擦 2次，目視潔凈。 5 天花板、公共燈具 每月除塵 1次，天花板、燈蓋、燈罩、燈座保持干凈。 6 電梯及 電梯廳 （ 1）地面每天清掃 2次，每 3天拖洗 1次，電梯內(nèi)墻面每周擦拭 1次。如有地毯，每天吸塵 1 次。 （ 2）每月對電梯門壁打臘上光 1 次。 （ 3）轎箱頂部每月清潔 1次。 7 標識、宣傳 欄、信報箱 標識、宣傳欄、信報箱每 2周 清潔 1 次 。 8 道路地面 （ 1）每天清掃保潔 1次。 （ 2）主要道路小雪 1 天清掃完畢，大雪 3 天清掃完畢；其他道路場地小雪 2 天清掃完畢，大雪 4天清掃完畢 。 9 屋面 每年 10 月對屋面積雪、雜物進行清掃，冰溜子及時清除。 10 綠地 綠地每天撿拾 2次。 11 垃圾箱（桶）、果 皮箱 每天清運 2 次，每周擦洗 1 次；垃圾無漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周圍地面無垃圾、無污跡、無異味。 12 消滅鼠害 蚊蠅 （ 1）每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水 1 次， （ 2）夏季（ 6 月、 7月、 8月）每月滅鼠 1 次，其余每季滅鼠 1次。 13 庭院 燈 門前燈 每月擦 1 次。 14 設施設備 用房 每周清掃 3次 15 休閑娛樂 健身設施 5－ 10 月每 2天清潔 1次（擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅），每月刷洗 1 次。 16 寵物 飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進行勸告，對不聽勸告者報告有關(guān)部門進行處理。 公共區(qū)域綠化養(yǎng)護 服務項目 序號 內(nèi)容 服務標準 草坪 1 修剪 每年對草坪整治修剪不少于 2次， 草面基本平整。 2 補種 每年補種 1次。 3 清 雜草 每年普除雜草 3次以上，雜草面積不大于 8%。 4 灌、排水 保持有效供水，基本無積水。 5 施肥 每年施肥 1次。 6 病蟲害防治 發(fā)生病蟲害時及時滅治，控制大面積病蟲害發(fā)生。 樹木 7 存活率 存活率 95%以上，生長良好