【正文】 的視野和優(yōu)美的綠化吸引客戶關注的目光，提升小區(qū)的休閑，安靜的高檔氛圍；同時還要增加公共活動空間，畢竟這個區(qū)域建筑面積要在10萬平方米左右。倘若政府沒有具體的東遷時間，我項目也沒有談下一個集團戶，那么我們就只能開發(fā)沿濱河綠化帶的別墅區(qū)，吸引高端客戶。從以往多家設計院的設計草圖來看，都沒有充分挖掘這一區(qū)域資源的最大化，活動空間和提升小區(qū)品味的休閑小品也不夠多，作為一個開發(fā)面積近10萬平方米的區(qū)域這是不要要考慮的，此外為社區(qū)居民服務的網(wǎng)點應該放到道路的北側(cè)，而不是放在南側(cè)，否則同樣是網(wǎng)點但是價格會大大折扣。綜合上述五個區(qū)域的多角度分析，我認為項目分成五期開發(fā)比較理想，每期各成組團開發(fā)面積大約在7萬平方米左右，這應該算是每期目前開發(fā)面積最大的組團了，根據(jù)現(xiàn)在的銷售情況6萬平方米左右的社區(qū)，一年可以消化調(diào)80％左右，從這個角度來說如此分配開發(fā)風險相對較小，因此總的開發(fā)面積最好控制在35萬平方米左右。消費者市場分析報告 對項目潛在客戶群初步分析、項目潛在客戶群購房消費的心理特點分析高密作為一個縣級城市，民風樸實，購房者的心理比較復雜，即看重形象檔次又深諳精打細算。體現(xiàn)在如下幾個特點：※對戶型設計較為挑剔，看重方正實用的房子，對南北朝向非常在意；※硬件條件是影響消費者的重要決定因素，軟件次之；※隨著城市改造的發(fā)展，市民對郊區(qū)購買欲望逐漸增強；※消費者看重相關的配套：交通、生活、教育等；※※※、潛在客戶群不同層面的消費心理分析對比表潛在客戶群銷售對象分析對比表家庭收入水平銷售對象核心客戶610萬，以及10萬以上公務員、教師、醫(yī)生、金融工作者、個體企業(yè)主、企業(yè)中高層、商人、投資者重要客戶36萬個體企業(yè)主、市區(qū)及外地高收入者潛在客戶610萬外地商，以及外企員工、目標客戶職業(yè)特征□改革開放以來涌現(xiàn)出的高素質(zhì)私營企業(yè)主□具有中高級職稱的教、工程師，以及各類市場匱乏的高級專業(yè)技術人才；□金融工作者、醫(yī)療機構；□三資、外資企業(yè)中的各級各類白領；□項目周邊的村鎮(zhèn)的二委領導和集體企業(yè)負責人；□青島和濰坊的追求舒適生活格調(diào)和受低廉房價房價吸引的人。對房地產(chǎn)行業(yè)最近二年的統(tǒng)計資料分析2002年增長幅度房地產(chǎn)開發(fā)投資總額%從上表的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析來看，雖然2003年比2002年的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額幅度增長很快，％，但是總額并不大，也就是平均高密市每家房地產(chǎn)公司，也不過是近2000－3000萬元。.2002年增長幅度全部職工年平均工資8169元/人8005元/人%農(nóng)民人均純收入3755元/人按照統(tǒng)計統(tǒng)計的職工工資數(shù)額市平均了普通工人和企業(yè)管理層的平均數(shù)額，因此可以預見企業(yè)管理層的員工的工資可以支付的總房款也就是在15－20萬/套之間；部分效益較好的企業(yè)和有摸高心理的消費群體總購放款應該在20－25萬/套之間。全市不同行業(yè)的單位的職工統(tǒng)計和薪酬情況總計人員職工平均工資（元）企業(yè)301526542事業(yè)單位1669210643機關432111949從上表我們不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的工作人員和黨政機關事業(yè)單位的工作人員的薪金差距較大，從固定工資而言幾乎差了一倍，此外在福利待遇和補助津貼的差距更大，雖然黨政機關的福利待遇和補助津貼各個單位不一樣也從對外公布，但是通常這部分人工作一定年限之后工資是基本不花的，可見這筆隱形收入還是非常大的；而企業(yè)的職工雖然有福利待遇但是數(shù)額很少，相比之下企業(yè)的高級管理人員的收入要相對多些但是通常也就是普通職工工資的1倍差距而已；因此在高密市比較有消費實力的人還是黨政機關事業(yè)單位及企業(yè)的高級管理人員。