房地產全程策劃與開發(fā)(編輯修改稿)
2025-05-21 23:33 本頁面
【文章內容簡介】 工作與投資直接相關。（4）規(guī)劃設計階段這一階段的主要工作有：申領規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃條件通知書等，根據(jù)項目全程策劃內容，通過方案競賽等方式優(yōu)選規(guī)劃設計方案，通過招標方式優(yōu)選設計單位進行設計，最終提供高質量的設計圖紙。規(guī)劃設計是否經濟合理，對投資控制意義重大。這一階段還必須取得建設工程規(guī)劃許可證等政府許可證書。這里所說的“高質量”應至少包含這樣幾個含義：設計圖紙全面體現(xiàn)本公司的設計開發(fā)意圖，嚴格遵守國家大技術標準、法規(guī)；圖紙中無錯誤和矛盾，滿足設備材料選擇與確定要求，滿足非標準設備的設計和加工制作要求，滿足施工圖預算的編制要求，滿足建筑工程施工和設備安裝要求；投資費用應在控制限額內。設計質量不僅關系到項目的一次性投資，而且影響到建成后運營階段經濟效益的良好發(fā)揮，如經營費用、物業(yè)日常維護費用、大修更新費用的高低，還關系到合理利用有限資源以及消費者生命財產安全等重大問題。（5）工程施工階段這一階段的主要工作有：依法進行招標發(fā)包工作，優(yōu)選承包單位，簽訂承發(fā)包合同；公司工程管理部門或外聘監(jiān)理管理項目實施；最后進行竣工驗收。（6）市場推廣和營銷階段這一階段的主要工作有：市場推廣和營銷方案策劃、實施。好的市場營銷通常貫穿于項目開發(fā)全過程，而不是等到項目建成后再進行。好的市場營銷有利于項目投資順利收回，并實現(xiàn)盈利目標。投資回收情況可以與資金運作方案計劃進行對比考核。（7）物業(yè)管理階段本企業(yè)集團所屬全資子公司參與本公司出售、出租房產的物業(yè)管理，將延續(xù)對公司前期出售、出租承諾的兌現(xiàn)，如果物業(yè)管理服務質量很高，將在很大程度上完善、提升公司作為房地產開發(fā)商的形象，這一效果會在公司下一輪房產的銷售價格中得到體現(xiàn)。因此，集團對物業(yè)管理公司的投資補貼將物有所值，或者可能獲得超額回報。（8）物業(yè)拆除與報廢階段由于土地使用權期限屆滿、不符合城市規(guī)劃、物業(yè)確認為危房等原因，物業(yè)需報廢與拆除。這一階段的主要工作有：拆除與報廢條件滿足并經權威部門確認，報廢與拆除方案批準，拆除實施，殘值回收，土地再利用等。開發(fā)項目全壽命周期各階段的主要參與方參見表21，開發(fā)項目全壽命周期各階段的主要工作和涉及的政府部門和合同參見表22。表21 開發(fā)項目全壽命周期各階段的主要參與方ABCDEFGH投資機會研究和土地競投項目立項全程策劃規(guī)劃設計工程施工市場推廣和營銷物業(yè)管理物業(yè)拆除與報廢開發(fā)商咨詢機構規(guī)劃設計單位施工供應商監(jiān)理營銷物業(yè)銀行用戶表22 開發(fā)項目全壽命周期各階段的主要工作和涉及的政府部門和合同投資機會和土地競投（A）項目立項（B）全程策劃(C)規(guī)劃設計(D)工程施工(E)市場營銷和推廣(F)物業(yè)管理(G)物業(yè)拆除與報廢（H）各階段主要工作市場調研投資機會研究土地競投申請項目用地的選址紅線圖；申領規(guī)劃要點；可行性研究；獲取立項批復。市場調研；市場定位；產品定位；經濟效益分析；營銷方案。委托設計監(jiān)理；組織設計招標或設計方案競賽；編制設計任務書；簽訂設計合同；初步設計審核；技術設計審核；施工圖審核、審查；獲取建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證等。獲取施工許可證；編制施工總體組織設計；委托施工監(jiān)理；組織施工招標；簽訂施工合同；工程實施項目管理；工程竣工驗收；物業(yè)交接。項目定價；項目市場推廣；銷售策劃實施；獲取商品房銷售許可證；實現(xiàn)投資回報。編制物業(yè)管理方案；物業(yè)管理招標；物業(yè)交接和住戶入住；物業(yè)維護和管理。物業(yè)質量鑒定；物業(yè)報廢和拆除；物業(yè)資源回收涉及的政府部門國土、計委、建委規(guī)劃局規(guī)劃局、建委、園林、綠化、消防、人防、衛(wèi)生、環(huán)境、市政等建委、招標辦、環(huán)境、衛(wèi)生、安全、質監(jiān)站等國土、房產、稅務測繪、消協(xié)、工商等物業(yè)辦、街道、居委會、派出所等拆遷辦等簽訂的相關合同咨詢合同、土地使用權出讓合同咨詢合同、貸款合同咨詢合同勘察合同、規(guī)劃設計合同監(jiān)理合同、施工合同、材料設備采購合同、裝修合同、貸款合同廣告合同、銷售代理合同、商品房買賣合同、租賃合同物業(yè)管理合同、設備維修合同、服務合同、房屋維修合同拆遷合同4 房地產項目全壽命周期各階段業(yè)務流程 房地產項目全壽命周期各階段業(yè)務流程圖參見圖21~29。 圖2－1 投資機會研究階段的工作流程確定競投地塊報 審終止競投正式競投NY獲取土地出讓信息企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略NY對出讓地塊信息進行分析、研究土地儲備計劃，具體特點各地塊城市規(guī)劃、交通、發(fā)展前景等因素分析對各匹配地塊實地勘察、分析NY地塊篩選競投決策是否參與競投是否有合適地塊是否決定準備競投該地塊土地競投階段獲取土地招標拍賣掛牌出讓信息投資機會的研究確定競投地塊詳細市場調查及預測形成、優(yōu)選出項目開發(fā)經營方案規(guī)劃限制條件分析項目策劃地塊優(yōu)劣勢分析規(guī)劃方案設計及比選競投報價計算競投結束報價評估及決策實地競投競投后評估獲取土地使用權NY反饋 饋是否中標圖2－2 土地競投工作流程項目立項階段 投資環(huán)境分析和選址研究項目投資方案策劃參與土地競投，簽訂土地使用權出讓合同申領規(guī)劃要點和用地紅線圖申報立項政府有關部門項目可行性研究報審可研報告政府有關部門下達立項項目批復征地及前期規(guī)劃設計準備，委托進行初步設計向土地管理及使用部征求意見申領
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