房地產(chǎn)全程策劃與開發(fā)(編輯修改稿)
2025-05-21 23:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 工作與投資直接相關(guān)。（4）規(guī)劃設(shè)計階段這一階段的主要工作有：申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃條件通知書等，根據(jù)項目全程策劃內(nèi)容，通過方案競賽等方式優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計方案，通過招標(biāo)方式優(yōu)選設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計，最終提供高質(zhì)量的設(shè)計圖紙。規(guī)劃設(shè)計是否經(jīng)濟(jì)合理，對投資控制意義重大。這一階段還必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等政府許可證書。這里所說的“高質(zhì)量”應(yīng)至少包含這樣幾個含義：設(shè)計圖紙全面體現(xiàn)本公司的設(shè)計開發(fā)意圖，嚴(yán)格遵守國家大技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)；圖紙中無錯誤和矛盾，滿足設(shè)備材料選擇與確定要求，滿足非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的設(shè)計和加工制作要求，滿足施工圖預(yù)算的編制要求，滿足建筑工程施工和設(shè)備安裝要求；投資費用應(yīng)在控制限額內(nèi)。設(shè)計質(zhì)量不僅關(guān)系到項目的一次性投資，而且影響到建成后運營階段經(jīng)濟(jì)效益的良好發(fā)揮，如經(jīng)營費用、物業(yè)日常維護(hù)費用、大修更新費用的高低，還關(guān)系到合理利用有限資源以及消費者生命財產(chǎn)安全等重大問題。（5）工程施工階段這一階段的主要工作有：依法進(jìn)行招標(biāo)發(fā)包工作，優(yōu)選承包單位，簽訂承發(fā)包合同；公司工程管理部門或外聘監(jiān)理管理項目實施；最后進(jìn)行竣工驗收。（6）市場推廣和營銷階段這一階段的主要工作有：市場推廣和營銷方案策劃、實施。好的市場營銷通常貫穿于項目開發(fā)全過程，而不是等到項目建成后再進(jìn)行。好的市場營銷有利于項目投資順利收回，并實現(xiàn)盈利目標(biāo)。投資回收情況可以與資金運作方案計劃進(jìn)行對比考核。（7）物業(yè)管理階段本企業(yè)集團(tuán)所屬全資子公司參與本公司出售、出租房產(chǎn)的物業(yè)管理，將延續(xù)對公司前期出售、出租承諾的兌現(xiàn)，如果物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量很高，將在很大程度上完善、提升公司作為房地產(chǎn)開發(fā)商的形象，這一效果會在公司下一輪房產(chǎn)的銷售價格中得到體現(xiàn)。因此，集團(tuán)對物業(yè)管理公司的投資補貼將物有所值，或者可能獲得超額回報。（8）物業(yè)拆除與報廢階段由于土地使用權(quán)期限屆滿、不符合城市規(guī)劃、物業(yè)確認(rèn)為危房等原因，物業(yè)需報廢與拆除。這一階段的主要工作有：拆除與報廢條件滿足并經(jīng)權(quán)威部門確認(rèn)，報廢與拆除方案批準(zhǔn)，拆除實施，殘值回收，土地再利用等。開發(fā)項目全壽命周期各階段的主要參與方參見表21，開發(fā)項目全壽命周期各階段的主要工作和涉及的政府部門和合同參見表22。