【文章內(nèi)容簡介】 的居民住宅形態(tài)及比重 ★ 政府對(duì)各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) ★ 政府關(guān)于商品住宅在金融 、 市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) ★ 短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃 ⑶ 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 ⑷ 項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 ⑸ 項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn) ⑹ 商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析 ★ 各種檔次商品住宅客戶分析 ★ 商品住宅客戶購買行為分析 土地ＳＷＯＴ分析 ⑴ 商品住宅項(xiàng)目價(jià)值分析 ① 類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法 1） 選擇可類比項(xiàng)目 2） 確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 3） 分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征 4） 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值 5） 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) ② 類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素 1） 類比土地價(jià)值：地段資源差異 ★ 市政交通及直入交通的便利性的差異 ★ 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異 ， 包括 —— 周邊自然和綠化景觀的差異 —— 教育 、 人文景觀的差異 —— 各種污染程度的差異 —— 周邊社區(qū)素質(zhì)的差異 ★ 周邊市政配套便利性的差異 項(xiàng)目價(jià)值分析 2） 項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷 ★ 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì) 、 材質(zhì) ★ 單體戶型設(shè)計(jì) ★ 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) ★ 小區(qū)配套和物業(yè)管理 ★ 形象包裝和營銷策劃 ★ 發(fā)展商品牌和實(shí)力 ⑵ 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 ① 類比樓盤分析與評(píng)價(jià) ② 項(xiàng)目價(jià)值類比分析 1） 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 2）項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算 類比因素 本案 A項(xiàng)目 B項(xiàng)目 C項(xiàng)目 說明 地段資源綜合 地理位置 自然環(huán)境 人文環(huán)境 交通條件 地塊規(guī)模 市政配套 不可控制污染 、干擾因素 …… 項(xiàng)目市場定位 1) 目標(biāo)客戶群定位 2) 產(chǎn)品定位 3) 價(jià)格定位 第六章 房地產(chǎn)市場細(xì)分與定位 開發(fā)節(jié)奏建議 ⑴ 影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 ★ 政策法規(guī)因素 ★ 地塊狀況因素 ★ 發(fā)展商操作水平因素 ★ 資金投放量及資金回收要求 ★ 銷售策略 、 銷售政策及價(jià)格控制因素 ★ 市場供求因素 ★ 上市時(shí)間要求 ⑵ 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測 ★ 項(xiàng)目開發(fā)步驟 ★ 項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估 ★ 結(jié)論 2 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃 小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo) 主力戶型選擇 建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 總體規(guī)劃 第七章 ：房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃 總體規(guī)劃 ⑴ 項(xiàng)目地塊概述 ★ 項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 ★ 項(xiàng)目臨界四周狀況 ★ 項(xiàng)目地貌狀況 ⑵ 項(xiàng)目地塊情況分析 ★ 發(fā)展商的初步規(guī)劃及設(shè)想 ★ 影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素 ★ 土地 SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避 ★ 項(xiàng)目市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù) ⑶ 建筑空間布局 ★ 項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說明 ★ 項(xiàng)目功能分區(qū)示意及說明 ⑷ 分期開發(fā) ★ 分期開發(fā)思路 ★ 首期開發(fā)思路 ⑸ 分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度 建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 ⑴ 項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃 ★ 項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思 ★ 建筑色彩計(jì)劃 ⑵ 建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示 ① 商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示 ② 商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示 主力戶型選擇 ⑴ 項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較 ⑵ 項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例 ⑶ 主力戶型設(shè)計(jì)提示 ⑷ 商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示 G ar a geF am i ly r oo mLi ving r oo mK itc h en 小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo) ⑴ 項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià) ⑵ 營造和引導(dǎo)未來生活方式 ★ 住戶特征描述 ★ 社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì) 3 項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃 安全管理 造價(jià)控制 工期控制 質(zhì)量控制 施工工藝流程指引 建筑材料選用提示 ⑴ 項(xiàng)目現(xiàn)場管理方案 ⑵ 安全施工條例 ⑴ 建筑成本預(yù)算提示 ⑵ 建筑流動(dòng)資金安排提示 ⑴ 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度提示 ⑵ 施工組織與管理 ⑴ 項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示 ⑵ 文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示 ⑴ 工程施工規(guī)范手冊(cè) ⑵ 施工工藝特殊流程提示 ⑴ 區(qū)域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比 ⑵ 新型建筑裝飾材料提示 ⑶ 建筑材料選用提示 4 項(xiàng)目形象策劃 項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)核心部分 延展及運(yùn)用部分 第八章 房地產(chǎn)項(xiàng)目 VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)核心部分 延展及運(yùn)用部分 ⑴ 工地環(huán)境包裝視覺 ★ 建筑物主體 ★ 工地圍墻 ★ 主路網(wǎng)及參觀路線 ★ 環(huán)境綠化 ⑵ 營銷中心包裝設(shè)計(jì) ★ 營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì) ★ 營銷中心功能分區(qū)提示 ★ 營銷中心大門橫眉設(shè)計(jì) ★ 營銷中心形象墻設(shè)計(jì) ★ 臺(tái)面標(biāo)牌 ★ 展板設(shè)計(jì) ★ 營銷中心導(dǎo)視牌 ★ 銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示 ★ 銷售用品系列設(shè)計(jì) ★ 示范單位導(dǎo)視牌 ★ 示范單位樣板房說明牌 ⑶ 公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì) ★ 辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì) ★ 物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì) 5 項(xiàng)目營銷推廣策劃 區(qū)域市場實(shí)態(tài)分析 營銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估及修正 公關(guān)活動(dòng)策劃及現(xiàn)場包裝 媒介策略 廣告策略