【正文】 購房的興趣、欲望以及了解消費者對住房的最低要求（設計方案、四周環(huán)境、建筑套型等）和當地政府對房產的有關政策，銀行金融系統(tǒng)對消費者購房的有關政策等。四是選擇一些調查者作調查表的初步測試，請他們做題，然后召開座談會或個別談話征求意見。設計調查表應注意的事項：首先，問題要短。其次，調查表上每一個問題只能包含一項內容。一般消費者是搞不清楚這些專門術語的。最后，要注意問問題的方式。例如最近房地產公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調查員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產情況。①、答卷法調查人員將被調查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。市場調查人員與被調查人員進行面對面談話，如召開座談會，大家暢所欲言。這種方法的最大特點是十分靈活，可以調查許多問題，包括一些看上去與事先準備好的問題不太相關的問題，可以彌補調查表所漏掉的一些重要問題，談話氣氛好，不受拘束。如定期詢問重點住戶對房產的設計、設備、功能、環(huán)境、質量、服務的感覺如何，有什么想法并請他們提出一些改進措施等。這樣被調查者無壓力，表現得自然，因此調查效果也較理想。例如可派人到房地產交易所或工地觀察消費者選購房產的行為和要求，調查消費本公司的信賴程度。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果較好。用一定裝置記錄調查對象的某一行為。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。有些購買者不愿透露他們某些方面的行為，通過觀察法便可以較容易地了解到，但觀察事物的表面現象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動機等等，因此調查人員通常將觀察法與其他方法組合起來使用。例如調查廣告效果時，可選定一消費者作為調查對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據接受的效果來改進廣告詞語、聲像等。例如研究廣告對銷售的影響，在其他因素不變的情況下，銷售量增加就可以看成完全是廣告原影響造成的。雖然如此，實驗法對于研究因果關系，能提供訪頭號法、觀察法所不能提供的材料，運用范圍較為廣泛。經濟水平關于經濟水平方面的市場調查，主要是收集區(qū)域（主要是柳州市的房地產市場動態(tài)、市場供需狀況、競爭對手的動態(tài)，并明確項目的消費群體、消費需求、消費者承受力等，可以以市調問卷和樓市調查表等形式進行。項目地塊環(huán)境分析又包括了項目周邊的主要樓盤情況、交通狀況、教育環(huán)境、生活購物以及休閑娛樂等方面的內容。（二）房地產的供需情況調查根據價格規(guī)律可以知道，供求情況直接影響著價格，要對本項目的價格進行準確的定位就必須要進行完善的房地產的供需情況調查。（三）開發(fā)場地的調查開發(fā)場地周邊的情況調查的內容包括了【地中海（四）市場調查的成果根據【地中海詳情如下表所示：樓盤名稱項目地址開盤時間總套數（套）在售套數（套）面積區(qū)間（㎡）開盤價格（元/㎡）目前價格（元/㎡）漲幅備注陽光100城市廣場桂中大道2號20971163840起均價480025%國際公寓三期7號樓南亞龍城世家高新區(qū)120140待定即將開售興佳清華坊河東新柳高東門901501期——均價4400已銷售90% 1期準現房推售金盛廣場東環(huán)大道47號1503011212534803530%年前持續(xù)高性價比銷售國信青年匯潭中東路3號.300少量4065均價3380420024%少量精裝小戶型限量發(fā)售新東方桂柳路與學院路交會處預計5月330040045250待定1期工程已啟動售樓部已開放中房印象】項目市場環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境把握（國內房地產市場的特點）（一）近年房地產政策分析　