【正文】 化整體一致的做法。格調(diào)清新、高雅的“水岸社區(qū)”，源于巴黎塞納河畔的左岸生活。美國(guó)建筑師斯特恩提出后現(xiàn)代主義建筑有三個(gè)特征：采用裝飾；具有象征性或隱喻性；與現(xiàn)有環(huán)境融合。尼斯風(fēng)情組團(tuán)——尼斯是法國(guó)地中海區(qū)域的著名度假城市，充滿古典主義風(fēng)格和歌特式建筑。引入巴斯風(fēng)情主要突出別墅和類別墅產(chǎn)品的景觀性和休閑和諧性，賦予生態(tài)、親和、健康的田園風(fēng)情為背景的鄉(xiāng)村別墅，打造一個(gè)風(fēng)光生態(tài)、親和人家的英式田園小鎮(zhèn)。但是頂部處理比較好的只有三種形式，因此建議小區(qū)主入口以南的位置住宅頂部設(shè)計(jì)成陽光室和大露臺(tái)；小區(qū)景觀軸以西，樓座頂部設(shè)計(jì)成平頂；小區(qū)景觀軸以東，樓座頂部設(shè)計(jì)成閣樓為主，平頂為附樣式；這樣就既可以豐富小區(qū)鳥瞰的后視野美感，也可以避免為單一的引導(dǎo)的某種頂部設(shè)計(jì)費(fèi)盡心機(jī)（現(xiàn)在高密人還不怎么接受閣樓設(shè)計(jì)）。6.為什么小區(qū)要設(shè)置地下車位而不是半地下車庫或者地上車庫，沒有地上停車場(chǎng)，小區(qū)的次干道也只能通過1輛車，不允許沿街停車，目的不外就是想讓小區(qū)有個(gè)非常漂亮的社區(qū)景觀。主干道的路寬的設(shè)計(jì)和小區(qū)主入口該如何設(shè)計(jì)？主干道路面最好8米寬，小區(qū)主入口最好路寬10米。會(huì)所該如何設(shè)計(jì)？、設(shè)計(jì)理念功能體現(xiàn)——滿足小區(qū)的主要生活配套及會(huì)所的服務(wù)功能，滿足后期物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)的辦公用房，滿足銷售過程中的接待、活動(dòng)。這樣的設(shè)計(jì)即顯的很大氣，很現(xiàn)代，成本相比磚混結(jié)構(gòu)又不會(huì)增加多少。滿足未來項(xiàng)目業(yè)主的基本生活需求?！踹x擇便于在銷售期間以實(shí)物、模型或圖片展示的會(huì)所設(shè)施以吸引客戶眼球，：“趣味、休閑、運(yùn)動(dòng)、健康”、功能使用細(xì)化定位：健身房（含散打室，柔道室等），親子室，老年活動(dòng)室等。聯(lián)排別墅”即Townhouse，起源于19世紀(jì)四五十年代的英國(guó)新城鎮(zhèn)時(shí)期，上見天，下見地，有自己的院子和車庫，但都是三個(gè)或三個(gè)以上的住宅連在一起?！OWNHOUSE一般具有3個(gè)特點(diǎn)：第一、聯(lián)排別墅基本上都建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對(duì)市區(qū)要低得多，另一方面規(guī)?；漠a(chǎn)出也使建筑成本大大降低。TOWNHOUSE雖有其突出長(zhǎng)處，但在實(shí)際居住使用中，也有不盡如人意之處，主要在于：一是、其私密性遠(yuǎn)不如單體別墅，建筑外觀的獨(dú)特風(fēng)格變化受限制。聯(lián)排別墅一般多采用分戶式家庭鍋爐、燃?xì)鉅t、供暖和熱水。西洋式聯(lián)排別墅有的設(shè)計(jì)有壁爐及煙道和煙囪，但如果壁爐不點(diǎn)火使用而成為一種風(fēng)格裝飾，在冬季它就成了一個(gè)天然的抽風(fēng)道。一期小區(qū)主入口以北沿街網(wǎng)點(diǎn)做還是不做？建議不做，應(yīng)該說小區(qū)入口附近的網(wǎng)點(diǎn)從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮會(huì)有巨大的升值潛力，但是在本項(xiàng)目而言，網(wǎng)點(diǎn)布置的已經(jīng)足夠多了，倘若事事都要體現(xiàn)價(jià)值的最大化，項(xiàng)目的綜合價(jià)值肯定會(huì)大打折扣。一期公建的面積（不含網(wǎng)點(diǎn)）應(yīng)該是多少？公建是按照L型設(shè)計(jì)的，建議公建不超過3500平方米，主要這么考慮的售樓大廳要向安排好各個(gè)功能區(qū)間最好是500平方米左右，因?yàn)槭蹣翘幰才趴蛻艚哟齾^(qū)，客戶洽談區(qū)，合同簽約區(qū)，銷售人員辦公區(qū)，銷售人員更衣室和洗手間。12.