不同單位的收入差別對比表單位職工平均工資（元）金融機25農(nóng)業(yè)銀行高密支行11631156中國建設銀行高密支行1151571人民銀行高密支行13907510郵政局799413地方稅務局（事業(yè)）16870218市工商局10330512市公安局交警大隊853894市建設局1388927市衛(wèi)生局1744449市民政局1340042市交通局1120096市農(nóng)業(yè)局10418160市農(nóng)業(yè)機械局1253360市人民醫(yī)院13281136市中醫(yī)院1022396市婦幼保健醫(yī)院11356127開發(fā)區(qū)醫(yī)院1328254市第一實驗小學12200123市育才實驗中學13437304市第二中學235市第三中學15527202市第五中學1196431市檔案局1260054市成人中專11297189新華書店16948企業(yè)煙草公司16667134省石化公司高密分公司8707222高密市高源企業(yè)集團7702487高密市自來水公司11586194高密市菲達巴士公司7568208家樂佳超市有限公司149547416高密化纖股份有限公司7780從上表各個不同性質(zhì)的單位和人員構成來看，黨政機關和事業(yè)單位以及金融機構和教育系統(tǒng)以及壟斷性質(zhì)的國企人均年收入都在1萬余元左右，屬于我項目的潛在購買者，這部分可能絕大部分都有住房，他們?nèi)绻I房的話應該是二次置業(yè)，因此需求特征比較明顯:大面積的房子，戶型設計適當超前，對置業(yè)的位置比較敏感，追求生活舒適度，他們不僅關注小區(qū)內(nèi)部的景觀設計和布局，更關心子女求學受良好教育的問題，此外對物業(yè)管理的收費和提供的服務內(nèi)容也非常重視。從高密市參加養(yǎng)老保險的人數(shù)統(tǒng)計資料分析市區(qū)在職人數(shù)2003年全市有754個單位參加了養(yǎng)老保險，參保人數(shù)達到61336人，其中包含退休的13215人。青島的代理公司對消費者市場的市調(diào)報告匯總根據(jù)多家代理公司對潛在客戶的調(diào)查，我們可以發(fā)現(xiàn)高密本地我項目潛在客戶的諸多共性。房地產(chǎn)市場分析報告房地產(chǎn)市場發(fā)展概述、市場發(fā)展歷程2002年是高密市房地產(chǎn)發(fā)展的里程碑2003年是高密房地產(chǎn)市場試探發(fā)展的一年2003年高密的房地產(chǎn)市場吸引了眾多開發(fā)商關注的目光，政府審批允許開工的項目，建筑面積達到了40余萬平方米，當年實現(xiàn)了80％以上的消化率，大大增強了所有開發(fā)商的信心。2003年中心區(qū)域和南部區(qū)域是房地產(chǎn)發(fā)展的熱點區(qū)域，根據(jù)地理位置，價格，產(chǎn)品等特點，高密市的房地產(chǎn)板塊格局初步形成，可以劃分為四個板塊，分別是北部板塊，中心板塊，南部板塊，經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)板塊；房地產(chǎn)價格略有提成，相比去年平均漲幅200元/平方米，讓當?shù)氐南M者初步感受到了房產(chǎn)經(jīng)濟的“魅力”。產(chǎn)品的綜合品質(zhì)有了明顯的提高，產(chǎn)品的建筑規(guī)劃設計，戶型設計，社區(qū)景觀的文化內(nèi)涵，社區(qū)綜合配套，建筑風格，單體外力面，都有了較大改善。今年房價預計在均價在1400－1500元/平方米左右，與去年同期相比漲幅預計在300元左右。、市場特征高密房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展，初步形成以下的特征：◆小區(qū)規(guī)模普遍不大，零星住宅單體開發(fā)較多，5－6萬平方米的小區(qū)已經(jīng)算是目前較大的開發(fā)規(guī)模；◆房地產(chǎn)公司開始加大提升開發(fā)項目的綜合品質(zhì)的工作力度，產(chǎn)品有所創(chuàng)新；◆雖然房地產(chǎn)價格漲幅較大，但是銷售周期普遍較短◆物業(yè)管理落后，沒有服務意識，雖然物業(yè)管理收繳率較高達到90％，低廉的費用不足以吸引外地品牌物業(yè)公司的介入。區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域為高密市市政府所在地，也是高密市人口最密集的區(qū)域，主要的政府部門都在這個區(qū)域，市政配套完善，交通便利。