2003年2004年2005年2006年2007年土地政策國土資源部《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知》 國土資源部《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 國土資源部、監(jiān)察部71號令（）國土資源部《關于開展全國城鎮(zhèn)建設存量用地情況專項調查工作的緊急通知》《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》 《關于開展2006年度土地變更調查工作的通知》 提高了土地有償使用費標準——金融政策央行《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，提高行業(yè)經營門檻，抑制消費需求央行10年來首次加息 提高房地產開發(fā)項目資本金比例 央行上調存貸款基準利率 銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》央行提高個人住房貸款利率 調整首付比例央行提高人民幣貸款基準利率 提高首付比例 基準利率上調 上調存款準備金率 基準利率上調 存款準備金率上調財稅政策————調整房地產購買、轉讓稅《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》 調整房地產轉讓稅收 《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理通知》行政法規(guī)《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》《物業(yè)管理條例》《經濟適用住房管理辦法》以及《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》七部委《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》 國六條，國十五條——調控目的控制投資過快增長，要求房地產行業(yè)可持續(xù)發(fā)展控制投資過快增長，控制信貸風險抑制投機，穩(wěn)定房價調整結構，抑制投機，穩(wěn)定房價將以落實細化嚴格執(zhí)行之前政策圖表13：近年房地產政策分析（二）近年房地產宏觀調控特點調控手段不斷增多，調控范圍不斷擴大從參與宏觀調控的國家行政部門的數量不斷增加可以看出，全國對房地產行業(yè)的宏觀調控從原先單一只是從土地以及銀根上對房地產行業(yè)進行調控，過渡至多部門運用多種綜合手段對房地產行業(yè)進行全范圍的調控，且調控范圍在不斷的擴大。調控的方向由表及里的轉變從早期的政策制定方式，即針對該年份出現的問題制定相應的解決辦法，到后期認識到房地產行業(yè)在供應結構上這一深層次的矛盾以及相關房地產行業(yè)在政策的制定上還有所不足的特點，開始將政策的調控方向由表向里轉變，對房地產行業(yè)的調控將貫徹長期性。（三）房地產政策對本項目的影響2006年，中央政府出臺“國六條”等一系列宏觀調控政策，其中的要點是“穩(wěn)定房價，調整住房結構”。如07年1月開始清算土地增值稅、對07年公開交易市場出讓的土地開始嚴格按照規(guī)定執(zhí)行“90/70”政策，國家八部委還將聯手全面清理預售房地產項目。對于本項目，房地產政策是一把雙刃劍，有利有弊。同時隨著“90/70”政策的執(zhí)行，整體市場供應結構的改變，有利于提升項目產品的競爭力。同時不斷加息也令購房者的負擔加重，購房門檻進一步提高。而且，本項目為拆遷安置房地產項目，涉及公共利益的管理。 在消費力方面,隨著城市的幅射力的增強，城市經濟的發(fā)展，居民生活水平逐年提高，表現在可支配收入提高、消費性支出增加、住房支出比及恩格爾系數逐漸下降等，在住房消費方面也有了不少的增長。