【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)投資保持較快的增長勢頭。2007年柳州市全年生產(chǎn)總值（GDP），%。%。2007年柳州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12866元，增長16%。城市單位在崗職工年平均工資26819元，比上年增加4261元，%。，%。全區(qū)各主要城市2007年GDP比較如下圖所示：圖表110：廣西主要城市2007年GDP（數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計信息網(wǎng)）圖表111：2007全區(qū)各經(jīng)濟量增長百分比情況柳州市面上的房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)過整整16年的發(fā)展，已經(jīng)初步形成了一個穩(wěn)定的市場格局，并成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方面越來越旺的投資熱點。正是在這種環(huán)境和背景之下，2008年柳州房地產(chǎn)業(yè)各項指標(biāo)均奇跡般地創(chuàng)造了前所未有的歷史新高，并且連續(xù)三年達到了產(chǎn)出比投入大的經(jīng)營業(yè)績。 而2008年，新區(qū)開發(fā)和舊城改造在全城到處開花，成片開發(fā)也大有起色，城市構(gòu)架的拉開、行政中心東移，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了巨大的商機，其中僅河?xùn)|區(qū)開發(fā)建設(shè)的投入就需50億元以上。三、微觀環(huán)境調(diào)查（市城中區(qū)河?xùn)|片區(qū)及本項目周邊的情況分析）（一）柳州市城中區(qū)情況分析城中區(qū)位于廣西柳州市中心，作為柳州傳統(tǒng)商業(yè)中心，現(xiàn)建筑密度較大，后續(xù)供應(yīng)土地相對較少，城中區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)以舊城改造而帶來的商品房開發(fā)為主。 由于得天獨厚的地理位置，使得城中區(qū)房價一直位于柳州的高價位，巨大的商業(yè)價值使城中區(qū)商用物業(yè)存在較大量的開發(fā)，除了部分物業(yè)的裙樓商鋪外，還包括五星商業(yè)街、人民廣場改建的規(guī)劃及曙光路步行街的舊城改造項目等。 隨著政府對八一路、連塘路的改造及2002年末“紅光橋”的規(guī)劃施建，預(yù)計連塘路、西門市場一帶將會具有一定的升值潛力，并有較大量的后續(xù)供應(yīng)。 目前城中區(qū)主要在售項目有華天世紀、藍色港灣、鴻府、時代商廈、淘園世紀等項目，以商業(yè)結(jié)合住宅開發(fā)為主。 多年來商用物業(yè)的開發(fā)使城中區(qū)的商業(yè)占據(jù)柳州主導(dǎo)商業(yè)地位，方圓不足500米內(nèi)集中了柳州市幾大主要商場，而隨著城市的外圍拓展及舊城改造，城中區(qū)規(guī)劃成為柳州的中心商業(yè)區(qū)，隨著舊城改造的推進，其商業(yè)規(guī)模不斷呈現(xiàn)擴大的跡象。從區(qū)域樓盤來看，城中區(qū)樓盤檔次最高，比如：【陽光100東區(qū)國際】、【桂中花苑君庭】、【興佳尚城】、【文源華都】、【文博帥府】、【居上V8城】、【陽光100城市廣場】、【東郡】、【南亞名邸】、【華林君邸】、【嘉年華庭】等樓盤，是其中較為有代表性的樓盤。（二）市城中區(qū)河?xùn)|片區(qū)情況分析目前河?xùn)|區(qū)將以絕對優(yōu)勢成為行政中心、教育中心、高尚住宅中心，該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品的升值幅度將比其他區(qū)域大得多。片區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃方向?qū)楸镜貐^(qū)中高檔次的房地產(chǎn)發(fā)展提供充足的客戶源保障以及較大的發(fā)展空間；逐步完善的城市化配套還將大大提高片區(qū)的綜合競爭力，并由此吸引更多的柳州周邊的置業(yè)群；片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展形勢一片大好，在國家宏觀調(diào)控逐步規(guī)范地產(chǎn)市場發(fā)展的背景下，柳州地產(chǎn)持續(xù)健康、平穩(wěn)發(fā)展，銷售量、銷售面積穩(wěn)步上升。市場供需兩旺。區(qū)域發(fā)展的日益成熟，增強了片區(qū)的吸引力，發(fā)掘了片區(qū)的物業(yè)價值。