【正文】 ： 252。 252。 252。 解決方案： 252。 252。 252。 252。 商業(yè)產(chǎn)品定位 服務(wù)社區(qū)生活?精致沿街雙層花園景觀店鋪 支撐點(diǎn) 252。 252。 252。 產(chǎn)權(quán)式酒店定位 五星級(jí)精裝休閑度假酒店 支撐點(diǎn)： 252。 252。 252。 252。 252。 二、目標(biāo)客源定位 住宅部分 客源分布 張家港地區(qū) （政府公務(wù)/自由職業(yè)者/外企主管/私營(yíng)業(yè)主/金融法律） 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)和蘇州地區(qū)其它城市 （自由職業(yè)者/私營(yíng)業(yè)主/投資客） 外地客源 （江浙，上海一帶、臺(tái)商、部分外商） 收入水平 根據(jù)項(xiàng)目住宅的市場(chǎng)定位來(lái)看，本案住宅的客戶應(yīng)12－18萬(wàn)以上的自備款，月入在7000－8000元左右。 共性 ●有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，期待社會(huì)地位提高。 ●渴望超前，向往國(guó)際化的生活標(biāo)準(zhǔn)。 ●理性消費(fèi)為主，對(duì)品牌認(rèn)同度高，受攀比等心理因素的影響。 關(guān)注要素 ●大環(huán)境： 綠化環(huán)境/區(qū)域價(jià)值/城市發(fā)展方向/交通配套/商業(yè)配套 ●內(nèi)部環(huán)境： 整體規(guī)劃布局/建筑密度/外立面/高標(biāo)準(zhǔn)建材/車庫(kù)/綠化環(huán)境/親水水景/植被密度/坡地起伏/私密感 公用設(shè)施/會(huì)所配套/休閑健康 智能安保/可視對(duì)講/寬帶網(wǎng)絡(luò)/監(jiān)控設(shè)施/衛(wèi)星電視 物業(yè)服務(wù)/物業(yè)品牌/物管標(biāo)準(zhǔn) 別墅部分 客源分布 ●張家港地區(qū) （企業(yè)老總/臺(tái)商，外商/私營(yíng)老板/高級(jí)金領(lǐng)、主管/） ●蘇州地區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域的客源 （企業(yè)老總/臺(tái)商，外商/私營(yíng)老板/高級(jí)金領(lǐng)/） ●外地外籍客源 （江浙、上海一帶大投資客戶） 收入水平 有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)有成，自備款在85萬(wàn)－260萬(wàn)左右，月入在12000－40000元左右。 ●希望更好的享受生活。 ●希望有高檔次的場(chǎng)所接待客戶和朋友。 ●注重社區(qū)的安全性和私密性。 蘇州，上海，浙江等地區(qū)投資客。 購(gòu)買目的 以投資為主要購(gòu)買目的，希望長(zhǎng)期獲取穩(wěn)定的投資回報(bào)。 接受新型投資產(chǎn)品的投資方式。 不急于回收資金。 關(guān)注要素 酒店規(guī)劃/配套設(shè)施/包租返利/投資回收期/經(jīng)營(yíng)管理/未來(lái)發(fā)展/價(jià)格因素/旅游前景/升值潛力/委托經(jīng)營(yíng)時(shí)間/投資風(fēng)險(xiǎn)/地段/區(qū)域環(huán)境/開發(fā)商品牌/ 三、價(jià)格定位 住宅部分 小高層，高層均價(jià)：4500－5000元/平方米 支撐點(diǎn)： 252。 252。由于項(xiàng)目本身位于暨陽(yáng)湖生態(tài)區(qū)，可以為項(xiàng)目支撐超過市價(jià)300元以上，所以建議小高層價(jià)格在4500－5000元/平方米。 目前，張家港政府對(duì)別墅嚴(yán)格限制，導(dǎo)致市場(chǎng)上可售別墅個(gè)案非常少。預(yù)期在四月份，名都碧景園將開盤，該樓盤位于本案東面，為迭加別墅，價(jià)格預(yù)期在6000元左右，其環(huán)境配套遠(yuǎn)不如本案。 市場(chǎng)上別墅供應(yīng)量非常少，市場(chǎng)需求完全可以支撐本案供應(yīng)，加上暨陽(yáng)湖生態(tài)區(qū)的配套，可以為本案創(chuàng)造出高于市價(jià)1000元/平方米的價(jià)位，因此建議聯(lián)排迭加別墅價(jià)格定位在7500－8000元/平方米。 將產(chǎn)品塑造成蘇州地區(qū)一流的別墅產(chǎn)品，跳離目前別墅市場(chǎng)行情的價(jià)格是本案別墅品牌最好的商標(biāo)。 