張家港酒店策劃報(bào)告-在線瀏覽
2024-09-11 19:11本頁面
【正文】 店需求的增加；G. 良好的經(jīng)營管理公司作為運(yùn)營支撐；H. 產(chǎn)品是其市場的首例產(chǎn)品。C. 配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善。3） 張家港投資客 年齡在2545左右，是比較成熟的投資客，注重回報(bào)，理性消費(fèi)群體； 比例在15%左右4） 外地投資客來自溫州，江陰等地的3045左右，相當(dāng)成熟的投資客，把投資的眼光從一線城市放到了二三線城市中，看中回報(bào)，很理性的消費(fèi)群體，對于產(chǎn)權(quán)式酒店不陌生。主要消費(fèi)群體圖表如下：少量購買群體中等購買群體基本購買群體張家港收入較高職員張家港公務(wù)員當(dāng)?shù)?、溫州、江陰等投資客圖一：少量購買群體中端購買群體基本購買群體年齡在2545歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很浩的投資渠道，沒有多余時(shí)間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；年齡在2545歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時(shí)間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式（如：）3045左右，相當(dāng)成熟的投資客，把投資的眼光從一線城市放到了二三線城市中，看中回報(bào)，很理性的消費(fèi)群體，對于產(chǎn)權(quán)式酒店不陌生。圖二： 我們特別對張家港本地市場和客戶進(jìn)行研究，對他們的投資渠道進(jìn)行了簡單比較：普通消費(fèi)群體的投資渠道表：產(chǎn)權(quán)式酒店回報(bào)股票投資古董投資基金投資銀行定期存款自營企業(yè)回報(bào)率8%年回報(bào)市場波動(dòng)嚴(yán)重，大市趨于熊市，虧多贏少不確定少3%不確定風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)低高高中低高專業(yè)要求專業(yè)要求低具備一定的財(cái)務(wù)分析能力，同時(shí)有很好的心理素質(zhì)對于古董有一定的專業(yè)知識管理形式委托管理，或者委托管理自我管理或者委托管理自我管理自我管理產(chǎn)權(quán)式酒店回報(bào)股票投資古董投資基金投資銀行定期存款自營企業(yè)資金要求1520萬10萬以上即可10萬以上10萬以上不定20萬以上適合人群有一定閑散資金，有很多經(jīng)歷對關(guān)注上市公司的發(fā)展；古董專業(yè)人士；對宏觀經(jīng)濟(jì)和政策有相當(dāng)?shù)牧私?；具備相?dāng)?shù)墓芾斫?jīng)驗(yàn)，不希望投入太多的精力，理素質(zhì)好充足時(shí)間；具有充裕的時(shí)間；具有充足的時(shí)間資金量不是十分充足心理素質(zhì)好有一定的專業(yè)知識資金十分充足人脈資源充足綜合指數(shù)可行較不可行較不可行較可行較可行較可行房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)不論是從GDP的占有比例來說還是房產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特性來說，它具備投資渠道的身份往往比股票，債券來得穩(wěn)定。產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)在已經(jīng)不再只是一個(gè)固定資產(chǎn)的身份，它將在張家港人心中成為另一個(gè)財(cái)富的象征，同時(shí)又是一個(gè)財(cái)富累計(jì)的渠道。是理性的投資選擇。 產(chǎn)品規(guī)劃；140套商務(wù)酒店；配有現(xiàn)代化設(shè)施的3個(gè)大小會(huì)議室、多功能廳；結(jié)構(gòu)新穎，風(fēng)格獨(dú)特，是歐式建筑藝術(shù)與現(xiàn)代氣息的完美結(jié)合。酒店還設(shè)有VIP會(huì)所，它將成為張家港社交的中心。