小區(qū)的日照間距還是多大合適？小區(qū)的日照間距還是1：。之所以定為這二種戶型是有市場(chǎng)根據(jù)的，根據(jù)以前多個(gè)代理公司市調(diào)反饋的信息表明，高密房產(chǎn)市場(chǎng)雖然處于剛剛起步階段，但是消費(fèi)者有著旺盛的消費(fèi)熱情，不同的消費(fèi)群體對(duì)房屋消費(fèi)面積有著不同的定義，建筑面積7595平方米多數(shù)屬于首次置業(yè)的年輕人或者經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力比較弱的群體；而建筑面積110140平方米的大戶型則多數(shù)屬于消費(fèi)能力較強(qiáng)的個(gè)體工商企業(yè)主或者二次置業(yè)的人。86100平方米44%一期的戶室比怎么安排？根據(jù)市調(diào)反饋的信息，一期的房屋主力戶型一定要控制在20萬/套以內(nèi)，15—20萬/套應(yīng)該作為項(xiàng)目一期的主力，占60%；10—15萬/套作為次主力，占30%，；20多萬/套的房子少建，占10%；10萬元/套以下的房子不建。據(jù)了解密水景苑是高密第一個(gè)采用南廳北臥設(shè)計(jì)的住宅小區(qū)，雖然只有部分房源是這種戶型設(shè)計(jì)，但一經(jīng)推出短期內(nèi)就銷售一空。且這種設(shè)計(jì)在高密還不多見，我項(xiàng)目既然是高檔項(xiàng)目就在細(xì)微之處應(yīng)該處處領(lǐng)先。但要注意一點(diǎn)沒有室外儲(chǔ)藏室的住戶，家里一定要設(shè)計(jì)儲(chǔ)藏間。在安全防衛(wèi)設(shè)施上，裝的多市低劣的語音對(duì)講門，裝可視對(duì)講系統(tǒng)的還很少，紅外線周界防范，電子巡更，閉路電視監(jiān)控更是少見；因此在社區(qū)生活配套設(shè)施的完善上，項(xiàng)目還有很多潛力可以挖掘，用配套設(shè)施的完善和先進(jìn)性去吸引更多的客戶過來置業(yè)。社區(qū)樓座單元設(shè)計(jì)如何分布比較合理？因此建議除了沿湖的位置可以滿足觀景的需要，其它樓座最好是直板設(shè)計(jì)。沿濱河綠化帶是二排的TOWHOUSE，蝴蝶湖的周遍又有單體別墅和二排的TOWHOUSE以及一個(gè)和二個(gè)單元的多層，從市場(chǎng)角度和觀賞角度出發(fā)，這里的市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)該是最大的，但是我不能把這里的房間全部設(shè)計(jì)成大戶型的尤其是多層。小學(xué)和幼兒園的門前道路系統(tǒng)和網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)計(jì)？從現(xiàn)在幼兒教育的現(xiàn)狀來看，每次上學(xué)和放學(xué)學(xué)校門口都會(huì)擠滿了學(xué)生的家屬和親屬以及接送他們的人，路的二側(cè)也會(huì)停滿各種車輛（汽車/摩托車/自行車等），如果按照現(xiàn)在的道路設(shè)計(jì)勢(shì)必會(huì)造成以后的交通擁堵，家長(zhǎng)們?cè)孤曒d道。2小高層到底建在那里合適？小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車行入口，沿會(huì)所的周邊的小高層不要；應(yīng)該改成6層的住宅。為了欣賞沿湖優(yōu)美的景觀可以把第一排部分樓座的朝向略做調(diào)整，根據(jù)規(guī)劃應(yīng)該是朝東不超過15度；建議不要超過10度。因此綜合考慮還是要建一個(gè)人行入口。物業(yè)管理的建議報(bào)告今天的消費(fèi)者賣房子決不是單單買房子，而是真正為了提升自己的生活品質(zhì)，為了一種全新的生活方式，同時(shí)也是了實(shí)現(xiàn)房屋的“保值增值”功能?！酢酢醴?wù)工作細(xì)節(jié)化，我們會(huì)有事半功倍的效果。為了項(xiàng)目良好形象的推出，我們可要求其提前進(jìn)駐銷售現(xiàn)場(chǎng)。建議：、智能化配套的必要性：□□社區(qū)部分：a、實(shí)現(xiàn)給排水、交配電、門禁、保安、消防等的集中監(jiān)控；b、包括停車場(chǎng)、一卡通等的小區(qū)消費(fèi)的集中管理；c、提供全方位、多層次的人性化物業(yè)服務(wù)。 采用新材料和新的施工工藝（略）48 / 48。e、停車場(chǎng)管理子系統(tǒng)。