【文章內(nèi)容簡介】 部簽約程序 　　A 辦理按揭及計算　　B 入住程序及費用　　C 合同說明　　D 其他法律文件　　E 所需填寫的各類表格　　展銷會簽訂合同的技巧和方法 　　A 訂金的靈活處理　　B 客戶跟蹤　　.物業(yè)管理課程：　　物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)　　管理規(guī)則　　公共契約　　.銷售模擬：　　以實際樓盤為例進(jìn)行實習(xí)，運(yùn)用所學(xué)的全部方法技巧完成一個交易　　利用項目營銷接待中心、樣板房模擬銷售過程　　及時講評、總結(jié)、必要時再次實習(xí)模擬　　.實地參觀他人展銷現(xiàn)場　　銷售手冊　　.批文：　　公司營業(yè)執(zhí)照　　商品房銷售許可證　　.樓宇說明書：　　項目統(tǒng)一說詞　　戶型圖與會所平面圖　　會所內(nèi)容　　交樓標(biāo)準(zhǔn)　　選用建筑材料　　物管內(nèi)容　　.價格體系：　　價目表　　付款方式　　按揭辦理辦法　　利率表　　辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費用　　入住流程　　入住收費明細(xì)表　　物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場、運(yùn)動場、學(xué)校等）　　.合同文本：　　預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書）　　銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本　　個人住房抵押合同　　個人住房公積金借款合同　　個人住房商業(yè)性借款合同　　保險合同　　公證書　　客戶管理系統(tǒng)　　.電話接聽登記表　　.新客戶表　　.老客戶表　　.客戶訪談記錄表　　.銷售日統(tǒng)計表　　.銷售周報表　　.銷售月報表　　.已成交客戶檔案表　　.應(yīng)收帳款控制表　　.保留樓盤控制表　　銷售作業(yè)指導(dǎo)書　　.職業(yè)素質(zhì)準(zhǔn)則：　　職業(yè)精神　　職業(yè)信條　　職業(yè)特征　　.銷售基礎(chǔ)知識與技巧：　　業(yè)務(wù)的階段性　　業(yè)務(wù)的特殊性　　業(yè)務(wù)的技巧　　.項目概括：　　項目基本情況　　優(yōu)勢點祈求　　阻力點剖析　　升值潛力空間　　.銷售部管理架構(gòu)：　　職能　　人員設(shè)置與分工　　待遇　　　　六 銷售組織與日常管理　　　　組織與激勵　　.銷售部組織架構(gòu)：　　主管銷售副總　　銷售部經(jīng)理　　銷售主管　　銷售控制　　廣告、促銷主管　　銷售處、銷售代表、事務(wù)人員、市場人員　　綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）　　入住辦成員　　財務(wù)人員（配合）　　.銷售人員基本要求：職業(yè)道德、基本素質(zhì)、禮儀儀表要求　　專業(yè)知識要求　　心理素質(zhì)要求　　服務(wù)規(guī)范要求 　　A 語言規(guī)范　　B 來電接聽　　C 顧客來函　　D 來訪接待　　E 顧客回訪　　F 促銷環(huán)節(jié)　　G 銷售現(xiàn)場接待方式及必備要素　　.職責(zé)說明：　　銷售部各崗位職務(wù)說明書　　銷售部各崗位工作職責(zé)　　.考核、激勵措施：銷售人員業(yè)績考核辦法　　提成制度　　銷售業(yè)績管理系統(tǒng) 　　A 銷售記錄表　　B 客戶到訪記錄表　　C 連續(xù)接待記錄　　D 客戶檔案　　工作流程　　.銷售工作五個方面的內(nèi)容：　　制定并實施階段性銷售目標(biāo)及資金回收目標(biāo)　　建立一個鮮明的發(fā)展商形象　　制定并實施合理的價格政策　　實施規(guī)范的銷售操作與管理　　保證不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力　　.銷售工作的三個階段：預(yù)備階段　　操作階段　　完成階段（總結(jié)）　　.銷售部的工作職責(zé)（工作流程）：　　市場調(diào)查目標(biāo)市場、價格依據(jù)　　批件申辦面積計算、預(yù)售許可　　資料制作樓盤價格、合約文件　　宣傳推廣廣告策劃、促銷實施　　銷售操作簽約履行、樓款回收　　成交匯總回款復(fù)審、糾紛處理　　客戶入住入住通知、管理移交　　產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移分戶匯總、轉(zhuǎn)移完成　　項目總結(jié)業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情　　.銷售業(yè)務(wù)流程（個案）：　　公司宣傳推廣挖掘潛在客戶　　銷售代表多次接待，銷售主管支持　　客戶簽定認(rèn)購書付訂金　　客戶正式簽約　　客戶付款　　辦理入住手續(xù)　　資料匯總并跟蹤服務(wù)，以客戶帶客戶　　規(guī)則制度概念提示　　.