【文章內(nèi)容簡介】 都有了較大改善。從營銷角度來看，所有的開發(fā)公司都認(rèn)識到競爭的殘酷，因此加強(qiáng)了對營銷工作重視力度，青島的代理公司紛紛進(jìn)入高密本地市場，代理公司有上海鵬祥，青島和志行，青島世紀(jì)恒昌，青島昊?！砉镜慕槿朐谔嵘镜胤康禺a(chǎn)營銷水平的同時，也帶來了房價炒作的空間，使房價基本符合價值。今年房價預(yù)計在均價在1400－1500元/平方米左右，與去年同期相比漲幅預(yù)計在300元左右。幾年的房地產(chǎn)市場還未出現(xiàn)小高層和高層住宅，但是已經(jīng)在新行政中心出現(xiàn)了由上海某房地產(chǎn)開發(fā)的少量單體別墅，高端市場競爭正在初露端倪。、市場特征高密房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展，初步形成以下的特征：◆市場供應(yīng)量猛增，多層住宅是市場上的絕對主力，未出現(xiàn)小高層和高層住宅；◆小區(qū)規(guī)模普遍不大，零星住宅單體開發(fā)較多，5－6萬平方米的小區(qū)已經(jīng)算是目前較大的開發(fā)規(guī)模；◆開發(fā)項目多集中在中心區(qū)域和南部地區(qū)，北部地區(qū)次之；◆房地產(chǎn)公司開始加大提升開發(fā)項目的綜合品質(zhì)的工作力度，產(chǎn)品有所創(chuàng)新；◆高密本地市場還是屬于賣方市場，客戶需求不明顯，購房心理不成熟，沒有投資意識和旅游度假意識；◆雖然房地產(chǎn)價格漲幅較大，但是銷售周期普遍較短◆市場上鮮見小戶型開發(fā)的項目，大面積戶型是絕對被消化主力；◆物業(yè)管理落后，沒有服務(wù)意識，雖然物業(yè)管理收繳率較高達(dá)到90％，低廉的費用不足以吸引外地品牌物業(yè)公司的介入。 不同板塊競爭項目的市場分析、中心板塊競爭格局區(qū)域界定：高密市振興街以南，城南街以北，交通路以西，西關(guān)路以東區(qū)域。區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域為高密市市政府所在地，也是高密市人口最密集的區(qū)域，主要的政府部門都在這個區(qū)域，市政配套完善，交通便利。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)育的較好，氛圍較濃，大配套成熟，交通便利，大型購物廣場多座落在本區(qū)域，也是新建商品房比較集中的區(qū)域。案名位置總開發(fā)量平均單價主力戶型主力面積主力總價密水景苑利群路和鳳凰大街交界處60800平方米1500元/平方米三室二廳二衛(wèi)131平方米碾頭小區(qū)順和路以東，農(nóng)豐街以南48000平方米1324元/平方米二室二廳一衛(wèi)87平方米蓮花苑利群路和立新街交界處20000平方米1488元/平方米二室二廳一衛(wèi)96平方米鳳凰公寓古城路中段8000平方米1380元/平方米二室二廳一衛(wèi)90平方米醴泉商住樓人民大街和利群路交界處10800平方米1394元/平方米三室二廳二衛(wèi)130平方米中心區(qū)域板塊是高密市房地產(chǎn)發(fā)展最快的區(qū)域，房產(chǎn)均價也最高，也是外來勢力介入最多的，開發(fā)的商品房的檔次明顯高于其它板塊；從整體規(guī)劃來看，新建項目注重了小區(qū)內(nèi)部景觀的營造，出現(xiàn)了休閑廣場，健身場所，中心廣場，噴泉水景等，有了人車分流的概念，建筑風(fēng)格突破了原來“鴿子籠”宿舍樓窠臼，引進(jìn)了現(xiàn)代海派風(fēng)格和歐路風(fēng)情，并加了一些智能化設(shè)備，采用了部分新材料，新的施工工藝，建筑成本略高于其它板塊。可以說該板塊是高密房產(chǎn)的領(lǐng)跑者，從銷售角度看，本區(qū)域的房產(chǎn)多是在2003年年末至2004年年初開始推廣的，樓盤多數(shù)屬于短平快的小項目，銷售周期普遍很短，個案達(dá)到了較高的銷售率，開發(fā)商短期內(nèi)獲得了較高的開發(fā)利潤。、北部板塊的競爭格局區(qū)域界定：振興街以北區(qū)域，交通路以西，鐵道二側(cè)區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域為高密市火車站，長途汽車站，10條公交總站所在地，交通雖然便利，但是路況較差，生活配套不完善，是高密市傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差。