張家港項(xiàng)目全程策劃報(bào)告-在線(xiàn)瀏覽
2024-09-11 19:11本頁(yè)面
【正文】 超前，向往國(guó)際化的生活標(biāo)準(zhǔn)?！窭硇韵M(fèi)為主，對(duì)品牌認(rèn)同度高，受攀比等心理因素的影響。關(guān)注要素●大環(huán)境：綠化環(huán)境/區(qū)域價(jià)值/城市發(fā)展方向/交通配套/商業(yè)配套●內(nèi)部環(huán)境：整體規(guī)劃布局/建筑密度/外立面/高標(biāo)準(zhǔn)建材/車(chē)庫(kù)/綠化環(huán)境/親水水景/植被密度/坡地起伏/私密感公用設(shè)施/會(huì)所配套/休閑健康智能安保/可視對(duì)講/寬帶網(wǎng)絡(luò)/監(jiān)控設(shè)施/衛(wèi)星電視物業(yè)服務(wù)/物業(yè)品牌/物管標(biāo)準(zhǔn)別墅部分客源分布●張家港地區(qū) （企業(yè)老總/臺(tái)商，外商/私營(yíng)老板/高級(jí)金領(lǐng)、主管/）●蘇州地區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域的客源 （企業(yè)老總/臺(tái)商，外商/私營(yíng)老板/高級(jí)金領(lǐng)/）●外地外籍客源 （江浙、上海一帶大投資客戶(hù)）收入水平有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)有成，自備款在85萬(wàn)－260萬(wàn)左右，月入在12000－40000元左右。●希望更好的享受生活。●希望有高檔次的場(chǎng)所接待客戶(hù)和朋友?！褡⒅厣鐓^(qū)的安全性和私密性。蘇州，上海，浙江等地區(qū)投資客。購(gòu)買(mǎi)目的以投資為主要購(gòu)買(mǎi)目的，希望長(zhǎng)期獲取穩(wěn)定的投資回報(bào)。接受新型投資產(chǎn)品的投資方式。不急于回收資金。關(guān)注要素酒店規(guī)劃/配套設(shè)施/包租返利/投資回收期/經(jīng)營(yíng)管理/未來(lái)發(fā)展/價(jià)格因素/旅游前景/升值潛力/委托經(jīng)營(yíng)時(shí)間/投資風(fēng)險(xiǎn)/地段/區(qū)域環(huán)境/開(kāi)發(fā)商品牌/三、價(jià)格定位住宅部分小高層，高層均價(jià)：4500－5000元/平方米支撐點(diǎn)：252。 本案位于城南區(qū)域，該區(qū)域定位為高檔生活區(qū)，暨陽(yáng)湖生態(tài)區(qū)將是該區(qū)域的新亮點(diǎn)。由于項(xiàng)目本身位于暨陽(yáng)湖生態(tài)區(qū)，可以為項(xiàng)目支撐超過(guò)市價(jià)300元以上，所以建議小高層價(jià)格在4500－5000元/平方米。前期推過(guò)的通運(yùn)新村、御景苑、東方明珠已經(jīng)售完，市場(chǎng)上已無(wú)在售別墅個(gè)案。252。 市場(chǎng)上別墅供應(yīng)量非常少，市場(chǎng)需求完全可以支撐本案供應(yīng)，加上暨陽(yáng)湖生態(tài)區(qū)的配套，可以為本案創(chuàng)造出高于市價(jià)1000元/平方米的價(jià)位，因此建議聯(lián)排迭加別墅價(jià)格定位在7500－8000元/平方米。252。 項(xiàng)目得天獨(dú)厚的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和超一流的規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)，具備了成為別墅市場(chǎng)領(lǐng)頭羊的條件。252。 目前張家港市區(qū)獨(dú)棟別墅項(xiàng)目沒(méi)有，市場(chǎng)供應(yīng)基本為二手別墅，目前萬(wàn)紅苑獨(dú)棟別墅價(jià)格在8500元/平方米，而萬(wàn)紅苑獨(dú)棟別墅無(wú)論從是位置還是配套都跟本案有較大的差距。目前常熟、昆山的別墅已經(jīng)出現(xiàn)了14000元/平方米的價(jià)格。252。 項(xiàng)目采用五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，成本較高。252。 地處近市中心的黃金地段，周邊配套齊全。252。 提供每年8％的年返利回報(bào)。252。 項(xiàng)目的定位是高檔住宅區(qū)，不宜布置太多的商業(yè)。