合同管理：公司銷售合同管理規(guī)劃　　簽定預(yù)定書的必要程序　　.示范單位管理辦法　　.銷售人員管理制度：　　考勤辦法　　值班紀(jì)律管理制度　　客戶接待制度　　業(yè)務(wù)水平需求及考核　　.銷售部職業(yè)規(guī)范　　　　　　第七章 項目服務(wù)策劃營銷　　　　房地產(chǎn)全程策劃營銷的同時，積極倡導(dǎo)和推介房地產(chǎn)全程物業(yè)管理。房地產(chǎn)物業(yè)管理不僅是項目品質(zhì)和銷售的有力保證，它更是品牌項目的重要支持?！　　　∫?項目銷售過程所需物業(yè)管理資料　　　　樓宇質(zhì)量保證書　　樓宇使用說明書　　業(yè)主公約　　用戶手冊　　樓宇交收流程　　入伙通知書　　入伙手續(xù)書　　收樓書　　承諾書　　業(yè)主/用戶聯(lián)系表　　1遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書　　1遺漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表　　1裝修手冊和裝修申請表　　　　二 物業(yè)管理內(nèi)容策劃　　　　工程、設(shè)計、管理的提前介入　　保潔服務(wù)　　綠化養(yǎng)護(hù)　　安全及交通管理　　三車及場地管理　　設(shè)備養(yǎng)護(hù)　　房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)　　房屋事務(wù)管理　　檔案及數(shù)據(jù)的管理　　智能化的服務(wù)　　1家政服務(wù)　　1多種經(jīng)營和服務(wù)的開通　　1與業(yè)主的日常溝通　　1社區(qū)文化服務(wù)　　　　三 物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)　　　　物業(yè)公司人力資源的管理，包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級等　　物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級組織機(jī)構(gòu)，明確各部門職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道　　.遵守國家有關(guān)規(guī)定　　.在經(jīng)營范圍允許下　　.結(jié)合不同的工作重點　　.把質(zhì)量責(zé)任作為各環(huán)節(jié)的重點　　.遵循職責(zé)分明、線條清晰、信息暢通和高效的原則　　.各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵循精簡、高效的原則　　　　四 物業(yè)管理培訓(xùn)　　　　在物業(yè)交付使用前，培訓(xùn)內(nèi)容：　　.為員工提供公司架構(gòu)、人員制度及管理職責(zé)的了解　　.提供物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)　　.物業(yè)及物業(yè)管理的的概念　　.建筑物種類及管理　　.物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展　　.業(yè)主公約、公共面積及用戶權(quán)責(zé)　　.裝修管理　　.綠化管理　　.管理人員的操守及工作態(tài)度　　.房屋設(shè)備的構(gòu)成及維修　　.財務(wù)管理　　.物業(yè)管理法規(guī)　　.人事管理制度　　.探討一些常見個案　　在物業(yè)交付使用后，培訓(xùn)內(nèi)容：　　.現(xiàn)場實際操作　　.對公司早期工作進(jìn)行一次鑒定　　.各部門的管理、工作程序及規(guī)章制度　　　　五 物業(yè)管理規(guī)章制度　　　　員工守則　　崗位職責(zé)及工作流程　　財務(wù)制度　　采購及招標(biāo)程序　　員工考核標(biāo)準(zhǔn)　　業(yè)主委員會章程　　各配套功能管理規(guī)定　　文件管理規(guī)定　　辦公設(shè)備使用制度　　值班管理制度　　1消防責(zé)任制　　1消防管理規(guī)定　　1對外服務(wù)工作管理規(guī)定　　1裝修工程隊安全責(zé)任書　　1停車場管理規(guī)定　　1非機(jī)動車管理規(guī)定　　1出租屋及暫住人員管理規(guī)定　　1進(jìn)住（租）協(xié)議書　　1商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定　　　　六 物業(yè)管理操作規(guī)程　　　　樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程　　綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程　　消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程　　