根據(jù)建設(shè)部頒布的《商品住宅性能評(píng)價(jià)指標(biāo)體系》，建議本項(xiàng)目“安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理自動(dòng)化系統(tǒng)及信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)”三方面均達(dá)到商品住宅性能A或AA級(jí)的要求，智能化達(dá)到建設(shè)部頒發(fā)的《全國(guó)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》中的二星級(jí)(先進(jìn)型)標(biāo)準(zhǔn)。□其內(nèi)涵就是通過建筑技術(shù)與通訊網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的完美結(jié)合，實(shí)現(xiàn)樓宇自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化、安防自動(dòng)化、家居智能化等目標(biāo)。由曾經(jīng)的“地段”、“環(huán)境”至今，成熟市場(chǎng)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)已轉(zhuǎn)化為內(nèi)涵的競(jìng)爭(zhēng)。高檔小區(qū)必須提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的服務(wù)。 物業(yè)管理公司我們認(rèn)為，項(xiàng)目真正打口碑宣傳是靠軟件，即服務(wù)的提升?！酢鯎?jù)調(diào)查在目前的高密市場(chǎng)居民普遍對(duì)物業(yè)公司認(rèn)可度較差，多數(shù)高端消費(fèi)群認(rèn)為本地的物業(yè)管理和服務(wù)不到位，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：□因?yàn)橐黄诘拈_工量也就是在6萬平方米左右，6500平方米的商業(yè)房幾乎占到了一期總的開發(fā)量的10%，這個(gè)量顯然已經(jīng)非常大了，這還是考慮為了增加一期周邊的住宅區(qū)服務(wù)功能半徑。2小區(qū)北部沿街部分建網(wǎng)點(diǎn)，到底一層合適還是二層合適？建議做成一層設(shè)計(jì)，原因在于這個(gè)位置我們?yōu)榱双@得長(zhǎng)遠(yuǎn)利益要建小高層，小高層的推廣本來就存在諸多困難，如果做成二層的網(wǎng)點(diǎn)對(duì)小高層的干擾會(huì)更大，同時(shí)也加大了開發(fā)成本；并且小區(qū)北部是54米寬的鳳凰大街，按照規(guī)劃這里應(yīng)該使高密的未來的主干道，我們很難預(yù)料這里到底多久才會(huì)有旺盛的人氣，建成的大面積網(wǎng)點(diǎn)什么時(shí)候才能賣出去！為了給前幾期客戶一種高檔小區(qū)寧靜，健康的感覺，建議做成一層，假設(shè)項(xiàng)目4期左右真要開發(fā)此類區(qū)域，市場(chǎng)銷售看好，再調(diào)整該區(qū)域的局部規(guī)劃也未嘗不可。綜合考慮上述情況小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車行入口。從青島設(shè)計(jì)方案來看，小學(xué)和幼兒園的應(yīng)該只有一個(gè)總的出入口，那么考慮到幼兒園教育的特殊性，建議幼兒園最好在朝西側(cè)的路面單獨(dú)開一個(gè)口，幼兒園也要相對(duì)封閉，排除小學(xué)內(nèi)的學(xué)生對(duì)幼兒課外活動(dòng)的人為干擾。12層最好是單層，以上每二層為一戶復(fù)式或躍層設(shè)計(jì)，單層面積要控制在90100平方米；這樣即解決了一層的銷售問題，又解決了高樓層欣賞好景觀的問題。23.開挖的蝴蝶湖如何作好景觀開發(fā)？