在國家宏觀調控的引導下，柳州市商品房基本保持供需兩旺的態(tài)勢，成交價格逐年微幅上升。從長期來看，柳州房地產市場在區(qū)域經濟態(tài)勢保持健康、平穩(wěn)的增長前提下，供求平衡、產銷兩旺的局面會持續(xù)保持，但增速會有所放緩。初步核算，全年生產總值（GDP），%。第一、二、%、%%。按常住人口計算全區(qū)人均生產總值達到12408元。%。原材料、燃料、%。%。%。%。城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資21898元，比上年增加3834元，%。%。、處于景氣區(qū)間，、。圖表19：全區(qū)2007年企業(yè)家信心指數及較上年同期增量，%。，%。%，%。%,，%。（以上數據來源：廣西壯族自治區(qū)統(tǒng)計局全市轄五區(qū)及柳江、柳城縣，總面積5307平方公里，人口183萬，其中市區(qū)面積658平方公里，人口89萬。柳州市對廣西沿海城市發(fā)揮著中心城市的依托作用，對華南、西南經濟圈發(fā)揮著樞紐城市的連接作用，對東南亞各國發(fā)揮著中國前沿城市的開放作用。柳州市工業(yè)基礎良好，基礎設施完善。全市現有工業(yè)企業(yè)1千多家，其中有6家為國家重點支持企業(yè)。柳州市還是全國科教興市先進城市、城市綜合經濟體制改革試點城市和優(yōu)化資本結構試點城市。柳州市交通十分發(fā)達，是中國中西南地區(qū)重要的交通樞紐。柳州市擁有先進的程控電話、全球數字移動電話和國際互聯網等現代化電訊通訊系統(tǒng)。改革開放以來，柳州市先后被國家確定為“科技興市”、“優(yōu)化資本結構”、“技術創(chuàng)新”和“信息化”試點城市，多次榮獲“全國衛(wèi)生城”、城市綜合實力曾兩次列全國450個城市中50強之內。在“十五”中，柳州市的經濟發(fā)展再次得到質的變化。雖仍面臨一些長期產業(yè)結構性矛盾和一些短期問題的約束,但隨著宏觀調控政策效應進一步釋放，柳州市產業(yè)結構的不斷調整，經濟運行中不穩(wěn)定、不健康因素將進一步得到遏制。當今，隨著國家政策的出臺，泛北部灣經濟圈的開發(fā)戰(zhàn)略實施對廣西產生了巨大的影響，柳州作為廣西工業(yè)重鎮(zhèn)變化也很明顯。特別是以河東區(qū)為代表的城市新區(qū)，已經逐漸成為柳州市的新興的經濟、文化、教育、科技、體育中心。這是近日出臺的《柳州市近期建設規(guī)劃》發(fā)出的信息。重塑高新技術改造和提升傳統(tǒng)產業(yè)園區(qū)，探索出“一區(qū)多園”良性發(fā)展的模式。近期，將完成二期征地及土地平整工作，進行基礎設施建設；古亭片區(qū)完成列入規(guī)劃的5平方公里范圍內余下的征地拆遷工作，完善路網及配套設施，增強陽和中心服務區(qū)功能。除了作為重點建設的新區(qū)外，城中區(qū)將以強化風貌保護，加速舊城改造，疏解城市功能，彰顯城市特色為策略；柳北區(qū)將以整合工業(yè)交通用地、優(yōu)化生態(tài)結構、進行環(huán)境整治為策略；柳南區(qū)將以拓展建設用地、優(yōu)化用地功能、加強園林綠化為策略；魚峰區(qū)將以完善基礎設施、拉開城市框架為策略。形成以發(fā)展新型工業(yè)、科教文化為重點，西南地區(qū)交通樞紐，山水風貌獨特的歷史文化名城、區(qū)域性中心城市。2000年柳州房地產投資完成188226萬元，%；而2001年房地產投資完成359900萬元，%，近年柳州房地產投資保持較快的增長勢頭。%。城市單位在崗職工年平均工資26819元，比上年增加4261元，%。全區(qū)各主要城市2007年GDP比較如下圖所示：圖表110：廣西主要城市2007年GDP（數據來源：廣西統(tǒng)計信息網）圖表111：2007全區(qū)各經濟量增長百分比情況柳州市面上的房地產經濟經過整整16年的發(fā)展，已經初步形成了一個穩(wěn)定的市場格局，并成為城市基礎設施建設投資方面越來越旺的投資熱點。 