【正文】 念和技術(shù)要求進(jìn)行操作，力爭(zhēng)建成體現(xiàn)當(dāng)代生態(tài)水準(zhǔn)的城區(qū)第一家。 項(xiàng)目25萬(wàn)平米的超大規(guī)模，體現(xiàn)了華興公司的強(qiáng)大實(shí)力和品牌追求。 252。 252。 暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)內(nèi)將建成商業(yè)貿(mào)易開(kāi)發(fā)區(qū)域、休閑娛樂(lè)開(kāi)發(fā)區(qū)域、基礎(chǔ)教育開(kāi)發(fā)區(qū)域和旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)域，及湖濱游樂(lè)場(chǎng)、露天劇場(chǎng)、露天游泳池、兒童世界、游艇設(shè)施、水幕電影等游樂(lè)項(xiàng)目。 生態(tài)居住圈體現(xiàn)項(xiàng)目引入暨陽(yáng)湖水，再經(jīng)小區(qū)凈化后流入暨陽(yáng)湖，與暨陽(yáng)湖水形成循環(huán)不斷的親密關(guān)系。 項(xiàng)目獨(dú)有的生態(tài)濕地景觀，45％以上的超高綠化，加上4平方公里面積的暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)，將成為城市綠核，使項(xiàng)目成為真正的生態(tài)居住圈。 暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)珍稀的景觀資源是本案的一大支撐點(diǎn)。 符合暨陽(yáng)湖的定位：暨陽(yáng)湖將建成集休閑、娛樂(lè)、度假、居住為一體的，體現(xiàn)生態(tài)園林特色的新城區(qū)，并將成為長(zhǎng)江三角洲旅游圈內(nèi)的一個(gè)新亮點(diǎn)。 產(chǎn)品同質(zhì)性，訴求相同性的情況將給本案營(yíng)銷帶來(lái)抗性。 張家港第四中學(xué)的搬遷將會(huì)給本案未來(lái)配套訴求帶來(lái)一定影響。 周邊的幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定影響，如南城花園（在售）、圣淘沙花園、城市綠洲、東湖苑等，而且華西房地產(chǎn)公司在本項(xiàng)目不遠(yuǎn)處就有一塊地要開(kāi)發(fā)。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品質(zhì)在本市都有很好的口碑，這也給本項(xiàng)目帶來(lái)了好的形象。 暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)的建成，加上周邊多個(gè)樓盤的落成，本項(xiàng)目會(huì)形成為湖濱高檔住宅區(qū)，必然會(huì)給本項(xiàng)目提升檔次。 張家港政府為支持小高層和高層項(xiàng)目，出臺(tái)了政策：2007年12月31日前在張家港購(gòu)買小高層、高層維修基金只需按多層交納；對(duì)小高層、高層的業(yè)主實(shí)行電梯運(yùn)行費(fèi)政府補(bǔ)貼方式。 2004年是張家港房地產(chǎn)銷售形式比較緊張的一年，但隨著城市建設(shè)速度的加快、土地成本及樓盤品質(zhì)的提高，該市的房地產(chǎn)會(huì)在新的一年回暖。 項(xiàng)目用地中需配合市政工程進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，減少了可建面積，增加開(kāi)發(fā)成本。可設(shè)當(dāng)往西面暨陽(yáng)湖方向偏移。華西公司地塊南面臨湖，優(yōu)于本案。252。252。252。全省首創(chuàng)的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，會(huì)形成項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)劣勢(shì)分析252。252。252。252。252。252。252。252。 二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析252。 本案的生活商業(yè)娛樂(lè)等配套都集中在本項(xiàng)目北側(cè)沿金港大道的兩側(cè)，尤其是在南苑西路以北。 252。 252。 252。 學(xué)校：暨陽(yáng)湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)、張家港第四中學(xué)（將搬遷） 252。 公園：，同時(shí)還規(guī)劃有地下信道和本項(xiàng)目融為一體；北面還有一個(gè)小公園。 