房地產(chǎn)策劃淺談全程策劃(編輯修改稿)
2025-05-20 03:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 要進行市場調(diào)查，兩者偏重點不一樣。前期更多是偏重宏觀市場發(fā)展以及供求關(guān)系的分析，營銷更多是偏重區(qū)域樓盤的具體競爭關(guān)系。我個人偏好在市場分析后進行戰(zhàn)略策劃，主要包括對環(huán)境、市場、發(fā)展?jié)摿Φ呐袛唷WOT分析以及整體策劃思路。許多策劃師把環(huán)境分析和地塊分析分開，把SWOT分析放在地塊分析里面。我個人認為這是不妥的。當然，這是個人對策劃邏輯把握的問題，不是什么最好最壞選擇的問題。項目定位主要分四個部分：核心定位、價格定位、客戶定位和規(guī)劃設(shè)計建議。按照正常邏輯，價格策略和客戶分析在營銷報告里還要做，前期策劃的重點是核心定位和規(guī)劃設(shè)計建議。但價格定位和客戶定位是支撐整個策劃理念體系必不可少的東西，應(yīng)該適當闡述。核心定位包括功能定位、形象定位這些內(nèi)容，這是關(guān)鍵性的東西，是整個前期策劃的核心，它是策劃師對前面工作結(jié)論的升華，是對項目最深層次的理解，這也是體現(xiàn)策劃師水平高低的重要地方。有人說前期策劃實際上就幾段話，說的就是這里。價格定位主要有三種方法：成本加成法、市場比較法和租金返算法。大家用的最多的就是市場比較法，租金返算法在投資型產(chǎn)品中有運用，成本加成法沒人用（原因大家知道，大笑中……）。我前面說了，由于全程策劃并不連貫，前期策劃和正式銷售具有一定的時間差，而市場價格存在變化，這里的價格定位主要是均價判斷，為后面的靜態(tài)財務(wù)分析準備。價格策略在營銷報告中還要做，那是根據(jù)當時市場調(diào)查的結(jié)果做的，即時性強，還要在層差等技術(shù)細節(jié)上展開?？蛻舳ㄎ痪褪桥袛嗫蛻舻膩碓?、特征、偏好。我自己寫過很多，也看過別人寫過很多，大多數(shù)是不準的，準的也有，都是碰的。有誰敢說他的客戶分析準確，肯定不是騙子就是菜鳥（再次大笑中……）。下來是規(guī)劃建議，這個需要和設(shè)計院對接。我一直認為策劃師應(yīng)該自學規(guī)劃學，我自己是學了，受益匪淺。這里面主要兩部分：規(guī)劃布局建議和建筑單體建議。如果
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