表21 開發(fā)項目全壽命周期各階段的主要參與方ABCDEFGH投資機(jī)會研究和土地競投項目立項全程策劃規(guī)劃設(shè)計工程施工市場推廣和營銷物業(yè)管理物業(yè)拆除與報廢開發(fā)商咨詢機(jī)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計單位施工供應(yīng)商監(jiān)理營銷物業(yè)銀行用戶表22 開發(fā)項目全壽命周期各階段的主要工作和涉及的政府部門和合同投資機(jī)會和土地競投（A）項目立項（B）全程策劃(C)規(guī)劃設(shè)計(D)工程施工(E)市場營銷和推廣(F)物業(yè)管理(G)物業(yè)拆除與報廢（H）各階段主要工作市場調(diào)研投資機(jī)會研究土地競投申請項目用地的選址紅線圖；申領(lǐng)規(guī)劃要點；可行性研究；獲取立項批復(fù)。市場調(diào)研；市場定位；產(chǎn)品定位；經(jīng)濟(jì)效益分析；營銷方案。委托設(shè)計監(jiān)理；組織設(shè)計招標(biāo)或設(shè)計方案競賽；編制設(shè)計任務(wù)書；簽訂設(shè)計合同；初步設(shè)計審核；技術(shù)設(shè)計審核；施工圖審核、審查；獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。獲取施工許可證；編制施工總體組織設(shè)計；委托施工監(jiān)理；組織施工招標(biāo)；簽訂施工合同；工程實施項目管理；工程竣工驗收；物業(yè)交接。項目定價；項目市場推廣；銷售策劃實施；獲取商品房銷售許可證；實現(xiàn)投資回報。編制物業(yè)管理方案；物業(yè)管理招標(biāo)；物業(yè)交接和住戶入?。晃飿I(yè)維護(hù)和管理。物業(yè)質(zhì)量鑒定；物業(yè)報廢和拆除；物業(yè)資源回收涉及的政府部門國土、計委、建委規(guī)劃局規(guī)劃局、建委、園林、綠化、消防、人防、衛(wèi)生、環(huán)境、市政等建委、招標(biāo)辦、環(huán)境、衛(wèi)生、安全、質(zhì)監(jiān)站等國土、房產(chǎn)、稅務(wù)測繪、消協(xié)、工商等物業(yè)辦、街道、居委會、派出所等拆遷辦等簽訂的相關(guān)合同咨詢合同、土地使用權(quán)出讓合同咨詢合同、貸款合同咨詢合同勘察合同、規(guī)劃設(shè)計合同監(jiān)理合同、施工合同、材料設(shè)備采購合同、裝修合同、貸款合同廣告合同、銷售代理合同、商品房買賣合同、租賃合同物業(yè)管理合同、設(shè)備維修合同、服務(wù)合同、房屋維修合同拆遷合同4 房地產(chǎn)項目全壽命周期各階段業(yè)務(wù)流程 房地產(chǎn)項目全壽命周期各階段業(yè)務(wù)流程圖參見圖21~29。 圖2－1 投資機(jī)會研究階段的工作流程確定競投地塊報 審終止競投正式競投NY獲取土地出讓信息企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略NY對出讓地塊信息進(jìn)行分析、研究土地儲備計劃，具體特點各地塊城市規(guī)劃、交通、發(fā)展前景等因素分析對各匹配地塊實地勘察、分析NY地塊篩選競投決策是否參與競投是否有合適地塊是否決定準(zhǔn)備競投該地塊土地競投階段獲取土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓信息投資機(jī)會的研究確定競投地塊詳細(xì)市場調(diào)查及預(yù)測形成、優(yōu)選出項目開發(fā)經(jīng)營方案規(guī)劃限制條件分析項目策劃地塊優(yōu)劣勢分析規(guī)劃方案設(shè)計及比選競投報價計算競投結(jié)束報價評估及決策實地競投競投后評估獲取土地使用權(quán)NY反饋 饋是否中標(biāo)圖2－2 土地競投工作流程項目立項階段 投資環(huán)境分析和選址研究項目投資方案策劃參與土地競投，簽訂土地使用權(quán)出讓合同申領(lǐng)規(guī)劃要點和用地紅線圖申報立項政府有關(guān)部門項目可行性研究報審可研報告政府有關(guān)部門下達(dá)立項項目批復(fù)征地及前期規(guī)劃設(shè)計準(zhǔn)備，委托進(jìn)行初步設(shè)計向土地管理及使用部征求意見申領(lǐng)
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1