【正文】 有利于促進銷售盡快回籠資金。建議聘請知名物業(yè)管理公司，實行品牌聯(lián)盟戰(zhàn)略，強強合作，擴大企業(yè)以及項目的知名度。從某種意義上說物業(yè)管理費是客戶入住后需要長期支付的一筆不小的費用，因此收費的高低將直接影響客戶的購買行為?！?米，小學的門口還要向東移二米，以滿足家長等人的需要。21.17.因為作為這種新城區(qū)的樓盤低密度，高綠化，低價位是吸引消費者的三大殺手锏，如果房價高在項目建設初期給客戶留下較小的升值空間，房屋密度大初期又不易形成較好的綠化效果，項目很難在近一二年內對客戶形成足夠強的吸引力，只能靠開發(fā)商的信譽和實實在在產(chǎn)品做擔保，我們一定會實現(xiàn)我們的開發(fā)承諾，才有可能促進銷售。綜合所述結合高密本地的實際情況，顯然風格迥異的單體別墅市場前景要明顯好于聯(lián)排別墅和疊加別墅，但是如果項目資源較好的位置做成一單體別墅為主的形式雖然售價會上去，但是卻也占用了大量土地資源；如果做成聯(lián)排別墅和疊加別墅為主，單體為輔的化，市場引導的難度又會很大，因此我們陷在一個二難的境地。“疊拼別墅”則由兩個復式住宅疊落起來，下層有花園，上層有屋頂花園。品質檔次——本項目會所的裝修,服務一定要與本項目的產(chǎn)品品質相符合,5.倡導自然與人文的和諧共融，以極富特色的建筑規(guī)劃、優(yōu)美舒適的環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質，營造臨水而居的高尚生活社區(qū)，創(chuàng)造純粹純正的生態(tài)社區(qū)生活。不同的娛樂設施、健身設施分散在中央主題廣場和宅間。本項目內部景觀布置以水景為主，大量設置流動的活水小溪、造型各異的噴泉、開闊活躍的涌泉生態(tài)水池、層層的疊水、室內室外任意轉換的游泳池，與小區(qū)外湖與膠河的水景相互呼應、相互融合，讓每一個業(yè)主由內而外都能感受鄰水而居、親水而息的浪漫與情趣?！窨党纱蠼峙c南湖路三室二廳一衛(wèi)主力總價中國北方鞋城位置鳳凰公寓60800平方米房地產(chǎn)公司開始加大提升開發(fā)項目的綜合品質的工作力度，產(chǎn)品有所創(chuàng)新；◆青島的代理公司對消費者市場的市調報告匯總根據(jù)多家代理公司對潛在客戶的調查，我們可以發(fā)現(xiàn)高密本地我項目潛在客戶的諸多共性。14954487煙草公司市檔案局市第二中學13282136市農業(yè)局17444512郵政局1163116692%農民人均純收入金融工作者、醫(yī)療機構；□36萬消費者看重相關的配套：交通、生活、教育等；※倘若政府沒有具體的東遷時間，我項目也沒有談下一個集團戶，那么我們就只能開發(fā)沿濱河綠化帶的別墅區(qū)，吸引高端客戶?！?shù)氐膽粜驮O計不到位，室內空間布局不合理，使用空間浪費嚴重；※靠近新市政府和體育場，業(yè)主有較多的活動空間；威脅所謂“新市中心水景豪宅”以產(chǎn)品取信于人，以熱情服務于人，以國際化的水準打造理想中的生活社區(qū)?！备鶕?jù)項目所在的區(qū)域的地理位置和我們現(xiàn)在的規(guī)劃思路，發(fā)現(xiàn)項目具有以下幾大賣點：項目毗鄰新市政府，有著巨大的政治，金融，科技優(yōu)勢，未來升值潛力巨大是新城市生活中心；沿河居住自然生態(tài)保存完整，景觀豐富，適合休閑和養(yǎng)老；周邊沒有污染源，空氣清新，具有發(fā)展健康住宅的條件；項目周邊規(guī)劃了小學和幼兒園，為了教育有保證，如果能夠引進名牌學?；蛘咭M特色教育更可以滿足家長望子成龍的心情；項目要建成一個高檔小區(qū)，居住在這里是一種身份和地位的象征；綜合上述情況項目的最終開發(fā)主題是：“高密首席原生態(tài)健康教育社區(qū)定位分析報告第二部分：提升產(chǎn)品價值的其它建議第九部分：營銷體系的建立附件：《高密市基本情況》《論頂層閣樓的營銷策劃》第一部分:定位報告高密的住宅市場不同檔次項目的競爭定位以及尚未飽和的空間由于歷史的原因高密房地產(chǎn)市場2002年正式啟動，目前所有在建項目仍以低檔商品房開發(fā)為主，中檔房為輔，沒有高檔社區(qū)。客戶群定位——中上收入消費階層，二次置業(yè)者。