供配電設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)規(guī)程　　機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程　　動力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程　　停車場、車庫操作規(guī)程　　停車場、車庫維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程　　會所設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及操作規(guī)程　　給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程　　1公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程　　1保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程　　1照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程　　1通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程　　1管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程　　1租賃管理工作規(guī)程操作及維護(hù)規(guī)程　　　　七 物業(yè)管理的成本費用　　　　管理員工支出　　.薪金及福利　　.招聘和培訓(xùn)　　.膳食及住宿　　維護(hù)及保養(yǎng)　　.照明及通風(fēng)系統(tǒng)　　.機(jī)電設(shè)備　　.動力設(shè)備　　.保安及消防設(shè)備　　.給排水設(shè)備　　.公共設(shè)備設(shè)施　　.園藝綠化　　.工具及器材　　.冷暖系統(tǒng)　　.雜項維修　　公共費用　　.公共電費　　.公共水費　　.排污費　　.垃圾費　　.滅蟲　　行政費用　　.辦公室支出　　.公關(guān)費用　　.電話通訊費用　　.差旅費　　保險費　　其他　　.節(jié)日燈飾　　.審計費用　　.雜項支出　　管理者酬金　　營業(yè)稅　　預(yù)留項目維修基金　　物業(yè)管理原則上自負(fù)盈虧。　　　　八 物業(yè)管理ISO9002提示　　　　質(zhì)量手冊　　程序文件　　工作規(guī)程　　質(zhì)量記錄表格　　行政管理制度　　人力資源管理制度　　　　　　第八章 項目二次策劃營銷　　　　二次策劃營銷是指發(fā)展商已成功地開發(fā)一兩個項目，或是一個大型項目已完成部分組團(tuán)，在社會上已形成一定的知名度和影響力，發(fā)展商致力于進(jìn)一步提升形象和整體競爭力。也可以說是二次創(chuàng)業(yè)。發(fā)展商通過全面策劃營銷來提升項目品牌，進(jìn)而促進(jìn)發(fā)展商的可持續(xù)經(jīng)營。　　　　一 全面策劃營銷　　　　全過程策劃營銷　　.項目投資策劃營銷；　　.項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷；　　.項目質(zhì)量工期策劃營銷；　　.項目形象策劃營銷；　　.項目營銷推廣策劃；　　.項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；　　.項目服務(wù)策劃營銷；　　.項目二次策劃營銷；　　全員營銷　　.項目營銷的實現(xiàn)決不只是營銷部門的事情，而是所有非營銷部門全方位、全過程參與的營銷管理過程　　.營銷手段的整體性　　企業(yè)對產(chǎn)品的價格、渠道、分銷等可控因素進(jìn)行互相配合，實現(xiàn)最佳組合以滿足客戶的各項需求　　.營銷主體的整體性　　公司應(yīng)以營銷部門為核心，各個部門統(tǒng)一以市場為中心，以顧客為導(dǎo)向，參與整個營銷活動的分析、規(guī)劃、執(zhí)行、和控制，為買家創(chuàng)造最大的價值?！　　　《?品牌戰(zhàn)略提示　　　　品牌塑造　　.了解產(chǎn)業(yè)環(huán)境，確認(rèn)自身的強(qiáng)弱點，決定核心競爭力　　.形成企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)　　.擁有一套完整的企業(yè)識別系統(tǒng)　　.全方位推廣企業(yè)形象和品牌形象　　品牌維護(hù)　　.品牌管理系統(tǒng)　　.建立品牌評估系統(tǒng)　　.持續(xù)一致的投資品牌　　品牌提升　　.持續(xù)不斷地深度開發(fā)品牌產(chǎn)品　　.深化品牌內(nèi)涵　　.不斷強(qiáng)化品牌的正向擴(kuò)張力　　　　三 發(fā)展商可持續(xù)經(jīng)營戰(zhàn)略提示　　　　人力資源科學(xué)配置　　.要甄選出公司所需的合格人才　　.為促進(jìn)履行職責(zé)而不斷培訓(xùn)員工　　.創(chuàng)造良好的工作環(huán)境　　.