而2008年，新區(qū)開發(fā)和舊城改造在全城到處開花，成片開發(fā)也大有起色，城市構架的拉開、行政中心東移，給房地產開發(fā)帶來了巨大的商機，其中僅河東區(qū)開發(fā)建設的投入就需50億元以上。 由于得天獨厚的地理位置，使得城中區(qū)房價一直位于柳州的高價位，巨大的商業(yè)價值使城中區(qū)商用物業(yè)存在較大量的開發(fā)，除了部分物業(yè)的裙樓商鋪外，還包括五星商業(yè)街、人民廣場改建的規(guī)劃及曙光路步行街的舊城改造項目等。 目前城中區(qū)主要在售項目有華天世紀、藍色港灣、鴻府、時代商廈、淘園世紀等項目，以商業(yè)結合住宅開發(fā)為主。從區(qū)域樓盤來看，城中區(qū)樓盤檔次最高，比如：【陽光100君庭】、【興佳V8城】、【陽光100（二）市城中區(qū)河東片區(qū)情況分析目前河東區(qū)將以絕對優(yōu)勢成為行政中心、教育中心、高尚住宅中心，該區(qū)域房地產產品的升值幅度將比其他區(qū)域大得多。市場供需兩旺。配套設施趨向完善，區(qū)內擁有日供水10萬噸的柳東水廠、11萬伏的變電站及具備2萬門程控電話系統(tǒng)和無線尋呼、移動通訊的三橋郵電分局。交通條件保證商業(yè)趨勢，河東新區(qū)基礎設施完善，已形成“四縱五橫”的道路網絡，完備的通訊、供水、供電和寬帶網絡等設施為進區(qū)企業(yè)生產經營提供了有力的保障。高新區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，空氣質量優(yōu)良，生活服務設施一應俱全。印象外灘】、【興佳好人家】、【陽光100君庭】、【中房尚城】、【文源華都】、【文博帥府】、【居上城市廣場】、【東郡】、【南亞名邸】、【華林君邸】、【嘉年華庭】等項目，以一個樓盤一年銷售量4萬㎡（柳州一個樓盤正常的年銷售量）來計算，2007年河東房地產市場的放量將會達到60萬㎡。目前河東新區(qū)房地產項目產品的價值競爭已經由原來的單一從地段上面的競爭開始進入企業(yè)實力、項目規(guī)劃設計理念、項目形象、項目規(guī)模、項目業(yè)態(tài)上面多種因素的競爭。預計未來2007年河東片區(qū)的房地產市場將會出現比較激烈的競爭，隨著市場競爭強度的不斷增加，這將對項目的硬件以及軟件方面進行相關的推廣，對客戶進行相關的引導。隨著片區(qū)整體城市化水平的提高，整體住宅市場的蓬勃發(fā)展勢頭將會得到延續(xù)與提升。從河東板塊的快速發(fā)展和地塊價值的不斷攀升來看，區(qū)域樓盤的品質是同步前進的，因為高價格和高定位必須以高品質作為支撐的。各個樓盤的價格相互攀升，特別是學區(qū)附近樓盤的房價要比其他相同品質的樓盤高出10%——20%。從交通優(yōu)勢上看，河東板塊擁有桂中大道、東環(huán)路和文昌路幾條主要干道，與河東大橋、文昌大橋、壺東大橋、以及靜蘭橋形成多維立體交通樞紐。河東區(qū)域正吸引著越來越多人的目光，對生活品質高要求的、有市場眼光的、有身份內涵的人們正在向此區(qū)域轉移，不少知名的和對品質和檔次要求很高的企業(yè)正在進駐這個區(qū)域，創(chuàng)造更大的市場需求量。（三）【地中海V8城】、【陽光100其地理位置具有極大的升值空間。第二章 【地中海本項目位于柳州市城中區(qū)，規(guī)劃基地面積：㎡，位于市文昌路東段南側，南臨桂柳路，東面為市120急救中心，西北面為新人民醫(yī)院用地，西面為南亞風情住宅小區(qū)，環(huán)境優(yōu)越，醫(yī)療衛(wèi)生、生活購物、休閑娛樂、教育設施等方面條件豐富，其地理位置具有極大的升值空間。印象】房地產項目開發(fā)背景分析為實現城市整體規(guī)劃，擬對廣場路8號現人民醫(yī)院職工宿舍實施搬遷。拆遷安置工作關系到被拆遷戶的切身利益，也關系到城市規(guī)劃的總體實現，安置項目要以《城市總體規(guī)劃》為指導，具有可操作性，并