此處不僅有開挖的蝴蝶湖還有濱河綠化帶，青島設計院設計的道路系統(tǒng)也便于把別墅和消費多層普通客戶的居住區(qū)域形成隱性分割，優(yōu)美的景色，安靜的環(huán)境，能夠滿足購買別墅業(yè)主的尊貴心理需求。對價格敏感，尤其對總價的敏感性高與單價，整體購買力并非特別強；※產(chǎn)品類型2003年職工工資總額（千元）單位從業(yè)人員（人）17809國家稅務局5612707市級機關后勤處1051130310868高密中專高密市通信公司（地方）222從營銷角度來看，所有的開發(fā)公司都認識到競爭的殘酷，因此加強了對營銷工作重視力度，青島的代理公司紛紛進入高密本地市場，代理公司有上海鵬祥，青島和志行，青島世紀恒昌，青島昊?！砉镜慕槿朐谔嵘镜胤康禺a(chǎn)營銷水平的同時，也帶來了房價炒作的空間，使房價基本符合價值。位置87平方米1394元/平方米二室二廳一衛(wèi)區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域為新興的城區(qū)，交通便利，路況較好，空氣清新，但是市政配套不完善，生活成本略高于中心板塊。1350南湖小區(qū)總平面布局形式。、●單元入口設殘疾人通道。綠化以草坪為基調，輔以灌木、喬木，豐富綠化在空間上的層次感。其拱廊、涼廊、尖頂、陽臺、窄窗、豪華的雕刻、高門的巍然等無不體現(xiàn)了新歌特式的典型風格。通過細致的普調我們發(fā)現(xiàn)，在我們有購買能力的潛在有效客戶中有車的也不過是占到總人口的5%，因此在項目一期就做地下車位向市場推出，顯然存在較大的冒險成分，但也不排除項目一期所有客戶都沒有私家車，因此建議項目一期地上停車位控制在5%以內，不做地下停車位，如果一期不能夠滿足業(yè)主的停車需要，且對地下停車位認可，我們可以在二期適當?shù)募哟笸＼囄?車庫的開發(fā)量。、規(guī)劃原則、設施設置原則□對于任何聯(lián)排別墅的業(yè)主來說，不論樓梯設計寬窄或坡度如何，都少不了頻繁地上下樓爬樓梯，這對于中青年來說不一定是壞事，但對于家有老人或小孩的業(yè)主則較困難并有一定危險。該公建的位置建議上提到小區(qū)車行主入口以南的位置，公建的門建議朝南開，公建的門前設置噴泉，旗桿，停車位。116150平方米8%儲藏室的占總戶數(shù)的比例？儲藏室占總戶數(shù)的90%以上比較合理。23.2小區(qū)北部沿街部分建網(wǎng)點，到底一層合適還是二層合適？建議做成一層設計，原因在于這個位置我們?yōu)榱双@得長遠利益要建小高層，小高層的推廣本來就存在諸多困難，如果做成二層的網(wǎng)點對小高層的干擾會更大，同時也加大了開發(fā)成本；并且小區(qū)北部是54米寬的鳳凰大街，按照規(guī)劃這里應該使高密的未來的主干道，我們很難預料這里到底多久才會有旺盛的人氣，建成的大面積網(wǎng)點什么時候才能賣出去！為了給前幾期客戶一種高檔小區(qū)寧靜，健康的感覺，建議做成一層，假設項目4期左右真要開發(fā)此類區(qū)域，市場銷售看好，再調整該區(qū)域的局部規(guī)劃也未嘗不可?！跗鋬群褪峭ㄟ^建筑技術與通訊網(wǎng)絡技術的完美結合，實現(xiàn)樓宇自動化、通訊自動化、安防自動化、家居智能化等目標。 采用新材料和新的施工工藝（略）48 / 48。建議：□為了欣賞沿湖優(yōu)美的景觀可以把第一排部分樓座的朝向略做調整，根據(jù)規(guī)劃應該是朝東不超過15度；建議不要超過10度。因此建議除了沿湖的位置可以滿足觀景的需要，其它樓座最好是直板設計。且這種設計在高密還不多見，我項目既然是高檔項目就在細微之處應該處處領先。86100平方米一期公建的面積（不含網(wǎng)點）應該是多少？公建是按照L型設計的，建議公建不超過3500平方米，主要這么考慮的售樓大廳要向安排好各個功能區(qū)間最好是500平方米左右，因為售樓處要安排客戶接待區(qū)，客戶洽談區(qū)，合同簽約區(qū)，銷售人員辦公區(qū)，銷售人員更衣室和洗手間。TOWNHOUSE雖有其突出長處，但在實際居住使用中，也有不盡如人意之處，主要在于：一是、其私密性遠不如單體別墅，建筑外觀的獨特風格變化受限制。：“趣味、休閑、運動、健康”、功能使用細化定位：這樣的設計即顯的很大氣，很現(xiàn)代，成本相比磚混結構又不會增加多少。為什么小區(qū)要設置地下車位而不是半地下車庫或者地上車庫，沒有地上停車場，小區(qū)的次干道也只能通過1輛車，不允許沿街停車，目的不外就是想讓小區(qū)有個非常漂亮的社區(qū)景觀。