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品總體設(shè)計(jì)：集餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、服務(wù)、住宿多功能為一體，主要滿足張家港商務(wù)人士需求的綜合性酒店。 在提升酒店的整體贏利能力后，其物業(yè)的整體價(jià)值提升，物業(yè)快速增值就水到渠成。 價(jià)格依據(jù)178。 精裝修產(chǎn)品178。 以新產(chǎn)品，高定位的產(chǎn)品出現(xiàn)在市場中，那么其價(jià)格也將會(huì)是一個(gè)到定位的產(chǎn)品，它符合中國消費(fèi)者的消費(fèi)心理。 定價(jià)本項(xiàng)目不建議把單方成本作為一個(gè)價(jià)格定價(jià)的要素考慮，因?yàn)槠浜械募夹g(shù)含量和創(chuàng)意含量高，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不能和單純的住宅項(xiàng)目類比，所以把利潤目標(biāo)作為一個(gè)價(jià)格定位的重要要素1）運(yùn)營回報(bào)方法: 現(xiàn)有市場的租金調(diào)查（數(shù)據(jù)來源—銷售部）4星級酒店的租金情況在260280元上下，同時(shí)其入住率控制在60%—70%之間見表格月收益天租金天數(shù)入住率運(yùn)營成本利潤額260365總價(jià)（萬）首付4成（萬）還款數(shù)額（萬）月還款凈收益10萬的貸款月還款數(shù)額5001147假定條件：首付4成 天租金260元（銷售部提供）。：根據(jù)酒店管理行業(yè)的行規(guī)測算具體計(jì)算如下：月收益=天租金260元*天數(shù)365**（）凈收益：除去貸款后，個(gè)人的期望值凈收益：投資者每月除去貸款后所得的資金（預(yù)計(jì)）還款總數(shù)額=*10萬總價(jià)=首付部分+還款總數(shù)額 單價(jià)在7000元左右。 房間劃分1）房間的面積在4060之間（建筑面積），保證低總價(jià)的控制2）房型規(guī)正216。216。裝修標(biāo)準(zhǔn)建議外 墻：貼面蘑菇石、條形磚；外墻建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格，復(fù)古典雅為主；大 堂：大理石地面門： 電子感應(yīng)門鎖窗： 亞鋁高級型材（表面氟炭處理），中空玻璃室內(nèi)裝潢標(biāo)準(zhǔn)：四星 水槽及龍頭 ： TOTO全套衛(wèi)生潔具天關(guān)及插座 ： 國際標(biāo)準(zhǔn)超豪華型衛(wèi) 生 ： TOTO全套衛(wèi)生潔具空 調(diào) ：江陰雙良集團(tuán)，120萬卡中央空調(diào)用 電 ： 1000KVA集中供電 加160KW發(fā)電機(jī)組電 梯 ：三臺三菱點(diǎn)電梯建議價(jià)格范圍：10001500元/平方米第五章 市場推廣篇推廣思路216。、廣泛性：這里說到的廣泛性和上面的準(zhǔn)確性并不矛盾，主要是指傳播途徑的多樣化，各種媒介平臺的有效結(jié)合；創(chuàng)意性：在整個(gè)傳播中，形象策劃具有創(chuàng)意，在市場中形成良好的口碑，形象推廣切實(shí)到位。216。稀缺性：強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品是地區(qū)的首例產(chǎn)權(quán)式酒店 廣告語表現(xiàn)： 風(fēng)靡了——東京、紐約、上海、香港、 精裝修，四星級產(chǎn)權(quán)式酒店獻(xiàn)世張家港。 未來性：產(chǎn)品的合理性和未來城市的發(fā)展趨勢，市場的需求中可以看出其產(chǎn)品將會(huì)迎來其穩(wěn)定發(fā)展的增長期 廣告語表現(xiàn)： 電腦升級，游戲升級， 比不過資產(chǎn)升級的魅力！ Times 贏家，精裝修，四星級產(chǎn)權(quán)式酒店——資產(chǎn)升級，毋容置疑。216。后期銷售階段——持續(xù)期——“行動(dòng)篇2”對尾盤的銷售，把最好位置的樓盤留到最后，以奢侈品樓盤（在裝
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