案名位置總開發(fā)量平均單價主力戶型主力面積主力總價交運小區(qū)健康路與經(jīng)貿(mào)街交界18000平方米1200元/平方米二室二廳一衛(wèi)華達(dá)新苑振興街與交通路交界30000平方米1135元/平方米二室二廳一衛(wèi)北王新區(qū)順和路以東，站北街二側(cè)28000平方米1123元/平方米二室二廳一衛(wèi)北部板塊在所有的板塊中算是發(fā)展相對比較緩慢的，這和他的最初的城市定位——工業(yè)園區(qū)導(dǎo)致的，這里的周邊環(huán)境差，污染企業(yè)多，配套不全，消費者多是收入較低的工薪階層有很大的相連關(guān)系，因此本區(qū)域的價格多數(shù)在900－1200元/平方米之間，主力戶型總房款控制在10萬元左右，開發(fā)的商品房全部是低檔物業(yè)，消費者多是周邊工作的人群，雖然在建項目銷售率較高但是消化周期普遍較長，產(chǎn)品缺乏特色，市場接受度不高，產(chǎn)品去化抗性較大。 、南部區(qū)域競爭格局分析區(qū)域界定：城南街以南，康成大街二側(cè)，交通路以西，西關(guān)路以東的區(qū)域。區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域為新興的城區(qū)，交通便利，路況較好，空氣清新，但是市政配套不完善，生活成本略高于中心板塊。案名位置總開發(fā)量平均單價主力戶型主力面積主力總價中國北方鞋城西關(guān)路與城南二街交界處1075二室一廳一衛(wèi)96康成花園康成大街西段1350三室二廳一衛(wèi)翠華庭康成大街以北，國稅據(jù)以西1278三室二廳一衛(wèi)華易家園康成大街以南。國稅據(jù)以東1280三室二廳一衛(wèi)100南湖小區(qū)南湖路以西，康成大街以南1590三室二廳一衛(wèi)88文苑小區(qū)康成大街與南湖路1200三室二廳一衛(wèi)90－100南部區(qū)域是高密市房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域，本區(qū)域住宅項目自規(guī)劃和景觀綠化設(shè)計道建筑戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計，處處體現(xiàn)了中檔社區(qū)的應(yīng)有理念，從戶型比例分析來看以三房居多，主力戶型的面積但是并不大，集中在90－100平方米左右，因此可以判斷出本區(qū)域的客戶群的消費能力一般。、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)板塊房地產(chǎn)競爭格局分析本區(qū)域房地產(chǎn)起步較晚，在2003年才出現(xiàn)商品房，售價在900－1100元/平方米左右，在售項目較少，較大規(guī)模的社區(qū)是紫薇花園，周邊市政配套不到位，銷售周期較長，銷售律不高；但是隨著市政東遷的力度的加大，區(qū)域成長空間較大，這里必將成為高密高端物業(yè)集中的板塊，也是競爭最激烈的板塊。第五部分：項目規(guī)劃理念營銷建議“規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第一生產(chǎn)力”。通過嚴(yán)格、科學(xué)、準(zhǔn)確的市場調(diào)研，定位為符合市場需求的規(guī)劃，把本項目做成“深思熟慮的具有創(chuàng)新意識的產(chǎn)品”?？偲矫嬉?guī)劃設(shè)計、設(shè)計思路●構(gòu)筑建筑生態(tài)、環(huán)境生態(tài)、人文生態(tài)高度協(xié)調(diào)統(tǒng)一的新型居住模式?！褚?guī)劃設(shè)計的系統(tǒng)性與分期開發(fā)的階段性相結(jié)合。●在環(huán)境景觀均好性基礎(chǔ)上，適當(dāng)根據(jù)建筑類別、戶型大小給予一定環(huán)境景觀的差異化分層。例如：景觀的動線變化，組團(tuán)景觀與中心景觀與其他公共建筑的相互協(xié)調(diào)；與周邊人文氣息的鏈接；與區(qū)域總體建設(shè)環(huán)境相結(jié)合。、設(shè)計細(xì)化要點、總平面布局形式?！窈坝^，膠河風(fēng)景帶應(yīng)該與本項目內(nèi)部環(huán)境結(jié)合，增加水景景觀的含量。因此觀景以小組團(tuán)為主、中心廣場景觀為輔，因此主要以圍合布局組團(tuán)方式排列樓宇?！駠喜季忠蚤_敞圍合式為主，結(jié)合其它形式?！駠辖ㄖ粦?yīng)將組團(tuán)景觀與組團(tuán)外空間完全封閉隔離，而是連為一體，自然過渡。、樓宇朝向與景觀的關(guān)系。●本樓盤根據(jù)高密氣候與住房消費特點，遵循“朝向第一，兼顧景觀”的原則。、單元戶數(shù)：一梯兩戶為主。、綠地：●綠地分為公共綠地、宅基綠地、配套公建綠地、道路綠地?！