在青島設(shè)計(jì)院的幾次設(shè)計(jì)方案里，把蝴蝶湖中間都設(shè)置了一個(gè)景觀小品，這樣做不僅前期投資大，后期還面臨著眾多的維修和安保的責(zé)任；不僅如此還在湖的西北角有設(shè)計(jì)了一個(gè)小的廣場(chǎng)，這也是典型的資源浪費(fèi)，因?yàn)橹鼙橐呀?jīng)有了一個(gè)大的活動(dòng)廣場(chǎng)，它這么設(shè)計(jì)完全是處于設(shè)計(jì)美學(xué)的考慮，因此在對(duì)湖的資源價(jià)值挖掘上沒有必要化很多錢，我們完全可以在湖里種植大面的藕，氣候溫暖的時(shí)候，放眼望去是一片片的荷花和碧葉，水里養(yǎng)殖大量的鰱魚，草魚，鯽魚，鯉魚，鯰魚，金魚……穿梭不停，湖的周遍可以開辟幾個(gè)有償垂釣點(diǎn)，既滿足了業(yè)主休閑的樂趣，又能讓養(yǎng)殖者有豐厚的經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)，屬于典型的投資小見效快的運(yùn)做方式。配套設(shè)施是否要齊全？從某種意義上說配套設(shè)施的配備情況就決定了一個(gè)樓盤是否是高檔樓盤。儲(chǔ)藏室的占總戶數(shù)的比例？?jī)?chǔ)藏室占總戶數(shù)的90%以上比較合理。大戶型是否需要采用雙衛(wèi)設(shè)計(jì)？建筑面積在110平方米以上的戶型大部分可以采用雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，別墅可以采用多衛(wèi)設(shè)計(jì)。小區(qū)戶型設(shè)計(jì)中的廳，臥的位置應(yīng)該如何安排？南廳北臥應(yīng)該作為我項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)的特點(diǎn)。比例分配說明；86115平方米的面積應(yīng)該是我項(xiàng)目的主力戶型的面積所在區(qū)間，所以他們的比例要占到絕對(duì)的大，因此74%的比例相對(duì)穩(wěn)妥；而116150平方米的面積則是因?yàn)樾^(qū)景觀資源比較好的位置比較多，購(gòu)買大面積是有錢階層的一大消費(fèi)特征，因此他們應(yīng)該是我項(xiàng)目的次消費(fèi)主力，總房款可以支付2030萬元/套，他們也是提升項(xiàng)目檔次的重要因素；85平方米則以下屬于經(jīng)濟(jì)條件一般，消費(fèi)能力相對(duì)較弱大約總房款也就能支付10萬元左右，又有超前消費(fèi)心態(tài)的年輕人，因此他們也不可以忽視，但是他們過來到我項(xiàng)目消費(fèi)的數(shù)量顯然比較小，因此他們的可以消費(fèi)的戶型面積一定要小，量要少。116150平方米8%15.14.一般來說外立面不僅了視覺的品質(zhì)、藝術(shù)享受，還體現(xiàn)了小區(qū)居民審美意識(shí)，能夠展現(xiàn)業(yè)主的個(gè)性特征，因此外立面的設(shè)計(jì)一定要有別于現(xiàn)在的市場(chǎng)的已有的項(xiàng)目，形成銷售的差異性。該公建的位置建議上提到小區(qū)車行主入口以南的位置，公建的門建議朝南開，公建的門前設(shè)置噴泉，旗桿，停車位。如果不建網(wǎng)點(diǎn)該成有鐵藝的沿街綠籬，那么從縱七路往小區(qū)內(nèi)部看去，沿街過路人很可能被小區(qū)內(nèi)部?jī)?yōu)美的綠化景觀吸引而到這里置業(yè)，看起來我們好像是損失了網(wǎng)點(diǎn)的利潤(rùn)，但是由于提升了小區(qū)居住的檔次，加快了銷售周期，綜合考慮我們還是賺了很多利潤(rùn)。為了緩和這個(gè)矛盾，規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，建議把最好資源都讓給做成田園風(fēng)格單體別墅（沿湖和沿濱河綠化帶第一排位置），其它資源獨(dú)占性相對(duì)較弱的位置讓給“寬HOUSE”，再次之讓給疊加別墅。頂層如果為閣樓尚好些與臥室有間隔，但如在頂層設(shè)計(jì)有臥室，有時(shí)即使耗費(fèi)不少供暖能源仍不能取得滿意的溫度；底層由于景觀需要，一般有落地窗、拉門，加上地表溫度低，故冬季供暖能源消耗較大。對(duì)于任何聯(lián)排別墅的業(yè)主來說，不論樓梯設(shè)計(jì)寬窄或坡度如何，都少不了頻繁地上下樓爬樓梯，這對(duì)于中青年來說不一定是壞事，但對(duì)于家有老人或小孩的業(yè)主則較困難并有一定危險(xiǎn)。聯(lián)排別墅的綠化率一般在50％以上。Townhouse與疊拼別墅具有別墅的一些特性，在定位上屬于經(jīng)濟(jì)型別墅，它的購(gòu)買人群是社會(huì)上的中產(chǎn)階級(jí)，而非真正意義上的富人，并且稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所，這也與定位為第二居所的單體別墅有著概念上的差別。單體別墅和其