案名總開發(fā)量主力戶型主力總價密水景苑60800平方米三室二廳二衛(wèi)碾頭小區(qū)48000平方米二室二廳一衛(wèi)蓮花苑20000平方米二室二廳一衛(wèi)鳳凰公寓8000平方米二室二廳一衛(wèi)醴泉商住樓10800平方米三室二廳二衛(wèi)中心區(qū)域板塊是高密市房地產(chǎn)發(fā)展最快的區(qū)域，房產(chǎn)均價也最高，也是外來勢力介入最多的，開發(fā)的商品房的檔次明顯高于其它板塊；從整體規(guī)劃來看，新建項目注重了小區(qū)內(nèi)部景觀的營造，出現(xiàn)了休閑廣場，健身場所，中心廣場，噴泉水景等，有了人車分流的概念，建筑風格突破了原來“鴿子籠”宿舍樓窠臼，引進了現(xiàn)代海派風格和歐路風情，并加了一些智能化設備，采用了部分新材料，新的施工工藝，建筑成本略高于其它板塊。、北部板塊的競爭格局區(qū)域界定：振興街以北區(qū)域，交通路以西，鐵道二側(cè)區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域為高密市火車站，長途汽車站，10條公交總站所在地，交通雖然便利，但是路況較差，生活配套不完善，是高密市傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差。位置平均單價主力面積健康路與經(jīng)貿(mào)街交界1200元/平方米振興街與交通路交界1135元/平方米順和路以東，站北街二側(cè)1123元/平方米 、南部區(qū)域競爭格局分析區(qū)域界定：城南街以南，康成大街二側(cè)，交通路以西，西關路以東的區(qū)域。案名總開發(fā)量主力戶型主力總價中國北方鞋城二室一廳一衛(wèi)康成花園三室二廳一衛(wèi)翠華庭三室二廳一衛(wèi)華易家園國稅據(jù)以東1280100南湖路以西，康成大街以南159088康成大街與南湖路120090－100、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)板塊房地產(chǎn)競爭格局分析本區(qū)域房地產(chǎn)起步較晚，在2003年才出現(xiàn)商品房，售價在900－1100元/平方米左右，在售項目較少，較大規(guī)模的社區(qū)是紫薇花園，周邊市政配套不到位，銷售周期較長，銷售律不高；但是隨著市政東遷的力度的加大，區(qū)域成長空間較大，這里必將成為高密高端物業(yè)集中的板塊，也是競爭最激烈的板塊。通過嚴格、科學、準確的市場調(diào)研，定位為符合市場需求的規(guī)劃，把本項目做成“深思熟慮的具有創(chuàng)新意識的產(chǎn)品”。總平面規(guī)劃設計、設計思路●構筑建筑生態(tài)、環(huán)境生態(tài)、人文生態(tài)高度協(xié)調(diào)統(tǒng)一的新型居住模式。●在環(huán)境景觀均好性基礎上，適當根據(jù)建筑類別、戶型大小給予一定環(huán)境景觀的差異化分層。；與周邊人文氣息的鏈接；與區(qū)域總體建設環(huán)境相結(jié)合。、設計細化要點●因此觀景以小組團為主、中心廣場景觀為輔，因此主要以圍合布局組團方式排列樓宇。圍合布局以開敞圍合式為主，結(jié)合其它形式。樓宇朝向與景觀的關系?！駟卧獞魯?shù)：、綠地：●綠地分為公共綠地、宅基綠地、配套公建綠地、道路綠地。、道路網(wǎng)絡與人車關系：●●整個小區(qū)采用人車分流設計，2.、設計理念景觀設計理念是強調(diào)生態(tài)化和參與性，使居民在豐富多彩的生活中最大限度地享受大自然的清新，同時又向小區(qū)住戶提供足夠的可供交流參與的社區(qū)活動空間。整個小區(qū)的景觀以人工湖為軸心向其他三大組團引入南北軸線步行景觀來貫穿；一期以小區(qū)入口為起點，向東延伸形成通透性的中軸線景觀；并且每四棟圍合而形成庭院景觀；整個項目分區(qū)的中心景觀和環(huán)湖的中心景觀形成整個小區(qū)景觀的四大焦點。本項目內(nèi)部景觀布置以水景為主，大量設置流動的活水小溪、造型各異的噴泉、開闊活躍的涌泉生態(tài)水池、層層的疊水、室內(nèi)室外任意轉(zhuǎn)換的游泳池，與小區(qū)外湖與膠河的水景相互呼應、相互融合，讓每一個業(yè)主由內(nèi)而外都能感受鄰水而居、親水而息的浪漫與情趣。在社區(qū)園林的不同角度配以不同的花木創(chuàng)造不同季節(jié)的色澤、質(zhì)感及香氣?！醪煌膴蕵吩O施、健身設施分散在中央主題廣場和宅間。鋪地中的一般部分，是根據(jù)行道樹和照明柱的間隔布置進行設置的，使行人感受到具有導向性的韻律感。噴水、小品雕塑等則從尺度、色彩等方面加以推敲。座椅的設置可與綠化布局綜合考慮，充分利用樹池、花壇的邊緣。同時還考慮了一定的供行人避雨的設施。局部路段還可采用可移動式的花架，以各種形式創(chuàng)造一個綠蔭園區(qū)。項目的建筑風格總體布局到空間組合以及單體造型借鑒西方古典即“現(xiàn)代歐洲”簡約、明快設計手法進行，力求與自然景觀遙相呼應的組合模式空間。建筑形式要突出個性，基本上幢幢有變化。嘎吶風情組團