駨膶嵱?、可利用性、經(jīng)濟(jì)目的出發(fā)，其中小區(qū)的中心綠地或中心花園（也就是會所的位置）不宜太大，組團(tuán)綠地應(yīng)做開闊些。、道路網(wǎng)絡(luò)與人車關(guān)系：●遵循方便、經(jīng)濟(jì)、安全和無障礙原則，盡量避免直線交割式路網(wǎng)，主要采用放射狀、環(huán)狀路網(wǎng)設(shè)計，減少交通死角、增加道路層次、保證各區(qū)域連接暢順?！裾麄€小區(qū)采用人車分流設(shè)計，單元入口設(shè)殘疾人通道。2.項目景觀設(shè)計建議據(jù)調(diào)查高密所有以開發(fā)的和正在建設(shè)的項目雖然容積率很低，但是并沒有很高的綠化率，大部分項目的綠化率介于25－35％之間，綠化手段單一，綠化目的是僅限于不讓地表裸露，樹木多是草皮和冬青，效果呆板，只有最近幾個新開發(fā)的項目出現(xiàn)了小型中央廣場和噴泉等小景觀。、設(shè)計理念景觀設(shè)計理念是強(qiáng)調(diào)生態(tài)化和參與性，使居民在豐富多彩的生活中最大限度地享受大自然的清新，同時又向小區(qū)住戶提供足夠的可供交流參與的社區(qū)活動空間。景觀設(shè)計的目標(biāo)是要營造一種具有都市化的休閑，居住環(huán)境。整個小區(qū)的景觀以人工湖為軸心向其他三大組團(tuán)引入南北軸線步行景觀來貫穿；一期以小區(qū)入口為起點，向東延伸形成通透性的中軸線景觀；并且每四棟圍合而形成庭院景觀；整個項目分區(qū)的中心景觀和環(huán)湖的中心景觀形成整個小區(qū)景觀的四大焦點。倡導(dǎo)人與自然，生活與景觀的和諧共融，巧具匠心的“漾、碧、游、怡”四主題，塑造了一個寧靜舒適的園林之夢，讓居者俯仰之間盡感遠(yuǎn)離都市的平和與回味。本項目內(nèi)部景觀布置以水景為主，大量設(shè)置流動的活水小溪、造型各異的噴泉、開闊活躍的涌泉生態(tài)水池、層層的疊水、室內(nèi)室外任意轉(zhuǎn)換的游泳池，與小區(qū)外湖與膠河的水景相互呼應(yīng)、相互融合，讓每一個業(yè)主由內(nèi)而外都能感受鄰水而居、親水而息的浪漫與情趣。組團(tuán)設(shè)置主題園林景觀，充分體現(xiàn)小區(qū)綠地景觀的平面區(qū)域?qū)哟胃?，營造全方位的綠色立體空間，每一處景觀追求精細(xì)化、實用化、可使用性、可參與性、可觀賞性、人景互動、人景融合。園林景觀總體布局從每個組團(tuán)主入口的步行景觀大道通向中央主題廣場，延續(xù)到湖心景觀，以中央主題廣場為每一組團(tuán)的景觀中心，向圍合式建筑群參透，形成建筑、景觀、自然一體化。在社區(qū)園林的不同角度配以不同的花木創(chuàng)造不同季節(jié)的色澤、質(zhì)感及香氣。主入口強(qiáng)調(diào)其視覺效果上的氣勢，而中心景觀則更注重社區(qū)觀和參與性，主要利用膠河風(fēng)光帶和人工湖，串起組團(tuán)中央主題廣場，會所、步行街形成統(tǒng)一體，并形成一個標(biāo)志性建筑景觀?！踹m當(dāng)拉大樓間距，達(dá)到綠化豐富層次感，用精致園林小品加以點綴，做到移步換景的效果，各有特色及千秋。不同的娛樂設(shè)施、健身設(shè)施分散在中央主題廣場和宅間。景觀設(shè)施主要包括鋪地、噴水、小品雕塑等。鋪地中的一般部分，是根據(jù)行道樹和照明柱的間隔布置進(jìn)行設(shè)置的，使行人感受到具有導(dǎo)向性的韻律感。在廣場部分的鋪地則可采用較靈活的鋪裝方式，以限定空間。噴水、小品雕塑等則從尺度、色彩等方面加以推敲。休息設(shè)施主要包括座椅、連廊等。座椅的設(shè)置可與綠化布局綜合考慮，充分利用樹池、花壇的邊緣。木制連廊可為廣場的構(gòu)成要素之一，結(jié)合露天茶座等設(shè)置。同時還考慮了一定的供行人避雨的設(shè)施。綠化以草坪為基調(diào)，輔以灌木、喬木，豐富綠化在空間上的層次感。局部路段還可采用可移動式的花架，以各種形式創(chuàng)造一個綠蔭園區(qū)。3.項目的建筑風(fēng)格總體布局到空間組合以及單體造型借鑒西方古典即“現(xiàn)代歐洲”簡約、明快設(shè)計手法進(jìn)行，力求與自然景觀遙相呼應(yīng)的組合模式空間。結(jié)合四大組團(tuán)之考慮，可又有所不同。形成建筑群體風(fēng)格時注意使其在建筑形式上單體有個性、群體有共性，即變化中求統(tǒng)一、整體協(xié)調(diào)中求變化。建筑形式要突出個性，基本上幢幢有變化。為了保證群體統(tǒng)一感受，采取控制整體空間、尺度的協(xié)調(diào)，建筑材料及色彩采取局部變化整體一致的做法。160