尼斯風情組團——尼斯是法國地中海區(qū)域的著名度假城市，充滿古典主義風格和歌特式建筑。木制連廊可為廣場的構成要素之一，結合露天茶座等設置。圍合建筑不應將組團景觀與組團外空間完全封閉隔離，而是連為一體，自然過渡。、第五部分：項目規(guī)劃理念營銷建議“規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第一生產(chǎn)力”。三室二廳一衛(wèi)康成大街西段北部板塊在所有的板塊中算是發(fā)展相對比較緩慢的，這和他的最初的城市定位——工業(yè)園區(qū)導致的，這里的周邊環(huán)境差，污染企業(yè)多，配套不全，消費者多是收入較低的工薪階層有很大的相連關系，因此本區(qū)域的價格多數(shù)在900－1200元/平方米之間，主力戶型總房款控制在10萬元左右，開發(fā)的商品房全部是低檔物業(yè)，消費者多是周邊工作的人群，雖然在建項目銷售率較高但是消化周期普遍較長，產(chǎn)品缺乏特色，市場接受度不高，產(chǎn)品去化抗性較大。18000平方米人民大街和利群路交界處1324元/平方米區(qū)域內的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)育的較好，氛圍較濃，大配套成熟，交通便利，大型購物廣場多座落在本區(qū)域，也是新建商品房比較集中的區(qū)域。2004年是高密房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的一年2004年房地產(chǎn)的土地供應量、開發(fā)量，消化量突然得到釋放，從政府有關部門獲悉，今年政府預計開發(fā)量在70－80萬平方米。7994123255市第四中學市第二實驗小學1271945市林業(yè)局11364153中國銀行高密支行.單位個數(shù)對高密市我項目潛在客戶群體的統(tǒng)計分析高密人均收入對比表類別根據(jù)官方統(tǒng)計資料（統(tǒng)計局）對消費者消費能力和消費心態(tài)的分析、客戶層面對于高密來說，消費主力是從精神、物質基礎都能接受商品房概念的人群。※當?shù)胤慨a(chǎn)市場剛剛啟動，本地消費者素質又較低，舊的消費習慣短期內很難消除，他們對新的置業(yè)理念有一定的排斥心理，引導有風險；※政府什么時間東遷不定，對我項目的營銷推廣影響很大；※吸引外地置業(yè)者的只有別墅物業(yè)，因此價格是個門檻※如果項目不在多個方面創(chuàng)新，將很難吸引眾多的消費者，但是這樣也間接的加大了開發(fā)成本；※只有部分當?shù)厝苏J可我下項目所在地，推廣難度很大，需要長期引導，倘若不能夠借政府東遷之勢，公司將投入巨額宣傳資金；※地塊東西長600多米，東西寬為500多米，交通路線長；※本地的房產(chǎn)按揭政策過于死板，當?shù)厝艘淮涡愿犊畲蠊P資金難度很大。項目消費者定位打河居文化牌有別于高密市場上的老城區(qū)牌，也不同于青島等沿海建筑的觀海牌，容易樹立市場形象，便于尋找差異化消費的置業(yè)者認同并購買我們的項目多種物業(yè)。項目新樓盤命名的建議第七部分：在營銷策劃推廣上，我們將主推河居文化，因為人類的發(fā)展史就是河居的歷史。我國的水景住宅開發(fā)，從設計角度來看，有三個方面的趨勢：在自然水景的開發(fā)上，臨湖的設計特別重視水景空間的開發(fā)；另外，開發(fā)商對水景的開發(fā)已經(jīng)從“觀景”向“用景”轉變，給居住者的日常休閑帶來很多便利，強調居住者與水環(huán)境的融合和參與性；第三個方面是與國際接軌的趨勢，就是從“人造水景”向“親自然水景”轉變?！疀]有一個統(tǒng)一的規(guī)劃整個城市到處搞開發(fā)；※政府允許單位聯(lián)建房，因此不利于商品房的銷售。從以往多家設計院的設計草圖來看，都沒有充分挖掘這一區(qū)域資源的最大化，活動空間和提升小區(qū)品味的休閑小品也不夠多，作為一個開發(fā)面積近10萬平方米的區(qū)域這是不要要考慮的，此外為社區(qū)居民服務的網(wǎng)點應該放到道路的北側，而不是放在南側，否則同樣是網(wǎng)點但是價格會大大折扣?！鶄€體企業(yè)主、市區(qū)及外地高收入者潛在客戶三資、外資企業(yè)中的各級各類白領；□3755元/