交通 9路（東線、西線）、212路、213路均在本案附近有站點(diǎn)（暨陽(yáng)湖站），去汽車站、圖書館、人民醫(yī)院、市中心等都很方便。張家港項(xiàng)目行銷企劃書項(xiàng)目分析及定位一、項(xiàng)目概況 位置 本項(xiàng)目位于暨陽(yáng)湖區(qū)東側(cè)，南臨南二環(huán)路，西接金港大道。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地約18公頃，規(guī)劃總建筑面積約30萬(wàn)平方米（其中住宅約24萬(wàn)平方米，地下室面積約6萬(wàn)平方米） 地塊形態(tài) 整個(gè)地塊呈南北狹長(zhǎng)走勢(shì)，東西長(zhǎng)約250米，南北長(zhǎng)約850米。 周邊配套 252。 252。 醫(yī)院：——澳洋醫(yī)院。 菜市場(chǎng)：暨陽(yáng)湖菜場(chǎng)。 商業(yè)：九洲家具裝飾城、張家港國(guó)泰服裝工業(yè)園、五星電器、大富豪布藝城、歐派櫥具、名誠(chéng)布藝展示中心、百盛布藝、大自然家居等，而且本項(xiàng)目距市中心步行街約為1500米。 餐飲：地中海大酒店、花中城大酒店、綠色田園酒店、揚(yáng)名閣大酒店、天地豪情大酒店、新京華大酒店、巴屬演義酒店、海天假日大酒店、圣淘沙咖啡廳、金粉世家等。配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、公園、餐飲等一應(yīng)俱全，距步行街只1500米的距離。 配套齊全，周邊衣食住行齊全。 交通方便，去市中心也才3分鐘車程。 本項(xiàng)目地塊大，形狀較為規(guī)整，可以做出較好的綠化和公建配套，如建濕地公園、功能會(huì)所等。 本項(xiàng)目的產(chǎn)品多樣化，小高層、高層、獨(dú)棟聯(lián)排迭加別墅都有涉及。 ，所以小區(qū)內(nèi)靠西面的住宅將會(huì)有很好的景觀，其價(jià)值也會(huì)有很大的提升。 項(xiàng)目規(guī)劃中有地下道路直通，不需穿越金港大道就可進(jìn)入生態(tài)園區(qū)，將暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)變成項(xiàng)目的后花園，與其它周邊近湖的地塊相比有較大的優(yōu)勢(shì)。 市最大的民營(yíng)和康健中心——澳洋醫(yī)院建成后無(wú)形中會(huì)成為本小區(qū)的配套設(shè)施。 小區(qū)內(nèi)部將規(guī)劃建設(shè)一個(gè)江蘇地區(qū)尚無(wú)的濕地公園。 本項(xiàng)目臨南二環(huán)路和金港大道兩條主干道，臨街部分住宅會(huì)有噪音和空氣污染的影響，但本項(xiàng)目沿道路的部分會(huì)有大面積的綠化帶，會(huì)減少這方面的影響。 本項(xiàng)目附近缺乏一些基本生活配套，如超市、商場(chǎng)、便利店等。 項(xiàng)目地塊的南北狹長(zhǎng)，在建筑單體排列會(huì)帶來(lái)難度。 項(xiàng)目與華西公司地塊相比，位于暨陽(yáng)湖的東面，南面的景觀和其相比存在劣勢(shì)。這在規(guī)劃設(shè)計(jì)是要考慮建筑的朝向。252。機(jī)會(huì)分析252。252。這些政策必然會(huì)有利于本項(xiàng)目中的小高層、高層項(xiàng)目的銷售。252。威脅分析252。252。252。一、市場(chǎng)定位 總體定位 暨陽(yáng)湖畔?豪情人生 30萬(wàn)平米生態(tài)湖景生活領(lǐng)地 ——全城首創(chuàng)濕地活水?全湖景觀國(guó)際化精品社區(qū) 支撐點(diǎn)： 252。 252。 252。 252。 252。這些設(shè)施與項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)施將會(huì)形成互補(bǔ)作用，使客戶享受到生態(tài)居住圈的動(dòng)人魅力所在。 項(xiàng)目將通過(guò)引入三級(jí)瀑布。 項(xiàng)目的25萬(wàn)平米的超大規(guī)模，可以支撐 252。 252。 不利點(diǎn) 252。 252。 解決方案： 252。 252。 住宅產(chǎn)品定位 全城首創(chuàng)濕地活水全湖景觀?運(yùn)動(dòng)主題式住宅社區(qū) 支撐點(diǎn)： 252。 252。 252。 不利點(diǎn)： 252。 252。 252。 解決方案 252。 252。 252。 252。 別墅產(chǎn)品定位 張家港頂級(jí)富紳名流?全湖景觀生態(tài)豪華官邸 ——國(guó)際化低密度私家別墅 中產(chǎn)階級(jí)頂級(jí)享受?海派景觀花園別墅式洋房 ——潮流生態(tài)居住模式，尊貴上層生活享受 支撐點(diǎn)： 252。 252。 252。 252。 252。 不利點(diǎn)