創(chuàng)造能力的激發(fā)　　.績效評估和獎勵機(jī)制　　產(chǎn)業(yè)化道路策略　　.提高住宅產(chǎn)品的技術(shù)附加值，盡快轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)密集型產(chǎn)業(yè)　　.將住宅產(chǎn)業(yè)多個外延型發(fā)展轉(zhuǎn)為集約型的內(nèi)涵式發(fā)展　　.深化住宅產(chǎn)業(yè)化鏈條的協(xié)調(diào)性　　專業(yè)化道路策略　　.提高建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系　　.節(jié)能及新能源開發(fā)利用　　.住宅管線技術(shù)體系　　.建立廚房、衛(wèi)生間的基本功能空間配置的整合技術(shù)　　.提高住宅環(huán)境及其保障技術(shù)體系　　.住宅智能化技術(shù)體系第9章：房地產(chǎn)全程策劃理論模式　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)營銷策劃、全程策劃也隨之快速發(fā)展起來，然而在實際運(yùn)行當(dāng)中，大多數(shù)依然是開發(fā)商獨自跑項目、跑貸款、跑銷售，依然是一種簡單化的經(jīng)營模式，根本談不上真正意義上的營銷與策劃。發(fā)展商憑感覺定位已既成事實的樓盤，事后策劃，更多的是一種營銷策劃與銷售推廣。同時，由于房地產(chǎn)市場化的程度越來越高，個人消費已成為市場主流， “策劃大師”依靠“點子”制勝的時代已經(jīng)過去，各種專業(yè)人員利用先進(jìn)的信息系統(tǒng)，通過對房地產(chǎn)項目各種資源的整合，理性運(yùn)作，立體作戰(zhàn)，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范成為房地產(chǎn)全程策劃的運(yùn)作原則。 一、營銷策劃概念與實質(zhì)　　日本策劃專家和田創(chuàng)對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營資源的基礎(chǔ)上，對一定時間內(nèi)的企業(yè)營銷活動的行為、實施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計和計劃。 　　營銷策劃以綜合運(yùn)用市場營銷學(xué)及相關(guān)理論為基礎(chǔ)，以市場調(diào)研為前提，從市場競爭的需要出發(fā)，以科學(xué)地配置企業(yè)可運(yùn)用的資源為手段，目的就是制定切實可行的營銷方案并組織實施，以實現(xiàn)預(yù)定的營銷目標(biāo)。在策劃的過程中，創(chuàng)意是靈魂。 　　策劃具有指導(dǎo)功能、整合（通過動態(tài)的綜合使之完整）功能 、實戰(zhàn)功能 、避險功能 。二、房地產(chǎn)全程營銷策劃概念　　計劃經(jīng)濟(jì)時代，我們只有簡單的“房地產(chǎn)”概念，很長一段時間，我國的住宅建設(shè)一直是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)模式，按照居住區(qū)、住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)的方式進(jìn)行設(shè)計，而且住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由政府統(tǒng)一制定，誰也不能超標(biāo)準(zhǔn)，甚至是出幾套標(biāo)準(zhǔn)圖，大家全按標(biāo)準(zhǔn)圖進(jìn)行建設(shè)，千樓一面。 　　隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，隨著社會進(jìn)步與生活水平的提高，消費者對居住條件的需求層次日益明顯，過去按標(biāo)準(zhǔn)圖建設(shè)的住宅已根本不可能滿足全社會不同階層的居住要求，“房地產(chǎn)市場”應(yīng)運(yùn)而生，房地產(chǎn)作為產(chǎn)品的概念也迅速被人們所接受，但概念被接受并不意味著產(chǎn)品被消費者認(rèn)可。 　　市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與生活水平的迅速提高，使消費者對居住條件的需求層次與時俱進(jìn)，同時也促使了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。西安房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但發(fā)展十分迅速，各房地產(chǎn)公司之間競爭異常激烈，加上非房地產(chǎn)企業(yè)攜巨資不斷進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)成為新的競爭者，西安房地產(chǎn)業(yè)的競爭將