配套設(shè)施趨向完善，區(qū)內(nèi)擁有日供水10萬噸的柳東水廠、11萬伏的變電站及具備2萬門程控電話系統(tǒng)和無線尋呼、移動通訊的三橋郵電分局。銀行、海關(guān)、商檢、娛樂中心、體育中心、廣播電視中心、學(xué)校、醫(yī)院、公寓等機構(gòu)設(shè)施一應(yīng)俱全。交通條件保證商業(yè)趨勢，河?xùn)|新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，已形成“四縱五橫”的道路網(wǎng)絡(luò)，完備的通訊、供水、供電和寬帶網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施為進區(qū)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營提供了有力的保障。高新區(qū)擁有招商引資、土地出讓、人才引進等良好的政策環(huán)境和國家級創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、人才交流中心、專家學(xué)者樓等支撐服務(wù)體系。高新區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，空氣質(zhì)量優(yōu)良，生活服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。房地產(chǎn)放量巨大，考慮到河?xùn)|新區(qū)目前在售樓盤的存量以及預(yù)售樓盤的預(yù)計開發(fā)量，2007年整合河?xùn)|新區(qū)將推出的樓盤有【江岸明軒印象外灘】、【興佳山水福地】、【居上好人家】、【陽光100東區(qū)國際】、【桂中花苑君庭】、【中房金博園】、【興佳尚城】、【文源華都】、【文博帥府】、【居上V8城】、【陽光100城市廣場】、【東郡】、【南亞名邸】、【華林君邸】、【嘉年華庭】等項目，以一個樓盤一年銷售量4萬㎡（柳州一個樓盤正常的年銷售量）來計算，2007年河?xùn)|房地產(chǎn)市場的放量將會達到60萬㎡。樓盤聚集，競爭激烈，從上述項目的命名上面來看，柳州市特別是河?xùn)|區(qū)域的房地產(chǎn)樓盤已經(jīng)開始注意到了地產(chǎn)項目與地產(chǎn)企業(yè)品牌之間的聯(lián)系，在打造一個項目的知名度的同時亦對企業(yè)的品牌進行專門化的塑造。目前河?xùn)|新區(qū)房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的價值競爭已經(jīng)由原來的單一從地段上面的競爭開始進入企業(yè)實力、項目規(guī)劃設(shè)計理念、項目形象、項目規(guī)模、項目業(yè)態(tài)上面多種因素的競爭。決定項目價值的因素往往是多種多樣的，房地產(chǎn)開發(fā)綜合開發(fā)實力的培養(yǎng)是一個項目取得成功的關(guān)鍵因素。預(yù)計未來2007年河?xùn)|片區(qū)的房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)比較激烈的競爭，隨著市場競爭強度的不斷增加，這將對項目的硬件以及軟件方面進行相關(guān)的推廣，對客戶進行相關(guān)的引導(dǎo)。本項目開發(fā)時正處于片區(qū)市場的發(fā)展提速期，市場整體開發(fā)量激增，市場發(fā)展將更加趨于成熟，市場競爭壓力凸現(xiàn)。隨著片區(qū)整體城市化水平的提高，整體住宅市場的蓬勃發(fā)展勢頭將會得到延續(xù)與提升。片區(qū)將成為柳州地產(chǎn)市場的一個重要“戰(zhàn)場”。從河?xùn)|板塊的快速發(fā)展和地塊價值的不斷攀升來看，區(qū)域樓盤的品質(zhì)是同步前進的，因為高價格和高定位必須以高品質(zhì)作為支撐的。河?xùn)|區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展需要，形成了中央行政區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、中央文化區(qū)，開發(fā)的成本就增加了很多，房開商會以高定位保證贏利，樓盤品質(zhì)就作為支撐點跟著大幅提高。各個樓盤的價格相互攀升，特別是學(xué)區(qū)附近樓盤的房價要比其他相同品質(zhì)的樓盤高出10%——20%。從地理位置上看，河?xùn)|板塊與屏山大道、三中路、河北商圈相連，是柳州市新的文化中心、商務(wù)中心、行政中心。從交通優(yōu)勢上看，河?xùn)|板塊擁有桂中大道、東環(huán)路和文昌路幾條主要干道，與河?xùn)|大橋、文昌大橋、壺東大橋、以及靜蘭橋形成多維立體交通樞紐。從業(yè)態(tài)分布上看，河?xùn)|板塊是行政、高新產(chǎn)業(yè)、高檔寫字樓、星級酒店、文化教育中心和各類商業(yè)的聚集地。