項(xiàng)目得天獨(dú)厚的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和超一流的規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)，具備了成為別墅市場(chǎng)領(lǐng)頭羊的條件。 改變張家港市場(chǎng)沒有頂級(jí)別墅的現(xiàn)狀，吸引潛在客戶的強(qiáng)烈關(guān)注。 目前張家港市區(qū)獨(dú)棟別墅項(xiàng)目沒有，市場(chǎng)供應(yīng)基本為二手別墅，目前萬(wàn)紅苑獨(dú)棟別墅價(jià)格在8500元/平方米，而萬(wàn)紅苑獨(dú)棟別墅無(wú)論從是位置還是配套都跟本案有較大的差距。 從張家港附近的城市如常熟、昆山等別墅的橫向比較來(lái)看，12000－15000元/平米的價(jià)格市場(chǎng)完全可以接受。 產(chǎn)權(quán)式酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店：8000元/平方米 支撐點(diǎn)： 252。 252。 252。 252。 252。 252。 商業(yè)產(chǎn)品 沿街商業(yè)：6000元/平方米（上下二層） 支撐點(diǎn)： 252。 252。 一、規(guī)劃建議 本地塊比較狹長(zhǎng)，南北方向較長(zhǎng)。如下圖所示，我們提供三個(gè)比較方案給開發(fā)公司參考。 整體規(guī)劃將樓盤的聚焦點(diǎn)集中在暨陽(yáng)湖，將湖景的賣點(diǎn)發(fā)揮到極致。 利用旅遊地產(chǎn)概念規(guī)劃了產(chǎn)權(quán)式酒店，最大化利用和開發(fā)了暨陽(yáng)湖的背景資源二、開發(fā)建議 按照系統(tǒng)研究后的平面規(guī)劃方案，我們建議開發(fā)公司按照以下的順序開發(fā) “先北后南，由西往東” 這樣建議的理由如下： u 開發(fā)匯龍資金快的產(chǎn)品類型，為后期形成滾動(dòng)開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 u 保證臨湖景觀面的建設(shè)，可以體現(xiàn)工地完整、有序、出眾的樓盤形象給外界，有利于提高樓盤高檔品質(zhì)、精品工程的包裝。 三、產(chǎn)品建議 住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議 （1）住宅配套建議 以運(yùn)動(dòng)配套為元素，突出主題式社區(qū)概念，；依托2008北京奧運(yùn)之背景，強(qiáng)化健康生活源自運(yùn)動(dòng)的時(shí)代生活理念。 建議項(xiàng)目： l 標(biāo)準(zhǔn)塑料網(wǎng)球場(chǎng) l 音樂燈光（3隊(duì)3）籃球場(chǎng) l 高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng) l 道路可以設(shè)計(jì)成為塑料跑道 l 綜合活動(dòng)器械、兒童娛樂器械（針對(duì)中老年人） l 土地門球場(chǎng) l 壁球館、乒乓球室、羽毛球室……（這些部分可以規(guī)劃在住宅會(huì)所中） （2）住宅戶型建議 l 結(jié)合本案的自然資源和建筑類型思考戶型的特色，我們建議把在上海和深圳樓盤中已經(jīng)比較成型，同時(shí)也是熱賣的“入戶陽(yáng)光花園戶型”引入本案，在未來(lái)的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上可以成為一個(gè)參考，在未來(lái)營(yíng)銷中可以成為產(chǎn)品力在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中重大優(yōu)勢(shì)。 l 住宅產(chǎn)品的樓層建議以18~24層的小高層、高層為主，考慮到樓盤整體視覺效果會(huì)比較整齊。整體面積范圍拉大，僅可能的滿足兩種客源的需求：一種是對(duì)95~110m2小三房（或者是大兩房）為需求目的，講求實(shí)用功能性的客戶；一種是對(duì)140~160m2大三房（或者四房）為需求目的，講求生活舒適性的客戶。 3）精品戶型推薦： 別墅產(chǎn)品規(guī)劃建議 （1）別墅配套規(guī)劃建議 別墅是富紳名流或是成功中產(chǎn)階級(jí)的私人領(lǐng)地，我們努力包裝和定位的產(chǎn)品也是這樣的一個(gè)目標(biāo)消費(fèi)群體需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，所以我們建議為別墅區(qū)設(shè)置專門的會(huì)所，而且是由“雙會(huì)所”構(gòu)成：“華克山莊會(huì)所”是獨(dú)棟別墅區(qū)的專屬會(huì)所，而“卡薩布蘭卡會(huì)所”是排