建議將本地塊劃分為住宅區(qū)、獨(dú)棟別墅區(qū)和排屋洋房區(qū)，三個(gè)大區(qū)域。方案分析： 產(chǎn)品組合豐富，滿(mǎn)足了不同層次客源對(duì)不同屬性產(chǎn)品的需求。 整體樓盤(pán)天際綫過(guò)渡合理，佈局上充分保證高端產(chǎn)品的私密性和尊貴性，同時(shí)也使得開(kāi)發(fā)利益得以最大化。方案（一）占地面積占總占地面積比例預(yù)估容積率總建筑面積占總建筑面積比例住宅（house）100畝56%170000m268%產(chǎn)權(quán)式酒店（hotel）5畝3%517000m27%獨(dú)棟別墅（villa）30畝17%7000m23%排屋洋房（townhouse）30畝17%18000m27%商鋪（business）5畝3%27000m23%TOTAL170畝96%219000m288%方案分析： 區(qū)塊劃分明確，開(kāi)發(fā)秩序一目了然。 天際綫過(guò)渡不是很順暢，和規(guī)劃要求上由一定出入。方案（二）占地面積占總占地面積比例預(yù)估容積率總建筑面積占總建筑面積比例住宅（house）80畝44%3160000m264%產(chǎn)權(quán)式酒店（hotel）5畝3%517000m27%獨(dú)棟別墅（villa）40畝22%10000m24%排屋洋房（townhouse）40畝22%24000m210%商鋪（business）5畝3%27000m23%TOTAL170畝96%218000m288%方案（三）占地面積占總占地面積比例預(yù)估容積率總建筑面積占總建筑面積比例住宅（house）85畝47%3170000m268%獨(dú)棟別墅（villa）40畝22%10000m24%排屋洋房（townhouse）40畝22%24000m210%商鋪（business）5畝3%27000m23%TOTAL170畝94%228000m285%方案（一）~（三）利潤(rùn)回報(bào)評(píng)估比較，平均價(jià)格參照第二章節(jié)中建議價(jià)格：方案（一）建筑面積預(yù)估容積率平均單價(jià)總銷(xiāo)售金額住宅（house）170000m24500產(chǎn)權(quán)式酒店（hotel）17000m258000獨(dú)棟別墅（villa）7000m212000排屋洋房（townhouse）18000m27500商鋪（business）7000m226000TOTAL219000m2方案（二）建筑面積預(yù)估容積率平均單價(jià)總銷(xiāo)售金額住宅（house）160000m234500產(chǎn)權(quán)式酒店（hotel）17000m258000獨(dú)棟別墅（villa）10000m212000排屋洋房（townhouse）24000m27500商鋪（business）7000m226000TOTAL218000m2方案（三）建筑面積預(yù)估容積率平均單價(jià)總銷(xiāo)售金額住宅（house）170000m234500獨(dú)棟別墅（villa）10000m212000排屋洋房（townhouse）24000m27500商鋪（business）7000m226000TOTAL228000m2比較分析：u但是，方案（一）就不存在這樣的問(wèn)題了，除了產(chǎn)品規(guī)劃上的利好外，住宅部分的容積率也由比較大的調(diào)整空間，也就以為著該規(guī)劃方案由著更多的利潤(rùn)空間。 從各類(lèi)型產(chǎn)品的建筑面積來(lái)看，方案（一）是比較合理的，這樣的合理不單單是體現(xiàn)在總銷(xiāo)售金額和容積率上，更多的是在未來(lái)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)發(fā)展瞬息萬(wàn)變的情況下，樓盤(pán)各類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售單價(jià)不僅可以創(chuàng)造區(qū)域指針性?xún)r(jià)格，更可以保證去化的周期和速度，從而在盈利豐厚的同時(shí)，大大降低了開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 從三個(gè)方案的整體來(lái)看，商業(yè)部分都不是我們建議的主要開(kāi)發(fā)對(duì)象，只是作為項(xiàng)目生活配套的補(bǔ)充來(lái)完善產(chǎn)品組合結(jié)構(gòu)的，從而整體商業(yè)產(chǎn)品總
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1