河?xùn)|區(qū)域正吸引著越來越多人的目光，對生活品質(zhì)高要求的、有市場眼光的、有身份內(nèi)涵的人們正在向此區(qū)域轉(zhuǎn)移，不少知名的和對品質(zhì)和檔次要求很高的企業(yè)正在進駐這個區(qū)域，創(chuàng)造更大的市場需求量。所以，河?xùn)|的房地產(chǎn)市場是無庸置疑的。（三）【地中海印象】項目周邊情況分析本項目位于城中區(qū)，某項目位于市文昌路東段南側(cè)，南臨桂柳路，東面為市120急救中心，西北面為新人民醫(yī)院用地，西面為南亞風(fēng)情住宅小區(qū)，鄰近【居上V8城】、【陽光100城市廣場】、【東郡】、【南亞名邸】等市內(nèi)高端樓盤。其地理位置具有極大的升值空間。該項目用地為柳州市三級土地，城市及城區(qū)中心地帶；地塊附近是成熟人流密集的居住區(qū)，各種生活、服務(wù)功能配套設(shè)施日趨完善，特別是中高檔商業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生及文化娛樂中心近在咫尺；視野開闊，空氣清新，交通便利；該區(qū)域人氣十分濃郁，其區(qū)位條件非常優(yōu)越。第二章 【地中海印象】項目定位策劃為適應(yīng)柳州市經(jīng)濟社會城市建設(shè)的發(fā)展，更好的落實拆遷安置工作，本拆遷安置房地產(chǎn)項目位于文昌路東段南側(cè)新建住宅小區(qū)，作為舊城區(qū)拆遷安置房，讓拆遷的人們安居樂業(yè)。本項目位于柳州市城中區(qū)，規(guī)劃基地面積：㎡，位于市文昌路東段南側(cè)，南臨桂柳路，東面為市120急救中心，西北面為新人民醫(yī)院用地，西面為南亞風(fēng)情住宅小區(qū)，環(huán)境優(yōu)越，醫(yī)療衛(wèi)生、生活購物、休閑娛樂、教育設(shè)施等方面條件豐富，其地理位置具有極大的升值空間。第1節(jié) 【地中海印象】房地產(chǎn)項目開發(fā)背景分析為實現(xiàn)城市整體規(guī)劃，擬對廣場路8號現(xiàn)人民醫(yī)院職工宿舍實施搬遷。根據(jù)《市土地收購儲備與審核委員會2005年第二次工作會議紀要》（柳政[2005]25號）文件精神，為解決醫(yī)務(wù)人員特殊行業(yè)就近工作的需要，充分體現(xiàn)以人為本、和諧共建的原則，妥善解決被拆遷人的安置問題，柳州市土地交易儲備中心作為項目業(yè)主，選擇位于柳州市文昌路東段南側(cè)作為該項目及柳州市其它拆遷項目的拆遷安置地點。拆遷安置工作關(guān)系到被拆遷戶的切身利益，也關(guān)系到城市規(guī)劃的總體實現(xiàn)，安置項目要以《城市總體規(guī)劃》為指導(dǎo)，具有可操作性，并保證被拆遷戶的利益。在方案制訂過程中，按照“合理安排、科學(xué)建設(shè)、規(guī)范運作、利于動遷”的工作思路，采用統(tǒng)計分析、問卷調(diào)查、實地查勘、座談研究、技術(shù)指標(biāo)分析等多種方式開展各項工作。本著保護被拆遷人利益和滿足城市發(fā)展需要的宗旨，妥善安置被拆遷戶，要求安置項目新址的建設(shè)達到質(zhì)量優(yōu)良、戶型合理、環(huán)境優(yōu)美,為被拆遷戶提供特色鮮明的住宅小區(qū)。為更好地完成該項工作,應(yīng)確定科學(xué)合理的安置方案。最終,通過城區(qū)的改造建設(shè),達到提升城市品位,改善被拆遷人居住環(huán)境，創(chuàng)建和諧社會。第2節(jié) 【地中海印象】項目開發(fā)定位一、項目名稱根據(jù)項目的建筑風(fēng)格為加入地中海式元素的江南風(fēng)格，可將本項目命名為【地中海印象】。這樣可以很直觀地體現(xiàn)出項目的主題特點，而且，【地中海印象】便于讓人們產(chǎn)生較好的影象，容易上口便于記憶。二、項目建設(shè)地點柳州市文昌路東段南側(cè)，柳州市人民醫(yī)院建設(shè)新址斜對面三、土地級別屬柳州市三級土地四、擬安置住宅總建筑面積按規(guī)劃設(shè)計條件，規(guī)劃多層和高層住宅樓。五、戶均可安置建筑面積【地中海印象】可安置戶數(shù)約695戶，戶均可安置建筑面積近110平方米。較被拆遷戶原居住面積平均增加了近40平方米。六、質(zhì)量要求為保證建筑質(zhì)量，嚴格按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》、《住宅設(shè)計規(guī)范》、《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》等國家有關(guān)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)，并按時、按質(zhì)、按量提供安置房，竣工時發(fā)放“兩書”，即《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說明書》。七、項目各主要經(jīng)濟指標(biāo)根據(jù)被拆遷戶情況和要求，可以進行的安置項目戶型設(shè)計及相關(guān)指標(biāo)應(yīng)符合規(guī)劃設(shè)計條件及安置要求等經(jīng)濟指標(biāo)如以下附表：經(jīng) 濟 指 標(biāo)總用地面積 m2（）道路用地面積 m2建筑用地面積 m2（）綠化用地面積 m2總建筑面積 m2建筑容積率其中高層住宅 m2（%）建筑密度26%多層住宅 m2（%）綠地率42%公建面積480 m2機動車停車位420個商業(yè)面積設(shè)計時應(yīng)有所考慮車庫面積19615 m2建筑基地面積 m2總戶數(shù)695戶左右戶型建筑面積85 m2100 m2115 m2125 m2140 m2180 m2戶型二房二廳一衛(wèi)三房一廳一衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房三廳二衛(wèi)樓中樓安置房套數(shù)1681402151043434戶型比 %根據(jù)拆遷需要及設(shè)計許可情況，可設(shè)計1+1戶型、樓中樓等可變戶型開發(fā)周期2年圖表21：項目各主要經(jīng)濟指標(biāo)第3節(jié) 【地中海印象】房地產(chǎn)項目設(shè)計風(fēng)格分析一、從空間、環(huán)境、功能的有機結(jié)合出發(fā)，創(chuàng)造一種流動的空間感受在設(shè)計中我們強調(diào)三條平行城市綠地的綠軸對小區(qū)形態(tài)的控制。整個小區(qū)沿文昌路自然生態(tài)線展開。多層次的流動曲線組合中央綠化帶的曲線布置，使小區(qū)內(nèi)視線開闊，有有規(guī)律的變化。二、引入中式建筑風(fēng)格營造簡介明快的建筑形態(tài)在本項目的規(guī)劃設(shè)計中，通過對中式風(fēng)格的研究和解讀形成對本案立面設(shè)計的概念，基本特征元素應(yīng)該在坡屋頂、抹灰水泥白墻、鑄鐵欄桿等，整個立面應(yīng)該是簡潔明快的，錯落的空間形態(tài)、穩(wěn)重的體量及明快的色彩和比例適當(dāng)?shù)牧⒚鏄?gòu)成都成為本案立面設(shè)計的基本原則。三、充分利用文昌路綠化帶，注重生態(tài)的滲透、過濾性和連續(xù)性基地北面為文昌路50米的寬綠化帶。因此，我們在規(guī)劃設(shè)計中充分利用文昌路綠化帶的優(yōu)勢，利用合理的建筑間距，規(guī)劃布置，將綠化引入小區(qū)中，盡量使更多小區(qū)住戶能共享這一資源優(yōu)勢。四、創(chuàng)造均好的記住空間與居住環(huán)境均好性概念包含環(huán)境資源，公共空間的均享和日照，朝向的均好。在海馨嘉園的規(guī)劃設(shè)計中，我們充分利用和強調(diào)均好行原則，首先骨狀的規(guī)劃結(jié)構(gòu)保證了每棟住宅對道路，公共設(shè)施擁有相近的方便性，其次規(guī)劃通過設(shè)置線性綠化，使綠地盡可能均勻分布，它們猶如小區(qū)內(nèi)綠色的流動空間，成為個組團，各庭院均享有綠地組織；強化半私密空間的設(shè)計，規(guī)劃將環(huán)境資源“分散” 至各個院落，美東住宅前，精心設(shè)計做到“戶戶有景”。五、在規(guī)劃中充分考慮柳州的氣候特點避免東西朝向建筑，盡可能豐富空間的情況下，滿足國家節(jié)能設(shè)計要求。第4節(jié) 【地中海印象】房地產(chǎn)項目目標(biāo)客戶群體分析為實現(xiàn)柳州市城市整體規(guī)劃，擬對廣場路8號現(xiàn)人民醫(yī)院職工宿舍實施搬遷。拆除對象為廣場路8號現(xiàn)人民醫(yī)院職工宿舍1—26棟建設(shè)項目規(guī)劃以及紅線定點范圍內(nèi)其他國有土地上的房屋及附屬物。本項目為拆遷安置項目，項目安置對象大部分為市人民醫(yī)院的醫(yī)務(wù)人員家庭，被拆遷戶數(shù)：794戶，總計2700人。其中單位產(chǎn)權(quán)120戶，房改房674戶；戶均居住面積：70M2。被拆遷人為本地長期居民，主要從事職業(yè)為醫(yī)院職工及其他企事業(yè)單位及退休職工，收入穩(wěn)定，文化知識水平較高，居住理念較新，追求環(huán)境和諧、安靜。被拆遷對象的情況統(tǒng)計如下表所示：廣場路8號“城市規(guī)劃”建設(shè)項目匯總表序號拆遷房屋總面積類型（㎡）常住人口戶數(shù)所占比例擬 拆 遷 房 屋 概 況房 屋 建 筑 總 面 積有證無證產(chǎn)權(quán)住宅住 宅磚混磚木140～50364106250～6026874360～7023969470～80596148580～9026176690～10029265611161117100～1104711128130～1404116